Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 марта 2021 г. г. Жигулевск

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего – судьи Семеновой Н.Ю.,

с участием представителя истца по первоначальным исковым требованиям ООО «Агроторг» - ФИО1, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком по ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика по первоначальным исковым требованиям ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности 

<

адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на десять лет,

представителя третьего лица АО «Тандер» - ФИО4, действующей на основании доверенности 

<

адрес>8 от ДД.ММ.ГГГГ, сроком на один год,

при секретаре Гасановой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11/2021 по иску ООО «Агроторг» к ФИО2 о взыскании штрафа за уклонение от исполнения обязательства по предварительному договору аренды помещения, встречному иску ФИО2 к ООО «Агроторг» о признании предварительного договора аренды помещения недействительным, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Агроторг» обратилось в Жигулевский городской суд Самарской области с иском к ФИО2, требуя взыскать с нее в пользу ООО «Агроторг» сумму штрафа в размере 695 520 рублей и сумму государственной пошлины в размере 10 156 рублей.

В обосновании исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Агроторг» был заключен предварительный договор аренды помещения № № Согласно п. 1.1 предварительного договора аренды стороны обязались заключить договор аренды на условиях, определенных в Предварительном договоре и приложении № к нему, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ при условии исполнения ответчиком гарантий, указанных в п. 1.6 Предварительного договора и обязательств, указанных в п.п. 2.1.1 – 2.1.3 предварительного договора. Ответчик гарантировала, что на момент подписания договора аренды не должно быть каких-либо ограничений, обременений, арестов, запретов в отношении помещения, делающих невозможным заключение договора аренды и/или использование помещения по целевому назначению, указанному в п. 1.4 предварительного договора. Также ответчик обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть действующие договоры аренды, заключенные в отношении помещения № и помещения №, предоставить истцу соглашение о расторжении договоров аренды, заключенных в отношении указанных помещений, а также акт приема-передачи (возврата), освободить помещение от имущества действующих арендаторов. 

В иске указано, что обязательство, предусмотренное п. 2.1.1 предварительного договора аренды ответчик не исполнил. В соответствии с п. 3.4 предварительного договора аренды ответчик обязан выплатить штраф истцу в размере 695 520 рублей в случае отказа/уклонения от заключения договора аренды в срок, указанный в п. 1.1 предварительного договора, а равно в случае нарушения гарантий, указанных в п. 1.6 договора. При этом под уклонением понимается просрочка исполнения любого из обязательств ответчиком, предусмотренных п. 2.1.1 – п. 2.1.3 предварительного договора, более чем на 20 календарных дней.

В адрес ответчика была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой в добровольном порядке оплатить штраф. Ответчик в добровольном порядке своих обязательств не исполнил до настоящего времени, в связи с чем истец обратился в суд. 

ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Агроторг», требуя признать ничтожным предварительный договор аренды помещения № СВ-6/2094, подписанный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, с момента его подписания (совершения сделки).

В обосновании встречного иска указано, что предварительный договор не мог быть исполнен по одной лишь воле сторон, так как это противоречило бы закону. Сослалась на положения ст. 621 ч. 1 ГК РФ, согласно которой если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Вместе с тем, третье лицо АО «ТАНДЕР» стороной предварительного договора не являлось. АО «ТАНДЕР» воспользовалось своим правом и заключило с ФИО2 договор на новый срок. Полагала, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Спорный предварительный договор аренды помещения нарушает закон – ч. 1 ст. 621 ГК РФ и нарушает права и интересы третьего лица на заключение договора аренды на новый срок, и соответственно, является ничтожным. 

Представитель истца по первоначальным исковым требования ООО «Агроторг» ФИО1, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования в полном объеме, сослался на доводы, изложенные в обосновании иска. Встречные исковые требования не признал, сослался на доводы, изложенные в письменном отзыве на встречный иск, в котором он считает, что заключение ФИО2 предварительного договора аренды никак не посягает на право АО «Тандер» на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренный ч. 1 ст. 621 ГК РФ, не уменьшает объем этого права и не препятствует возможности его реализации. В случае заключения договора аренды с ООО «Агроторг», третье лицо могло принять решение о реализации своего права и заявить требование о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды возмещения убытков и предварительный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не мог быть для этого препятствием, имеющим правовое значение. ФИО2, являясь субъектом предпринимательской деятельности, несет риск наступления событий и последствий, связанных с действиями. Осуществляемыми лично и своими контрагентами. Заключая предварительный договор аренды с ООО «Агроторг», договор аренды с АО «Тандер» ФИО2 действовала добровольно и в своих интересах. Полагал, что заключение предварительного договора аренды фактически позволило ФИО2 получить уверенность в наличии в будущем арендатора в лице ООО «Агроторг» на принадлежащее ей помещение площадью 541,2 кв.м сроком на 10 лет, что в свою очередь, создавало предпосылки для заключения ею нового договора аренды с АО «Тандер» на более выгодных с экономической точки зрения условиях по сравнению с ранее действовавшим договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Заявленный встречный иск фактически является попыткой истца избежать ответственности за неисполнение обязательств, предусмотренных предварительным договором аренды. Дополнил в суде, что ФИО2 является предпринимателем, что не совсем верно, поскольку в ЕГРИП она не зарегистрирована, но деятельность по сдаче помещений в аренду приравнивается к коммерческой деятельности. 

Также в письменных возражениях на отзыв представителя ФИО2 указал, что основанием для взыскания штрафной неустойки явилось не просрочка исполнения и не частичное неисполнение, а полное неисполнение ФИО2 основного обязательства составляющего предмет предварительного договора аренды. Неблагоприятным последствием нарушения предварительного договора аренды явилось невозможность ООО «Агроторг» владеть и пользоваться спорными нежилыми помещениями в течение 10 лет. Заявленный ко взысканию размер штрафа составляет менее оплаты арендной платы по новому договору за 2 месяца. 

На письменные дополнения третьего лица предоставил письменные возражения, где указал, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Договор аренды, который должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, не был заключен по причине и в результате уклонения ФИО2 от его заключения. В предварительном договоре аренды штраф выступает в качестве меры гражданско-правовой ответственности. Поскольку, если установление неустойки не достигло своей цели и обязательство все же было нарушено должником, то речь идет именно о привлечении должника к ответственности (штрафу), а не о способе обеспечения основного обязательства. Полагал, что в рассматриваемом случае штраф несет защитную функцию, поскольку проявляется и реализуется исключительно в связи с нарушением обязательства по не заключению основного договора аренды. 

Ответчик по первоначальным исковым требованиям ФИО2 в судебное заседание не явилась, причины неявки не известны, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом. 

Представитель ответчика по первоначальным исковым требованиям ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал. Встречные исковые требования поддержал в полном объеме, сослался на доводы, указанные в обосновании встречного искового заявления, а также в письменном отзыве на первоначальный иск, согласно которым сторонами не оспаривалось, что вместо заключения основного договора аренды между ФИО2 и ООО «Агроторг» имеется заключенный договор аренды на то же недвижимое имущество между ФИО2 и АО «Тандер» на новый срок. ООО «Агроторг» не приводит доказательств причинения убытков отказом ФИО2 заключить с ним основной договора аренды, то есть не представлено экономическое обоснование размера штрафных санкций. Указал, что размер арендных платежей в разы меньше штрафных санкций, которые должны быть уменьшены более чем в 10 раз. 

В письменном дополнительном отзыве на первоначальный иск указал, что ООО «Агроторг» не возражает против того, что у АО «Тандер» было право на заключение нового договора аренды на то же недвижимое имущество, на которое претендовало ООО «Агроторг», и не возражает, что в случае заключения основного договора аренды между ФИО2 и ООО «Агророг», АО «Тандер» имело бы право на перевод прав арендатора на себя. Данное обстоятельство поставило бы ФИО2 в крайне невыгодное положение, так как у ООО «Агроторг» возникло бы право требовать взыскания с нее стоимости неотделимых улучшений. Заключение основного договора аренды при признании права на заключение нового договора аренды у АО «Тандер» было бы экономически не выгодным для ФИО2 и ООО «Агроторг». 

Дополнил в суде, что ООО «Агроторг» не был заинтересован в заключении основного договора аренды, поскольку не воспользовался ч. 5 ст. 429 ГК РФ, то есть, не предъявили в течении 6 месяцев требований о заключении основного договора. Функционирование магазина согласно фотографиям, выписок из ЕГРН, подтверждают, что магазин функционирует на основании иного договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. 

Представитель третьего лица АО «Тандер» ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании согласилась с позицией ответчика по первоначальному иску ФИО2, поддержала доводы, изложенные в отзыве, в которых указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и АО «Тандер» был заключен договор аренды спорного недвижимого имущества, срок действия которого составлял 360 дней, с условием автоматической пролонгации в случае если ни одна из сторон до окончания срока, указанного в п. 6.1 договора, не заявит о своем отказе от продления договора. Количество пролонгаций не ограничено. Согласно п. 6.8 договора аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с позицией ст. 621 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 направлено уведомление о заключении договора аренды спорного нежилого помещения на срок 10 лет. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и АО «Тандер» заключены долгосрочные договоры аренды указанного нежилого помещения. 

При заключении предварительного договора аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Агроторг» было уведомлено о ранее заключенном договоре аренды на спорное помещение, а ФИО2 на момент его подписания не могла знать о намерении воспользоваться АО «Тандер» преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Полагала, что предварительный договор аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ нарушает положения ч. 2 ст. 621 ГК РФ и охраняемые законом права и интересы АО «Тандер» на заключение договора аренды на новый срок и является ничтожным. 

Считала, что наличие указания в договоре на штраф с учетом принципа свободы договора само по себе не должно обеспечивать возможность имущественного обогащения одной из сторон в сделке в размере, не соответствующим негативным имущественным последствиям вследствие прекращения договора, нарушать баланс прав и имущественных интересов сторон договора. Доказательства, подтверждающие наступление неблагоприятных последствий, возникших у ООО «Агроторг», в связи с односторонним отказом от договора со стороны ФИО2 не предоставлены. 

В письменных дополнительных объяснениях указала, что отсутствуют правовые основания для взыскания штрафа, поскольку обязательства сторон по предварительному договору прекратились по причине истечения срока и не направления ни одной из сторон в установленный срок предложения о заключении основного договора. Полагал, что в действия ООО «Агроторг» имеются признаки злоупотребления правом, поскольку предъявляя иск о взыскании штрафа, общество рассматривает неустойку как способ обеспечения договорного обязательства по заключению договора аренды. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Однако со стороны ООО «Агроторг» после ДД.ММ.ГГГГ не было предпринято никаких действий о переносе даты заключения договора аренды, уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке по вине стороны-1, обращение в суд с иском о понуждении заключить договор аренды, направленный на заключение основного договора аренды, из чего следует, что ООО «Агроторг» на ДД.ММ.ГГГГ утратило интерес к основному обязательству по заключению договора аренды, тогда как в иске требует взыскание штрафа. Таким образом, непосредственной целью взыскания штрафа является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, пострадавшего от этого злоупотребления.

В судебном заседании обратила внимание, что сумма в размере 695 520 рублей для физического лица и компании это совершенно разные ситуации. Предварительный договор подготовило ООО «Агроторг», если его проанализировать, то можно увидеть много оснований, в том числе для одностороннего отказа. Достаточно много фактов, которыми наделен истец, но лишен ответчик. В связи с этим полагала, что имеет место недобросовестность со стороны ООО «Агроторг». Признала, что предварительный договор прекратился, истцом не было предпринято никаких действий, подтверждающих его намерение заключить основной договор. В материалы дела не представлено ни одного доказательства, о том, что истец заинтересован в заключение основного договора.

Выслушав пояснения представителей сторон, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из требований ч. 1 ст. 621 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Исходя из ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По смыслу пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу пункта 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из представленных материалов дела и установлено судом, ФИО2 является собственником нежилого помещения площадью 172,7 кв.м, с КН №, расположенного в 

<

адрес>. На указанное помещение наложено ограничение прав и обременение в виде аренды АО «Тандер» сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании договора № № (морквашинский), № № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и АО «Тандер», а также нежилого помещения площадью 368,5 кв.м, с КН № расположенного в 

<

адрес>. На указанное помещение наложено ограничение прав и обременение в виде аренды АО «Тандер» сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 10 лет на основании договора № ТлФ/19831/19 от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, а также сведениями из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Агроторг» заключен предварительный договор № № соответствии с условиями которого стороны обязались заключить договор аренды нежилых помещений на условиях, определенных в Предварительном договоре и Приложении № в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии исполнения ФИО2 гарантий, указанных в п. 1.6 Предварительного договора и обязательств, указанных в п.п. 2.1.1. – 2.1.3. Предварительного договора. Срок действия договора аренды 10 лет.

В. п. 1.6 договора указано, что ФИО2 гарантирует, что на момент подписания договора аренды не должно быть каких-либо ограничений, обременений, арестов, запретов в отношении помещений, делающих невозможным заключение договора аренды и/или использование помещения по целевому назначению – розничной торговли продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией. 

При этом ФИО2 согласно п. 2.1.1 договора обязалась не позднее ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть действующие договоры аренды, заключенные в отношении нежилых помещений, предоставить ООО «Агроторг» Соглашение о расторжении договоров аренды, заключенных в отношении помещений, а также акт приема-передачи (возврата), освободить помещения от имущества действующих арендаторов; в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ в круглосуточном режиме обеспечить технологическое подключение помещения к сетям электроснабжения, холодного водоснабжения, сезонного отопления, водоотведения; в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ обязана направить в адрес ООО «Агроторг» 3 экземпляра оферты договора аренды. 

Пунктом 3.1 Договора предусмотрена ответственность ФИО2 за неисполнение или просрочку исполнения на срок более 10 календарных дней обязательств по договору аренды в виде пени в размере 0,5% от суммы ежемесячной арендной платы (100 000 рублей) за каждый день просрочки исполнения обязательств. 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 представителем ООО «Агроторг» была направлена претензия о перечислении штрафа в размере 695 520 рублей за уклонение от обязательства заключить договор аренды помещений. 

Также в суд предоставлена копия договора аренды недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор), согласно которому арендодатель предоставила арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилые помещения площадью 275,5 кв.м, расположенные на 1 этаже здания жилого дома в 

<

адрес>. Срок действия договора составил 360 дней с ДД.ММ.ГГГГ. В п. 6.8 указано, что по окончании срока действия договора арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. 

Согласно Дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды изменился и стал составлять с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Также в дополнительном соглашении указано, что в случае, если до окончания срока, указанного в договоре аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора, договор по окончании срока действия считается автоматически пролонгированным на тот же срок и на тех де условиях. Количество пролонгаций не ограничено. 

ФИО2 в адрес директора филиала в 

<

адрес> АО «Тандер» было направлено уведомление о прекращении действия договора аренды нежилого помещения в связи с истечением срока аренды и предложением в срок до ДД.ММ.ГГГГ передать ей арендуемые помещения в надлежащем состоянии и свободными от персонала и имущества.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 было направлено письмо директором филиала АО «Тандер» 

<

адрес> с указанием на то, что предложение И.Е.В. о расторжении договора аренды содержит нарушения п. 6.7 договора аренды, поскольку направлено позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора аренды. А также ей предложено продлить срок действия договора аренды на 10 лет с ежемесячной арендной платой 700 рублей за 1 кв.м арендуемой площади. 

Таким образом, в суде установлено, что согласно условиям предварительного договора аренды нежилого помещения, заключенного ФИО2 с ООО «Агроторг» ДД.ММ.ГГГГ, основной договор аренды должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения предварительного договора аренды ООО «Агроторг» было достоверно известно о наличии заключенных ФИО2 с АО «Тандер» договоров аренды на те же нежилые помещения, что сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения срока заключения основного договора аренды, в адрес ФИО2 была направлена претензия о выплате штрафа за нарушение соблюдения условий предварительного договора. 

Частью 1 ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4 ст. 429 ГК РФ).

При этом, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Из материалов дела следует, что ни одна из сторон в предусмотренный предварительным договором аренды срок (до 14.03.2020) не направила другой стороне предложение о заключении основного договора аренды, договор аренды заключен не был, в связи с чем обязательства по предварительному договору были прекращены. 

Также в материалы дела не предоставлены доказательства каких-либо действий сторон, направленных на заключение договора до установленного предварительным договором срока. 

Из предварительного договора аренды следует, что стороны договорились не позднее 14.03.2020 подписать договор аренды на условиях, определенных в предварительном договоре и приложении № 2 к нему.

Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Частью 4 ст. 329 ГК РФ предусмотрено, что прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В связи с изложенным, суд не находит оснований для взыскания с ФИО2 штрафа, предусмотренного п. 3.4 предварительного договора, в связи с чем, исковые требования ООО «Агроторг» удовлетворению не подлежат. 

Пунктом 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» установлено, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ч. 2 ст. 166 ГК ПФ).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (ч. 3 ст. 166 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (ч. 5 ст. 166 ГК РФ).

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у стороны, в частности ФИО2, возникнут условия заключить договор аренды с ООО «Агроторг» (расторжение договора аренды с АО «Тандер», освобождение помещения от имущества АО «Тандер»), с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что ФИО2 ввиду невозможности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не расторгнет действующие договора аренды, не освободит помещение от имущества действующего арендатора, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, сторона договора может в судебном порядке потребовать принудительного заключения договора.

В связи с изложенным, суд не находит оснований для удовлетворения встречного искового заявления о признании предварительного договора недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

ООО «Агроторг» в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ФИО2 о взыскании штрафа за уклонение от исполнения обязательств по предварительному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ аренды помещения отказать.

ФИО2 в удовлетворении требований встречного иска, предъявленного к ООО «Агроторг» о признании предварительного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ аренды помещения недействительным отказать. 

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Жигулевский городской суд Самарской области.

Судья Жигулевского городского суда 

Самарской области Н.Ю. Семенова

Решение в окончательной форме изготовлено 19 марта 2021 г. 

Судья Жигулевского городского суда 

Самарской области Н.Ю. Семенова