Дело № 2-2053/2023

УИД 50RS0049-01-2023-001895-88

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

10 октября 2023 года г. Чехов

Чеховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Шаниной Л.Ю.

при секретаре судебного заседания Гридяевой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сапфир» к ФИО1 о признании предварительного договора объектов недвижимости основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, признании права собственности на здание, прекращении права собственности ответчика на здание, 

У С Т А Н О В И Л :

Представитель ООО «Сапфир» обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО1, уточнив их в соответствии со ст. 39 ГПК РФ (л.д. 93), просил признать предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Сапфир» и ФИО1, основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате нежилого здания лукового хранилища (Лит Л) с КН №; признать за ООО «Сапфир» право собственности на нежилое здание лукового хранилища (Лит Л) с КН № (инвентарным номером №, условным номером №), площадью 243,2 кв.м, по адресу: 

<

адрес> прекратить право собственности ФИО1 на нежилое здание лукового хранилища (Лит Л) с КН № (инвентарным номером №, условным номером №), площадью 243,2 кв.м, по адресу: 

<

адрес>

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупателем по договору) и ответчиком (продавцом) был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилого здания лукового хранилища (Лит Л) с КН №, площадью 243,2 кв.м, по адресу: 

<

адрес> и земельного участка, занятого указанным зданием, и необходимого для его использования. Условиями предварительного договора было предусмотрено заключить в будущем, не позднее ДД.ММ.ГГГГ после оформления ответчиком права собственности на земельный участок, занятый зданием лукового хранилища (Лит Л) с КН №, и необходимый для его использования, а также внесения недостающих сведений (информации) о местоположении границ здания на земельном участке, основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. На момент заключения предварительного договора здание принадлежало ответчику на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, об обременениях здания на момент подписания предварительного договора отсутствовали. Сведения о координатах местоположения здания отсутствовали, в связи с чем при включении предварительного договора стороны исходили из того, что для индивидуализации продаваемого ответчиком и приобретаемого истцом здания достаточно кадастрового номера указанного объекта недвижимости. Координаты земельного участка под зданием определялись сторонами по схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, представленной ответчиком в форме документа на бумажном носителе, подготовленного в соответствии со ст. 11.10 Земельного кодекса РФ и приказом Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. №762, с описанием координат границ местоположения земельного участка под зданием. Поскольку здание расположено на земельном участке, входящим в состав земельного участка с КН № (единое землепользование), с местоположением: 

<

адрес>, с зарегистрированным правом собственности Российской Федерации и правом постоянного (бессрочного) пользования Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, то при заключении предварительного договора стороны исходили из того, что право пользования ответчика земельным участком, занятым зданием, и необходимым для его использования, принадлежит ему на основании ст. 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущему до ответчика правообладателю. Условиями п. 4.1 предварительного договора было предусмотрено, что с согласия и по поручению продавца (ответчика) оформлением права собственности за продавцом на земельный участок, занятый зданием с КН № и необходимый для его использования, с определением местоположения его границ, а также внесением недостающих сведений (информации) о местоположении границ здания на земельном участке, будет осуществлять покупатель (истец) при условии, что продавец (ответчик) предоставит покупателю (истцу) всю имеющуюся у него документацию, относящуюся к зданию, в том числе правоустанавливающие документы, нотариально удостоверенную доверенность с соответствующими полномочиями не позднее 3 (трех) рабочих дней после заключения предварительного договора, а также будет оказывать полное содействие покупателю в решении данного вопроса. Вместе с тем, доверенность так и не была предоставлена ответчиком, предусмотренное предварительным договором содействие с его стороны не осуществлялось. Истцом во исполнение принятых предварительным договором обязательств была произведена оплата аванса за здание в размере 850000 руб., а также подготовлены и направлены подписанные ответчиком обращения в ФКУ «Войсковая часть 25801» и ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны РФ. Однако дальнейшее решение вопроса по оформлению земельного участка под зданием без участия и содействия ответчика в отсутствие от него доверенности было не возможным. Договориться о встрече с ответчиком для определения дальнейших мероприятий по оформлению прав на указанный земельный участок в течение последующего времени также не было возможно, поскольку ответчик уклонялся от встречи, не готов был обсуждать решение вопроса даже по телефону. Невыполнение ответчиком взятых на себя обязательств по предварительному договору в оказании содействия истцу повлекло невозможность исполнения им обязательств по оформлению земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ во избежание прекращения предварительного договора на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ истец, не получив от ответчика никаких ответов на предварительные письма, направил ответчику свое предложение о заключении в установленный срок основного договора, соответствующее требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации об оферте. Вместе с тем, каких-либо действий со стороны ответчика, свидетельствующие о его готовности заключить основной договор купли-продажи на предложенных условиях, не последовало.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, указанным в иске.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, предоставила возражения на исковое заявление (л.д. 160-161), в которых указала, что предметом предварительного договора является заключение в будущем договора купли-продажи здания и земельного участка, занятого зданием, необходимым для его использования после оформления права собственности продавцом. В связи с не оформлением права собственности на земельный участок и было связано заключение настоящего предварительного договора, с условием. Пунктом 4.2 предварительного договора предусмотрено, что стороны согласились, что в случае невозможности оформления продавцом или покупателем в интересах продавца права собственности на земельный участок.. . предварительный договор автоматически продлевается на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 4.3 предлагает в случае невозможности оформления права собственности на указанный земельный участок, вернуть продавцу уплаченные покупателем денежные средства в течение 3-х дней с момента предъявления покупателем соответствующего требования. В настоящее время предварительный договор действует до ДД.ММ.ГГГГ. Продавец возражает против его изменения. Невозможность оформления земельного участка дает право покупателю заявить требования о возврате денежных средств к продавцу. Истец до подачи настоящего иска не обращался к ответчику за их урегулированием, что является нарушением ст. 452 ГК РФ и досудебного порядка урегулирования спора. Законом не предусмотрено признание предварительного договора купли-продажи недвижимости основным договором. Удовлетворение исковых требований приведет к продаже земельного участка лицом, который не является собственником, что сделает указанный договор недействительным. Волеизъявление продавца в момент заключения предварительного договора было направлено на продажу здания и земельного участка, признание предварительного договора основным в рамках заявленных исковых требований приведет к изменению существенных условий, о которых продавец не давал своего согласия и не подразумевал при заключении предварительного договора.

3-е лицо – представитель администрации городского округа Чехов Московской области по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что администрация прав истца не нарушала.

3-е лицо – представитель ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России в судебное заседание не явился, извещен, об отложении дела не просил.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-его лица – представителя ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России. 

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, проверив их, суд считает исковые требования ООО «Сапфир» не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ. между продавцом ФИО1 и покупателем ООО «Сапфир» был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости (л.д. 20-23). 

Согласно п.1.1 указанного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, которые стороны договорились считать существенными условиями основного договора купли-продажи, следующих объектов недвижимости: здание (нежилое здание, здание лукового хранилища (Лит Л), КН №, площадью 243,2 кв.м. по адресу: 

<

адрес> и земельный участок, занятый указанным зданием, и необходимый для его использования. 

Как усматривается из п. 1.2 указанного договора здание принадлежит продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса Чеховского нотариального округа Московской области ФИО6, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-27). Здание расположено на земельном участке, входящем в состав земельного участка с КН № (единое землепользование) площадью 590000 кв.м. с местоположением: 

<

адрес>, с зарегистрированным правом собственности Российской Федерации и правом постоянного (бессрочного) пользования Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ. 

Продавец и покупатель договорились заключить основной договор купли-продажи на установленных в настоящем предварительном договоре условиях не позднее ДД.ММ.ГГГГ. после оформления продавцом права собственности на земельный участок, занятый зданием с КН №, и необходимым для его использования, с определением местоположения его границ, а также внесения недостающих сведений (информации) о местоположении границ здания на земельном участке (п. 1.4 предварительного договора).

Условиями п. 4.1 предварительного договора было предусмотрено, что стороны согласились, что оформление права собственности на земельный участок, занятый зданием с КН № и необходимым для его использования, с определением местоположения его границ, а также внесение недостающих сведений (информации) о местоположении границ здания на земельном участке с согласия и по поручению продавца осуществляет покупатель; при этом продавец обязуется предоставить покупателю всю имеющуюся у него документацию, относящуюся к зданию, в том числе правоустанавливающие документы, нотариально удостоверенную доверенность с соответствующими полномочиями не позднее 3 (трех) рабочих дней после заключения предварительного договора, а также оказывать полное содействие покупателю в решении данного вопроса.

Вместе с тем, стороны согласились, что в случае невозможности оформления продавцом и (или) покупателем в интересах продавца по независящим от сторон обязательствам права собственности на земельный участок, занятый зданием с КН №, и необходимым для его использования, с определением местоположения его границ, а также внесения недостающих сведений (информации) о местоположении границ здания на земельном участке, действие настоящего предварительного договора автоматически без заключения дополнительных соглашений продлевается на срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.2 предварительного договора). 

Как указывает истец, и подтверждено материалами дела, истцом во исполнение принятых предварительным договором обязательств были произведены следующие действия:

- ДД.ММ.ГГГГ. - оплата аванса за здание в размере 850000 рублей, что подтверждается платежным поручением № (л.д. 31);

- направлены подписанные ответчиком обращения: руководителю ФКУ «Войсковая часть 25801» с просьбой выразить свою позицию касаемо схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под зданием с КН № и подтверждением, что испрашиваемый земельный участок не используются для деятельности войсковой части (л.д. 40-41); обращение в ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации о возможности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под зданием с КН № в целях его образования для возможности в последующем его предоставления в собственность соответствующими государственными учреждениями (л.д 32-33).

Согласно ответу командира войсковой части 25801 (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 44) земельный участок, занимаемый нежилым зданием «Луковое хранилище» (Лит. Л) и входящий в состав земельного участка с КН 50№, находящегося в постоянном (бессрочном) пользования ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации для деятельности войсковой части 25801 не используется.

Из ответа ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ) усматривается, что на учете Управления на основании приказа директора Департамента военного имущества Минобороны России от ДД.ММ.ГГГГ № состоит земельный участок с КН № площадью 590000 кв.м с местоположением: 

<

адрес>, на него зарегистрировано право собственности Российской Федерации и права постоянного (бессрочного) пользования Управления. Согласно имеющимся в Управлении графическим материалам здание с КН № расположено в границах земельного участка с КН №. В настоящее время ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России прорабатывается вопрос передачи данного земельного участка в муниципальную собственность. В связи с чем Управление полагает нецелесообразным проводить мероприятия по утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (л.д. 39).

Обращаясь с настоящими исковыми требованиями, истцом указано, что дальнейшее решение вопроса по оформлению земельного участка под зданием без участия и содействия ответчика в отсутствии от него доверенности не возможно, ответчик уклоняется от встречи, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ. во избежание прекращения предварительного договора на основании п.6 ст. 429 ГК РФ направил ответчику предложение о заключении основного договора (л.д. 59-61). Каких-либо действий со стороны ответчика, свидетельствующих о его готовности заключить основной договор купли-продажи на предложенных условиях, не последовало. 

Истцом был избран способ защиты своих прав посредством заявления требования о признании права собственности на недвижимое имущество, оплаченное по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости; данный договор истец просит признать основным договором с условием о предварительной оплате.

При разрешении спора о признании права собственности на недвижимое имущество по предварительному договору, устанавливающему обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, о передаче вещи по такому договору, юридически значимыми обстоятельствами являются: факт заключения договора с условием об обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, исполнение его сторонами установленных договором обязательств, в том числе осуществления оплаты за подлежащее отчуждению имущество, своевременность исполнения обязательств.

Для понуждения контрагента к передаче имеющегося у него имущества либо признания права собственности на это имущество за покупателем необходимо установление реальности отношений по такому договору, следует определить природу соответствующих отношений, сложившихся между сторонами.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного независимо от наименования договора надлежит устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества, в то время как доказательств фактической передачи испрашиваемого имущества ответчиком истцу последним в материалы дела не представлено.

Применительно к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор, суд учитывает, что согласно условий предварительного договора в связи с невозможностью оформления земельного участка в собственность продавца срок предварительного договора продлен до 31.12.2024г. 

Вместе с тем, как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2022г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

Однако, как установлено судом, ответчиком первоначально право собственности на земельный участок, занятый зданием лукового хранилища (лит Л) с КН № и необходимый для его использования, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, не зарегистрировано.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения в будущем основного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Также в силу пункта 4.3 предварительного договора купли-продажи, стороны определили, последствия не заключения основного договора, согласно которым, в случае, установления иного местоположения здания с КН 50:31:0040301:129, чем стороны предусмотрели п.1.5 предварительного договора и (или) выявления отсутствия возможности оформления продавцом прав собственности на земельный участок, занятый зданием с КН 50:31:0040301:129, и необходимым для его использования, с определением местоположения его границ, исключающим возможность исполнения настоящего предварительного договора, заключения сторонами основного договора купли-продажи продавец обязуется вернуть покупателю полученный аванс в размере 850 000 руб., перечислив их на указанный в настоящем предварительном договоре расчетный счет покупателя не позднее трех рабочих дней с момента предъявления покупателем соответствующего требования. 

Таким образом, исходя из вышеуказанных положений закона и толкования условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ, судами установлено, что данный договор не является договором купли-продажи, поскольку их предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи спорного имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 5 вышеуказанного постановления Пленума N 54 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 указанного закона в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид (п. 1); кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения (п. 2); описание местоположения объекта недвижимости (п. 3); кадастровый номер объекта недвижимости, из которого в результате раздела, выдела или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектом недвижимости (далее - исходный объект недвижимости) образован новый объект недвижимости (далее - образованный объект недвижимости) (п. 5); кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение (п. 6); площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9); кадастровые номера объектов недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс (п. 21).

Таким образом, земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости, сведения о котором должны быть внесены в кадастр недвижимости.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Судом установлено, что земельный участок не сформирован, право собственности у ответчика зарегистрировано только на здание с КН № без указания местоположения границ здания на земельном участке.

Таким образом, с учетом изложенного и в соответствии со статьями 1, 9 и 12 ГК РФ, на основании которых выбор надлежащего способа защиты права является исключительной прерогативой истца, а также с частью 3 статьи 196 ГПК РФ, в силу которой суд принимает решение исключительно по заявленным истцом требованиям, суд исходит из того, что поскольку ФИО1, как сторона по предварительному договору купли-продажи, не владел вышеуказанным недвижимым имуществом, то оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

При этом, суд учитывает, что волеизъявление продавца в момент заключения предварительного договора было направлено на продажу здания и земельного участка, в связи с чем признание предварительного договора основным в части только здания приведет к изменению существенных условий договора.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований ООО «Сапфир» к ФИО1 о признании предварительного договора объектов недвижимости основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, признании права собственности на здание, прекращении права собственности ответчика на здание отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: