№ 2-50/19

32RS0021-01-2018-001718-48

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 апреля 2019 года город Новозыбков Брянской области 

Новозыбковский городской суд Брянской области в составе

председательствующего судьи Соловец Л.В., 

при секретаре Клименко Т.А., 

с участием представителя истца - ФИО1, действующего на основании доверенности 32 АБ 1439077 от 26.12.2018 года, 

ответчика ФИО2, ее представителей адвоката Корчигина В.Е., представившего удостоверение № 295 от 05.02.2003 года и ордер № 497244 от 13.03.2019 года, ФИО3, действующего на основании письменного заявления, 

представителя ответчиков ФИО4, ФИО5- ФИО6, действующего на основании доверенности 32 АБ 1440950 от 06.09.2018 года, 

представителя третьего лица ГУ УПФР в городском округе г. Новозыбков Брянской области (межрайонное) - ФИО7, действующей на основании доверенности б/н от 19.04.2017, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО8 к ФИО4, ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении записи о регистрации права собственности, признании за истцом права собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратилась в суд, с учетом уточнения заявленных требований, с иском к ФИО5, ФИО2, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении записи о регистрации права собственности, признании за истцом права собственности на квартиру. 

В обоснование заявленных требований истец указала, что по договору купли-продажи от 22.12.2016 г. она передала в собственность ответчика ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Ответчик принял указанный объект недвижимости и обязался уплатить за него денежные средства в размере 

<

данные изъяты>. В нарушение условий договора, ответчик, обязательства в части уплаты денежных средств по указанному договору не исполнила, получив займ в кредитной организации в размере 

<

данные изъяты>. на указанные цели, не перечислила денежные средства на счет продавца.

Впоследствии, 31.10.2017 г. спорное жилое помещение ФИО2 продала ФИО5, который 26.01.2018 г. также продал его ФИО4 

В настоящее время право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ФИО4 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что сделки по отчуждению имущества от 31.10.2017 г. и 26.01.2018 г. не соответствуют закону, поскольку квартира была продана без указания лиц, обладавших правом ее пользования, которые только решением суда от 07.11.2018 г. были признаны не приобретшими право пользования квартирой, руководствуясь положениями ст. 450 ГК РФ просила:

- расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО9 и ФИО2 22 декабря 2016 года.;

- аннулировать запись о регистрации права собственности ФИО4 на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

- признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>,

В судебное заседание истец ФИО8 не явилась, воспользовавшись правом ведения дела через представителя. 

Ее представитель ФИО1 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме, дополнительно пояснил, что сопровождение сделки по оформлению договора купли-продажи квартиры от 22.12.2016 г. как с одной, так и с другой стороны осуществлял ФИО10 без оформления доверенности, при этом передав в собственность ответчика ФИО2 спорную квартиру, Ковалева ( Данилова ) Т.А. никаких денежных от продажи квартиры не получила. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признала, пояснив, что в конце декабря 2016 года к ней обратился ФИО10 и предложил с целью обналичивания средств материнского капитала заключить договор купли- продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с последующей ее продажей, на что она ответила согласием. Заключая оспариваемый договор- купли продажи квартиры никаких денежных средств она ФИО8 не передавала, при этом полученные по кредитном у договору денежные средства в размере 

<

данные изъяты> она отдала ФИО10, который должен был их передать истцу. В настоящее время о судьбе этих денежных средств ей ничего не известно. Заявила, что оформив доверенность на ФИО11 сама не получила денежных средств от последующей продажи квартиры. 

Ее представитель- адвокат Корчигин В.Е., действующий по назначению суда, доводы своего доверителя поддержал. 

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 полагал заявленные требования о расторжении договора купли- продажи квартиры от 22.12.2016 г. подлежащими оставлению без рассмотрения, ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. В остальном полагал иск обоснованным. 

Ответчики ФИО5, ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не прибыли, обеспечили явку своего представителя. Ответчиками ФИО5 и ФИО4 в суд представлен отзыв на исковое заявление, в котором содержится просьба об оставлении требований истца без удовлетворения и указания на то, что ответчики являются добросовестными приобретателями спорного жилого помещения, так как на момент заключения договора купли-продажи не могли знать об обстоятельствах продажи оспариваемого объекта недвижимости истцом. Полагают, что при заключении договора купли-продажи от 22.12.2016 г. и последующих договоров, нормы действующего законодательства сторонами нарушены не были, просили в удовлетворении иска отказать. Кроме того, указали на пропуск истцом годичного срока исковой давности по заявленным требованиям.

Представитель ответчиков ФИО5 и ФИО4 - ФИО6 в судебное заседании поддержал позицию своих доверителей в полном объеме.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ГУ УПФР в городском округе г. Новозыбков Брянской области (межрайонное) ФИО7, полагая иск законным и обоснованным, просила разрешить заявленные требования на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы кадастра и картографии в Брянской области, надлежаще извещенный о слушании дела, в судебное заседание не прибыл, ходатайств о рассмотрении дела с его участием не заявлял.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 ст. 486 ГК РФ предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из анализа названных норм следует, что пункт 3 статьи 486 ГК РФ предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015 года) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в соответствии с данными разъяснениями продавец, не получивший встречного предоставления от покупателя, зарегистрировавшего право собственности за собой, наделен правом обратиться как с иском об оплате, так и с иском о расторжении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, собственником квартиры, площадью 38.5 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, являлась ФИО8 22.12.2016 г. между ней ФИО2 заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, согласно п. 4,5,6 договора оплата стоимости имущества покупателем производится за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ООО «Бизнес Эксперт» ФИО2 по договору целевого займа № от 22.12.2016 г. в размере 

<

данные изъяты>. 29.12.2016 г. указанная сумма была перечислена на счет ФИО2, открытый в отделении ПАО «Сбербанк» ( л.д.62-63, 139-141,145). 

Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 27.12.2016 года, номер регистрации №. (л.д.64) 

На момент заключения настоящего договора в отчуждаемой квартире зарегистрированы и проживают: ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО12, ФИО16, ФИО17, ФИО18

На основании заявления ФИО2 о распоряжении средствами ( частью средств) материнского (семейного) капитала от 30.12.2016 г. денежные средства в размере 

<

данные изъяты>. решением УПФР в городском округе г. Новозыбков Брянской области (межрайонное) от 17.01.2017 г. направлены на погашение вышеуказанного займа, 30 декабря 2016 года ФИО2 представила в УПФР письменное обязательство оформить вышеуказанное жилое помещение в общую собственность на ее имя и на имя ее детей ( л.д. 136-138, 144, 155, 160-161).Однако обязательство в части оплаты денежных средств по указанному договору и оформления приобретенной квартиры в долевую собственность детей ФИО2 не исполнила.

19.10.2017 г. ФИО11, действующий от имени ФИО2 продал указанное жилое помещение ФИО5 за 

<

данные изъяты>, право собственности ФИО5 зарегистрировано в установленном законом порядке 31.10.2017 г. ( л.д.49-50,51,52).

18.01.2018 г. ФИО5 по договору купли-продажи произвел отчуждение спорного объекта ФИО4, право собственности за которой зарегистрировано 26.01.2018 г. ( л.д.38,39-40,41), при этом согласно условиям договора купли - продажи от 19.10.2017 г и 18.01.2018 г. указанные покупатели приобрели недвижимость свободную от третьих лиц, на момент подписания договора в квартире никто не зарегистрирован. 

Судом установлено, что ФИО19, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО12, ФИО16, ФИО17, ФИО18, указанные в договоре купли продажи от 22.12.2016 г. в качестве зарегистрированных и проживающих лиц в спорной квартире, при заключении последующих договоров купли-продажи отсутствуют. 

Решением суда от 07.11.2018 г. по иску ФИО4 указанные лица были признаны не приобретшими право пользования жилым помещением-квартирой № в 

<

адрес> в 

<

адрес> и сняты с регистрационного учета по указанному адресу (л.д.21-28). 

Разрешая спор, суд учитывает, что основанием для расторжения договора, в силу ст. 450 ГК РФ, является существенное нарушение договора другой стороной.

В соответствии с п. 6.1., 6.2 договора купли-продажи от 22.12.2016 г. денежная сумма в размере 

<

данные изъяты>. в счет оплаты стоимости квартиры предоставляется покупателю в течение 20 рабочих дней после государственной регистрации права собственности на имущество и должна быть перечислена покупателем на банковский счет продавца в течение 5 рабочих дней после получения покупателем указанной суммы.

Денежная сумма в размере 

<

данные изъяты>. в счет оплаты стоимости квартиры выплачена покупателем продавцу из собственных средств до подписания договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию.

В силу со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований по иску и возражений против него.

Поскольку ФИО2 подписав договор, тем самым согласившись с его условиями, не отрицала факт неоплаты приобретенной у истца квартиры в размере 

<

данные изъяты>., истец, обосновывая свои требования, утверждает, что денежных средств от ответчика в счет оплаты стоимости квартиры до настоящего времени не получила, учитывая, что обстоятельства продажи недвижимости и оплаты должны подтверждаться письменными доказательствами, которые в нарушение ст.ст. 56,60 ГПК РФ в суд не представлены, имеются основания для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры по правилам статьи 450 ГК РФ. 

Таким образом, неисполнение ответчиком в предусмотренный договором срок обязательства оплатить товар является основанием для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи.

Согласно пункту 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ. 

В соответствии с положениями ст. ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно пункта 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Приобретатель признается добросовестным если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявил разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Оценив доводы возражений ответчиков ФИО5, ФИО4, суд исходя из того, что ответчики до заключения договора купли-продажи не интересовались причинами третьей продажи квартиры за короткий промежуток времени (с 31.10.2017 г. по 26.01.2018 г. ), не приняли меры направленные на проверку юридической судьбы приобретаемой квартиры, приходит к выводу о том, что при совершении сделки ответчики не проявили должную степень осмотрительности и внимательности для установления законных правомочий продавца, а потому не могут быть признаны добросовестными приобретателями.

При таких обстоятельствах требования истца о прекращении права собственности ФИО4 на спорную квартиру, так же подлежат удовлетворению.

Доводы ответчиков о наличии оснований для применения при рассмотрении спора годичного срока исковой давности суд оценивает как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку к данным правоотношениям применяется трехлетний срок исковой давности, не пропущенный истцом.

Согласно статье 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

В случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора, суд в силу абзаца второго статьи 222 ГПК РФ оставляет заявление без рассмотрения.

Из содержания указанных выше правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что до подачи в суд искового заявления об изменении или расторжении договора истец должен направить соответствующее предложение другой стороне и получить от нее отказ либо дождаться истечения срока, установленного в предложении, договоре или законе.

Вместе с тем согласно Конституции РФ каждому гарантируется государственная, в том числе судебная защита его прав и свобод (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 Конституции РФ). Право на судебную защиту является непосредственно действующим, оно признается и гарантируется в Российской Федерации согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией РФ (часть 1 статьи 17, статья 18 Конституции РФ).

В развитие закрепленной в Конституции РФ гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Доводы представителя ответчика ФИО2 - ФИО20 о не соблюдении досудебного порядка урегулирования спора судом отклоняются.

Как следует из материалов дела, истец 06.12.2018 года обратилась в Новозыбковский городской суд с исковым заявлением о признании недействительным договора купли- продажи, при оспаривании договора как ничтожной сделки, 04.02.2019 года в суд поступило уточнение заявленных требований, т.е. о расторжении договора купли- продажи. 

Из правовой позиции ФИО2 следует, что она возражает против расторжения договора, т.к. сама не получила денежных средств от последующей продажи квартиры, при этом в период рассмотрения дела о добровольном расторжении договора не заявляла, как первоначальные исковые требования, так и уточненные не признавала. 

При изложенных обстоятельствах, суд удовлетворяет заявленные требования в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО8 к ФИО4, ФИО2, ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении записи о регистрации права собственности, признании за истцом права собственности на квартиру, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО4 на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Признать за Ковалевой ( Даниловой ) Т.А. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Новозыбковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Л.В.Соловец