Дело № 2-318/2023

УИД - 16RS0027-01-2023-000301-96

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

25 июля 2023 года п.г.т. Богатые Сабы 

Сабинский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Галимзянова Н.М.,

при секретаре судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к Исполнительному комитету Сабинского муниципального района Республики Татарстан о возложении обязанности по предоставлению земельного участка в аренду, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО4 (далее – ФИО4, истец) обратился в суд с иском к Исполнительному комитету Сабинского муниципального района Республики Татарстан (далее – ответчик) в вышеуказанной формулировке. 

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником объекта незавершенного строительства общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Договор аренды земельного участка истцом не составлялся. Ранее указанный земельный участок был предоставлен бывшему собственнику объекта незавершенного строительства на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. На сегодняшний день ФИО4 пользуется земельным участком общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, с разрешенным использованием – для жилищного строительства, расположенным по адресу: 

<

адрес>

Все строительные работы бывшим собственником были произведены с соблюдением всех строительных, санитарных, пожарных норм и правил, ни чьих прав нарушено при этом не было. За время эксплуатации со стороны соседей и эксплуатирующих организаций претензий не было, конфликтных ситуаций не возникало, архитектурный стиль улицы не нарушен, разрывы между строениями соблюдены, права соседей не нарушены. Угрозу безопасности и здоровью окружающих не представляет, не нарушает права и законные интересы других лиц.

ДД.ММ.ГГГГ истек срок договора аренды земельного участка и не был в последующем продлен, вместе с тем, какие-либо претензии к истцу по вопросу строительства жилого дома, прекращения и расторжения договора аренды со стороны органов власти и государственного контроля не предъявлялись. Споров о границах земельного участка не имеются, задолженности по арендной плате у истца нет.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Исполнительный комитет Сабинского муниципального района Республики Татарстан по поводу продления срока договора аренды земельного участка, однако ему было отказано.

Несмотря на это, истец до сегодняшнего дня пользуется указанным земельным участком, ответчик против этого не возражает, не заявлял требований об изъятии объекта недвижимости и об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

По этим основаниям истец ФИО4 просил возложить на Исполнительный комитет Сабинского муниципального района Республики Татарстан обязанность по предоставлению ему в аренду вышеуказанного земельного участка.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Представитель ответчика – Исполнительного комитета Сабинского муниципального района Республики Татарстан ФИО3 (по доверенности) представил отзыв по данному делу, в котором не возражал против исковых требований.

Третье лицо – Межмуниципальный отдел по Сабинскому и Тюлячинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как видно из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и Исполнительным комитетом Сабинского муниципального района Республики Татарстан был заключен договор № аренды земельного участка общей площадью 1254 кв.м., с кадастровым номером 16:35:090407:106, с разрешенным использованием – для жилищного строительства, расположенным по адресу: 

<

адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29-33). 

В тот же день составлен акт приема-передачи земельного участка по договору аренды (л.д. 34).

Далее, между ФИО2 (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец передает в собственность покупателя объект незавершенного строительства общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.40-42). 

На основании вышеуказанного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства общей площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу

<

адрес> запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из содержания искового заявления, договор аренды вышеуказанного земельного участка между истцом и ответчиком Исполнительным комитетом Сабинского муниципального района Республики Татарстан не заключался. 

В связи с тем, что строительство жилого дома не было завершено, истец обратился в Исполнительный комитет Сабинского муниципального района Республики Татарстан с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.

Письмом Исполнительного комитета Сабинского муниципального района Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ №-И было отказано в удовлетворении заявления со ссылкой на то, что продление договора аренды не предоставляется возможным в связи с тем, что спорный земельный участок однократно был предоставлен для завершения строительства (л.д. 43).

ДД.ММ.ГГГГ руководителем Исполнительного комитета Сабинского муниципального района по результатам рассмотрения заявления ФИО2 о предоставлении земельного участка вынесено постановление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду в связи с наличием объекта незавершенного строительства. В соответствии с данным постановлением ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и Исполнительным комитетом Сабинского муниципального района Республики Татарстан был заключен договор аренды земельного участка №. При этом данные документы не содержат указания о том, что земельный участок предоставляется для завершения строительства.

Между тем данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не имеется.

Применительно к рассматриваемому иску, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером 16:35:090407:106 не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у ФИО4 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения ДД.ММ.ГГГГ срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Поскольку истцом право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства не реализовано, в настоящее продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражает, не заявляет требований об изъятии этого объекта, не ставит вопрос об освобождении земельного участка, отсутствует судебный акт об изъятии вышеуказанного объекта недвижимости, суд считает возможным удовлетворить требования истца, обязав Исполнительный комитет Сабинского муниципального района Республики Татарстан заключить договор аренды данного земельного участка на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО4 (ИНН №) к Исполнительному комитету Сабинского муниципального района Республики Татарстан (ИНН №) о возложении обязанности по предоставлению земельного участка в аренду удовлетворить.

Обязать Исполнительный комитет Сабинского муниципального района Республики Татарстан (ИНН 

<

***>) заключить с ФИО4 без проведения торгов договор аренды земельного участка общей площадью 1254 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на № года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Сабинский районный суд Республики Татарстан течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Н.М. Галимзянов