дело № 2-199/20 УИД 23RS0013-01-2020-003226-69

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гулькевичи 06 февраля 2020 года 

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

судьи ФИО1

при секретаре Диваковой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к администрации муниципального образования Гулькевичский район, администрации Гирейского городского поселения, Кавказской дистанции пути ОАО «РЖД» о признании права собственности на самовольно выстроенную пристройку, о сохранении квартиры в перепланированном и реконструированном состоянии 

у с т а н о в и л:

Истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к администрации муниципального образования Гулькевичский район, администрации Гирейского городского поселения, Кавказской дистанции пути ОАО «РЖД» и просит сохранить квартиру № № расположенную по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном и перепланированном состоянии со следующими ТЭП: общая площадь - 43,9 кв.м.; признать за ними право собственности на самовольно выстроенное помещение. 

В обоснование иска указано, что истцы имеют в общей долевой собственности на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан № от 02 февраля 1998 года двухкомнатную квартиру, расположенную по 

<

адрес>. Квартира расположена в одноэтажном двухквартирном доме 1950 года постройки, имела общую площадь 32,9 кв.м., жилую 27,5 кв.м., при этом не имела ванной, санузла, кухня размещалась в коридоре. Земельный участок, на котором расположена квартира, принадлежит ОАО «Российские железные дороги», в связи с чем, они заключили договор субаренды земельного участка равный площади квартиры 32,9 кв.м. с доверенным лицом ОАО «РЖД», ПЧ-7. С момента строительства дома, в котором находится их квартира, прошло почти 70 лет, изменились санитарные нормы, которые предусматривают, что в квартире обязательно должен быть санузел, вода. Поэтому они, не получив разрешение на перепланировку и реконструкцию квартиры, самовольно произвели в квартире перепланировку: провели воду, демонтировали отопительную печь и провели в квартиру газ, из кладовой сделали санузел, снесли не отапливаемую веранду, выстроив на ее месте другое помещение, утеплили его и разместили там кухню, провели гуда отопление и воду, установили сантехнику. После перепланировки и реконструкции созданы нормальные условия для проживания, повысилась комфортность. Жилая площадь увеличилась на 60 сантиметров и составляет в настоящее время 28, 1 кв.м., а общая за счет пристройки вместо веранды составила 43,9 кв.м., увеличилась на 11 кв.м. Согласно СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» рекомендуемая площадь двухкомнатной квартиры должна составлять от 44 до 53 кв.м. Они обратились к собственнику земельного участка с просьбой внести изменения в договор субаренды, изменив площадь земельного участка с 32.9 кв.м., на 43.9 кв.м., но письменного согласия или отказа ПЧ-7 не дала, был только устный ответ о том, что после получения правоустанавливающих документов на квартиру с изменившейся площадью в договор будут внесены изменения. Администрация МО Гулькевичский район на их заявление утвердить реконструкцию ответила отказом, мотивируя тем, что право собственности на самовольно возведенную постройку может быть признано только судом, но, несмотря на это предложила предоставить координаты земельного участка, зная о том, что они не являются собственниками земельного участка и заказать кадастровые работы не имеют права, а схема земельного участка приобщена к договору субаренды земельного участка. Администрация Гирейского городского поселения, в чьей компетенции сейчас утвердить внутреннюю перепланировку, в течение двух месяцев не дала им письменного ответа, хотя комиссия была направлена и осматривала квартиру. Согласно техническому заключению от 27 сентября 2019 года, выполненному ГБУ КК «Крайтехинвенгаризация - Краевое БТИ» по Гулькевичскому району строительные работы соответствуют строительным нормам и правилам, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не затрагивают интересы третьих лиц.

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО2 и представитель истца ФИО2 по доверенности К.Г. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, на исковых требованиях настаивают, просят удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации муниципального образования Гулькевичский район С.Т. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Представитель ответчика администрации Гирейского городского поселения Гулькевичского района в судебное заседание не явился, глава поселения А.Р. просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации Гирейского городского поселения. 

Представитель ответчика ОАО «РЖД» по доверенности Ш.О. в судебное заседание не явилась, в ходатайстве направленном в суд, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Также указала, что балансодержателем земельного участка под домом, в котором расположена квартира истцов – Кавказской дистанцией пути проведено обследование земельного участка, о чем составлен акт, из которого следует, что проведение реконструкции жилого помещения не угрожает безопасности железнодорожного движения и не нарушает законные права и интересы ОАО «РЖД». С учетом изложенного, просит принять решение в соответствии с законодательством. 

Представитель третьего лица межмуниципального отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю А.А. в судебное заседание не явился, в отзыве указал, что против удовлетворения исковых требований не возражает. Государственный кадастровый учет на недвижимое имущество проводится в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации вступивший в законную силу судебный акт является одним из оснований для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. При этом судебный акт должен отвечать всем требованиям правоустанавливающего документа и должен содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, сведения о возникновении либо о прекращении права, ограничения (обременения права, кадастровый номер объекта недвижимого имущества, его площадь, назначение, а также точный адрес нахождения объекта (для его точной идентификации). Согласно п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N10/22, судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Также сообщил, что в соответствии со статьей 24 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости необходимо представление технического плана на реконструированный, жилой дом подготавливаемый кадастровым инженером. Кадастровый номер квартиры по адресу: 

<

адрес> – №. 

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования обоснованны, законны и подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором на передачу квартир (домов) в собственность граждан № от 02.02.1998 года, зарегистрированным в Гирейском поселковом Совете народных депутатов. Земельный участок с кадастровым номером №, на котором находится указанная квартира, принадлежит ОАО «РЖД» и часть его, площадью 32,9 кв.м., что соответствует прежней площади квартиры, находится в субаренде у ФИО2, ФИО3, ФИО4 по договору субаренды № № от 28.03.2012 года. 

Согласно п.п. 1.2, 1.3 договора субаренды № № от 28.03.2012 года земельный участок предоставляется для содержания и эксплуатации объектов недвижимости – квартиры субарендатора (договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан № от 02.02.1998 г.). 

Без оформления проектной документации и получения в установленном порядке разрешения на проведение строительно-монтажных работ в квартире проведена реконструкция, перепланировки и переустройство: возведена (построена) пристройка литер А2, состоящая из 1 помещения площадью 10,4 кв.м.; возведена (построена) веранда литер «а7», состоящая из 1 помещения площадью 3,2 кв.м.; ликвидирована пристройка литер «а5», состоящая из 1 помещения площадью 4,5 кв.м.; ликвидирована открытая веранда литер «а6», состоящая из 1 помещения площадью 2,3 кв.м.; демонтировано печное отопление в помещении №2 (жилая комната - до реконструкции и переустройства); демонтирован санитарно-технический прибор (раковина) в помещении №4 (коридор - до реконструкции и переустройства); демонтирована и установлена на новом месте перегородка с дверным проемом между помещением №4 (коридор - до реконструкции и переустройства) и помещением №3 (кладовая - до реконструкции и переустройства); установлены санитарно-технические приборы (раковина, унитаз) в помещении №3 (совмещённый сан.узел - после реконструкции и переустройства). В результате реконструкции, перепланировки и переустройства: увеличилась площадь помещения №3 (совмещённый сан.узел - после реконструкции и переустройства): было - 2,3 кв.м., стало - 3,2 кв.м.; уменьшилась площадь помещения №4 (коридор - после реконструкции и переустройства): было - 3,1 кв.м., стало - 2,2 кв.м. Реконструкция, перепланировка и переустройство выполнены без разрешения. Разрешение и проектная документация на реконструкцию, перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном жилом доме литер А,А2,а7, а также уведомление, предусмотренное ч.1 ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ не предъявлялась. 

Согласно техническому заключению Отдела ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по Гулькевичскому району от 27.09.2019 года о соответствии строительным нормам и правилам и о состоянии несущих и ограждающих конструкций после реконструкции, перепланировки и переустройства квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, определено, что выполненные в ходе реконструкции, перепланировки и переустройства строительные работы соответствуют требованиям строительных норм и правил. На момент осмотра, каких - либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Оборудование инженерными сетями помещений №№ 5,6: электричество отопление, водоснабжение, канализация дает обоснование образованию помещений вспомогательного использования предназначенного для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Площадь помещений вспомогательного использования входит в общую квартиры в многоквартирном жилом доме. (Жилищный кодекс Российской Федерации - ст. 16. п. 4). На основании проведенного анализа технической документации, анализа нормативных требований, предъявляемых к помещениям квартир в многоквартирных жилых домах, согласно СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», технических и объемно - планировочных характеристик, квартира в многоквартирном жилом доме литер «А,А2,а7» по основным нормативным требованиям - планировочным (высоте, размерам), санитарно -гигиеническим (освещению, инсоляции, электроснабжению, отоплению, проветривания), противопожарным (площади противопожарного этажа) - соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к данной категории помещений. В результате реконструкции произведено изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, площади, объема), в том числе перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение планировки существующих зданий и сооружений, а также другие мероприятия. МДС 81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (с Изменениями от 16.06.2014), расширение объекта капитального строительства (п. 14, ст.1 ГК РФ). Реконструкция квартиры в многоквартирном жилом доме затрагивает интересы других (третьих) лиц и не соответствует следующим условиям (п.3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Реконструкция квартиры в многоквартирном жилом доме не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям (п.3 ст. 222 ГК РФ): если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. Квартира в многоквартирном жилом доме является объектом капитального строительства. Общая площадь – 43,9 кв.м., жилая площадь – 28,1 кв.м. 

Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Гулькевичский район 15.10.2019 года ФИО2 отказано в выдаче разрешения на реконструкцию, указано, что границы земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не установлены в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства и не состоят на учете в государственном кадастре недвижимости, в связи с чем не представляется возможным определить соответствие реконструированного объекта предельным параметрам застройки утвержденных правил землепользования и застройки Гирейского городского поселения. 

Согласно акту обследования земельного участка полосы отвода железной дороги на станции Гирей 

<

данные изъяты> км ПК 5, 

<

адрес> от 04.02.2020 года, комиссия в составе рабочей группы по обследованию полосы отвода железной дороги в границах обслуживания Кавказской дистанции пути: руководитель группы - и.о. начальника Кавказской дистанции пути, члены группы: Ф.Д. - оператор ЭВМ и ВМ, и.о. главного инженера Кавказской дистанции пути Ч.А. провели обследование земельного участка полосы отвода расположенного по адресу: 

<

адрес>. В ходе обследования установлено: на участке расположенном по адресу 

<

адрес>, имеется объект капитального строительства (дом) стадия строительства - 1 этаж общей площадью застройки 32,9 кв.м. и пристройка к дому общей площадью 11 кв.м. Общая площадь застройки составляет - 43,9 кв.м., объект капитального строительства (дом) располагается справа по ходу километров на расстоянии ориентировочно 28 метров. Установлено, что данная застройка входит в полосу отвода Кавказской дистанции пути, на которую ранее заключен долгосрочный договор аренды между ОАО «РЖД» и ТУФАУГИ по Гулькевичскому району от 22 июня 2009 г. № с кадастровым номером №. Ширина полосы отвода на вышеуказанном земельном участке составляет 42 метра. Здания, строения, сооружения, состоящие на балансе ОАО «РЖД» на указанном земельном участке отсутствуют. Объекты, расположенные на земельном участке не угрожают безопасности движения железнодорожного транспорта. Ввиду вышеизложенного, Кавказская дистанция пути не возражает против признания права собственности за ФИО2, ФИО3,, ФИО5 в судебном порядке. Пристройка к дому ориентировочной площадью 11 кв.м. не создает препятствий для обслуживания и эксплуатации объектов ОАО «РЖД», а также не угрожает безопасности движения железнодорожного транспорта и путевому развитию на станции Гирей. Перезаключение договора субаренды земельного участка в случае признания права собственности на квартиру в реконструированном виде возможно.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Прямого запрета на признание права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок в установленном порядке предоставлен для размещения построек на праве аренды, Постановление № 10/22 и ГК РФ не содержат.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. 

В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. 

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В соответствии с п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно абз. 2 ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. 

Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольные пристройки, возведенные истцами без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен им по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. 

В судебном заседании установлено, что истцы самовольно, т.е. без оформления проектной документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство, пристроили к квартире на земельном участке, который предоставлен им по договору аренды для содержания и эксплуатации объектов недвижимости – квартиры по адресу: 

<

адрес>: пристройку литер «А2», состоящую из 1 помещения площадью 10,4 кв.м.; веранду литер «а7», состоящую из 1 помещения площадью 3,2 кв.м.; также ликвидировали пристройку литер «а5», состоящую из 1 помещения площадью 4,5 кв.м.; ликвидировали открытую веранду литер «а6», состоящую из 1 помещения площадью 2,3 кв.м.; демонтировали печное отопление в помещении № 2; демонтировали санитарно-технический прибор (раковину) в помещении №4; демонтировали и установили на новом месте перегородку с дверным проемом между помещением №4 и помещением №3; установили санитарно-технические приборы (раковину, унитаз) в помещении №3, тем самым реконструировали, перепланировали и переустроили квартиру. Сохранение самовольно возведенных пристроек и реконструкция, перепланировка и переустройство квартиры не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создается угроза их жизни или здоровью. Пристройки возведены с соблюдением строительных и градостроительных норм. Целевое назначение земельного участка не нарушено. Балансодержатель земельного участка - Кавказская дистанция пути ОАО «РЖД» не возражает против признания права собственности за истцами на указанную квартиру, указывая, что пристройка не создает препятствий для обслуживания и эксплуатации объектов ОАО «РЖД», а также не угрожает безопасности движения железнодорожного транспорта и путевому развитию на станции Гирей; перезаключение договора субаренды земельного участка в случае признания права собственности на квартиру в реконструированном виде возможно.

Суд приходит к выводу, что требования истцов обоснованы, доказаны, законны, подлежат удовлетворению.

Право собственности на недвижимое имущество согласно ст. 219 ГК РФ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, поэтому истцам свое право собственности на реконструированную, перепланированную и переустроенную квартиру следует зарегистрировать, а также произвести государственный кадастровый учет изменений указанного объекта недвижимости в межмуниципальном отделе по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Сохранить в реконструированном, перепланированном состоянии квартиру № № литер А,А2,а7 с самовольно возведенными пристройками литер А2 и а7 общей площадью – 43,9 кв.м., в т.ч. жилой площадью 28,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Признать за ФИО2, ФИО3,, ФИО5 право совместной собственности на реконструированную, перепланированную квартиру № литер А,А2,а7 общей площадью – 43,9 кв.м., в т.ч. жилой площадью 28,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Данное решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН о праве собственности, осуществлении государственного кадастрового учета изменений в отношении объекта недвижимости – квартиры № литер А,А2,а7 общей площадью – 43,9 кв.м., в т.ч. жилой площадью 28,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда, т.е. с 11.02.2020 года.

судья