№ 2-276/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2018 г.

г. Кострома 

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Гурьяновой О.В.

при секретаре судебного заседания Носовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Костромского муниципального района Костромской области в лице Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, возмещения убытков, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Костромского муниципального района Костромской области в лице комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, возмещения убытков, компенсации морального вреда, штрафа. Требования обоснованы тем, что ДДММГГГГ по результатам аукциона между ним и ответчиком, Комитетом имущественных и земельных отношений архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области (далее- Комитет) заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью ***** кв.м, (адрес). За участие в конкурсе им был внесен задаток в сумме ***** руб. Земельный участок получен им с целевым назначением - строительство жилого дома. Согласно п. 1.2.5 договора, какие-либо обременения на земельном участке отсутствуют. ДДММГГГГ распоряжением главы Костромского муниципального района № утвержден градостроительный план земельного участка. ДДММГГГГ получено разрешение на строительство №. ДДММГГГГ им заключен договор с ООО «*****» на выполнение проектных работ для последующего возведения дома на земельном участке. Стоимость работ составила ***** руб., которую он выплатил полностью. Для перечисления данной суммы им открыт счет в ООО «*****» и оплачено за данную услугу ***** руб. ДДММГГГГ им был заключен договор с ООО «*****» на проведение земляных работ с возведением фундамента цокольного этажа на данном участке, уплачено по договору ***** руб. Для чего был открыт счет в ООО «*****» и оплачено за данную услугу ***** руб. В ходе выполнения строительных работ был выявлен факт наличия обременения земельного участка в виде коммунальной инфраструктуры, проходящей по территории предоставленного земельного участка, не оговоренной изначально ни в конкурсной документации, ни в заключенном договоре аренды земельного участка. При наличии данной информации он не стал бы участвовать в аукционе, ни оплачивать задаток, также не стал бы заключать договора аренды земельного участка. ДДММГГГГ он обратился к ответчику с требованием о расторжении договора аренды земельного участка. Письмом от ДДММГГГГ ему было отказано в расторжении договора аренды. В результате действий ответчика ему причинен моральный вред (дом не построен, деньги потрачены напрасно, упущено время), который оценивает в ***** руб. Для оказания юридической помощи ДДММГГГГ заключен договор на оказание юридических услуг с ФИО2, за что уплачено ***** руб. Полагает, что в данном случае ответчик выступает как субъект предпринимательской деятельности, а он, истец, выступает как потребитель. На основании изложенного просит суд расторгнуть договор № от ДДММГГГГ аренды земельного участка, заключенный между ним и Комитетом по результатам аукциона. Взыскать с ответчика в возмещение убытков ***** руб., уплаченных по договору от ДДММГГГГ с ООО «*****» на выполнение проектных работ, ***** руб. - за открытие счета в банке, ***** руб. уплаченных по договору от ДДММГГГГ с ООО «*****» за проведение земляных работ, ***** руб. - за открытие счета в банке, ***** руб. - судебные издержки по договору по оказанию юридических услуг, ***** руб. - за открытие счета в банке, а всего взыскать ***** руб. Взыскать компенсацию морального вреда в размере ***** руб., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы.

В ходе рассмотрения дела истец размер компенсации морального вреда увеличил до 150 000 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены МУП ЖКХ «Караваево», администрация Караваевского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области, ООО «Промстойизыскания».

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 каждый в отдельности исковые требования поддержали в полном объеме, по доводам и основаниям, изложенным в иске. При этом истец пояснил, до аукциона он выезжал на земельный участок осматривал его. На нем рос борщевик, поэтому он не мог полноценно пройтись по участку, осмотреть его. Приложенная им схема, из которой усматривается наличие канализационной сети, была им получена после заключения договора аренды, когда стали проводить изыскательские работы. О наличии трубы ему сказал сосед, во время изыскательских работ. Один колодец принадлежит соседу, второй - многоквартирному дому. В распоряжении от ДДММГГГГ обременений на участок нет, а в распоряжении от ДДММГГГГ имеется ограничение. Только тогда, когда проводили изыскательские работы, сделали топографию, он в ***** года узнал о наличии сети. Сеть проходит непосредственно под домом под землей. Земельный участок с обременением ему не нужен. Полагал, что проходящая по его земельному участку труба не затампонирована, так как расположена под другим углом. Ходатайствовать о назначении строительной экспертизы не будет. 

Представитель ответчика администрации Костромского муниципального района Костромской области ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что земельный участок был сформирован администрацией Караваевского сельского поселения, ими же был подготовлен пакет документов за участок. В администрацию Костромского района был передан уже готовый пакет документов для проведения аукциона. После чего был заключен договор аренды с истцом. Организатором аукциона является администрация Костромского муниципального района. Администрацией направлялись запросы в различные организации, было пояснено, что никаких сетей данные организации не прокладывали, соответственно, никаких обременений на земельном участке не имелось. ДДММГГГГ от истца поступило заявление, ДДММГГГГ администрацией был выдан план на градостроительные работы. Только после того, как истец предоставил им съемку, было установлено, что по участку проходит сеть соседа. Истец мог сразу после получения съемки обратиться в администрацию по вопросу расторжения договора аренды. Но он, не получив все документы, начал использование земельного участка. Истцу сначала выдали градостроительный план земельного участка (до получения топографии), потом выдавалось разрешение на строительство (после получения топографии). Администрация не могла знать о том, что по участку проложены незаконно сети. Также полагал, что данные сети проходят под землей, сами колодцы находятся за пределами участка истца, не мешают в использовании земельного участка по назначению. Также обратил внимание на то, что представленная МУП ЖКХ «Караваев» схема, изготовлена в 1975 году. На данной схеме отражены как отсутствующие объекты, так и изменяемы, новые. Отображенное на них может не совпадать с действительностью.

ФИО4, председатель Комитета имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района Костромской области, в ходе рассмотрения дела исковые требования не признал. Пояснил, что спорный земельный участок был подготовлен администрацией Караваевского сельского поселения. Сотрудники Комитета данный участок не осматривали. Истец после заключения договора по итогам аукциона, обратился в Комитет с топографией. Было решено выехать на место. Выезжал в сентябре 2017 года он, ФИО4 и С.А.В. Участок был заросший, стояли полуразвалившиеся люки, которые было видно сразу (истец также их видел). Коммуникации проходят под землей и не мешают истцу в строительстве дома. 

Третье лицо МУП ЖКХ «Караваево», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили. В ходе рассмотрения дела представитель третьего лица ФИО5 пояснил, что он работает инженером в МУП с 2007 года. После того, как в МУП поступил запрос, он вместе с ФИО4 выходил на место. Никаких проложенных сетей не видели. Знают о них только со слов истца. Труба, проложенная под земельным участком истца, недействующая, затампонирована, то есть залита бетоном. Труба старая, ей около 50 лет. Когда он стал работать в МУП в 2007 году, уже тогда она была недействующей. На тот момент ему пояснили, что трубу прокладывали «на будущее», но в итоге затампонировали. О другой трубе ему ничего не известно. 

Представитель МУП ЖКХ «Караваево» ФИО6 в ходе рассмотрения дела также пояснил, что трубы тампонируют для того, чтобы в дальнейшем ее не использовать, при этом не выкапывать ее. 

Представитель третьего лица ООО «Промстройизыскания» ФИО7 в судебном заседании не присутствует, будучи надлежащим образом извещенным. В ходе рассмотрения дела пояснил, что им совместно с другими сотрудниками ООО в августе 2017 года проводили инженерно-геодезические изыскания на объекте, а именно съемку участка в (адрес). Были установлены две трассы канализации, проходящие по указанному земельному участку. Одна из них разрушена, колодец перед врезкой в центральную линию канализации затампонирован, то есть лоток залит бетоном. Вторая линия канализации соседа, она действующая, проходит по юго-восточному краю участка. На самом земельном участке находится один колодец. Указанные им объекты формально являются сетями канализации, но одна из них недействующая. 

С учетом положений ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Третье лица администрация Караваевского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области просили рассматривать дело в их отсутствие.

Выслушав истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, свидетелей С.А.А., Щ.А.С., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган) (ст. 39.2 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Из материалов дела следует, что в информационном бюллетене «Вестник Костромского района» № от ДДММГГГГ, а также на сайте администрации Костромского муниципального района размещены Комитетом объявления о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, для индивидуального жилищного строительства, расположенного в (адрес), площадью ***** кв.м., кадастровый №. в данном объявлении указано, что земельный участок без обременений (л.д. 60-65).

Подготовка документации в отношении земельного участка осуществлялась также администрацией Караваевского сельского поселения, которая заказала кадастровые работы (л.д. 71-75). Администрацией Костромского муниципального района получены технические условия на подключение к сети газораспределения (л.д. 85), информация о возможности технологического присоединения к электрическим сетям (л.д. 86), а также сведения из МУП ЖКХ «Караваево» о том, что на земельном участке сетей водоотведения водоснабжения, находящихся на балансе МУП не имеется (л.д. 87).

ДДММГГГГ по результатам аукциона между Комитетом и ФИО1 заключен договор № аренды земельного участка. Согласно п. 1.2.5 обременений и ограничений на земельном участке нет (л.д. 5-9).

Также согласно сведениям кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие односемейные дома с участками, расположенные: (адрес), каких-либо сведений об обременениях не содержится (л.д. 11-13). 

Кроме того отсутствие сетей водоотведения со ссылкой справку МУП ЖКХ «Караваево» от ДДММГГГГ № (л.д. 87) подтверждается заключением № для проведения торгов (аукциона) по продаже права аренды на земельный участок от ДДММГГГГ (л.д. 14, 18).

ДДММГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Костромского муниципального района для утверждения градостроительного плана, который распоряжением от ДДММГГГГ №-р был утвержден и предоставлен истцу (л.д. 19-29, 69).

ДДММГГГГ после предоставления ФИО1 земельного участка в аренду он заключил договор подряда с ООО «*****». Согласно условиям договора и смете к нему подрядчик обязался в срок до ДДММГГГГ произвести земляные работы с возведением фундамента цокольного этажа индивидуального жилого дома, стоимость работ определена в ***** руб. (л.д. 42-44). Работы подрядчику истцом оплачены в полном объеме ДДММГГГГ, для чего им был открыт лицевой счет в ООО «*****», стоимость услуги за открытие счета составила ***** руб. (л.д. 46).

ДДММГГГГ ФИО1 администрацией ответчика выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома (л.д. 32-34). При этом обращаясь за выдачей разрешения ДДММГГГГ (л.д. 88), истец сам приложил схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения индивидуального жилого дома от ДДММГГГГ (л.д. 89), на котором были отображены сети. То есть, на то момент он знал об их существовании, но несмотря на это, продолжал осуществлять действия по получению разрешительной документации на строительство, заключение договоров, нести в связи с этим расходы. 

ДДММГГГГ ФИО1 заключил договор подряда на выполнение проектных работ с ООО «*****», стоимость работ по которому в размере ***** руб. им уплачена в полном объеме ДДММГГГГ(л.д. 35-38). Работы по договору выполнены ДДММГГГГ Для перечисления денежных средств по договору истец понес расходы на открытие счета в ООО «Костромаселькомбанк» в размере ***** руб. (л.д. 39).

Как следует из пояснений истца, при производстве земляных работ обнаружены сети водоотведения, проходящие по предоставленному ему в аренду земельному участку.

В связи с чем, ДДММГГГГ он обратился в администрацию Костромского муниципального района с претензией о расторжении договора № от ДДММГГГГ по соглашению сторон с возмещением понесенных им расходов (л.д. 29).

В ответ от ДДММГГГГ № Комитет со ссылкой на п. 1 ст. 612 ГК РФ указал, что истцу был предан земельный участок, соответствующий условиям договора и пригодный для использования по назначению, поэтому расторжению не подлежит (л.д. 30).

На запрос суда ДДММГГГГ МУП «Караваево» сообщил, что по границе земельного участка с кадастровым номером № проходит магистральная сеть водоотведения. В последующем, ДДММГГГГ МУП просило считать ранее предоставленные данные ошибочными. Указала, что проходящая сеть канализации по земельному участку затампонирована, является недействующей.

Разрешая исковые требования, суд руководствуется следующим.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее исполнение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1, пп.1, абз. 1 пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

В силу положений пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Согласно п. 7.3.2 договора аренды земельного участка от ДДММГГГГ № договор аренды может быть расторгнут судом в одностороннем порядке по требованию арендатора, если земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора.

Также согласно п. 8.2. в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения земельного участка, их стоимость арендодателем не возмещается.

В ходе судебного разбирательства по делу были опрошены свидетели. 

Так, свидетель С.А.А., сотрудник администрации Караваевского сельского поселения, в судебном заседании пояснил, что администрация поселения занималась оформлением земельного участка для того, чтобы его выставили на торги. Сведения по земельному участку предоставляло им МУП ЖКХ «Караваево». По их сведениям, коммуникаций на земельном участке не было. Подготовленные документы были переданы в администрацию костромского муниципального района. К-ных после аукциона в августе обратился с претензией. После ее получения он и ФИО4 выезжали на земельный участок. Участок был заросший. На нем было два развалившихся люка. Чьи люки и коммуникации не известно. Используются ли коммуникации тоже не известно. 

Свидетель Щ.А.С. в судебном заседании пояснил, что его земельный участок находится по соседству с земельным участком истца. Прибрел он его в ДДММГГГГ. На тот момент на участке располагался фундамент, была проложена канализационная труба в коллектор. Труба идет от его дома по участку К-ных в колодец, а далее в коллектор. Он может перенести эту трубу, о чем говорил истцу.

Оценив эти и другие доказательства, исследованные в судебном заседании, суд приходит к следующим выводам. 

Проходящие под земельным участком истца трубы не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду. Вместе с тем, колодец, находящийся на арендованном земельном участке, визуально можно было обнаружить при обычном осмотре истцом земельного участка. Доводы истца ФИО1 о том, что колодца не было видно при осмотре им земельного участка, так как он был сильно заросший, внимания не заслуживают.

Как отмечалось выше, истец, обращаясь за выдачей разрешения на строительство, приложил схему планировочной организации земельного участка, на котором отображены сети. То есть, зная на тот момент об их существовании, истец не усмотрел каких-либо препятствий в использовании им по назначению земельным участком, продолжал осуществлять действия по получению разрешительной документации на строительство, заключению договоров, нести в связи с этим расходы, которые просит взыскать с ответчика, как убытки. 

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Истцу ФИО1 в судебных заседаниях председательствующим по делу разъяснялись процессуальные права, а также положения ст. 56 ГПК РФ, на обсуждение ставился вопрос о возможности назначения по делу строительной экспертизы, которая могла бы подтвердить или опровергнуть доводы истца о том, что проложенные под его земельным участком трубы препятствует ему в использовании земельного участка по назначению - строительство жилого дома. Однако истец отказался от назначения по делу экспертизы.

В силу основных начал гражданского законодательства граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

В указанной норме закона речь идет о скрытых недостатках имущества, передаваемого в аренду. Кроме того, недостатки имущества должны полностью или частично препятствовать пользованию им.

Доказательств того, что колодец и подземные коммуникационные трубы (одна из которых недействующая), расположенные на арендованном земельном участке, не позволяют осуществлять на нем строительство жилого дома, в ходе рассмотрения дела истцом не представлено.

Представленные стороной истца разъяснения строительных и проектных организаций о понятии «тампонаж канализации» судом также во внимание в качестве надлежащих доказательств по делу не принимаются, так как они носят предположительный характер. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о расторжения договора аренды земельного участка не имеется, понесенных им расходов (убытков). Поскольку требования о компенсации морального вреда, штрафа в размере 50 % от присужденной судом суммы являются производными от основных требований, в удовлетворении которых истцу отказано, оснований для удовлетворения данных требований также не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к администрации Костромского муниципального района Костромской области в лице Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, возмещения убытков, компенсации морального вреда, штрафа отказать. 

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Костромской районный суд Костромской области течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья 

О.В.Гурьянова 

Решение суда в окончательной форме 

изготовлено 27 июня 2018 г.