Дело № 2-1977/2024

УИД 50RS0042-01-2024-001791-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 мая 2024 года г. Сергиев Посад МО

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Чистиловой А.А., 

при секретаре Борисовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства 

<

адрес>», публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства 

<

адрес>», публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности совершить определенные действия.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СТРОЙИНВЕСТ» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № №, по условиям которого ООО «СТРОЙИНВЕСТ» обязалось в предусмотренный договором срок построить на земельном участке, расположенном по строительному адресу: 

<

адрес> между домами 8 и 22, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру со строительным номером 139, площадью - 80,3 кв.м., находящуюся на 14 этаже секции № МКД. Согласно положений Договора, полная стоимость квартиры составляет 2 664 000 рублей. Истцом обязательства по Договору № СП № исполнены. ООО «СТРОЙИНВЕСТ» свои обязательства по данному Договору не исполнило. 

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СТРОЙИНВЕСТ» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда 

<

адрес> Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства 

<

адрес> переданы право аренды на земельный участок с КН №, площадью 4 700 кв.м., расположенный по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, между домами № и №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства многоэтажного жилого дома, принадлежащее ООО «Стройинвест», со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе, объектом незавершенного строительства: многоэтажным жилым домом, а также права на проектную документацию, права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «Стройинвест» в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, при их наличии, а также обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения, за исключением требований участников строительства по взысканию штрафных санкций и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части.

Между конкурсным управляющим и Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства 

<

адрес> заключен договор ДД.ММ.ГГГГ № и подписан акт приема-передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

Согласно выписке из ЕГРН, истец ФИО1 внесен в реестр в качестве первоначального участника долевого строительства, договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Истец считает, что в данном случае 

<

адрес> по строительному адресу: 

<

адрес>, между домами № и №, является вещью, созданной по поручению истца, и данное обстоятельство, в соответствии со ст.218 ГК РФ является основанием для возникновения у истца права собственности на данную квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Сергиево-Посадского городского округа 

<

адрес> МКД, построенному на земельном участке с КН № присвоен следующий адрес: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ Министерство жилищной политики 

<

адрес> выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: RU№, дом поставлен на кадастровый учет.

ООО «Стройинвест», Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства 

<

адрес>» свои обязательства по передаче квартиры в срок, предусмотренный договором долевого участия, не исполнили до настоящего времени. 

16.01.2024г. ФИО1 обратился в Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства 

<

адрес>» с уведомлением о готовности принять готовую квартиру, 17.01.2024г. обратился в ППК Фонд развития территорий.

22.02.2024г. ФИО1 получил предложение № от ППК Фонда развития территорий о выплате возмещения по первоначальной цене ДДУ. С чем истец не согласен.

Просил суд: 

- признать право собственности ФИО1 на объект завершенного строительства: трехкомнатную 

<

адрес>, общей площадью 83,3 кв.м., расположенную во 2 секции на 14 этаже по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №; 

- обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства 

<

адрес>» произвести согласование на передачу ФИО1 ключей на жилые помещения и подписание актов приема-передачи объектов и обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства 

<

адрес>» ОГРН:№ ИНН № передать ФИО1 трехкомнатную 

<

адрес> общей площадью 83,3 кв. м., расположенную во 2 секции на 14 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить. 

Представитель ответчика - Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства 

<

адрес>» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил письменные возражения, из которых следует, что ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, так как Фонду переданы обязательства ООО “Стройинвест” перед участниками строительства по состоянию на дату вынесения Определения Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, резолютивная часть которого оглашена ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем имущественных прав и обязательств перед участниками строительства. Требование ФИО1 на передачу квартиры было включено в реестр требований участников строительства ООО “Стройинвест” определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик считает, что Фонд по указанному определению не являлся стороной по делу. Определение о передаче объекта и обязательств Фонду имеет приоритет, где установлен объем передаваемых обязательств, и ФИО1 не оспаривал его. Фонду не переданы обязательства перед ФИО1 В этой связи считали, что ответчик права истца не нарушал.

Представитель ответчика Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представил письменный отзыв на иск, из которого следует, что ответчик уклоняется от подписания акта приема – передачи квартиры. Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован надлежащим образом, ФИО1 включен в реестр в качестве первоначального участника долевого строительства. В связи с чем просили суд исковые требования ФИО1 о признании права собственности на трехкомнатную 

<

адрес> общей площадью 83,3 кв. м., расположенную во 2 секции на 14 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес> удовлетворить (л.д.65-66)

Третьи лица: представитель ООО «Стройинвест», представитель Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей ответчиков и третьих лиц. 

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СТРОЙИНВЕСТ» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «СТРОЙИНВЕСТ» обязалось в предусмотренный договором срок построить на земельном участке, расположенном по строительному адресу: 

<

адрес> между домами 8 и 22, многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства трехкомнатную квартиру со строительным номером 139, площадью - 88,80 кв.м., находящуюся на 14 этаже секции № МКД. Пунктом 30 Договора установлено, что в 2 – х месячный срок после получения разрешения на ввод Многоквартирного Дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, застройщик по передаточному акту передает объект долевого строительства участнику долевого строительства, при условии полного выполнения последним своих обязанностей по оплате. Согласно п. 13 Договора, цена договора по объекту долевого строительства, подлежащая уплате участниками долевого строительства Застройщику по настоящему Договору, составляет сумму в размере 2 664 000 рублей, из расчета 30 000 рублей за один квадратный метр общей площади квартиры (л.д.7-11).

Дополнительным соглашением к Договору участия в долевом строительстве № № от 10.01.2013г. п. 30 Договора изложен в следующей редакции: 

«В 2 – х месячный срок после получения разрешения на ввод Многоквартирного Дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ, застройщик по передаточному акту передает объект долевого строительства участнику долевого строительства, при условии полного выполнения последним своих обязанностей по оплате» (л.д.12).

Согласно информационному письму ООО «Стройинвест», акту об исполнении финансовых обязательств, квитанции к приходному кассовому ордеру № от 09.07.2013г., ФИО1 произведена оплата по Договору участия в долевом строительстве № № от 10.01.2013г. в размере 2 664 000 рублей (л.д.13,14,15).

Обязательства по передаче объекта долевого участия ФИО1 на сегодняшний день ООО “Стройинвест” не исполнило.

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО “Стройинвест” признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство (л.д.52-53).

ДД.ММ.ГГГГ Определением Арбитражного суда 

<

адрес> Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства 

<

адрес> переданы право аренды на земельный участок с КН №, площадью 4700 кв.м., расположенный по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, между домами № и №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства многоэтажного жилого дома, принадлежащее ООО «Стройинвест», со всеми неотделимыми улучшениями на этом земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства: многоэтажным жилым домом, а также права на проектную документацию, права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с ООО «Стройинвест» в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, при их наличии, а также обязательства ООО «Стройинвест» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства по состоянию на дату вынесения определения, за исключением требований участников строительства по взысканию штрафных санкций и права требования к участникам строительства, не исполнившим обязательства по договорам долевого участия в полном объеме, по исполнению обязательств в оставшейся части (л.д.54-57).

Между конкурсным управляющим ООО “Стройинвест” ФИО5 и Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ заключен договор в порядке статей 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”, в соответствии с которым застройщик ООО “Стройинвест” обязался передать, а Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства 

<

адрес>» принять обязательства застройщика перед гражданами-участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела №№ о банкротстве ООО “Стройинвест” по состоянию на дату вынесения определения Арбитражного суда 

<

адрес>, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, при условии полной или частичной (при наличии таковой) оплаты цены договоров, предусматривающих передачу жилых помещений и (или) договоров, предусматривающих передачу машино-места и нежилых помещений, таким участникам, в соответствии с Приложением № к настоящему Договору. Обязательства перед участниками строительства передаются Приобретателю в соответствии с условиями договоров об участии в долевом строительстве и иных договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, указанных в Приложении № к настоящему Договору. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан Акт приема-передачи.

Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ в реестр требований ООО “Стройинвест” включено требование ФИО1 о передаче трехкомнатной 

<

адрес> общей площадью 88,8 кв.м., расположенной в 2 секции на 14 этаже многоквартирного дома, находящегося по строительному адресу: 

<

адрес>, между домами 8 и 22, оплаченной стоимостью 2 664 000 рублей (л.д.17-20).

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу о банкротстве должника прекращено, что установлено Определением Арбитражного суда 

<

адрес> от 25.10.2023г. (л.д.58-59).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Сергиево-Посадского городского округа 

<

адрес> МКД, построенному на земельном участке с КН №, присвоен следующий адрес: 

<

адрес> (л.д.23).

ДД.ММ.ГГГГ Министерство жилищной политики 

<

адрес> выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: RU№ (л.д.24-26).

Из выписки из ЕГРН следует, что Договор участия в долевом строительстве № № от 10.01.2013г. был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.21-22).

ФИО1 обратился в ППК «Фонд развития территорий» о готовности принять квартиру (л.д.31-32). Однако до настоящего времени квартира ему не передана. Согласно ответу ППК «Фонд развития территорий» от 22.02.2024г. № у них отсутствует информация о включении требования ФИО1 в реестр требований участников строительства. По требованиям участников строительства, включенным в РТУС после дня принятия Фондом решения, вопрос о выплате возмещения Фондом подлежит рассмотрению в установленном Законом № – ФЗ и Законом № – ФЗ порядке (л.д.33-34).

Истец просит передать ему квартиру в соответствии с ДДУ. Так как ответчик уклоняется от подписания Акта приема-передачи квартиры, истец считает свое право нарушенным.

Согласно положениям ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2014 N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее -Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании "Фонд развития территорий", основания и порядок использования его имущества, в том числе принятие решения о финансировании мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", детально регламентированы положениями указанного нормативно-правового акта и Правилами принятия решения Фондом о финансировании или нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона N 218, утвержденными постановлением Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192, которые носят императивный характер и являются для Фонда обязательными.

Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ предусмотрены следующие механизмы по восстановлению прав граждан с участием Фонда: (1) финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства; (2) выплата возмещения гражданам.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.07.2022 № 34-П обязательства застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фон развития и соответствующие региональные фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

На день принятия фондом развития или соответствующим фондом субъекта Российской Федерации решения о финансировании мероприятий по завершению строительства по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства. Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют, и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего застройщиком.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В данном случае, при соблюдении правил, закрепленных в пункте 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (04.10.2021г., что следует из Определения Арбитражного суда 

<

адрес> от 21.12.2021г.) требование ФИО1 должно было быть включено в реестр застройщика.

С учетом положений статей 2 и 3 Федерального закона от 29.07. 2017 г. №218 -ФЗ « О публично-правовой компании» Фонд развития территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, статьи 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при регулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами - участниками долевого строительства, Фонд развития территорий должен был проявить должную осмотрительность, обратившись к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, а именно в нем отсутствует ряд требований по зарегистрированным договорам долевого участия, в том числе требование ФИО1

Доводы ответчика о том, что решение Фонда о завершении строительства состоялось ранее, чем требования ФИО1 были включены арбитражным судом в реестр требований о передаче жилых помещений, в связи с чем истец имеет право только на возмещение, отклоняются судом, поскольку в данном случае ФИО1 раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и таким образом Фонд не мог не знать о наличии у гражданина договора с застройщиком.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, необходимым условием признания за участником строительства права собственности на квартиру, подлежащую передаче по договору, является завершение строительства и получение должником в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, то есть фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи, которая может являться объектом гражданского оборота.

Поскольку в судебном заседании установлено, что требования ФИО1 включены в реестр требований о передаче жилых помещений, при этом строительство завершено, ДД.ММ.ГГГГ Министерство жилищной политики 

<

адрес> выдало разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, фактическое создание квартиры как индивидуально-определенной вещи подтверждается сведениями ЕГРН, согласно которых 

<

адрес> поставлена на кадастровый учет и ей присвоен кадастровый №, площадь квартиры составляет 83,3 кв.м., в связи с чем суд считает, что у истца возникло право на получение объекта долевого строительства и имеются основания для признания за ним права собственности на вышеуказанную квартиру.

Соответственно, подлежат удовлетворению требования истца о возложении обязанности на Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства 

<

адрес>» произвести согласование на передачу ФИО1 ключей на жилые помещения и подписание актов приема-передачи объектов и передать ФИО1 трехкомнатную 

<

адрес> общей площадью 83,3 кв. м., расположенную во 2 секции на 14 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 195-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства Московской области», публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о признании права собственности на квартиру, возложении обязанности совершить определенные действия - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру с кадастровым номером 50:05:0070101:1291, площадью 83,3 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>

Обязать Унитарную некоммерческую организацию в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства 

<

адрес>» произвести согласование на передачу ФИО1 ключей на жилые помещения и подписание актов приема-передачи объектов и передать ФИО1 трехкомнатную 

<

адрес> общей площадью 83,3 кв. м., расположенную во 2 секции на 14 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Сергиево Посадский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 06 мая 2024 года.

Судья А.А. Чистилова