Дело №3a-373/20

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 23 марта 2020 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Ефимовой Е.О., 

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 11.02.2020 года обратился в Нижегородский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого (с учетом изменений, принятых судом в ходе рассмотрения дела по существу) указал, что ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером [номер], площадью 5627 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под основную промплощадку завода, расположенный по адресу: г. Н.Новгород, [адрес]

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] составляет 11 810 228 руб. 95 коп., что превышает его рыночную стоимость, которая в соответствии с отчетом, выполненным ООО «Центр кадастра и оценки-НН» составляет 5 993 000 рублей. По мнению административного истца, несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права собственника земельного участка и налогоплательщика, поскольку размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, что послужило основанием обращения ФИО3 в суд с настоящим иском. Ссылаясь на положения НК РФ, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФИО3 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым [номер] в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013 года.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, каких-либо ходатайств не заявили. 

Руководствуясь ст. 150 КАС РФ, учитывая положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представил в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного земельного участка, указав, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] утверждена Правительством Нижегородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» оспариваемую кадастровую стоимость не определяло.

В информации указывается, что земельный участок с кадастровым номером [номер] внесен в Единый государственный реестр недвижимости 24.11.2011 года, его кадастровая стоимость определена в соответствии с приложением 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». 

Изучив материалы дела, оценив по правилам ст. 84 КАС РФ представленные доказательства, обсудив доводы и требования административного искового заявления, суд приходит к следующему.

В силу требований ст. 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 которого основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Исходя из положений ч.1 ст. 245 КАС РФ, ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 227-ФЗ), ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч.ч. 4, 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения такой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренным данным Федеральным законом, или в соответствии со ст. 15 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В ч.4 ст. 18 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Положениями ч.3 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ установлено, сто налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

На основании п. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

Согласно ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами, актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что ФИО3 является собственником объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером [номер] площадью 5627 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под основную промплощадку завода, расположенного по адресу: [адрес]

При таких обстоятельствах ФИО3 является лицом, чьи права и законные интересы затрагивают результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка. 

Учитывая обращение ФИО3 с настоящим административным исковым заявлением, суд полагает возможным восстановить предусмотренный ч. 3 ст. 245 КАС РФ, ч.10 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по земельному налогу (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями ст.ст. 397 НК РФ о сроках уплаты земельного налога (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:0020070:882 была определена 01.11.2013 года и утверждена по состоянию на 01.01.2015 года постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» и кадастровая стоимость земельного участка может быть определена по состоянию на 01.11.2013 года, в соответствии с заявленными требованиями.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке от 28.11.2019 года №16-ЗУ/2019, составленный оценщиком ООО «Центр кадастра и оценки-НН» ФИО4

Согласно указанному отчету, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер], площадью 5627 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под основную промплощадку завода, расположенного по адресу: г. Н.Новгород[адрес], составляет 5 993 000 рублей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] составляет 11 810 228 руб. 95 коп., что превышает его рыночную стоимость, которая в соответствии с отчетом, выполненным ООО «Центр кадастра и оценки-НН» составляет 5 993 000 рублей. 

В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Оценивая представленный и исследованный в судебном заседании отчет об оценке от 28.11.2019 года №16-ЗУ/2019, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из отчета об оценке усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости. При этом оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке, приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы, дано подробное описание объекта оценки. 

В отчете приведены качественные и количественные характеристики объекта оценки, указано, что земельный участок с кадастровым номером [номер] имеет площадь 5627 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под основную промплощадку завода, коммуникации – электроснабжение, водоснабжение. 

Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО [номер], утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки. В отчете содержится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из определенного сегмента рынка. Приведены цены предложений объектов недвижимости, цены арендных ставок на объекты недвижимости, определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено. 

Оценка земельного участка проведена с применением всех возможных подходов к оценке: сравнительного подхода, затратного подхода и доходного подхода.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет затрат на замещение произведен по методу сравнительной единицы, который основан на сравнении единицы площади или единицы объема объекта оценки со стоимостью единицы площади или единицы объема объекта-аналога. Расчет производился на основе методики перерасчета стоимости строительства 1 кв.м. аналогичного оцениваемому объекту из базового уровня цен с последующим перерасчетом их в уровень цен на дату оценки. Произведен расчет корректировок цен объектов-аналогов. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] установлена оценщиком в размере 5 993 000 рублей.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. В отчете обоснован выбор объектов-аналогов, обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. 

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. 

Суд учитывает, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости земельного участка участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена рыночная стоимость земельного участка, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Отчет об оценке составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования: оценщик ФИО5 является членом саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный Совет», регистрационный [номер]. Диплом о профессиональной переподготовке от [дата] регистрационный [номер]. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от [дата] [номер]. Профессиональная деятельность оценщика застрахована СО «РЕСО-ГАРАНТИЯ»

Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в ст. 16 Федерального закона от [дата] №135-ФЗ в отношении оценщика ФИО5 у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету, составленному оценщиком ООО «Центр кадастра и оценки-НН» ФИО4, у суда не имеется. Отчет соответствует требованиям ст. 14 Федерального закона от [дата] № 237-ФЗ и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития РФ.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст. 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, учитывая изложенное, исковые требования ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению. В данном случае Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области являются надлежащими ответчиками по делу.

Учитывая, что ФИО3 обратился в суд 11.02.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0020070:882 в размере его рыночной стоимости необходимо считать 11.02.2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] площадью 5627 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под основную промплощадку завода, расположенного по адресу: г. [адрес] равной его рыночной стоимости в размере 5 993 000 рублей по состоянию на [дата].

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости считать [дата].

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через ФИО2 областной суд.

Судья Е.О. Ефимова

В окончательной форме решение суда составлено 01 апреля 2020 года.

Судья Е.О. Ефимова