В окончательной форме 

решение

 суда принято 12 февраля 2019 года

Дело № 2-465/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 07 февраля 2019 года 

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Глековой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, с участием третьих лиц без самостоятельных исковых требований – Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков», Акционерный коммерческий банк «Форум», о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным и признании права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от 16 ноября 2012 года, заключенного между нею и ФИО2, основным договором купли-продажи квартиры №№ по 

<

адрес>; признании за ней права собственности на указанную квартиру. 

В обоснование исковых требований указала, что 16 ноября 2012 года между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному выше адресу. По условиям названного договора она взяла на себя обязательство уплатить полную стоимость квартиры в размере 400 000 грн., а ФИО2 – передать ей в собственность квартиру в месячный срок со дня погашения кредитных обязательств перед АКБ «Форум». Свои обязательства по уплате цены квартиры она выполнила в момент заключения договора. В свою очередь ФИО2 передал в ее владение квартиру. До сегодняшнего дня она проживает в указанной квартире и несет бремя по ее содержанию, ФИО2 ее права на квартиру не оспаривает. Между тем, ФИО2 уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд. 

По инициативе суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Автономная некоммерческая организация «Фонд защиты вкладчиков», Акционерный коммерческий банк «Форум».

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, поддержала исковые требования. 

Ответчик и третьи лица надлежащим образом извещались о времени и места рассмотрения дела, однако в суд не явились, о причинах неявки суду не сообщили. 

Третье лицо Автономная некоммерческая организация «Фонд защиты вкладчиков» представило письменные возражения против иска, ссылаясь на то, что обязанность ответчика заключить основной договор наступит лишь после погашения задолженности по кредитному договору. Кроме того, полагает, что истица избрала ненадлежащий способ защиты, поскольку способом защиты прав истицы является взыскание с ответчика суммы денежных средств. 

Поскольку все участники процесса надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что ФИО2 на основании договора купли-продажи от 07.02.2008 года принадлежала квартира №№, расположенная по адресу: 

<

адрес> (л.д.57)

16 ноября 2012 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры; договор нотариально удостоверен (л.д.46-47, далее – Договор). По условиям Договора ФИО1 взяла на себя обязательство уплатить ФИО2 полную стоимость квартиры в размере 400 000 грн. в момент подписания Договора. В свою очередь ФИО2 взял на себя обязательство передать ФИО1 в собственность квартиру в месячный срок со дня погашения кредитных обязательств перед АКБ «Форум» по кредитному договору от 07.02.2008 года №№ (п.п.1, 3.2, 3.3, 3.5). 

Свои обязательства по уплате цены квартиры ФИО1 выполнила в полном объеме, что подтверждается пунктом 3.6 Договора и копией расписки ФИО2 (л.д.14).

ФИО2 передал квартиру во владение ФИО1, истица проживает в квартире, несет бремя по ее содержанию. Данный факт подтверждается регистрацией ФИО1 по месту жительства в квартире, письмом органа внутренних дел о фактическом проживании, платежными документами об уплате коммунальных услуг, актами приемки строительных работ (л.д.13, 24, 31-36, 37-45). 

04.02.2015 года квартира поставлена на кадастровый учет под номером № (л.д. 15). 

Вместе с тем, ФИО2 уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру, основной договор купли-продажи квартиры до настоящего времени не заключен.

Таким образом, ответчиком ФИО2 было нарушено условие Договора о передаче квартиры в собственность истца ФИО1 

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Аналогичные нормы предусмотрены статьями 213, 328, 334, 627, 635, 655 Гражданского кодекса Украины, действующего на момент заключения Договора. 

По смыслу указанных норм права, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». 

Разрешая вопрос о юридической квалификации заключенного сторонами Договора, суд исходит из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. 

Из содержания Договора следует, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренные статьями 549, 554, 555 ГК РФ, как то предмет и цену договора. При этом в Договоре предусмотрена обязанность покупателя внести в полном объеме денежные средства за квартиру в момент заключения Договора. Истица полностью уплатила ответчику стоимость квартиры, а ответчик фактически передал квартиру во владение истицы. Истица осуществляет права владения и пользования квартирой, несет бремя содержания фактически приобретенного имущества. Следовательно, Договор исполнен сторонами. Указанные обстоятельства с очевидностью свидетельствуют о том, что действительным волеизъявлением сторон являлось заключение договора купли-продажи недвижимого имущества.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о признании предварительного договора купли-продажи от 16.11.2012 года, заключенного сторонами, договором купли-продажи квартиры, и применяет к нему соответствующие положения закона.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Между тем указанный правовой механизм защиты прав покупателя не может быть применен в данном случае, поскольку ответчик не зарегистрировал право собственности на спорную квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд находит допустимым избранный истицей способ защиты, путем признания права собственности на спорную квартиру. 

При этом суд учитывает, что на момент заключения Договора спорная квартира выступала обеспечением исполнения обязательств ответчика по кредитному договору 07.02.2008 года №№ на основании ипотечного договора от 07.02.2008 года №№. 

Вместе с тем, на сегодняшний день квартира исключена из Государственного реестра ипотек Украины, что свидетельствует о прекращении обязательств ответчика по кредитному договору. Факт исключения квартиры из указанного реестра подтверждается представленной истицей информационной справкой из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество и Реестра права собственности на недвижимое имущество, Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества от 06.02.2019 года №№. 

С учетом изложенного, суд считает, что препятствия для признания за истицей права собственности на спорную квартиру отсутствуют. 

Довод Автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков» о том, что обязанность ответчика заключить основной договор наступит лишь после погашения задолженности по кредитному договору, опровергается обстоятельствами данного дела, свидетельствующими о прекращении обязательств ответчика по кредитному договору. На это указывает тот факт, что сведения об ипотеке в обеспечение кредитных обязательств ответчика были исключены из Государственного реестра ипотек Украины. Сведений о том, что ипотека была прекращена по иным основаниям, материалы дела не содержат. 

Довод Автономной некоммерческой организации «Фонд защиты вкладчиков» о том, что истица избрала ненадлежащий способ защиты, является несостоятельным, поскольку в настоящем случае признание права собственности, как способ защиты, соответствует содержанию спорного правоотношения, ведет к восстановлению нарушенного права истицы. Прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истице.

В силу статьи 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истицы государственную пошлину, уплаченную последней при подаче иска, в размере 18 950 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от 06 ноября 2012 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, основным договором купли-продажи квартиры №№, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру №№, площадью 43,1 кв.м., кадастровый номер №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в сумме 18 950 рублей. 

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова