86RS0002-01-2019-003259-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 ноября 2019 года г. Нижневартовск

Нижневартовский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, в составе:

председательствующего судьи Школьникова А.Е.,

помощника судьи Анисимовой Е.В.,

при секретаре Гах А.В.,

с участием представителя истца по доверенности ФИО1, представителя ответчика ФИО2 и ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3166/2019 по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о возмещении ущерба причиненного незаконной перепланировкой,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящим иском, мотивируя требования тем, что 

<

дата> между ней, ФИО6 (покупатели) и ответчиками (продавцы) был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого продавцы продали покупателям трехкомнатную 

<

адрес> в г. Нижневартовске. Стоимость квартиры составила 4270000 руб. До заключения договора купли-продажи покупателями была осмотрена квартира, в которой на момент сделки ответчиками была произведена перепланировка (демонтаж перегородок между кухней, кладовой и коридором; установка перегородки с дверным блоком между кухней и коридором; заделка и пробивка дверного проема между жилой комнатой и коридором; демонтаж перегородок между ванной комнатой, туалетом и коридором; установка кирпичной перегородки между совмещенным санузлом и коридором; перенос сантех. приборов, полотенцесушителя, установка теплого пола и душевой кабины в совмещенном санузле; перенос сантех прибора (раковина) в помещении кухни; переустройство вентиляционной шахты в совмещенном санузле; демонтаж шкафа в коридоре). По заверению продавцов, вся выполненная перепланиовка выполнена без согласования и составления проекта перепланировки, но в соответствии с техническим регламентом и проблем по узакониванию перепланировки не возникнет. Согласно акта приемочной комиссии выполненных работ по перепланировке квартиры, выполненные работы на системы ВК, ГВС, ОВ, ЭОМ на несущую способность здания и качество жизни в квартире влияния не оказывают. В процессе перепланировки несущие конструкции здания не затронуты. В дальнейшем выяснилось, что переустроенная ответчиками вентиляционная шахта в санузле была уменьшена, что повлекло за собой к перекрытию вентиляционных шлюзов в нижерасположенных квартирах. Ответчиками указанная информация при заключении договора купли-продажи квартиры предоставлена покупателям не была. Визуально увидеть изменения размеров вентиляционной шахты при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи не представилось возможным, т.к. сама конструкция вентиляционной шахты была закрыта пристройкой из ГКЛ (гипсокартонных листов), которые были смонтированы для закрытия трубопроводов горячей и холодной воды и канализации, а в предоставленном продавцами техническом паспорте, отсутствовали размеры вентиляционной шахты.Согласно акта обследования технического состояния жилых помещений нижерасположенных квартир от 

<

дата> в квартирах 106, 109, 113, 117 и 121 установлена пониженная пропускная способность шахты. Согласно акта обследования технического состояния конструкций № от 

<

дата> выполненная перепланировка 

<

адрес> влияет на несущую способность здания. Демонтаж части вентиляционного короба влияет на работоспособность вентиляции нижерасположенных квартир, в связи с чем, необходимо провести работы по восстановлению и усилению вентиляционного короба. Согласно выписке из протокола заседания городской межведомственной комиссии по переустойству жилых помещений от 

<

дата> №, из-за незаконного проведенного переустройства вентиляционной шахты в санузле, было отказано в утверждении выполненной перепланировки и согласовании акта выполненных работ. Для утверждения выполненной перепланировки требуется восстановить вентиляционную шахту в проектное состояние жилого помещения и предоставить заключение по работе вентиляции (по стояку). Согласно заключению специалиста № ООО «Независимая Эксперт-Оценка» рыночная стоимость ущерба, связанного с устранением последствий не узаконенной перепланировки квартиры (восстановление вентиляционной шахты) составляет 204331 руб. Просит суд взыскать с ответчиков в свою пользу денежную сумму в размере 204331 руб. в виде расходов на устранение недостатков по восстановлению вентиляционной шахты 

<

адрес> в г. Нижневартовске, расходыпоуплаченной госпошлины в размере 5244 руб.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель ответчиковв судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО6, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации города Нижневартовска, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества).

В силу ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В судебном заседании установлено, подтверждено материалами дела, что 

<

дата> между ФИО2, ФИО3 (продавцы) и ФИО6, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, продавцы продали, а покупатели купили в общую совместную собственность недвижимое имущество – трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Нижневартовск, 

<

адрес>, общей площадью 67,8 кв.м., цена договора составляет 4270000 руб.

Согласно п. 3.5. Договора, покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в каком он имеется на день подписания договора.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, собственниками спорной квартиры с 

<

дата> в праве общей совместной собственности являются ФИО5 и ФИО6

Перед заключении сделки купли-продажи по поручению истцов был составлен отчет № об оценке рыночной и ликвидационной стоимости 

<

адрес>, расположенной по адресу: г. Нижневартовск, 

<

адрес>.

Согласно п.6. данного отчета, при проведении осмотра объекта оценки была выявлена перепланировка, конструктивные элементы, элементы отделки, инженерные коммуникации соответствуют данным предоставленной технической документации. Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а так же технического паспорта. Наглядно представить состояние объекта оценки можно по фотографиям, приведенным в приложении к отчету.Проведенная перепланировка не затрагивает капитальные стены и/или несущие конструкции, общая площадь квартиры не изменилась, площадь санузла не увеличилась за счет других помещений квартиры.

<

дата> ОАО «ПИ «НГП» составлен акт обследования технического состояния конструкций, которым установлено, что в результате осмотра помещений 

<

адрес>, расположенной по адресуг. Нижневартовск, 

<

адрес>, стен лестничной клетки, общего коридора трещин и деформации не обнаружено. При осмотре санузла установлено, что часть вентиляционного блока по его длине демонтирована; вентиляционный блок облицован керамической плиткой; выделено пространство под устройство ниши с санитарно-техническими стояками; канализационный стояк зашит звукоизолированным материалом. Перепланировка данной квартиры влияет на несущую способность здания. Демонтаж части вентиляционного короба влияет на работоспособность вентиляции нижерасположенных квартир. Необходимо разработать проект усиления и восстановления вентиляционного короба.

Из технического паспорта 

<

адрес>, расположенной по адресу: г. Нижневартовск, 

<

адрес>, составленного 

<

дата> МУП «Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска», усматривается, что в данной квартире выполнена перепланировка и переустройство: демонтаж перегородок между кухней №, кладовой № и коридором №; установка перегородки с дверным блоком между кухней и коридором №;заделка и пробивка дверного проема между жилой комнатой № и коридором №; демонтаж перегородок между ванной комнатой №, туалетом № и коридором №; установка кирпичной перегородки между совмещенном санузлом № и коридором №; перенос сантех приборов, полотенцесушителя, установка теплого пола и электрифицированной душевой кабины в совмещенном санузле; перенос сантех прибора (раковина) в помещении кухни; переустройство вентиляционной шахты в совмещенном санузле; демонтаж шкафа № в коридоре №. Разрешение на выполнение перепланировки и переустройства не предъявлено.

Из технического паспорта 

<

адрес>, расположенной по адресу: г. Нижневартовск, 

<

адрес>, составленного 

<

дата> МУП «Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска», не следует, что в данной квартире производилась перепланировка или переустройство.

На основании выписки из протокола заседания городской межведомственной комиссии по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в жилых многоквартирных домах города Нижневартовска от 

<

дата> №, истцу отказано в утверждении выполненной перепланировке и переустройстве, и согласовании акта выполненных работ. Причина отказа – самовольно произведено переустройство вентиляционной шахты в санузле. На основании ст. 36 ЖК РФ, вентиляционные шахты относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Переустройство вентиляционной шахты затрагивает интересы собственников жилого дома.

Истец обратились в суд за защитой своего нарушенного права, ссылаясь на то, что ответчиками информация о том, что ими была уменьшена вентиляционная шахта в санузле, при заключении договора купли-продажи квартиры предоставлена не была, данная перепланировка повлекла за собой к перекрытию вентиляционных шлюзов в нижерасположенных квартирах. 

Согласно заключению специалиста № ООО «Независимая эксперт-Оценка» от 

<

дата>, представленного стороной истца, для приведения жилого помещения в первоначальное состояние необходимо выполнить ремонтно-строительные работы, рыночная стоимость ущерба, связанного с устранением последствий не узаконенной перепланировки помещения 

<

адрес> по адресу: г. Нижневартовск, 

<

адрес> без учета износа составляет 204331 руб.

В подтверждение заявленных исковых требований стороной истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительной Э..

Определением Нижневартовского городского суда по делу была назначена судебная строительная Э., производство которой было поручено ООО «СургутГлавЭкспертиза».

Согласно заключению эксперта № от 

<

дата>, технические изменения в вентиляционной шахте, расположенной в сантехническом узле жилого помещения № в 

<

адрес> в г.Нижневартовске имеются. Выполненные работы по внесению технических изменений на системы ВК, ГВС, ОВ, ЭОМ и несущую способность здания, а также на общую пропускную способность вентиляции жилых помещений в данном подъезде жилого дома влияют только на систему вентиляции.

Определить временной промежуток выполнения работ не представляется возможным. При внесении изменений в вентиляционную шахту нарушены следующие технические нормы: ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»; СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий. Актуализированная редакция СНиП 

<

дата>-85», настоящий свод правил применяется к строительным работам, расписаны необходимые этапы, технология монтажа. Изменение размеров вентиляционной шахты без нарушения технических норм, возможно.

Кроме того, из исследовательской части Э. следует, что до перепланировки сантехнические узлы были раздельные и туалет имел размеры 1,19*0,85 м, согласно техническому паспорту от 

<

дата>, проектный канал вентиляционной шахты был выполнен в простенке размером 0,85 м. Вследствии перепланировки шахту демонтировали и возвели новую из кирпича меньших размеров 0,52*0,58 м., без учета спутникового канала квартир ниже этажом, циркуляция воздуха прекратилась это и привело к отказу работы вентиляции в квартирах ниже этажом № и №, что и отражено в материалах дела.

В соответствии с ч.1 ст.55 ГПК РФ и ст.86 ГПК РФ данное заключение суд принимает в качестве надлежащего доказательства по делу. Приложенные к заключению документы свидетельствуют о наличии у лица его проводившего необходимой квалификации. Мотивированных возражений по данному заключению либо доказательств, опровергающих вывод эксперта, от сторон не представлено, эксперт проводивший Э. предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениям пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьей 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Из пункта 5 ст. 19 ЖК РФ следует, что документом, содержащим техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям, является технический паспорт жилого помещения.

Из материалов дела, объяснений стороны истца следует, что истцу было известно о наличии в приобретаемой квартире перепланировки и переустройства, разрешение на проведение которых в установленном порядке получено не было. В частности, перед тем как подписать договоркупли-продажи от 

<

дата> истец осматривала квартиру, видела технический паспорт на квартиру, составленный 

<

дата> МУП «Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска», в котором небыло указано сведений о наличии перепланировки и переустройства в туалете и ванной комнате, по инициативе ее супруга ФИО6 был составлен отчет № вкотором указано и отражено о наличии перепланировки и переустройства в квартире.

Согласно пояснений представителя истца в ходе судебного заседания, истец, приобретая квартиру, была готова и планировала понести определенные расходы связанные с наличием перепланировки в квартире, однако о том, что вентиляционная шахта была изменена, истцу(покупателю) сообщено не было, визуально проверить и обнаружить это не представлялось возможным, в связи с отсутствием данной информации в техническом паспорте, отсутствия упоминания об этом в договоре купли-продажи.

Вместе с тем, с доводами стороны истца суд согласиться не может. Как следует из технического паспорта 

<

адрес>, расположенной по адресу: г. Нижневартовск, 

<

адрес>, составленного 

<

дата> МУП «Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска», туалет и ванная комната в квартире раздельные и вопреки доводам стороны истца, в техническом паспорте отражены размеры ванной комнаты и туалета. Размер ванной комнаты 1,72*1,51, размер туалета 1,19*0,85. На плане квартиры указано и отчетливо видно, что спорная вентиляционная шахта расположена в туалете во всю стену за унитазом, соответственно она имеет длину 0,85 м. (85 см). При демонтаже стены между туалетом и ванной комнатой размер вентиляционной шахты (выступа вентиляционной шахты) должен был составлять 0,85*0,32 м. (1,51-1,19).Как установлено в ходе судебного заседания, в частности судебной Э., на момент проведения экспертного исследования размер вентиляционной шахты в совмещенной с туалетом ванной комнате составляет 0,52*0,58м. Соответственно вентиляционная шахта была уменьшена на 0,33 м. (33 см.) с 0,85 до 0,52 м.

По мнению суда, столь значительное уменьшение вентиляционной шахты (на 33 см.) невозможно было не заметить при осмотре квартиры до ее приобретения, учитывая, что необходимая техническая документация покупателям была представлена продавцами. При этом, истец должна была знать, что вентиляционная шахта является общим имуществом жильцов дома и ее переустройство затрагивает их интересы.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что истцу ответчиками была продана квартира соответствующая условиям договора купли-продажи от 

<

дата>, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, все недостатки товара (квартиры) были оговорены сторонами, и истец согласилась приобрести данную квартиру с учетом произведенной в ней перепланировки и переустройства, в том числе переустройством вентиляционной шахты в совмещенном санузле, разрешение на проведение которых в установленном порядке получено не было. Факты сокрытия недостатков в спорной квартире ответчиками, не нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Доказательств, свидетельствующих об обратном, во исполнение требований ст. 56 ГПК РФ, суду представлено не было. 

В данном случае не имеется предусмотренных п. 1 ст. 475 ГК РФ оснований для взыскания в пользу истца расходов на устранение недостатков по восстановлению вентиляционной шахты, в связи с чем, в удовлетворении заявленных исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО2, ФИО3 о возмещении ущерба причиненного незаконной перепланировкой, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Суд Ханты-Мансийского автономного округа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Нижневартовский городской суд.

Председательствующий судья А.Е. Школьников