Дело № 2-1815/2019

19 сентября 2019 года

г. Котлас

29RS0008-01-2019-002185-09

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Виричевой Е.В.,

при секретаре Рура И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 сентября 2019 года в г. Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании долга по договору купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами, 

по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате недвижимого имущества, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

ФИО1 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском (с учетом увеличения требования) к ФИО2 о взыскании долга по договору купли-продажи недвижимости в размере 2 750 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01 июля 2019 года по 13 сентября 2019 года в размере 42 380,13 рублей. 

В обоснование требований указал, что 15 января 2019 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства комплекса пункта по ремонту, обслуживанию и мойке легкового автотранспорта, состоящего из здания механизированной мойки, здания трансформаторной подстанции, очистных сооружений, общей площадью 363,3 кв. м, расположенного по адресу: .... Имущество было передано продавцом покупателю, за которым было зарегистрировано право собственности на данный объект недвижимости. Стоимость объекта была оценена в размере 4 250 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей подлежал передаче при подписании договора, а оставшаяся сумма в размере 3 250 000 рублей должна быть уплачена ежемесячными платежами в размере 650 000 рублей в срок до 01 июля 2019 года. Во исполнение обязательств по оплате товара покупателем были переданы 1 500 000 рублей, задолженность по договору составляет 2 750 000 рублей.

ФИО2 предъявил к ФИО1 встречный иск о расторжении договора купли-продажи от 15 января 2019 года, возврате объекта недвижимости в собственность ФИО1 и взыскании с последнего уплаченных по договору 1 500 000 рублей. 

В обоснование требований указал, что при заключении договора купли-продажи он был введен в заблуждение продавцом, так как ФИО1 не был предоставлен весь пакет документов на приобретаемый комплекс (технический паспорт, проектно-сметная документация, разрешение на строительство, договоры на присоединение к инженерным сетям и т.д.), в связи с чем он не может продолжать строительство данных объектов. При обращении в администрацию МО «Котлас» он узнал, что разрешение на строительство объекта не выдавалось, в связи с чем приобретенный объект незавершенного строительства является самовольной постройкой. При заключении договора продавцом не было сообщено, что основное здание механизированной мойки построено в нарушение строительных норм и выходит за границы линии застройки, в связи с чем его необходимо сносить и возводить в соответствии с градостроительным планом, что требует значительных финансовых вложений. Приобретенное недвижимое имущество влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебное заседание истец ФИО1, его представители адвокаты Болтушкин А.Ю., Баев А.П. не явились, в ходе судебного разбирательства на требованиях настаивали, встречный иск не признали, ссылаясь на то, что при заключении договора ФИО2 была предоставлена вся имеющаяся у продавца информация. Документы, которые имелись у продавца на объект недвижимости, были переданы покупателю.

Ответчик ФИО2, его представитель адвокат Старцев А.Ф. в судебное заседание не явились. В ходе судебного разбирательства адвокат Старцев А.Ф. исковые требования не признал, на встречном иске настаивал по доводам, в нем изложенным. Дополнительно ссылался на невозможность ввода приобретенного ФИО2 объекта недвижимости в эксплуатацию в связи с нахождением его в водоохраной зоне.

Представитель третьего лица МО «Котлас» в судебное заседание не явился, в отзыве на иск указал, что спорный объект (здание мойки) возведен с нарушением установленных градостроительных норм и правил, использование его по прямому назначению невозможно в связи с нахождением его в водоохранной зоне.

Суд на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В судебном заседании установлено, что 15 января 2019 года между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи незавершенного строительства комплекса пункта по ремонту, обслуживанию и мойке легкового автотранспорта, состоящего из здания механизированной мойки, здания трансформаторной подстанции, очистных сооружений, находящегося по адресу: .....

Согласно пунктам 3, 4 договора объект оценен сторонами в сумме 4 250 000 рублей, из которых 1 000 000 рублей передается покупателем продавцу при подписании договора наличными денежными средствами, а передача 3 250 000 рублей осуществляется в период до 01 июля 2019 года с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. В случае, если покупатель не исполнит или будет уклоняться от исполнения обязательств по оплате объекта незавершенного строительства в срок до 01 июля 2019 года, договор купли-продажи подлежит расторжению в установленном законом порядке и сумма 1 000 000 рублей по соглашению сторон остается в качестве компенсации за неисполнение данного договора у продавца и возврату не подлежит.

Обязательство по передаче объекта недвижимости было исполнено истцом 15 января 2019 года, что подтверждается передаточным актом.

25 января 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости и ипотека в силу закона в пользу ФИО1

Как следует из объяснений сторон, обязательства по оплате приобретенного имущества исполнены ответчиком на сумму 1 500 000 рублей. Задолженность по договору составляет 2 750 000 рублей.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору, просит взыскать с последнего задолженность по нему в размере 2 750 000 рублей. Ответчик, не признавая иск, заявил требование о расторжении договора купли-продажи, разрешая который, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование требований о расторжении договора ФИО2 ссылается на то, что ФИО1 не был предоставлен весь пакет документов на приобретаемый комплекс (технический паспорт, проектно-сметная документация, разрешение на строительство, договоры на присоединение к инженерным сетям и т.д.), в связи с чем он не может продолжать строительство данных объектов. 

Между тем, данные доводы не свидетельствуют о существенном нарушении договора купли-продажи со стороны продавца, так как не лишают ФИО2 возможности завершить строительство приобретенного им объекта недвижимости. ФИО2 заключен 15 февраля 2019 года договор энергоснабжения с ООО «ТГК-2 Энергосбыт» на поставку электроэнергии к приобретенному им объекту. Также ФИО2 обращался в МП «Горводоканал» с заявлением на заключение договора об оказании услуг холодного водоснабжения и водоотведения, однако от подписания данного договора уклонился. 

Что касается доводов о том, что приобретенный объект недвижимости является самовольной постройкой, то они также не подтверждают обоснованность требования о расторжении договора.

Действительно, по сообщению третьего лица МО «Котлас» разрешение на строительство спорного объекта недвижимости не выдавалось.

Вместе с тем, право собственности на спорный объект было впервые зарегистрировано в установленном законом порядке за ОАО «Котласское автотранспортное предприятие» 07 мая 2002 года на основании плана приватизации Автоколонны №, утвержденного председателем Комитета по управлению госимуществом Архангельской области от 20 октября 1994 года, то есть до вступления в силу ГК РФ (01 января 1995 года).

Следовательно, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2012 года №, понятие «самовольная постройка» не применимо к зданиям, строениям, сооружениям, не являющимся индивидуальными жилыми домами, построенным до 01 января 1995 года, и такие объекты не могут быть снесены на основании признания их самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

Кроме того, третье лицо МО «Котлас» разрешало разработку проектной документации на незавершенное строительством здание механической мойки автомашин по ...., под пункт по ремонту, обслуживанию и мойке легкового автотранспорта, о чем свидетельствуют постановления Главы МО «Котлас» от 28 мая 2001 года №, от 04 марта 2005 года №, а также предоставило ФИО2 в аренду земельный участок с кадастровым № под спорным объектом, указав вид разрешенного использования - для завершения строительства комплекса по ремонту, обслуживанию и мойке легкового автотранспорта, сроком до 18 марта 2022 года.

С учетом изложенного доводы ФИО2 о самовольности спорного объекта являются необоснованными.

Также не являются основанием к расторжению договора доводы представителя ответчика адвоката Старцева А.Ф. о том, что основное здание механизированной мойки построено в нарушение строительных норм и выходит за границы линии застройки, в связи с чем его необходимо сносить и возводить в соответствии с градостроительным планом. 

Как следует из сообщения отдела архитектуры и градостроительства администрации МО «Котлас» от 21 августа 2019 года, здание механизированной мойки, здание трансформаторной подстанции и очистные сооружения построены в границах земельного участка с кадастровым №. Здание механизированной мойки построено с отступом 4,6 м от красной линии ...., тогда как минимальный отступ от красной линии улиц должен быть 6 м. Все объекты расположены в водоохраной зоне реки Котлашанка.

Ранее указывалось, что земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, относится к категории земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для завершения строительства комплекса по ремонту, обслуживанию и мойке легкового автотранспорта.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Между тем, факт нахождения спорного объекта недвижимости в границах водоохраной зоны реки Котлашанка сторонами не оспаривается.

Согласно пункту 6 договора купли-продажи продавец подтверждает, что отсутствуют иные права на объект незавершенного строительства у третьих лиц.

На основании пунктов 1, 2 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 15 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации в границах водоохранных зон запрещаются строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 ГК РФ предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма не подлежит применению.

Кроме того, статья 460 ГК РФ предполагает обременение товара правами третьих лиц на него.

Однако судом не установлено прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Следует также учесть, что гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Решением Собрания депутатов МО «Котлас» от 30 октября 2014 года № 75-н утверждены Правила землепользования и застройки городского округа «Котлас», которые были официально опубликованы и размещены в свободном доступе на официальном сайте МО «Котлас» (www. kotlas-city.ru), равно как и генеральный план городского округа «Котлас».

Информация о правилах землепользования и застройки является общедоступной и предоставляется администрацией МО «Котлас» по запросу любого лица (статьи 4, 5 Правил землепользования и застройки).

Следовательно, ответчик ФИО2, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, имел возможность быть осведомленным о наличии обременений или ограничений в использовании земельного участка, на котором находится незавершенный строительством объект.

Доказательств того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, не предоставлено.

При таких обстоятельствах риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении земельного участка, установленных нормативным правовым актом, при том, что земельный участок не являлся предметом договора, не может быть возложен на продавца.

Помимо этого спорный объект является объектом незавершенного строительства и его назначение является лишь проектируемым, а не окончательным.

По состоянию на 20 октября 1994 года, когда был утвержден план приватизации объектов недвижимости, красные линии не были установлены.

Следовательно, доводы представителя ФИО2 о допущенных при строительстве объекта недвижимости нарушениях не могут быть приняты во внимание. Приобретая спорный объект недвижимости, покупатель не мог не осознавать, что им покупается не готовый к эксплуатации объект, а незавершенное строительство, что влечет необходимость соблюдения установленных ограничений. Отсутствие возможности ввода здания механизированной мойки в эксплуатацию после окончания строительства не свидетельствует о продаже товара ненадлежащего качества, так как приобретен ответчиком объект незавершенного строительства, имеющий проектное назначение.

Поскольку доказательств того, что истцом продан ответчику объект недвижимости, не отвечающий условиям сделки, ФИО2 не предоставлено, и доказательств существенности допущенных ФИО1 при совершении сделки нарушений в материалах дела также не имеется, то отсутствуют основания для расторжения договора купли-продажи.

Истцу принадлежит право выбора способа защиты нарушенного права: требовать расторжения договора либо взыскания задолженности по сделке.

В связи с чем исковые требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 задолженности по договору купли-продажи в размере 2 750 000 рублей подлежат удовлетворению, а во встречном иске ФИО2 следует отказать. 

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01 июля 2019 года по 13 сентября 2019 года в размере 42 380,13 рублей. 

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По условиям договора оплата должна быть произведена до 01 июля 2019 года (пункт 4).

Доказательств наличия между сторонами соглашения об оплате товара на условиях рассрочки платежа истцом не представлено, в связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению за период с 01 июля 2019 года по 13 сентября 2019 года.

Размер процентов за указанный период составляет 41 400,69 рублей, исходя из следующего расчета:

01-28.07.2019: 2 750 000 х 7,50 % х 1/365 х 28 = 15 821,92;

29.07-08.09.2019: 2 750 000 х 7,25 % х 1/365 х 42 = 22 941,78;

09.09-13.09.2019: 2 750 000 х 7% х 1/365 х 5 = 2 636,99.

В иске о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 979,44 рублей следует отказать.

На основании части 1 статьи 98, части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в общей сумме 22 157 рублей /((2 750 000 + 41 400,69) - 1 000 000) х 0,5 % + 13200/, из них в пользу истца - 21 950 рублей, в доход бюджета муниципального образования «Котлас» в размере 207 рублей.

Руководствуясь статьями 194 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании долга по договору купли-продажи недвижимого имущества, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 долг по договору купли-продажи незавершенного строительства комплекса пункта по ремонту, обслуживанию и мойке легкового автотранспорта в размере 2 750 000 рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01 июля 2019 года по 13 сентября 2019 года в размере 41 400 рублей 69 копеек, судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче иска в размере 21 950 рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета муниципального образования «Котлас» государственную пошлину в размере 207 рублей 00 копеек.

В иске ФИО1 о взыскании с ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 979 рублей 44 копейки отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возврате недвижимого имущества, взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Е.В. Виричева