Дело № 3а-408/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 20 июня 2019 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.,

при секретаре Еремеевой С.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 (далее также – административный истец) обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества: здания овощехранилища, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 965,2 кв. м, с кадастровым номером **, по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 511226,00 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **48022 определена приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 г. № СЭД-31-02-2-2-1323 и составляет 4407928,97 рублей по состоянию на 1 января 2018 г. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что подтверждается отчётом об оценке, согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 511226,00 рублей, чем нарушаются его права, поскольку это влечёт для него, ФИО1, обязанность по уплате налога на имущество физических лиц в необоснованно завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, на удовлетворении административного иска настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении и письменных пояснениях на возражения Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края.

Административный истец ФИО1 участие в судебном заседании не принимал, просил о рассмотрении административного дела в его отсутствие, на заявленных исковых требованиях настаивал.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края ФИО3, действующая на основании доверенности, извещённая о месте о времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, участие в судебном заседании не принимала, представила письменные возражения на административное исковое заявление, в которых просила отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований.

Представитель административного ответчика федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю ФИО4, действующая на основании доверенности, извещённая о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, участие в судебном заседании не принимала, представила письменный отзыв на административное исковое заявление.

Заинтересованные лица государственное бюджетное учреждение «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю), извещённые о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, письменные возражения на административное исковое заявление не представили. 

Представитель заинтересованного лица муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации города Перми ФИО5, действующая на основании доверенности, участие в судебном заседании не принимала, представила письменный отзыв на административное исковое заявление, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся в судебное лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля Б., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу с положений части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершённого строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землёй, является государственным кадастровым учётом недвижимого имущества (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Согласно пунктам 1, 4, 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, виде или видах разрешённого использования земельного участка, здания, сооружения, помещения; назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), если объектом недвижимости является здание; назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; наименовании здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса, предприятия как имущественного комплекса при наличии такого наименования.

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права (л.д. 9) и выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 10 – 11) административный истец является собственником объекта недвижимости: здания овощехранилища, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 965,2 кв. м, с кадастровым номером **48022, по адресу: ****.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс РФ) здания, строения, сооружения, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, являются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу пункта 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Такой порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учётом положений статьи 5 приведённого Кодекса.

Законом Пермского края от 10 ноября 2017 г. № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2018 г. (статья 1).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку принадлежащее данному лицу здание является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно положениям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьёй), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1). Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определённой в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьёй 16 этого Федерального закона (часть 4). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **48022 утверждена на основании акта определения кадастровой стоимости № СЭД-31-02-2-2-1323 от 25 октября 2018 г. и составила 4407928,97 рублей по состоянию на 1 января 2018 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 февраля 2019 г. (л.д. 12).

Поскольку административный истец просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости, проверка достоверности установленной в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости, равно как и законность акта об её утверждении, предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю не обращался.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административный истец представил отчёт об оценке от 25 апреля 2019 г. № 155/19, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Акцент-оценка».

Согласно представленному отчёту об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **48022 по состоянию на 1 января 2018 г. определена в размере 511226,00 рублей.

В соответствии со статьёй 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее также – Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчёт.

Оценив отчёт об оценке, составленный оценщиком ООО «Акцент-оценка» Б., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёт об оценке соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценщик Б. является членом Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации «Свободный оценочный департамент», включён в реестр 20 мая 2013 г. за № 0014 (свидетельство № 058 от 25 июля 2013 г.), гражданская ответственность оценщика застрахована в СПАО «РЕСО-Гарантия».

Оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. В отчёте объясняется выбор затратного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводятся обоснования отказа от применения сравнительного и доходного подходов. В отчёте присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток.

Проанализировав рынок на дату оценку, приняв во внимание местоположение объекта оценки, площадь спорного здания, его физические характеристики, оценщик пришёл к выводу о ценовом диапазоне объектов данной категории (склады низкого класса качества) на дату оценки от 4,4 тыс. рублей/кв. м до 16 тыс. рублей/кв. м, указав на то, что рыночная стоимость объекта оценки должна стремиться к минимальному значению данного диапазона.

Как следует из отчёта, оценщик определил рыночную стоимость здания с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы, воспользовавшись сборником КО-Инвест «Складские здания и сооружения» 2016 года, определив класс конструктивной системы, сравнительную единицу. Оценщиком произведены необходимые корректировки с учётом физических особенностей конструкции объекта оценки, разницы в объёме, различий в сейсмичности с данными справочника, применён регионально-экономический коэффициент, расчёт прибыли предпринимателя, иные корректировки. Также при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учётом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории, на которой находится оцениваемый объект. Рыночная стоимость по итогам оценки с использованием затратного подхода определена как 511226,00 рублей. Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта сопоставима с определённым оценщиком диапазоном цен.

Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Доводы представителя административного ответчика о том, что при проведении оценки спорного объекта недвижимости оценщиком без каких-либо оснований применены Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждённые приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, со ссылкой на то, что эти Методические указания не могут быть использованы для определения рыночной стоимости объекта оценки, суд считает ошибочными. Оценщиком, как следует из отчёта об оценке и показаний оценщика Б., допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля, при проведении оценки были применены лишь сведения из Методических указаний о сроке экономической жизни картофелехранилища – 32,3 года. Сам расчёт физического износа здания овощехранилища произведён оценщиком методом эффектного возраста на основании Учебного и практического пособия «Оценка рыночной стоимости недвижимости» (М: Дело, 1998 г.).

Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке оценщик не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговые результаты оценки.

Данные об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.

Ходатайство Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **48022 судом оставлено без удовлетворения, поскольку при разрешении настоящего административного дела предметом доказывания является определение действительной рыночной стоимости спорного здания овощехранилища, однако лицом, заявившим ходатайство о назначении по административному делу экспертизы, не приведены доводы и не представлены доказательства, подтверждающие как порочность отчёта об оценке № 155/19 от 25 апреля 2019 г., так и свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем она была определена оценщиком ООО «Акцент-оценка» Б. при производстве оценки.

Анализ отчёта об оценке № 155/19, имеющихся в материалах дела письменных пояснений административного истца от 19 июня 2019 г. на возражения Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, а также показаний оценщика Б. позволяет прийти к однозначному выводу об отсутствии оснований для назначения по делу экспертизы, которые приведены в части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные доказательства, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта об оценки требованиям закона административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных возражениях и отзыве административных ответчиков, заинтересованного лица, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **48022 в размере 511226,00 рублей по состоянию на 1 января 2018 г. на основании отчёта об оценке от 25 апреля 2019 г. № 155/19, в связи с чем исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи физическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в суд либо дата обращения физического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если оно обращалось в такую комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку судом установлено, что ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и установлении его рыночной стоимости в соответствующую комиссию при Управлении Росреестра по Пермскому краю не обращался, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **48022 в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения административного истца с административным иском в суд, то есть 30 апреля 2019 г.

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения по налогу на имущество физических лиц на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесённые в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1, поданное 30 апреля 2019 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: здания овощехранилища, назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, общей площадью 965,2 кв. м, с кадастровым номером **48022, по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 511226,00 (пятьсот одиннадцать тысяч двести двадцать шесть) рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 27 июня 2019 г.

Решение в законную силу не вступило.

Судья – подпись