Дело № 2 - 1562 / 2017

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.- к. Анапа «04» сентября 2017 г.

Анапский районный суд Краснодарского края в составе судьи Немродова А.Н.,

при секретаре Кропачевой Е.А., 

с участием представителя истицы ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности от 14.07.2017 г., 

ответчика ФИО3, его представителя ФИО4, действующей по доверенности от 07.08.2017 г., 

третьего лица ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи объектов недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи объектов недвижимости в размере 750 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 20 958 рублей 33 коп., возмещении судебных расходов по оплате госпошлины в размере 1 500 рублей.

Определением Анапского районного суда от 16.08.2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, была привлечена ФИО5

В судебном заседании представитель истицы ФИО1 – ФИО2 заявленные требования поддержал и пояснил, что 21.10.2016 г. между ФИО1 в лице ФИО5, действующей на основании доверенности от 00.00.0000, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи недвижимости. Предметом данного договора выступал земельный участок площадью 427 кв.м., из земель населенных пунктов, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, с кадастровым номером 000, находящийся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Условиями договора стороны определили стоимость указанного земельного участка в размере 950 000 рублей, установлен порядок расчета, а именно: 200 000 рублей покупатель передал продавцу в момент заключения договора – 21.10.2016 г., а оставшиеся 750 000 рублей должен был передать в срок до 01.04.2017 г. Земельный участок был передан покупателю ФИО3, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в органах Росреестра, также на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 Вместе с тем, ФИО3 ни в установленный договором срок (до 01.04.2017 г.), ни по настоящее время не выплатил ФИО1 денежные средства в размере 750 000 рублей за приобретенное недвижимое имущество. 23.06.2017 г. в адрес ФИО3 была направлена претензия (в порядке досудебного урегулирования спора), в которой указано на необходимость передачи в срок до 03.07.2017 г. денежных средств в размере 750 000 рублей в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г. Данная претензия была получена адресатом 05.07.2017 г., однако на данную претензию ответчик не отреагировал, денежные средства истице не передал, что в целях защиты нарушенных прав и законных интересов вынуждает истицу обратиться с настоящим иском в суд. Кроме того, в связи с неправомерным пользованием чужими денежными средствами, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование денежными средствами за период со 02.04.2017 г. по настоящее время в размере 20 958 рублей 33 коп. Вместе с земельным участком ФИО3 приобретал расположенный на нем жилой дом, но это не было прописано в договоре купли-продажи недвижимости, поскольку на момент совершения сделки право собственности продавца на возведенный жилой дом не было зарегистрировано. Учитывая изложенное, просит суд взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 750 000 рублей – в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г., проценты за пользование денежными средствами в размере 20 958 рублей 33 коп., расходы по уплате госпошлины – 1 500 рублей. 

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО4 с исковыми требованиями ФИО1 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи объектов недвижимости и процентов за пользование деньгами не согласились, пояснили, что в настоящее время ФИО3 не намерен возвращать ФИО6 750 000 рублей, не выплаченных по договору купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г., поскольку земельный участок приобретался покупателем вместе с расположенным на нем домовладением, за который расчет произведен полностью, однако качеством жилого дома ответчик не доволен, помимо того площадь земельного участка в действительности оказалась меньше площади, указанной в документах. При этом пояснили, что сделку по купле-продаже недвижимости оспаривать не желают. 

Третье лицо ФИО5 поддержала заявленные ФИО1 к ФИО3 требования о взыскании денежных средств по договору купли-продажи недвижимости и процентов за пользование денежными средствами, просила иск удовлетворить. Пояснила, что в сделке по купле-продаже недвижимости от 21.10.2016 г. она выступала по доверенности от имени продавца ФИО1, получив от покупателя ФИО3 за проданный жилой дом полную сумму в размере 2 450 000 рублей, а за земельный участок только 200 000 рублей, оставшиеся 750 000 рублей за участок, который покупатель обязался оплатить в срок до 01.04.2017 г., до настоящего времени так и не возвращены. 

Истица ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте процесса, в суд не явилась, причин неявки не сообщила, с заявлениями об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в ее отсутствие не обращалась. 

Учитывая мнение участников процесса, положения ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что неявка истицы не является препятствием к разрешению спора и находит возможным рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя.

Заслушав представителя истицы ФИО1 – ФИО2, ответчика ФИО3, его представителя ФИО4, третье лицо ФИО5, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В ст. 8 ГК РФ предусмотрены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Гражданские права и обязанности могут возникать, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму – цену. 

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). 

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. 

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г. ФИО1, от имени которой действовала ФИО5 по доверенности от 00.00.0000, продала ФИО3 в собственность земельный участок площадью 427 кв.м. с кадастровым номером 000, из земель населенных пунктов, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), свободный от арестов и прав третьих лиц (п. 1.1, 1.3 договора).

В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В п. 1.4 договора купли-продажи недвижимости указано, что настоящий договор имеет силу и значение передаточного акта.

Согласно п. 4.1 договора продавец обязан передать в собственность покупателя недвижимое имущество, являющееся предметом договора. 

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи цена, уплачиваемая покупателем продавцу за приобретенное имущество, составляет 950 000 рублей. 

Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Это правило отражено также в п. 3.1 договора купли-продажи недвижимости, согласно которому право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствующем государственном органе.

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договора купли-продажи недвижимости между сторонами, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрацияГосударственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Из выписки из ЕГРП от 26.10.2016 г., полученной из Анапского отдела Управления Росреестра по КК, следует, что с 26.10.2016 г. право собственности на земельный участок с кадастровым номером 000 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) ранее принадлежавший истице, зарегистрировано за ФИО3 на основании договора купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г.

Таким образом, было выполнено обязательство продавца по передаче недвижимого имущества в собственность покупателя, право которого на недвижимость зарегистрировано в предусмотренном законом порядке.

Однако как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждено материалами дела, покупатель свои обязательства по оплате стоимости приобретенной недвижимости исполнил не полностью.

По общему правилу ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара.

Пунктом 4.2 договора купли-продажи недвижимости закреплено, что покупатель обязан принять имущество и оплатить его стоимость.

В соответствии с п.п. 2.1 – 2.3 договора купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г., заключенного между ФИО1 и ФИО3, цена передаваемого земельного участка составила 950 000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием договора, окончательно и изменению не подлежит. Расчет между сторонами будет производиться в следующем порядке: 200 000 рублей покупатель передал продавцу 21.10.2016 г., 750 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу до 01.04.2017 г. Покупатель имеет право произвести оплату досрочно всей оставшейся суммы либо частями.

Согласно ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (ч. 1 ст. 489 ГК РФ).

Согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Выпиской из ЕГРП от 26.10.2016 г. подтверждено, что в отношении земельного участка по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), приобретенного ФИО3, было установлено обременение в виде ипотеки в пользу ФИО1 на срок с 26.10.2016 г. по 01.04.2017 г.

Из содержания расписки от 21.10.2016 г., составленной в день подписания договора купли-продажи земельного участка, следует, что ФИО3 приобретал у ФИО1 вместе с земельным участком по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), расположенный на участке жилой дом общей площадью 115 кв.м. 

В ст. 1 ЗК РФ (п. 5 ч. 1) в качестве одного из принципов земельного законодательства закреплено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК РФ).

Как пояснили стороны в судебном заседании, сведения о жилом доме не указаны в договоре купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г., поскольку на момент заключения сделки право собственности на него не было зарегистрировано за продавцом, однако в действительности намерение сторон было направлено на передачу продавцом и приобретение покупателем именно земельного участка с находящимся на нем жилым домом, который был достроен, частично произведены ремонтные и отделочные работы.

Разрешением на строительство от 28.09.2016 г. 000 администрация МО г.-к. Анапа разрешила ФИО1 строительство капительного объекта – индивидуального жилого дома на земельном участке по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на основании градостроительного плана от 25.08.2016 г. 000.

Согласно выписке из ЕГРП от 02.12.2016 г. за ФИО3 зарегистрировано право собственности на двухэтажный жилой дом общей площадью 111 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...).

Согласно представленной расписке от 21.10.2016 г., подписанной ФИО5, действующей в интересах ФИО1, и ФИО3, покупатель передал продавцу 2 450 000 рублей за жилой дом и земельный участок по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Общая стоимость продаваемого недвижимого имущества составляет 3 400 000 рублей. При этом 200 000 рублей переданы от покупателя продавцу на основании договора купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г., а 750 000 рублей покупатель обязуется передать в срок до 01.04.2017 г. 

Содержание договора купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г. между ФИО3 и ФИО1, условия расписки от 21.10.2016 г., наличие обременения на земельный участок в виде ипотеки, а также пояснения участников судебного разбирательства дают суду основания сделать вывод, что при заключении договора купли-продажи земельного участка действительная общая воля сторон также была направлена на передачу жилого дома, расположенного на данном участке, при этом стоимость жилого дома была оплачена покупателем полностью, а за земельный участок, цена которого определена в размере 950 000 рублей, покупатель выплатил продавцу только 200 000 рублей, не передав денежную сумму в размере 750 000 рублей в установленный до 01.04.2017 г. срок. 

Ответчик ФИО3 со встречными требованиями о признании сделки недействительной не обратился, оспаривать договор купли-продажи недвижимости не желает, однако не удовлетворен качеством купленного жилого дома, в связи с чем судом ему была разъяснена возможность защиты своих прав, нарушенных приобретением товара ненадлежащего качества.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Частью 3 ст. 488 ГК РФ закреплено, что в случае, когда покупатель, получивший товар в кредит, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Таким образом, с ответчика ФИО3 в пользу истицы ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 750 000 рублей в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец помимо требования об оплате товара вправе требовать уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В силу ч. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного в кредит товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору.

Согласно представленным стороной истца расчетам, проценты за неправомерное удержание денежных средств за период со 02.04.2017 г. по 21.07.2017 г. (дата обращения с иском в суд) составили 20 958 рублей 33 коп. Расчеты процентов за просрочку возврата денежных средств ответчиком не оспорены и приняты судом при рассмотрении настоящего гражданского дела. 

Претензией от 22.06.2017 г., полученной адресатом 05.07.2017 г. согласно отчету об отслеживании почтового отправления, подтверждается обращение ФИО1 в досудебном порядке к ФИО3 с требованиями исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 21.10.2016 г. путем передачи денежных средств в размере 750 000 рублей, данная претензия была оставлена без ответа.

В соответствии со ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

Согласно ст. 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав может быть осуществлена путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, взыскания неустойки, а также иными способами, предусмотренными законом.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции относимости, допустимости, достоверности и достаточности, с учетом обстоятельств дела и доводов сторон, суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО3 в пользу истицы ФИО1 в счет исполнения обязательств по оплате договора купли-продажи недвижимости 750 000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 20 958 рублей 33 коп.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты госпошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

Принимая во внимание норму ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, предусматривающей, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, присуждается возмещение другой стороной всех понесенных по делу судебных расходов, учитывая предоставленную истице отсрочку по оплате госпошлины до рассмотрения дела по существу на основании определения Анапского районного суда от 25.07.2017 г., в соответствии с правилом ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, согласно которому госпошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, суд взыскивает с ответчика в пользу истицы расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 500 рублей, несение которых подтверждено квитанцией от 19.07.2017 г., а также взыскивает с ответчика недоплаченную госпошлину в соответствующий бюджет бюджетной системы РФ в размере 9 409 рублей 58 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи объектов недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами – удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости денежные средства в размере 750 000 рублей, проценты за пользование денежными средствами в размере 20 958 рублей 33 коп., а всего взыскать 770 958 (семьсот семьдесят тысяч девятьсот пятьдесят восемь) рублей 33 коп.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы по уплате госпошлины в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей.

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации в размере 9 409 (девять тысяч четыреста девять) рублей 58 коп.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края А.Н.Немродов