Дело № 2-317/2021 21 июня 2021 года 

РЕШЕНИЕ

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

Сланцевский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Давидович Н.А.,

при секретаре М, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ханаян к ФИО6 о взыскании денежных средств уплаченных по договору купли-продажи квартиры от 19.12.2018 года, о взыскании денежных средств за ремонт квартиры, о признании за Ханаян права пользования квартирой до полного исполнения ФИО6 своего обязательства по возврату денежных средств, полученных по договору купли-продажи квартиры и стоимости ремонта, о признании права Ханаян на удержание и лишении ФИО6 доступа в квартиру на период до полного исполнения ФИО6 своего реституционного обязательства по возврату уплаченных денежных средств 

У С Т А Н О В И Л:

Истец Ханаян обратился в суд с иском к ФИО6 о взыскании денежных средств уплаченных по договору купли-продажи квартиры от 19.12.2018 года, о взыскании денежных средств за ремонт квартиры, о признании за Ханаян права пользования квартирой до полного исполнения ФИО6 своего обязательства по возврату денежных средств, полученных по договору купли-продажи квартиры и стоимости ремонта, о признании права Ханаян на удержание и лишении ФИО6 доступа в квартиру на период до полного исполнения ФИО6 своего реституционного обязательства по возврату уплаченных денежных средств.

В судебном заседании Ханаян исковые требования поддержал и пояснил, что 19 декабря 2018 года по договору купли-продажи он приобрел у ФИО6 однокомнатную квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес> за 350 000 рублей. Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 получил от него 350 000 рублей за проданную квартиру и претензий не имеет. 27.12.2018 право собственности на квартиру было зарегистрировано. После того как он стал собственником квартиры, он стал делать ремонт, поскольку в каком состоянии ему досталась квартира, в ней проживать было нельзя. Пол на кухне провалился, в прихожей и кухне старые отвалившиеся обои, санузел запущен, входная дверь старая, обгрызаная собакой, и в таком состоянии, что ее толкни, и она упадет, окна на кухне были деревянные, старые с облупившейся краской, видно, что они уже рассохлись, потому что в щели было забито то ли ватой, то ли тряпкой. На лоджии не все стекла были в окнах. Отсутствовала межкомнатная дверь. Он обратился к ИП ФИО7, заключил с ним договор на ремонтные работы. Тот составил смету, насчитал за работу и материал 180 000 рублей и приступил к ремонту. Где то в марте или апреле 2019 года ФИО7 выполнил те работы, на которые он с ним договаривался. Где то в июне 2019 года прокурор 

<

адрес> обратился в суд с иском к нему о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, поскольку якобы ФИО6 психически больной. В ноябре 2019 года было вынесено решение суда, сделка была признана недействительной, ФИО6 была возвращена квартира, а денежные средства в размере 350 000 рублей, которые ФИО6 получил от него в результате данной сделки, ему возвращены не были. Поэтому 350 000 руб он просит взыскать с ФИО6, а также просит взыскать с ФИО6 180 000 рублей за произведенный ремонт. Так же просит признать за ним права пользования квартирой по адресу: 

<

адрес> до полного исполнения ФИО6 своего обязательства по возврату денежных средств, полученных по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в размере 350 000 рублей и стоимости ремонтных работ в размере 180 000 рублей. Просит признать за ним права на удержание и лишении ФИО6 доступа в квартиру на период до полного исполнения своего обязательства по возврату уплаченных денежных средств.

Ответчик ФИО6 исковые требования не признал, и пояснил, что он был собственником 

<

адрес>. Квартиру он продавать не собирался. Но ФИО8 и ее муж Саид его убедили, что ему надо квартиру продать, и в замен они ему предоставят земельный участок и домик. Под диктовку агента недвижимости он написал расписку о том, что получил деньги за квартиру от Ханаян, а на самом деле денег он ему не передавал. Он сказал, что через пару минут деньги привезет, и уехал, и больше он его не видел. Через два дня он узнал, что эти деньги Ханаян отдал Бережной, а та на эти деньги приобрела дачу, которую она потом должна была переписать на него. Когда он появился на этом участке, ему дали понять, что он никто, что дача принадлежит Бережной, и никто переписывать на него дачу не собирается. Дали понять, что если он будет умничать, то его пришибут. И в итоге ни денег, ни домика с земельным участком он не получил. Поэтому никакие 350 000 рублей он Ханаян не должен. Перед продажей квартиры, состояние квартиры было нормальное, особого ремонта не требовалось. Согласен, что после того, как Ханаян начал делать ремонт, то улучшения в квартире произошли, но считает, что раз его обманули при покупке квартиры он и Бережная, то пусть он эти деньги и взыскивает с ФИО8.

Постановлением администрации МО Сланцевский муниципальный район Ленинградской области № 1345-п от 29.09.2020 года установлено попечительство над ФИО6, признанным ограниченным в дееспособности решением Сланцевского городского суда от 09 июня 2020 года, и попечителем назначена ФИО9 (л.д.78).

Представитель ФИО6, ФИО9 исковые требования признала частично, и пояснила, что она является председателем общества инвалидов. В обществе состоит ФИО6, он является инвалидом с детства по психическому заболеванию. ФИО6 проживал в однокомнатной квартире по адресу: 

<

адрес>. В этой квартире ранее проживала ее знакомая, она у нее бывала, квартира была в хорошем состоянии. Как то ФИО6 пришел к ней и стал говорить, что его обманули, что он продал квартиру, а деньги ему не дали. Они вместе пошли в прокуратуру, и прокурор вышел с иском в суд в интересах ФИО6. Квартиру ему вернули, но он там проживать не может, потому что Ханаян не выезжает. Состоялось решение суда о его выселении. ФИО6 врать не умеет, если бы он получил деньги от проданной квартиры, то он не стал бы отпираться. Из представленных доказательств, фотографий, действительно никто не спорит, что Ханаян стал делать в квартире ремонт, улучшения в квартире произошли, но пусть он деньги за ремонт взыскивает с Бережной, которая обманула ФИО6.

Суд, выслушав пояснения сторон, представителя Ханаян, представителя ФИО6, изучив материалы дела, обозрев материалы дела № 2- 471/2019, приходит к следующему.

Как установлено материалами дела и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи квартиры Ханаян купил, а ФИО6 продал однокомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 получил от Ханаян 350 000 рублей за проданную им квартиру. Претензий не имеет (л.д.48).

Право собственности за Ханаян было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Сланцевского городского суда от 13 ноября 2019 года по гражданскому делу № 2-471/2019 года по иску Сланцевского городского прокурора, действующего в защиту прав и законных интересов ФИО6 к Ханаян о признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, исковые требования были удовлетворены. Договор купли- продажи квартиры был признан недействительным. Квартира была истребована из незаконного владения Ханаян За ФИО6 было признано право собственности на данную квартиру, а право собственности Ханаян было прекращено (л.д.1219).

Данная сделка была признана недействительной в соответствии со ст. 177 ГК РФ.

Согласно заключению комиссии экспертов амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО6 страдает психическим расстройством- легкой умственной отсталостью F 70.0. Об этом свидетельствуют данные анамнеза, материалов гражданского дела, медицинской документации, согласно которым, он с рождения отставал в психическом и речевом развитии, воспитывался в государственных учреждениях, психиатром наблюдался с диагнозом: «Умеренная умственная отсталость», обучался во вспомогательной школе, до 2011 г. проживал в психоневрологическом интернате, где обучался по профессии «маляр», при внешнем контроле получил навыки социализации, был трудоустроен, в виду положительной социальной адаптации диагноз был изменен на легкую умственную отсталость, после получения жилья проживал самостоятельно, в 2015 г. совершил невыгодную для себя сделку по продаже и приобретению нового жилья, переехал на постоянное место жительства в 

<

адрес>, трудоустроиться больше не смог. Диагноз легкой умственной отсталости подтверждается и при настоящем клиническом и экспериментально-психологическом исследовании. У подэкспертного выявляется конкретность и инертность мышления, снижение памяти, внушаемость, наивность и примитивность суждений, затруднение осмысления социальных и межличностных взаимодействий, интеллект соответствует легкой умственной отсталости, отсутствие критических и прогностических способностей в соответствии с юридической ситуацией, что оказало существенное влияние на смысловое восприятие и оценку существа сделки. Учитывая хронический и необратимый характер течения имеющегося у подэкспертного психического расстройства, стабильность болезненных проявлений, комиссия приходит к выводу о том, что в юридически значимый период с ДД.ММ.ГГГГ (заключение договора купли-продажи) по ДД.ММ.ГГГГ (государственная регистрация перехода права) ФИО6 так же страдал легкой умственной отсталостью и не мог понимать значение своих действий и руководить ими (л.д.95-103 гр.дело № 2-471/2019)

18 марта 2020 года Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда решение Сланцевского городского суда от 13 ноября 2019 года оставила без изменения, апелляционную жалобу Ханаян без удовлетворения (л.д.21-28).

Третий кассационный суд общей юрисдикции 29 июля 2020 года (л.д.218-222 гр.дело № 2-471/2019) решение Сланцевского городского суда от 13.11 2019 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 18.03.2020 года оставил без изменения, кассационную жалобу Ханаян без удовлетворения.

В соответствии с положениями части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Сланцевского городского суда от 02 июня 2020 года по гражданскому делу № 2-145/2020 ФИО6 ограничен в дееспособности. 

Постановлением администрации МО Сланцевский муниципальный район Ленинградской области № 1345-п от 29.09.2020 года установлено попечительство над ФИО6, признанным ограниченным в дееспособности решением Сланцевского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, и попечителем назначена ФИО9 

В судебном заседании при рассмотрении настоящего дела, так и при рассмотрении гражданского дела № 2-471/2019 года ФИО6 пояснял, что деньги за проданную квартиру он не получал, а расписку он написал под диктовку агента недвижимости в МФЦ. За проданную квартиру ему обещали приобрести земельный участок с домиком, но в итоги, ни домика, ни квартиры, ни денег.

В качестве доказательства в обоснование заявленного требования по настоящему делу истцом представлена расписка ФИО6 в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ согласно которой он получил от Ханаян денежные средства в сумме 350.000 руб. за квартиру по договору купли-продажи от 19.12. 2018 года. (л.д.48).

Разрешая спор по настоящему делу, суд исходит из того, что на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 по заключению экспертизы не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, в связи с чем представленная истцом расписка от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признана допустимым письменным доказательством, подтверждающим факт получения денежных средств. Выводы экспертизы о нахождении в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, относятся ко всем совершенным им в указанный день (период) юридически значимым действиям. Расписка в получении денег так же датирована ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось сторонами, что расписку ФИО6 писал в день заключения договора купли-продажи.

С учетом изложенного, исходя из имевшегося у ФИО6 психического заболевания и особенностей состояния его психического здоровья в момент заключения договора и в тот же день составления расписки, суд приходит к выводу о том, что расписка от 19.12. 2018 года, хотя и подписанная ФИО6, не может в данном случае служить достаточным подтверждением факта передачи денежных средств. Представленная расписка о получении ФИО6 денежных средств в размере 350 000 рублей является частью договора, который является недействительным.

При этом иных доказательств, отвечающих принципам допустимости, достаточности и достоверности, что в силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является обязательным для дачи положительной оценки доказательствам, суду не представлено.

Показания свидетеля ФИО1, и оглашенных показаний ФИО2 во внимание не могут быть приняты, поскольку передача денежных средств не может подтверждаться свидетельскими показаниями.

При таких обстоятельствах, суд считает, что в иске Ханаян к ФИО6 о взыскании 350 000 рублей следует отказать.

Ханаян заявил требования о взыскании с ФИО6 180 000 руб за то, что в квартире был произведен ремонт.

В обоснование исковых требований указал, что он стал собственником квартиры на основании договора купли-продажи. Являлся добросовестным покупателем. Квартира находилась в плохом состоянии, и он произвел ремонт в квартире, в связи с чем стоимость квартиры значительно увеличилась, то есть он произвел неотделимые улучшения. Именно ФИО6 как собственник квартиры получает спорную квартиру после ремонта с неотделимыми улучшениями.

Последствием признания недействительными сделок на основании ст. 177 ГК РФ является двухсторонняя реституция. С учетом ч. 3 ст. 177 ГК РФ суд применяет правила, предусмотренные абзацем вторым п. 1 ст. 171, ст. 167 ГК РФ.

В случае признания договора купли-продажи недействительным ввиду психических отклонений продавца покупатель имеет право на судебную защиту путем подачи иска о взыскании в рамках реституции неотделимых улучшений, произведенных им.

Требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений могут быть удовлетворены на ту сумму, на которую они подтверждены платежными документами.

Доказательствами произведенных неотделимых улучшений могут являться товарные чеки, счета-фактуры, договоры на выполнение работ в спорной квартире, также суд принимает во внимание свидетельские показания.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в указанный истцом период действительно в спорном жилом помещении были произведены ремонтные работы, в частности установлены пластиковые окна, установлена входная, межкомнатная дверь, заменены сантехнические трубы, уложена кафельная плитка, подготовлены стены для оклейки обоев.

Указанные обстоятельства подтверждены представленными доказательствами, а также пояснениями допрошенных в ходе судебного заседания свидетелей.

Для выполнения данных работ, Ханаян заключил договор на оказание услуг № от ДД.ММ.ГГГГ с ИП ФИО3 В п.3.1 данного договора указана цена 180 000 рублей (л.д.30-31)

К данному договору имеется счет № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указаны цены материалов и работ (л.д.32-33), товарный чек № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.60-61), акт выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.36).

Так свидетель ФИО3 показал, что он является индивидуальным предпринимателем, выполняет ремонтные работы. У него есть офис, который расположен по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ к нему обратился Ханаян с просьбой сделать ремонт в его квартире по адресу: 

<

адрес>. Был заключен письменный договор на выполнение ремонтных работ, установку пластиковых окон на кухне и лоджии, входной и межкомнатной двери. В коридоре он должен был выполнить гипсокартонные и малярные работы по выравниванию стен. На кухне делал малярные работы, уложил пол плиткой, и ремонт полностью ванной комнаты. Перед тем как заключить договор, он посмотрел квартиру, составил смету, у него имеются прейскуранты, прайс лист, который основан на средней цене по городу на работу и стоимость стройматериалов, все устроила Ханаян, после чего было все обсчитано, получилось 180 000 рублей. На эту сумму был заключен договор. Когда он перед заключением договора осматривал квартиру, то увидел следующее: старая деревянная входная дверь, санузел в ужасном состоянии, ржавые трубы, в санузел даже не было двери, только проем, в прихожей и кухне старые оборванные обои. Он с 2015 года занимается ремонтными работами, разные квартиры видел, данная квартира была в ужасном состоянии. В феврале 2021 года к нему пришел Ханаян и сказал, что потерял товарный чек, а ему надо обращаться в суд. Он выписал ему товарный чек новый, но в запарке указал 2021 год, что не соответствует действительности. Ремонтные работы были в 2019 году.

Свидетель ФИО4 показала, что проживает по адресу: 

<

адрес> 2014 года. Квартира № находится на первом этаже соседнего подъезда. Проходя мимо окон данной квартиры, она видела, что квартира не жилая, окна обшарпанные, на окнах висели какие то тряпки, на кухне было окно треснутое, на лоджии слева не было стекол. В квартире никогда не было света. Потом она узнала, что данную квартиру купил Ханаян, которого она знает лет 20. Где то в конце декабря 2018 года он позвал ее посмотреть квартиру. На кухне окно было разбито, пол провалившийся, входная дверь старая, страшная, обшарпанная, деревянная и такое впечатление, что обгрызана собакой. В прихожей пола не было, она как вошла в квартиру, сразу провалилась в ямку, на стенах выцветшая бумага и кусками оборванная, потолок закопченный, унитаза не было, стена разрушена и в ванную комнату дыра, в санузел двери не было, стены крашеные, в полу дыры. На кухне пол также провалившийся, стены покрашены краской, которая уже облупилась, окно разбито, а другое треснуто, межкомнатной двери не было. Было видно, что в квартире долго не жили. В таком состоянии, если въехать в квартиру, то проживать было без ремонта нельзя. Знает, что где то в марте 2019 года Ханаян делал ремонт.

Свидетель ФИО1 показала, что они с мужем копили на покупку квартиры. В конце 2018 года муж купил 

<

адрес>. Перед Новым годом она с мужем пришла в квартиру. Квартира была в ужасном состоянии. Входная дверь старая деревянная, погрызанная собакой, в прихожей обои засаленные ободранные, пол провалившийся, вода не подключена, стекла в окнах треснутые, дыры в окнах были заткнуты тряпками. Стена между ванной и туалетом обрушена, межкомнатная дверь разбита, на лоджии часть окон с трещинами, часть отсутствовали.

Ханаян представил суду фотографии, на которых изображена спорная квартира после ремонта.

Выполнение указанных работ ФИО6 и его представителем не оспаривалось, которые подтвердили, что действительно в квартире произошли неотделимые улучшения. Однако ФИО6 и его представитель поясняли, что квартира перед продажей находилась в нормальном состоянии, и не требовала ремонта.

Свидетель ФИО5 показала, что с ФИО6 познакомилась в психоневрологическом интернате, в котором они проживали вместе с детства, она тоже является инвалидом детства по психическому заболеванию. В 2016 году они вместе приехали в 

<

адрес>, ФИО6 купил квартиру по адресу: 

<

адрес>. Она проживает по 

<

адрес> с ребенком. ФИО6 ходил к ней в гости, а в 2018 году к ней переехал жить. После того как квартира была продана, она была в квартире когда выносили мебель, квартира была в идеальном состоянии.

ФИО6 для обозрения с мобильного телефона была предоставлена видеозапись состояния квартиры, однако суд не может принять данные доказательства как допустимые, поскольку данная запись не имеет даты съемки, а ФИО6 пользовался данной квартирой с 2016 по 2018 год, и держал в квартире большую собаку.

Согласия ответчика на проведение ремонта не требовалось, поскольку право собственности на квартиру было зарегистрировано за истцом Ханаян, о наличии правопритязаний ответчика на спорную квартиру Ханаян узнал лишь после завершения ремонтных работ.

При таких обстоятельствах, исковые требования Ханаян о взыскании 180 000 руб. подлежат удовлетворению.

Так же Ханаян заявлены требования о признании за Ханаян права пользования квартирой до полного исполнения ФИО6 своего обязательства по возврату денежных средств, полученных по договору купли-продажи квартиры и стоимости ремонта, о признании права Ханаян на удержание и лишении ФИО6 доступа в квартиру на период до полного исполнения ФИО6 своего реституционного обязательства по возврату уплаченных денежных средств.

Данные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Решением Сланцевского городского суда от 13 ноября 2019 года договор купли- продажи спорной квартиры признан недействительным. Так же суд решил истребовать недвижимое имущество (спорную квартиру) из незаконного владения Ханаян, признать за ФИО6 право собственности на данную квартиру, и прекратить право собственности на данную квартиру за Ханаян.

Решением Сланцевского городского суда от 30 мая 2021 года Ханаян выселен из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения.

Двусторонняя реституция представляет собой возвращение обеих сторон в первоначальное положение, то есть обязанность каждой из сторон вернуть другой все полученное по недействительной сделке. Применение реституции означает, что должны быть обеспечены равноценность и эквивалентность возмещения каждой стороне переданного ею имущества в соответствии с размером предоставленного исполнения по недействительной сделке.

Суд отказал Ханаян о взыскании с ФИО6 350 000 рублей за проданную квартиру.

Удержание недвижимой вещи как способ обеспечения исполнения обязательства может быть применено лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Статья 131 ГК РФ и другие законы не включают право удержания в перечень обременении недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации, в связи с этим суд делает вывод о том, что изложенные обстоятельства не позволяют включать в круг вещей, которые могут служить предметом удержания, недвижимое имущество.

В связи с обязательной государственной регистрацией права на недвижимую вещь ее удержание приводит к нарушению права собственности и не может расцениваться как обременение права ввиду отсутствия законодательных механизмов для его закрепления.

Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законных основаниях. В данном же случае, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи спорной квартиры был признан недействительным с момента его заключения, и квартира истребована из незаконного владения Ханаян.

Вынесение нового решения о признании за Ханаян права на удержание спорной квартиры применительно к норме ст. 359 ГК РФ, находилось бы в прямом противоречии с теми решениями, которые состоялись ранее, и которые обязывают Ханаян передать квартиру ФИО6 без каких-либо дополнительных условий. Тем более, что для ФИО6 это единственное жилье.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ханаян к ФИО6 о взыскании денежных средств уплаченных по договору купли-продажи квартиры от 19.12.2018 года, о взыскании денежных средств за ремонт квартиры, о признании за Ханаян права пользования квартирой до полного исполнения ФИО6 своего обязательства по возврату денежных средств, полученных по договору купли-продажи квартиры и стоимости ремонта, о признании права Ханаян на удержание и лишении ФИО6 доступа в квартиру на период до полного исполнения ФИО6 своего реституционного обязательства по возврату уплаченных денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6 в пользу Ханаян стоимость ремонта в размере 180 000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд с подачей жалобы через Сланцевский городской суд.

Председательствующий судья Н.А. Давидович

мотивированное решение изготовлено 28 июня 2021 года.