к делу № 2-2271/24

УИД № 23RS0044-01-2024-002825-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2024 года ст. Северская Краснодарского края

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Мальцева А.С., 

при секретаре Поповой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО4, в котором просит признать предварительный договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности покупателя ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование искового заявления указал, что в июле 2018 года между сторонами по делу было достигнуть соглашение о заключении договора купли - продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

26.07.2018г. ФИО3 передал ФИО4 денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей за жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В 2019 году был произведён полный расчёт с ФИО4 за проданный дом, ею была написана общая расписка на сумму 

<

данные изъяты> рублей на имя ФИО5 ФИО4 передала все правоустанавливающие документы, технические паспорта и иные документы. Пообещала, что в ближайшее время снимет с регистрационного учёта себя и своих детей в проданном доме и зарегистрирует всех по месту жительства в Ейском районе.

Прошло около года, ФИО3 периодически звонил ФИО4 и уточнял, когда она сможет подписать договор купли - продажи и обратиться с ним совместно в МФЦ. Но продавец под различными предлогами уклонялась от заключения сделки, постоянно меняла место жительства и номер телефона.

ФИО3 вселился в приобретённый дом вместе с семьёй, сделал ремонт, оплачивал все коммунальные услуги, обрабатывал земельный участок при доме с 2019 года.

В 2023 году истец с женой решили строить на земельном участке новый дом. Но так как недвижимое имущество не было оформлено юридически на ФИО3, истец стал искать ответчика ФИО4 Узнал у родственников, что она развелась с мужем, переехала с детьми жить в город Краснодар. Ему дали её номер телефона. Сначала она отвечала на телефонные звонки, обещала приехать в ст. Северскую, в МФЦ, потом меняла планы, говорила, что заболела. На предложение истца оформить доверенность, ФИО4 отвечала отказом, просила ещё время.

В августе 2023 года ФИО4 согласилась подписать предварительный договор купли - продажи. 28.08.2023г. между ФИО4 и ФИО3 был подписан предварительный договор купли - продажи жилого дома, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель купить, в соответствии с условиями настоящего договора, жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м, назначение: жилое, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый №. Жилой дом расположен на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м., который находится в постоянном (бессрочном) пользовании продавца. Стоимость жилого дома составляет 

<

данные изъяты> рублей, которые уплачены покупателем продавцу в полном объёме в 2019 году. Стороны обязуются заключить основной договор купли - продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ

В назначенный срок для заключения основного договора купли-продажи, ответчик ФИО4 стала уклоняться от подписания договора, просить ещё подождать, не отвечать на телефонные звонки.

Между сторонами по делу определены все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. Договор заключён в простой письменной форме путём подписания одного документа, жилой дом передан во владение, денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объёме.

В судебное заседание истец ФИО3 и его представитель, адвокат по ордеру ФИО9 не явились, о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом по адресам, указанным в исковом заявлении (л.д. 1-3). От истца ФИО3 в адрес суда поступило заявление от 28.10.2024г., в котором он просит рассмотреть исковое заявление без его личного участия. На удовлетворении исковых требований настаивает.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом по адресам, указанным в исковом заявлении (л.д. 1-3) и месту регистрации, согласно адресной справке, выданной начальником ОВМ ОМВД России по Северскому району капитаном полиции ФИО6 от 17.07.2024г. (л.д. 48), что подтверждается судебными повестками и почтовыми конвертами, вернувшимися в адрес суда с отметками «за истечением срока хранения» (л.д. 53, 111, 113, 120, 122, 130 и 132) и телефонограммой от 24.09.2024г. (л.д. 126). О причинах неявки суд не уведомила. Ходатайств и заявлений об отложении дела слушанием от неё в суд также не поступало.

В силу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела.

На основании ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Северский отдел в судебное заседание также не явился, о времени и месте слушания дела извещался надлежащим образом по адресу, указанному в исковом заявлении (л.д. 1-3), что подтверждается судебными повестками. От представителя третьего лица, начальника Северского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО7 в адрес суда 18.07.2024г. поступило письменное ходатайство от 17.07.2024г. №, в котором он просит провести судебное заседание по делу без их участия.

При таких обстоятельствах, суд признаёт извещение не явившихся лиц и их представителей о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, и полагает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ, в отсутствие указанных лиц.

Изучив исковое заявление, учитывая мнения истца ФИО3, изложенное в заявлении от 28.10.2024г., представителя третьего лица, начальника Северского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО7, изложенное в письменном ходатайстве от 17.07.2024г. №, обсудив изложенные доводы, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как указано в ч. 2 ст. 4 Конституции Российской Федерации, Конституция Российской Федерации и федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации.

Согласно ст. 8 Конституции Российской Федерации, в Российской Федерации гарантируются единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции, свобода экономической деятельности. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации гарантируется, что все равны перед законом и судом.

Как указано в ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

На основании ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно ч. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как указано в ч. 2 ст. 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно частям 1-4 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора (основного).

В соответствии со ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как указано в статье 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно абз. 1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В абз. 1 ч. 1 ст. 555 ГК РФ указано, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как было установлено в судебном заседании и нашло подтверждение в материалах гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 «Продавец», и ФИО1 «Покупатель», был заключён предварительный договор купли - продажи жилого дома (л.д. 10-11), по условиям которого продавец обязуется продать, а покупатель купить, в соответствии с условиями настоящего договора, жилой дом площадью 

<

данные изъяты> кв.м., назначение: жилое, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый №. Жилой дом расположен на земельном участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м., который находится в постоянном (бессрочном) пользовании продавца (п. 1.1. данного предварительного договора).

В соответствии с пунктом 3.1. указанного договора, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до «28» апреля 2024 года.

В п. 1.3. предварительного договора указано, что стоимость жилого дома составляет 

<

данные изъяты> рублей, которые уплачены покупателем продавцу в полном объёме в 2019 году.

Согласно п. 5.1. предварительного договора купли - продажи, сторонами было оговорено, что в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На основании п. 1.3. предварительного договора и рукописной расписки (л.д. 14) суд приходит к выводу, что жилой дом передан в пользование и владение покупателю ФИО8 продавцом ФИО4 в 2019 году. Также ФИО8 были переданы правоустанавливающие документы на жилой дом, технические паспорта (л.д. 25-28, 29-38), домовая книга, справки на земельный участок (л.д. 24).

На основании свидетельства о государственной регистрации права серии № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19), дела правоустанавливающих документов № (л.д. 62-89) и выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д. 107-109), жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит ФИО2 на основании договора купли - продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Как установлено судом, срок заключения основного договора купли-продажи на основании предварительного договора купли - продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Основной договор купли - продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в установленный предварительным договором срок - до ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 к ФИО2 не заключён.

Заключенный между сторонами договор, хотя и поименован как предварительный, предусмотрена обязанность ФИО4 передать ФИО3 жилой дом, находящийся в собственности ФИО4 на момент заключения договора, и обязанность ФИО3 оплатить, как покупателя в полном объёме стоимость жилого дома. При этом обязанность покупателя ФИО3 по полной оплате стоимости жилого дома исполнена до подписания предварительного договора, что подтверждается содержанием его пункта 1.3., который представляет собой расписку продавца в получении от покупателя денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей в 2019 году. Обязанность продавца ФИО4 по передаче жилого дома и всех правоустанавливающих документов покупателю ФИО3 исполнена в 2019 году.

Как указано в статьях 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли - продажи, по условиям которого одна сторона договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), что соответствует ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно требованиям ст.ст. 12, 56 и 60 ГПК РФ, доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Как было установлено в судебном заседании и нашло подтверждение в материалах гражданского дела, исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи суд полагает необходимым удовлетворить. Признать предварительный договор купли - продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между сторонами по делу, основным договором купли - продажи жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Также, суд полагает необходимым указать в решении суда, что оно является основанием для регистрации права собственности за ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 56, 60, 67, 167, 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ основным договором купли-продажи, удовлетворить.

Признать предварительный договор купли - продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ФИО2 и ФИО1, основным договором купли - продажи жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности ФИО2, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес> 

<

адрес>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, на указанный жилой дом прекратить.

Данное решение является основанием для прекращения права собственности за ФИО2 и регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за ФИО1, родившимся ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес>, паспорт серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ отделом УФМС России по Краснодарскому краю в Северском районе, код подразделения №, проживающим по адресу: 

<

адрес>, на жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Северский районный суд Краснодарского края.

Мотивированное решение принято 08 ноября 2024 года.

Председательствующий: А.С. Мальцев