Дело №2-1748/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Владикавказ 21 ноября 2025 года 

Мотивированное решение суда изготовлено 24 ноября 2025 года

Ленинский районный суд г. Владикавказа РСО–Алания в составе: 

председательствующего судьи Галазовой З.В.,

при секретаре судебного заседания Кундухове Э.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 ФИО1, ФИО4 ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах 

<

данные изъяты>, к Комитету жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Администрации местного самоуправления г. Владикавказа о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии,

установил:

I.Исковые требования и возражения сторон

Истцы ФИО3 ФИО1, ФИО4 ФИО2, действующая также в интересах 

<

данные изъяты>. (далее – истцы), обратились в суд с иском к Комитету жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее – ответчик, комитет), в котором просят сохранить помещение №12 (квартиру), этаж 4, общей площадью 58,9 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: РСО-Алания, 

<

адрес>, в перепланированном и переустроенном состоянии с сохранением произведенной перепланировки и переустройства, которые заключаются в разборе и возведении перегородки между помещениями №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и объединении помещения №1-2, №3-4, установке отопительного котла в помещении №5, переоборудовании выхода из помещения №5 на балкон, переоборудовании выхода из помещения №7 на лоджию, пробивке дверного проема между помещениями №5 и №6, расширении помещений №1-2 на 1,1 кв.м. за счет части жилого помещения №7, 8.

В обоснование заявленных требований истцы указывают, что являются собственниками жилого помещения (по 1/4 доли в праве общей долевой собственности за каждым) на основании договора купли-продажи от 02.04.2018.

В квартире произведены вышеназванные перепланировка и переустройство на основании полученного прежним собственником в 2013 году решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки № 7512 от 13.09.2013, квартира газифицирована двухконтурным котлом по наряду №591 от 10.07.2012. Акт приемочной комиссии своевременно оформлен не был. 

Истцы обратились к ответчику с заявлением о согласовании выполненных работ, однако письмом от 28.04.2025 (исх. № 02-49-759) Комитет сообщил о необходимости решения вопроса в судебном порядке, так как перепланировка считается самовольной.

Истцы полагают, что произведенные изменения соответствуют строительным и санитарным нормам, не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью, что подтверждается представленными заключениями специалистов.

Истцы в судебное заседание не явились, доверили представление своих интересов ФИО5

В судебном заседании представитель истцов ФИО5, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истцов.

II.Обстоятельства дела, установленные судом

Исследовав и оценив в совокупности представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об установлении следующих юридически значимых для разрешения спора обстоятельств.

Жилое помещение, являющееся предметом спора, представляет собой квартиру № 12, общей площадью 58,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную на 4-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Республика Северная Осетия–Алания, 

<

адрес>.

Право общей долевой собственности истцов на указанную квартиру (по 1/4 доли за каждым: 

<

данные изъяты>.) подтверждается договором купли-продажи от 02.04.2018 и выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 05.04.2018.

Судом установлено, что в указанном жилом помещении фактически произведены перепланировка и переустройство, которые заключаются в разборе и возведении перегородки между помещениями №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и объединении помещений №1-2, №3-4, установке отопительного котла в помещении №5, переоборудовании выхода из помещения №5 на балкон, переоборудовании выхода из помещения №7 на лоджию, пробивке дверного проема между помещениями №5 и №6, расширении помещений №1-2 на 1,1 кв.м. за счет части жилого помещения №7, 8.

Из материалов дела следует, что ранее, 13.09.2013, Администрацией местного самоуправления г. Владикавказа выдано решение № 7512 о согласовании переустройства и (или) перепланировки данного жилого помещения. Проектная документация на переустройство отопления разработана ОП ЗАО «Корпорация «РЕМИСТ» в 2013 году. Однако акт приемочной комиссии о завершении переустройства в установленном законом порядке оформлен не был, суду не предоставлен.

Согласно актам ВДПО № 006167 от 07.11.2012 и № 007229 от 19.03.2013, дымовые и вентиляционные каналы в квартире соответствуют нормативным требованиям и пригодны к эксплуатации. Квартира газифицирована, установлен двухконтурный котел по наряду №591 от 10.07.2012, о чем выдана справка ООО «Газпром Межрегионгаз Владикавказ». 

В обоснование безопасности произведенных изменений истцами представлено Заключение эксперта № 276-25ст от 24.10.2025, выполненное ООО «Эксперт-М». Согласно выводам эксперта: квартира № 12 с учетом произведенной перепланировки и реконструкции соответствует действующим строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим требованиям и нормам пожарной безопасности; целостность строительных конструкций квартиры в результате работ не нарушена, их прочность и безопасность сохранены; перепланировка и переустройство не создают угрозу жизни и здоровью людей.

Кроме того, согласно дополнению к заключению строительно-технической экспертизы № 276-25ст от 14.11.2025 (№ 95), переустройство системы отопления в квартире № 12 не нарушает общедомовую систему; контур отопления внутридомовой системы теплообмена остается замкнутым и работает бесперебойно. Тепловой обмен многоквартирного жилого дома сохранен неизменным при отключении от него квартиры № 12.

Допрошенный в судебном заседании 21.11.2025 эксперт ФИО7, подготовивший указанное заключение, поддержал сделанные им выводы в полном объеме. Уточнил, что выполненное переустройство и перепланировка полностью соответствует строительным нормам и правилам, а также требованиям безопасности. 

Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих выводы эксперта.

24.04.2025 истцы обратились в Комитет жилищно-коммунального хозяйства и энергетики АМС г. Владикавказа с заявлением о согласовании самовольной перепланировки. В ответ на обращение письмом от 28.04.2025 (исх. № 02-49-759) Комитет указал, что собственник обязан привести жилое помещение в прежнее состояние либо сохранить его в перепланированном состоянии на основании решения суда в соответствии со статьей 29 ЖК РФ.

III.Нормативное правовое обоснование

Разрешая заявленные требования, суд руководствуется следующими нормами материального права.

Правоотношения, возникающие в связи с переустройством и перепланировкой жилых помещений в многоквартирном доме, регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и других федеральных законов, нормативными правовыми актами, изданными в соответствии с указанными федеральными законами (например, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27.09.2003 №170), а также нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В данном случае установка индивидуального отопительного котла и изменение схемы теплоснабжения относятся к переустройству.

Согласно части 2 статьи 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Демонтаж и возведение перегородок, устройство и закладка дверных проемов, изменение площади комнат относятся к перепланировке.

В силу статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно части 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ (решения органа местного самоуправления), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.Поскольку в рассматриваемом случае акт приемочной комиссии, предусмотренный статьей 28 ЖК РФ, не был своевременно оформлен и подписан, а в орган местного самоуправления истцами были представлены документы на уже выполненные работы, которые отличаются от первоначального состояния технического паспорта, данные изменения в силу закона формально признаются самовольными.

Вместе с тем, законодатель предусмотрел возможность легализации выполненных работ в судебном порядке. Основной нормой для разрешения настоящего спора является часть 4 статьи 29 ЖК РФ, согласно которой на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Данная норма направлена на обеспечение баланса интересов собственника, желающего улучшить свои жилищные условия, и интересов соседей, а также публичных интересов в сфере безопасности зданий. Судебная защита в данном случае выступает гарантией реализации прав собственника в ситуации, когда административный порядок согласования не может быть применен (например, из-за истечения сроков действия разрешений или смены собственника).

Применяя указанную норму, суд исходит из того, что сохранение жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии возможно при совокупности следующих условий: выполненные работы соответствуют требованиям строительных норм и правил, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным обязательным нормам; сохранение жилого помещения в новом виде не нарушает права и законные интересы собственников других помещений в многоквартирном доме; отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

В отношении требований о сохранении переустройства системы отопления (переход на индивидуальное отопление) суд также учитывает положения статей 36, 40 ЖК РФ и пункт 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Согласно данным нормам, переоборудование жилых и нежилых помещений, ведущее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускается.

Однако, если экспертным путем установлено, что установка газового котла и отключение от центральной системы отопления не препятствуют теплоснабжению других квартир и соответствуют требованиям безопасности (в том числе требованиям к вентиляции и газоснабжению), такое переустройство не может быть признано нарушающим права третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей.

Статьей 35 Конституции Российской Федерации гарантируется, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Отказ в сохранении безопасной перепланировки, улучшающей жилищные условия собственника, при отсутствии негативных последствий для третьих лиц, являлся бы несоразмерным ограничением права собственности.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является установление факта соответствия произведенных работ требованиям безопасности и отсутствие нарушений прав третьих лиц. Бремя доказывания данных обстоятельств лежит на истце, а опровержения - на ответчике.

IV.Выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела

Суд, проанализировав установленные по делу обстоятельства, подлежащие применению нормы материального права и доктринальные подходы к их толкованию, а также оценив представленные доказательства в их системной взаимосвязи, приходит к выводу о наличии достаточных и убедительных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы являются собственниками квартиры № 12, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В данном жилом помещении фактически выполнены работы по переустройству и перепланировке, включающие изменение конфигурации помещений, снос и возведение перегородок, а также переход на индивидуальное отопление путем установки газового котла.

Несмотря на то, что процедура оформления документов, начатая предыдущим собственником в 2013 году, не была завершена подписанием акта приемочной комиссии, суд при разрешении спора исходит из приоритета фактического состояния объекта и его безопасности.

Определяющим обстоятельством для применения положений статьи 29 ЖК РФ является отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, а также ненарушение прав и законных интересов третьих лиц.

В подтверждение безопасности произведенных работ истцами представлено Заключение эксперта № 276-25ст от 24.10.2025, выполненное ООО «Эксперт-М». Экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, по результатам натурного обследования установлено: произведенная перепланировка и переустройство квартиры № 12 соответствуют действующим строительным нормам и правилам (СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»); целостность несущих строительных конструкций жилого дома не нарушена, их прочность и устойчивость обеспечены. Выполненные проемы усилены, новые перегородки не создают недопустимой нагрузки на перекрытия; произведенные изменения не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Особое внимание судом уделено вопросу переустройства системы отопления. Согласно дополнению к заключению эксперта от 14.11.2025 № 95, а также объяснениям эксперта, данным в ходе допроса в судебном заседании, установка индивидуального отопительного котла в помещении кухни (помещение № 5) и отключение квартиры от центральной системы отопления выполнены технически грамотно. Экспертом подтверждено, что: контур отопления внутридомовой системы остается замкнутым и работает бесперебойно; переустройство не нарушает общедомовую гидравлическую систему; тепловой обмен многоквартирного дома сохранен неизменным; исправность системы вентиляции и дымоудаления, необходимая для безопасной эксплуатации газового оборудования, подтверждена Актами ВДПО (№ 006167, № 007229), имеющимися в материалах дела.

Доказательств того, что сохранение спорного жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии нарушает права и законные интересы собственников других помещений в данном доме, суду не представлено. Административный ответчик своих возражений, подкрепленных техническими доказательствами, не представил, сославшись лишь на необходимость судебного порядка легализации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что выполненные работы улучшают жилищные условия истцов, выполнены с соблюдением требований надежности и безопасности, не влекут негативных последствий для конструктива здания и инженерных сетей, суд считает возможным сохранить жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение суда является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Следовательно, удовлетворение иска является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о технических характеристиках объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 ФИО1, ФИО4 ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах 

<

данные изъяты>, удовлетворить.

Сохранить жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 58,9 кв.м, расположенную по адресу: Республика Северная Осетия–Алания, 

<

адрес>, кв. 12, в перепланированном и переустроенном состоянии, которые заключаются в разборе и возведении перегородки между помещениями № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 и объединении помещения №1-2, №3-4, установке отопительного котла в помещении №5, переоборудовании выхода из помещения №5 на балкон, переоборудовании выхода из помещения №7 на лоджию, пробивке дверного проема между помещениями №5 и №6, расширении помещений №1-2 на 1,1 кв.м. за счет части жилого помещения №7, 8.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую документацию на жилое помещение и в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Северная Осетия–Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья З.В. Галазова