Заочное 

решение

Именем Российской Федерации

«02» октября 2017 года г. Самара

Промышленный районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Фирсовой Е.Н.,

при секретаре Дробжеве В.С.,

с участием представителя истца – ФИО1, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «Сфинкс» к ФИО2 о взыскании суммы задолженности за дополнительную площадь по договору долевого участия,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сфинкс» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задолженности за дополнительную площадь по договору долевого участия, в обоснование заявленных требований указав, что 15.05.2014 г. между ООО «Сфинкс» и ФИО2 15.05.2014г. заключен договор № долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Самарской области 22.05.2014 г.

ООО «Сфинкс» осуществил строительство объекта: «Трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №», тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

20.01.2017 г. ООО «Сфинкс» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

В свою очередь ответчик исполнил свои обязательства по договору долевого участия в строительстве частично.

Согласно п. 3.1 договора долевого участия цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате дольщиком для строительства объекта) на момент его заключения составляет 1366410 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 37000 руб.

Пунктом 1.2 договора долевого участия предусмотрено, что площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 32,92 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом – 1) – 4,01 кв.м., а всего – 36,93 кв.м.

В соответствии с п. 1.3 договора долевого участия площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается площадь объекта в размере 36,93 кв.м. с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г. Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом.

Также пунктом 3.4 договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., по данным органа технической инвентаризации, по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости. 

Разница в стоимости рассчитывается как произведение стоимости одного квадратного метра площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации г. Самары.

При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации г. Самары в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 дней с момента получения уведомления застройщика (п. 3.4 договора).

По данным технической инвентаризации произошло изменение площади объекта в сторону увеличения на 1,67 кв.м., сумма доплаты составляет 61790 руб. Уведомление о необходимости произвести доплату направлено почтовым отправлением ответчику 04.05.2017 г.

До настоящего момента указанная разница участником долевого строительства не оплачена.

Ссылаясь на изложенное, ООО «Сфинкс» просит взыскать в свою пользу с ФИО2 задолженность по договору № долевого участия в строительстве от 28.08.2014 г. в сумме 88803,32 руб., расходы по уплате госпошлины.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные доводам, изложенным в иске, кроме того пояснила, что увеличение площади подтверждено техническим планом жилого помещения. Увеличение произошло за счет не возведенной стены в квартире, ограждающей коммуникации, а площадь балкона за счет не возведенного ограждения. Возведение данных ограждений не требуется технической документацией, дом введен в эксплуатацию, что свидетельствует о его соответствии нормам, стандартам и проектной документации.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причину неявки не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.

В предыдущем судебном заседании ответчик исковые требования не признал, пояснил, что в мае 2017 г. вынесено решение суда об удовлетворении его требований в части взыскания неустойки с истца, однако данное решение до настоящего времени не исполнено. Площадь квартиры увеличилась, также увеличились площади всех квартир в доме, за счет невыполненных истцом работ по возведению необходимых перегородок. Однако площадь всего дома не увеличилась, ответчик считает, что истец злоупотребляет своим правом, поскольку фактически полезная площадь квартиры не увеличилась. Данными исками истец вымогает деньги с дольщиков.

Представитель истца не возражала против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ, суд считает возможным провести разбирательство дела в порядке заочного производства в отсутствие не явившегося ответчика.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч.1 ст.35 Конституции РФ), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (ч.1 ст.40 Конституции РФ).

Согласно ч.4 ст.4 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать, в том числе определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ст.5 указанного федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п.2ст.2 того же Закона, объект долевого строительства – это не только жилое или нежилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В силу п.1, 3 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела следует, что 15.05.2014 г. между ООО «Сфинкс» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор № долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома: однокомнатную квартиру № (строительный) на 8 этаже, секция №, общей площадью – 32,92 кв.м., жилой площадью – 14,15 кв.м., площадью балкона и/или лоджии (с учетом коэффициента 1) – 4,01 кв.м. Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Согласно п.1.2 договора, площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 32,92 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом – 1) – 4,01 кв.м., а всего – 36,93 кв.м.

Согласно п.1.3 договора, площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается площадь объекта в размере 36,93 кв.м. с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г. Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом. 

Согласно п.3.1 договора, цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате дольщиком для строительства объекта) на момент его заключения составляет 1366410 руб., исходя из стоимости 1 кв.м. 37000 руб. Стоимость одного квадратного метра является величиной фиксированной в отношении оплаченной площади. Стоимость 1 кв.м. неоплаченной площади оплачивается по цене сложившейся на момент расчета, исходя из цены установленной застройщиком. 

Согласно п. 3.4 договора, в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., по данным органа технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости. 

Разница в стоимости рассчитывается как произведение стоимости 1 кв.м. площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации г. Самары.

При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации г. Самары в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 дней с момента получения уведомления застройщика.

Установлено, что ООО «Сфинкс» осуществил строительство объекта: «Трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №, тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

20.01.2017 г. ООО «Сфинкс» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.

Ответчик уплатил стоимость объекта в размере 1366410 руб., что не оспаривалось истцом в ходе судебного разбирательства, вместе с тем по данным технической инвентаризации проведенной по состоянию на 26.10.2015 г., в отношении жилого дома №, 

<

адрес>, произошло изменение площади объекта: квартира № (строительный) на 8 этаже, секция №, в сторону увеличения на 1,67 кв.м., общая площадь объекта по договору от 15.05.2014 г., завершенного строительством составила 38,60 кв.м.

Доводы ответчика, что увеличение площади произошло за счет того, что истцом не выполнены обязательства по возведению ограждения коммуникаций и ограждений на балконе, не состоятельны, поскольку Согласно письму-разъяснению от 30.06.2017 г. № ООО «Творческая мастерская заслуженного архитектора ФИО3», ограждения на остекленных лоджиях проектом предусмотрены из алюминиевых витражей. Кирпичные ограждения предусмотрены только на 2-ом и 24-ом этажах, что также подтверждается копией чертежа жилого здания в разрезе.

Жилое помещение, переданное истцам, находится на 8-ом этаже, в связи с чем, довод ответчика о необходимости строительства ограждений на лоджии, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Согласно письму-разъяснению от 27.11.2015 г., данному также ООО «Творческая мастерская заслуженного архитектора ФИО3», перегородки сантехнических линий запроектированы как интерьерный декоративный элемент. Её наличие или отсутствие не влияет на санитарные и пожарные нормы. Мастерская согласовала отмену выполнения перегородки с люком, ориентированной в сторону санузлов.

Согласно письму-разъяснению от 30.06.2017 г., перегородка с люком для выгораживания сантехнической ниши является декоративным элементом для лучшего эстетического восприятия помещения санузла и не является конструктивно-несущим элементом проекта. Ее наличие или отсутствие не требует специального экспертного согласования и внесения изменений в проектную документацию.

Таким образом, не выполнение застройщиком данной перегородки сантехнических коммуникаций без изменений проектной документации и перегородки на балконе не свидетельствует о не исполнении истцом своих обязательств по договору долевого участия в строительстве.

Кроме того, согласно заключению № от 14.12.2016 г., выданному Государственной инспекции строительного надзора Самарской области, утвержденному распоряжением государственной инспекции строительного надзора Самарской области, выданному ООО «Сфинкс», установлено соответствие построенного объекта капитального строительства «жилая застройка в границах улиц 

<

адрес>: три жилых секции с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом», расположенного по адресу: 

<

адрес> требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

На основании данного Заключения ООО «Сфинкс» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.01.2017г.

Получение застройщиком заключения и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает то обстоятельство, что дом построен в соответствии с проектной документацией.

Также суд относится критически к доводам ответчика, что учет площади лоджии подлежит с понижающим коэффициентом, в связи с чем, лоджия имеет меньшую площадь.

Цена договора предусмотренная на момент заключения договора долевого участия определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта, денежных средств на оплату услуг «Застройщика».

Указание на проектные площади объекта долевого участия в строительстве в договоре от 15.05.2014 г., включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь балкона, свидетельствует о согласовании сторонами условий об оплаты за возведение объекта недвижимости с учета балкона.

Иной подход к толкованию названного договора, противоречил бы п.2 ст.2 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Таким образом, определяя цену в договоре, как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее затраты на строительство лоджии.

При расчете окончательной цены договора, застройщиком обоснованно не применен понижающий коэффициент, поскольку данные коэффициенты утверждены в исполнение Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» и применяются при технической инвентаризации и учете жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации, в целях проведения технической инвентаризации жилищного фонда; оценки и переоценки жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационного и консультационного обслуживания и иной деятельности, связанной с государственным учетом жилищного фонда. Застройщик же к указанным лицам не относится, в связи с тем требования о применении данных коэффициентов при определении цены договора не соответствует ст. 5 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Кроме того, нарушение прав ответчика при передаче объекта долевого участия не установлено, поскольку фактическая площадь квартиры составляет величину, не менее величины технических характеристик объекта, указанным в проектной документации и договоре.

При заключении договора от 15.05.2014 г. ответчик был ознакомлен с его условиями и, подписывая договор долевого участия в строительстве жиль, тем самым принимая, в соответствии с его условиями, бремя несения прав и обязанностей по договору, включая обязанность произвести доплату в случае увеличения площади квартиры по завершении строительства, подтвердил свое согласие с условиями договора.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ как в целом, так и в части ответчиком не оспаривался.

В нарушение ст.56 ГПК РФ, ответчиком не представлено суду доказательств, подтверждающих отсутствие увеличения площади объекта долевого строительства.

В связи с чем, у ответчика возникла обязанность по оплате площади объекта долевого участия в размере 1,67 кв.м.

04.05.2017 г. ООО «Сфинкс» в адрес ответчика направляло уведомление по сверке площади в (не) жилом помещении (квартире, офисе, магазине) по договору № от 15.05.2014г. о долевом участии в строительстве на объекте: «Жилая застройка в границах улиц: 

<

адрес>. Три жилых секции с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом», расположенного по адресу: 

<

адрес>, в котором просило в соответствии с п. 1.3 договора долевого участия произвести доплату за увеличение общей площади квартиры в размере 61790 руб.

Однако до настоящего времени ответчиком доплата не произведена.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца ООО «Сфинкс» о взыскании с ответчика задолженности за дополнительную площадь жилого помещения по договору долевого участия, обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом к взысканию заявлена сумма в размере 88803 руб. Данная сумма является неверной, поскольку размер платы за увеличение площади жилого помещения составляет 61790 руб., из расчета: 1,67 кв.м. х 37000 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Также, в соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 2053,70 руб., поскольку данные расходы истца подтверждаются материалами дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Сфинкс» к ФИО2 о взыскании суммы задолженности за дополнительную площадь по договору долевого участия – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Сфинкс» задолженность по договору № долевого участия в строительстве от 15.05.2014 г. в размере 61790 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2053,70 руб., всего – 63843 (шестьдесят три тысячи восемьсот сорок три) руб. 70 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ООО «Сфинкс» к ФИО2 – отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня получения его копии.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самара в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение составлено 06.10.2017 г.

Председательствующий (подпись) Е.Н. Фирсова

Копия верна.

Судья – 

Секретарь –