УИД 65RS0001-01-2025-001981-91

Дело № 2- 2712/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 апреля 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе: 

председательствующего судьи Головченко Е. Ю.,

при помощнике судьи Хоревой К. Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Пик-Сахалин» о признании одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительным, взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Пик-Сахалин» (далее по тексту – ООО СЗ «Пик-Сахалин» о признании одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства от 10.02.2024 года к Договору участия в долевом строительстве №) от 23.10.2021 года недействительным, взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в размере 3000 рублей, указывая в обоснование иска, что между ФИО1 и ФИО2 с одной стороны, и ООО СЗ «Пик-Сахалин» с другой был заключен договор участия в долевом строительстве№) от 23.10.2021 года, согласно которому Застройщик обязался построить жилой комплекс 

<

данные изъяты>», первая очередь строительства по 

<

адрес> №, корпус 2 на земельном участке с кадастровым №, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцам квартиру, указанную в п. 3.2. Договора. Истца как участники долевого строительства обязаны были произвести оплату стоимости квартиры, указанную в п. 4.1. Договора в размере 8 337 420 рублей. Пунктом 5.1.2. Договора установлен срок передачи квартиры от Застройщика Участникам – не позднее 30.10.2023 года. Истцы выполнили свое обязательство по оплате стоимости квартиры, при этом квартира к назначенному сроку Ответчиком не передана. Когда ответчик пригласил истцов на осмотр квартиры, был выявлен ряд существенных недостатков, препятствующих принятию жилого помещения по акту приема-передачи и его использованию по назначению. То есть объект долевого строительства был создан ответчиком с отступлением от условий Договора, выявленные нарушения привели к ухудшению качества объекта, в связи с чем, истцы имели полное основание не принимать объект по акту приема-передачи до устранения выявленных недостатков. Наличие в объекте недвижимости существенных недостатков подтверждается повторным актом осмотра квартиры от 10.02.2024 года, в связи с чем, у застройщика отсутствовали основания для составления одностороннего акта приема-передачи от 10.02.2024 года, его составление является злоупотреблением правом со стороны застройщика. Оспариваемый акт был передан истцам только 19.09.2024 года через курьерскую службу. 

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО3 на удовлетворении иска настаивали по изложенным в нем основаниям, суду дополнительно пояснили, что у застройщика не было оснований для составления одностороннего акта приема-передачи от 10.02.2024 года, так как в этот день они приходили на осмотр квартиры, но приглашенный специалист выявил очень много недостатков, препятствующих использованию квартиры по назначению, поэтому они отказались подписать акт, от подписания акта они не уклонялись, наоборот, это ответчик уклоняется от исполнения обязанности по передаче им квартиры, соответствующей условиям договора, недостатки не устраняют, даже после вступившего в силу решения суда. Признание одностороннего акта приема-передачи недействительным им необходимо для того, чтобы им не начислялись суммы за содержание и обслуживание квартиры.

Истец ФИО2, а также представитель ответчика – ООО СЗ «Пик-Сахалин» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, суд, с учетом мнения истца ФИО1 и его представителя ФИО3, руководствуясь ч.3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца и представителя ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Выслушав пояснения истца ФИО1 и его представителя ФИО3, исследовав материалы дела, суд установил:

В соответствии со ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства установлены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 года N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что между ФИО1 и ФИО2 с одной стороны, и ООО СЗ «Пик-Сахалин» с другой был заключен договор участия в долевом строительстве№) от 23.10.2021 года, согласно которому Застройщик обязался построить жилой комплекс 

<

данные изъяты> первая очередь строительства по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым №, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцам квартиру, указанную в п. 3.2. Договора. В Объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении № 2 к настоящему Договору.

Согласно Приложению № 2 к Договору долевого участия между истцами и ответчиком, Застройщиком в объекте долевого строительства должны были быть выполнены следующие работы:

Готовность помещений:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Истцы как участники долевого строительства обязаны были произвести оплату стоимости квартиры, указанную в п. 4.1. Договора в размере 8 337 420 рублей. Свою обязанность застройщики исполнили, указанное обстоятельство ответчиком признается и не оспаривается.

Пунктом 5.1.2. Договора установлен срок передачи квартиры от Застройщика Участникам – не позднее 30.10.2023 года. 

16.01.2024 года ООО СЗ «Пик-Сахалин» направило в адрес ФИО2 и ФИО1 Сообщение о завершении строительства и предложение приступить к принятию Объекта долевого строительства в течение 7 дней с момента получения Сообщения.

Однако сообщение было направлено только по адресу ФИО2, указанному ею в договоре долевого участия, ФИО1 на его адрес проживания, отличный от адреса ФИО2, Сообщение о завершении строительства Застройщиком направлено не было.

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что 10.02.2024 года истцы прибыли для принятия квартиры с представителем ответчика.

Согласно повторному акту осмотра квартиры от 10.02.2024 года, составленного специалистом в области строительства ФИО, в момент осмотра жилого помещения было выявлено, что объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта и с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Выявлены следующие дефекты и отклонения от СП 71.13330.2017, СП 73.13330.2016, СП 29.13330, 2011:

Окна:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Стены:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Отопление:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Сантехника:

<

данные изъяты>

Из пояснений истца и его представителя судом установлено, что истцы обращались к Застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков и исполнении Застройщиком обязанности передать Объект долевого строительства надлежащего качества, позволяющего использовать его по назначению, однако Застройщик недостатки не устранил.

Истцы ФИО1 и ФИО2 обращались в суд с иском к ООО СЗ «Пик-Сахалин» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, возложении обязанности устранить дефекты строительства.

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Южно-Сахалинского городского суда от 24.09.2024 года, вступившим в законную силу 02.11.2024 года, установлено, что к моменту предъявления исковых требований квартира истцам не передана, а просрочка на момент вынесения решения составляет более 11 месяцев, со стороны ответчика имеет место нарушение сроков исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, начиная с 31.10.2023 года по настоящее время (дату вынесения решения), суд частично удовлетворил требования истцов, взыскав в их пользу с ООО СЗ «Пик-Сахалин» неустойку в размере 596 125,53 рублей, по 298 062,77 рублей в пользу каждого из истцов, компенсацию морального вреда по 20 000 рублей каждому, а также возложил на ООО СЗ «Пик-Сахалин» обязанность по устранению в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу выявленных недостатков в объекте долевого строительства, послуживших причиной отказа истцов в принятии квартиры и подписании акта приема-передачи.

На дату вынесения настоящего решения дефекты в объекте долевого участия ответчиком так и не устранены, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, отказ в принятии объекта долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора, а не уклонением истцов от принятия объекта долевого участия.

10.02.2024 года ООО СЗ «Пик-Сахалин» принял односторонний акт о передаче объекта долевого строительства истцу, между тем, исходя из вышеуказанных норм, при наличии в квартире недостатков и уведомлении об этом застройщика, ответчик не вправе был составлять односторонний акт передачи квартиры. То обстоятельство, что этот односторонний акт отправлен истцам, правового значения при рассмотрении заявленных требований не имеет, поскольку право застройщика составить односторонний акт передачи квартиры закон связывает с уклонением участника от принятия объекта долевого строительства. При этом факта необоснованного уклонения истцов от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлено. 

При наличии несоответствия качества объекта долевого строительства и при наличии требований участника долевого строительства по недостаткам, не принятие участником долевого строительства спорного объекта не может указывать на недобросовестное уклонение участника долевого строительства от принятия объекта или на недобросовестный отказ от принятия объекта, в связи с чем у застройщика не имелось оснований для составления одностороннего акта передачи квартиры от 10.02.2024 года.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Пунктом 8.4. Договора долевого участия от23.10.2021 года между истцами и ответчиком установлено, что после передачи Объекта долевого участия Участникам, Участник должен нести расходы по содержанию Объекта долевого участия, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома. То есть составлено ответчиком одностороннего акта приема-передачи влечет для истцов неблагоприятные правовые последствия.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ООО СЗ «Пик-Сахалин» в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 3000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Признать односторонний акт приема-передачи Объекта долевого строительства от 10.02.2024 года к Договору участия в долевом строительстве №) от 23.10.2021 года недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ПИК-САХАЛИН» (№) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты>) судебные расходы по оплате госпошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Е. Ю. Головченко

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года

Председательствующий судья: Е. Ю. Головченко