Дело № №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 июня 2025 года г. Истра, Московской области

Истринский городской суд Московской области, в составе председательствующего судьи Ивановой Н.В., 

при секретаре Шевченко Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, 

определил:

Истец ФИО1, обратилась в суд с иском к ФИО2 с исковыми требованиями о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес>, с/

<

адрес>, д. Карцево, №. В соответствии с условиями договора стоимость объектов составила № рублей, часть денежных средств в размере № рублей передана до подписания договора в качестве задатка, оставшаяся сумма в размере № рублей передана с использованием номинального счета ООО «ДОМКЛИК».

Право собственности на квартиру за ответчиком зарегистрировано. Однако, денежные средства в сумме 50 000 рублей истцом не получены. Полагает, что сделка недействительна, поскольку истец в момент ее совершения находилась в таком состоянии, в котором не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. У истца отсутствовала реальная воля на отчуждение принадлежащего имущества. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, ее представитель ФИО4 в судебном заседании требования своего доверителя поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель ФИО5 исковые требования не признали, просили в удовлетворении отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дне слушания дела. 

Выслушав объяснения явившихся лиц, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, определив обстоятельства, имеющие юридическое значение для разрешения спора по существу, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, р-н Истринский, с/

<

адрес>, д. Карцево, №

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи, цена продаваемого объекта недвижимости, определенная соглашением сторон, составляет № рублей. Земельный участок продается по цене № рублей, и жилой дом по цене № рублей.

Как следует из п. 5.1. расчет между сторонами производится в следующем порядке: часть собственных средств в размере 50 000 рублей передана продавцу до подписания и заключения настоящего договора в качестве аванса.

В соответствии с п. 5.1.2., 5.1.3 расчет на оставшуюся сумму в размере № рублей производится с использованием номинального счета ООО «ДОМКЛИК». Перечисление денежных средств в размере 10 450 000 рублей продавцу в счет оплаты стоимости недвижимого имущества осуществляется ООО «Домклик» по поручению покупателя в течение 5-ти рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на имя покупателя.

Постановлением о возбуждении уголовного дела № от ДД.ММ.ГГГГ, возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, в отношении неустановленного лица. 

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признана потерпевшим по уголовному делу №.

По мнению истца, договор купли-продажи квартиры с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года следует признать недействительным по основаниям ст. ст. 166, 167, 170, 177, 179 ГК РФ, поскольку истец в момент его совершения находился в таком состоянии, при котором она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. У истца отсутствовала реальная воля на отчуждение принадлежащего имущества. При совершении оспариваемой сделки истец не понимал юридических последствий своих действий, реальная воля у истца на отчуждение имущества отсутствовала. Кроме этого, сделка совершена в результате мошеннических действий, в связи с чем возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ.

В рамках уголовного дела истцу назначена комплексная амбулаторная первичная психолого-психиатрическая судебная экспертиза по факту совершения мошенничества, из выводов которой следует, что ФИО1 на период совершения в отношении нее противоправных действий страдала и страдает в настоящее время органическим эмоционально-лабильным расстройством в связи с сосудистым заболеванием головного мозга (шифр по №) (ответ на часть вопроса 1). Об этом свидетельствуют данные анамнеза и результаты настоящего психолого-психиатрического исследования о появлении на фоне артериальной гипертензии церебрастенической симптоматики (утомляемость, забывчивость), эмоциональной лабильности, плаксивости, склонности к декомпенсации психического состояния на фоне психотравмирующих ситуаций, в сочетании с выявленными в настоящее время неустойчивым вниманием, колебаниями психомоторного темпа и работоспособности, повышенной истощаемости психических процессов, некоторым снижением механической кратковременной и долговременной памяти, несколько обстоятельным мышлением со склонностью к фиксации на субъективно значимых переживаниях.. . В связи с чем, в поведении ФИО1 на период юридически значимых событий проявились ситуационно-обусловленные повышенная чувствительность к внешним воздействиям, внушаемость, подчиняемость, ограничение самостоятельности в процессе принятия решений с нарушением целостной оценки всех аспектов юридически значимой ситуации, недоучетом объективных обстоятельств, недостаточным осмыслением содержательной стороны событий и своих поступков, их непосредственных и отдаленных последствий, снижением критических способностей, нарушением полноценного контроля за своими действиями с невозможностью выбора альтернативных стратегий поведения. Выявленные особенности личности и эмоционального состояния ФИО1 в сочетании с имеющимся психическим расстройством в форме органического эмоционально-лабильного расстройства в период юридически значимых событий не лишали ее возможности правильно воспринимать внешние обстоятельства, имеющие значение для дела, и давать о них показания (запоминать и воспроизводить воспринятое), понимать характер совершаемых в отношении нее противоправных действий, однако лишили ее способности правильно воспринимать содержательную сторону исследуемых событий, понимать значение (смысл) совершаемых в отношении нее противоправных действий со стороны других лиц и оказывать сопротивление».

Между тем, суд не может согласиться с позицией истца по следующим обстоятельствам.

Оспаривая договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком по основаниям ст. 177 ГК РФ, истец утверждает, что в момент совершения данной сделки, находилась в таком состоянии, в котором не могла осознавать последствия своих действий и руководить ими.

В соответствии с абзацем 3 пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года № 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении дела о признании сделки недействительной по основанию, предусмотренному части 1 статьи 177 ГК РФ, являются наличие или отсутствие психического расстройства у истца в момент составления договора, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня, что требует специальных познаний в области психиатрии, которая судом первой инстанции назначена не была.

Указанные значимые для дела обстоятельства судом не установлены, поскольку истец не просила провести судебную психиатрическую экспертизу.

Кроме того, данные о том, что истец страдала, или в настоящий момент страдает хроническими психическими расстройствами, которые не позволяют ей в полной мере осознавать последствия своих действий и руководить ими, в материалах дела отсутствуют и истцом не представлены; на учете в наркологическим диспансере и психо-неврологическом диспансере истец никогда не состояла.

В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

С учетом того, что, выступая в качестве покупателя ФИО2 проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, купля-продажа недвижимого имущества осуществлена с использованием сервиса ООО «ДОМКЛИК», денежные средства в сумме № рублей получены продавцом только после государственной регистрации перехода права собственности на имя Продавца. Денежная сумма в размере № рублей, переданная в качестве аванса, получена продавцом до подписания и заключения договора купли-продажи, что подтверждают свидетели, допрошенные в судебном заседании. 

Как следует из показаний свидетелей ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, допрошенных в судебном заседании и пояснивших, что покупатель долгое время искал для своей семьи объект недвижимости. После того, как нашли объявление продавца, проводились переговоры на территории истца. Было установлено, что отсутствует межевание, после чего истец оформила доверенность для подготовки межевания. Истец пояснила на переговорах, что продает дом с целью переезда в 

<

адрес>, так как здесь ей не подходит климат. Истец присутствовала на переговорах самостоятельно, показывала дом и земельный участок, оговаривались все условия сделки. Переговоры длились около 3-х часов. Сумму аванса в размере № рублей продавец получила в этот же день. Оставшаяся денежная сумма переводилась после государственной регистрации. 

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п. 2 данной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано в п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2).

По смыслу названной статьи сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю, при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В п. 1 ст. 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В п. 35 постановления Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ), когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. 301, 302 ГК РФ.

По смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, оценивая все собранные доказательства в совокупности, поскольку истцом не доказано, что выбытие имущества из владения истца, произошли помимо его воли, а также не установлено недобросовестное поведение со стороны покупателя, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи. 

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 07.07.2025 г.

Судья: Н.В. Иванова