Уникальный идентификатор дела 77RS0012-02-2024-018178-21

Дело № 2-3347/25

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 декабря 2025 года 	 город Москва

Кузьминский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Филимоновой Е.В.,

при секретаре Харук М.К.,

с участием представителей истцов ФИО1, ФИО2,

законного представителя ответчика ФИО3,

представителей ответчика ФИО4, ФИО5,

представителя третьего лица ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3347/25 по иску ФИО7 и ФИО8 к ООО «ФУ и ФА» о признании общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме, признании отсутствующим право собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 и ФИО8 обратились в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «ФУ и ФА», в котором просят признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: *** на нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м, с кадастровым номером ***, признать отсутствующим право собственности ООО «ФУ и ФА» на указанное нежилое помещение, установить, что решение по настоящему делу является основанием для изменения сведений в ЕГРН, в том числе для погашения записи о праве собственности ответчика на спорное помещение.

В обоснование иска истцы указывают, что являются собственниками квартир № *** (ФИО7) и № *** (ФИО8) в многоквартирном доме по адресу: ***, который оборудован подвальными помещениями, в том числе техническим вспомогательным помещением площадью *** кв.м, с кадастровым номером ***. Дом является ведомственным, построен в 1958 году для сотрудников Дербеневского химического завода управления химической промышленности Мосгорсовнархоза. Истцы также указывают, что спорное помещение на момент возникновения общей долевой собственности не было сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера, который присвоен помещению 17.02.2014, при этом помещение не сформировано и в настоящее время, поскольку является частью единого технического подвала, не имеет самостоятельного входа. С момента постройки дома все подвальные помещения, в том числе спорное, являлись и являются техническими и вспомогательными по отношению к остальным помещениям дома, поскольку в них всегда были размещены коммуникации, функционировало и функционирует в настоящее время инженерное оборудование (ЦО, ГВС, ХВС, водоотведение, электроснабжение, вентиляция), обслуживающие более одного помещения в данном доме. По помещению проходят магистральные трубопроводы отопления с запорной арматурой и сливными кранами, система подающих магистралей холодного и горячего водоснабжения с запорной арматурой, стояки канализации с ревизиями, что подтверждается заключением эксперта № *** от ***, подготовленным на основании постановления нотариуса. Общедомовые коммуникации и оборудование требуют обслуживания и беспрепятственного доступа для контроля и ремонта. Указывают на наличие теплового пункта в подвале, что свидетельствует о техническом характере всего подвала дома.

Заявляя указанный иск, истцы сочли своё право общей долевой собственности на помещение общего имущества в многоквартирном доме нарушенным, обосновывая свою позицию тем, что право общей долевой собственности возникло не позднее 26.02.1998, в момент заключения первого договора приватизации. Указывают, что правовых оснований для государственной регистрации права собственности города Москвы в 2002 году не имелось, и что отсутствует согласие иных собственников на выделение и отчуждение части общего имущества. Также в иске указано на незаконность последующей передачи прав на помещение от города Москвы к ответчику.

Истцы ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истцы обеспечили явку своих представителей ФИО1 и ФИО2, которые поддержали исковые требования.

Законный представитель ответчика ФИО3 и представитель ответчика ФИО5 в судебное заседание явились, просили отказать в удовлетворении требований.

Представитель третьего лица Департамента городского имущества города Москвы ФИО6 в судебное заседание явился, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что у истцов отсутствует право на подачу иска, спорное помещение использовалось ответчиком по договору аренды от 10.11.2002, а затем было приобретено при реализации права ответчика на возмездное отчуждение государственного имущества в рамках Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», также указывает в отзыве, что наличие в помещении инженерных коммуникаций не порождает право общей долевой собственности домовладельцев на него, помещение имеет два отдельных входа, используется как имеющее самостоятельное назначение, не представлены документы, подтверждающие, что спорное помещение на момент первой приватизации квартиры использовалось как общее имущество, заявил о пропуске срока исковой давности.

Третье лицо Департамент городского имущества города Москвы представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что объект недвижимости на момент первой приватизации квартиры в доме был сформирован в целях, не связанных с обслуживанием помещений в многоквартирном доме, помещение в течение длительного времени находилось на балансе города Москвы и сдавалось в аренду, имело хозяйственное назначение задолго до принятия Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», истцы спорным помещением не владеют, заявляет о ненадлежащем способе защиты права и о пропуске истцами срока исковой давности, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Суд, выслушав представителей истцов, представителей ответчика и третьего лица, изучив материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, обслуживающие более одной квартиры.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Аналогичные положения предусмотрены пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу положений ранее действующей части 4 статьи 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 1 марта 2005 года утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а также аналогичных ей по содержанию пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Судом установлено, что первая приватизация в доме произошла 23.12.1991, следовательно, в указанный день собственники помещений стали совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования в соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о приватизации жилищного фонда.

В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 г. № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Таким образом, критерием отнесения помещения к составу общего имущества собственников помещений многоквартирного дома является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, в том числе и на дату приватизации первой квартиры в доме.

Таким образом, для правильного разрешения данного спора существенным является выяснение вопроса, предназначено ли спорное нежилое помещение для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, либо имеет самостоятельное назначение, имеются ли в помещении инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, оборудование, требуется ли к ним беспрепятственный доступ.

По заявлению истцов об обеспечении доказательств нотариусом города Москвы была назначена строительно-техническая экспертиза. Проведение внесудебной экспертизы на основании постановления нотариуса не противоречит требованиям процессуального законодательства.

Проведение экспертизы было поручено эксперту *** Эксперт предупреждён нотариусом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Эксперт пришел к следующим выводам:

1. В помещении подвала *** площадью *** кв.м. с кадастровым № ***, находящемся в доме по адресу: ***, имеются обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и т.п.), ограждающие несущие и ненесущие конструкции.

2. К инженерным коммуникациям, оборудованию, ограждающим несущим и ненесущим конструкциям, расположенным в нежилом помещении подвала *** площадью *** кв.м. с кадастровым № ***, находящемся в доме по адресу: ***, требуется беспрепятственный периодический и постоянный, а в случае аварийных ситуаций, немедленный доступ для технического обслуживания, контроля и ремонта.

3. Помещение подвала *** площадью *** кв.м. с кадастровым № ***, находящееся в доме по адресу: ***, самостоятельного назначения не имело и не имеет, является техническим вспомогательным, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме.

По ходатайству ответчика судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Проведение экспертизы поручено ***. Эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Каково функциональное назначение помещения площадью *** кв.м с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ***?

2. Возможно ли самостоятельное использование спорного помещения?

3. Имелись ли на дату первой приватизации квартиры в доме и имеются ли в настоящее время в помещении подвала *** площадью *** кв.м м с кадастровым номером ***, находящемся в доме по адресу: ***, обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома инженерные коммуникации, иное оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и т.п.), ограждающие несущие и ненесущие конструкции?

4. Требуется ли к ним беспрепятственный доступ для технического обслуживания, контроля и ремонта?

Согласно представленному экспертному заключению экспертом установлено следующее:

1. Функциональное назначение помещения площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, расположенного по адресу: *** – техническое, т.е. данное помещение связано с общей эксплуатацией здания и выполняет функции по его инженерно-техническому обеспечению, что определяется проектным решением (поэтажный план от 17.02.1958г.), согласно которому данное помещение является частью технического подвала (этажа), и наличием в данном помещении инженерных коммуникаций и инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме, требующих постоянного беспрепятственного доступа.

2. Самостоятельное использование спорного помещения в целях, которые не связаны с эксплуатацией здания многоквартирного жилого дома, невозможно. Спорное помещение имеет технический характер и является вспомогательным по отношению к другим помещениям дома.

3. На дату первой приватизации квартиры в доме 23.12.1991г. и в настоящее время в помещении подвала *** площадью **** кв.м. с кадастровым номером *** имелись и имеются инженерные коммуникации и инженерное оборудование, обслуживающие более одного помещения данного многоквартирного дома. С момента сдачи дома в эксплуатацию, в том числе и на дату первой приватизации квартиры в доме 23.12.1991г., коммуникации и оборудование в многоквартирном жилом доме по адресу: *** находились на тех же местах, что и на дату осмотра.

4. К инженерным коммуникациям и инженерному оборудованию, расположенным в помещении подвала **** площадью *** кв.м. с кадастровым номером **** и обслуживающим более одного помещения многоквартирного жилого дома по адресу: ***, для технического обслуживания, контроля и ремонта инженерных сетей и оборудования, требуется постоянный беспрепятственный доступ в связи с наличием на системах отопления и водоснабжения запорно-регулирующей арматуры, а также ревизии для контроля и прочистки системы канализации. В случае возникновения аварийных ситуаций необходим незамедлительный доступ в помещение ремонтно-эксплуатационных и аварийно-технических служб.

В исследовательской части заключения эксперт указал, что техническое предназначение спорного помещения следует также из поэтажного плана от 17.02.1958г., в котором подвальный этаж указан как «технический подвал». Эксперт отметил факт самовольного строительства двух отдельных входов в спорное помещение с затрагиванием несущих конструкций, что может угрожать жизни и здоровью жителей дома, а также посетителей спорного помещения; новые входы устроены не ранее 2002 г., в поэтажных планах БТИ указаны в красных линиях; из схемы реконструктивных работ и работ по перепланировке и переоборудованию спорного помещения, представленной на рисунке 29 (лист 26 экспертного заключения), следует, что из помещения в несущей стене устроен дверной проем для выхода в часть помещения ***, и фактического присоединения этой части к спорному помещению, в результате в присоединенную часть помещения *** доступ стал возможен только через спорное помещение; общедомовая лестничная клетка «В» переоборудована под индивидуальный санузел с душевым поддоном; при производстве работ был выполнен еще один проем в несущей стене для изменения доступа в электрощитовую; помещение общего пользования лестничная клетка «б» заблокирована для общего использования, лестница, предусмотренная при строительстве дома, демонтирована, вместо нее установлена деревянная лестница, занимающая меньшее место, в образовавшуюся комнату имеется доступ только через спорное помещение. Проведенные работы по изменению границ спорного помещения и соседних с ним помещений в БТИ не учтены. Кроме того, в комнате *** (Рис. 20) самовольно устроен оконный проем, который был заложен на момент осмотра.

В судебном заседании эксперт **** дал подробные ответы на вопросы сторон и суда, подтвердив сделанные им выводы и обстоятельства, изложенные в исследовательской части.

Довод ответчика со ссылкой на Рецензию специалиста от 16.10.2025, подготовленную на экспертное заключение, об отсутствии в спорном помещении инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме, суд отклоняет. Рецензент сделал указанный вывод на основании того, что в экспертизе отсутствует схема инженерных коммуникаций относительно планировки здания с отражением расположения инженерного оборудования. При этом рецензент не сослался на какое-либо обязательное требование законодательства, в том числе в области экспертной деятельности, предписывающее при проведении таких экспертиз составлять схемы инженерных коммуникаций. В экспертном заключении отражены сведения о наличии инженерных сетей и оборудования применительно к каждой комнате обследованного экспертом помещения. В то же время рецензия не содержит подтвержденных доводов, которые могли бы свидетельствовать о таких недостатках проведенной по делу судебной экспертизы, которые опровергают выводы эксперта, и могли бы явиться основанием для назначения повторной экспертизы, о проведении которой заявил ответчик. Рецензия является субъективным мнением специалиста, не предупрежденного в установленном законом порядке об уголовной ответственности, в отличие от судебного эксперта и эксперта, проводившегося экспертизу по постановлению нотариуса. Рецензия, составленная по инициативе ответчика, по существу является возражениями участника спора на заключение экспертизы.

Суд также учитывает, что вывод судебной экспертизы о наличии в спорном помещении коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме, согласуется как с выводами экспертного заключения, проведенного по постановлению нотариуса, так и с технической документацией БТИ, определившей весь подвал под многоквартирным домом как технический: в соответствии с поэтажным планом БТИ 1958 года, составленным при строительстве дома, подвальный этаж является техническим.

Экспертизой установлено наличие в спорном помещении магистральных трубопроводов системы отопления с запорно-регулирующей арматурой.

Соглаcнo п. 8.17 Сводa правил CП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утв. Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 3 декабря 2016 No 883/пр, ред. действовала до 01.09.2022) «прокладку магистральных трубопроводов систем внутреннего теплоснабжения с верхней и нижней разводкой необходимо выполнять на технических этажах (подвал, техническое подполье или технический этаж)». Аналогичные положения содержатся в п. 9.22 СП54.13330.2022.

В силу названного правового акта наличие магистральных трубопроводов в спорном подвале безусловно относит весь подвал дома, включая спорное помещение, к техническим, который, в свою очередь, согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

Кроме того, Департаментом городского имущества города Москвы на спорное помещение установлен публичный сервитут для беспрепятственного доступа обслуживающей организации, что также подтверждает наличие в помещении общедомового оборудования, требующего постоянного доступа.

Суд по настоящему делу, исследовав заключение эксперта наряду с другими доказательствами по делу, считает, что изложенные в заключении эксперта выводы не вызывают сомнений в их обоснованности. Ответы на поставленные вопросы изложены экспертом ясно и понятно, исключают их двойное толкование. Заключение содержит подробную исследовательскую часть. Исследование проведено экспертом объективно, на научной и практической основе, всесторонне и в полном объёме, заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Противоречий между описательной, исследовательской и резолютивной частями заключения не установлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что экспертное заключение является допустимым достоверным доказательством по делу, отвечающим требованиям относимости, допустимости, достаточности и достоверности в силу положений статей 59, 60, 67, 86 ГПК РФ. Выводы, изложенные в заключении, достаточно полно мотивированы, эксперт имеет соответствующую квалификацию.

Лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не опровергнуты. Оснований для назначения по делу повторной экспертизы суд не усматривает.

При этом, суд критически относится к представленной ответчиком справке, составленной ГБУ «Жилищник района Текстильщики» от 19.09.2025, в которой указано, что общедомовая электрощитовая изолирована от спорного нежилого помещения. Материалами дела подтверждается, что изолирована электрощитовая была в результате несогласованной перепланировки, что отражено на стр. 25 экспертного заключения. В соответствии с первоначальным поэтажным планом, а также в соответствии с более поздними поэтажными планами БТИ, в том числе по состоянию на 12.09.2002, доступ в электрощитовую осуществляется через спорное помещение. Отдельный вход в электрощитовую, без использования спорного помещения, не был предусмотрен и не предусмотрен в настоящее время.

Судом установлено, что на момент первой приватизации спорное помещение входило в состав помещения II площадью 166,1 кв.м, и включало в себя электрощитовую, что отражено на страницах 13-14 экспертного заключения.

Поэтажными планами БТИ, представленными в материалы дела, подтверждается, что спорное помещение включает в себя две несмежные между собой части, которые не имеют доступа друг к другу без использования иных помещений в здании, в том числе относящихся к общему имуществу многоквартирного дома (лестничные клетки «б» и «Б»), что свидетельствует о несформированности объекта как да дату первой приватизации, так и в момент постановки помещения на кадастровый учёт.

В силу ч. 7 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент постановки спорного помещения на кадастровый учёт – 17.02.2014) орган государственного учёта принимает решение об отказе в постановке на учёт помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании и сооружении.

Согласно Письму ФГБУ «ФКП Росреестра» от 15.01.2014 № 05-0008/14, постановка на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости необособленного и неизолированного помещения невозможна. Данная позиция подтверждается письмами Росреестра от 16.12.2013 № 14-исх/11636-ГЕ/13, Минэкономразвития от 01.11.2013 № Д23и-5279, от 24.12.2013 № Д23и-6062, от 24.12.2013 № ОГД23-6667.

Согласно ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором указаны сведения о здании, сооружении, помещении, необходимые для государственного кадастрового учёта такого объекта недвижимости.

Пунктом 19 Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нём сведений» определено, что технический план помещения составляется в отношении помещения, в том числе представляющего совокупность нескольких смежных изолированных и(или) обособленных комнат (помещений), которые имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании. Нежилые помещения в здании и сооружении должны быть обособлены от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельными предметами гражданского оборота. Спорное помещение указанным требованиям не отвечает.

Согласно п.2.8. Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, в соответствии с которыми проводится технический учёт объектов (согласованы с Госкомстатом РСФСР, Госстроем РСФСР, Минфином РСФСР и Минюстом РСФСР, приняты Росжилкоммунсоюзом 01.01.1991), помещение - это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделённая от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов.

Соответственно, кадастровый учёт комнат (помещений), расположенных на одном этаже и обособленных друг от друга строительными конструкциями или разделённых иными комнатами (помещениями), в качестве одного помещения - невозможен, поскольку указанные комнаты являются отдельными помещениями и не могут учитываться как единое помещение или единый объект. Таким образом, спорное помещение не было сформировано на дату первой приватизации, не является сформированным и в настоящее время.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, право собственности на нежилое подвальное помещение площадью *** кв.м, с кадастровым номером ****, расположенное в многоквартирном доме по адресу: ***, зарегистрировано за ООО «ФУ И ФА», запись регистрации в ЕГРН № 77:04:0004001:11679-77/051/2024-4 от 29.05.2024, что следует из содержания выписки из ЕГРН от 04.09.2024.

Как усматривается из материалов регистрационного дела в отношении помещения с кадастровым номером ***, поступившего из Управления Росреестра по Москве по запросу суда, ответчик приобрёл помещение по договору купли-продажи с Департаментом городского имущества города Москвы от 27.04.2024 № № 59-9470.

В материалах представленного регистрационного дела имеются сведения о государственной регистрации права собственности города Москвы 09.12.2002. В Свидетельстве о государственной регистрации права в качестве основания такой регистрации указаны Постановление Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27 декабря 1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление № 3020-1) и Постановление Московской городской Думы № 47 от 20 мая 1998 "Об уточнениях и изменениях к "Перечням предприятий и учреждений государственной собственности города Москвы" (далее - Постановление Мосгордумы № 47).

Однако указанные правовые акты не являются документами, подтверждающими правомерное приобретение или принадлежность на законных основаниях объекта недвижимого имущества городу Москве, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 2 Постановления № 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Пунктом 1 Приложения 3 к Постановлению № 3020-1 установлено, что такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящиеся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Согласно пункту 16 Постановления № 3020-1, установленный порядок разграничения государственной собственности не распространяется на объекты, ранее переданные в собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов, районов в порядке, установленном Законом Российской Федерации "О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям" на объекты, ранее находившиеся в государственной собственности и отчужденные в законном порядке в собственность граждан (то есть, в порядке приватизации).

Таким образом, Постановлением № 3020-1 не устанавливалось право города Москвы, а определялась компетенция органов власти по разграничению (передаче) государственной собственности в городскую, уже сформированных объектов.

Постановлением Московской городской Думы от 15.02.1995 № 15 «О государственной собственности города Москвы» (далее – Постановление Мосгордумы № 15) Правительству Москвы поручено проводить мероприятия по выявлению и уточнению объектов городской собственности.

Данное Постановление изменено Постановлением Мосгордумы № 47, а именно: уточнён Перечень предприятий и учреждений государственной собственности города Москвы и утверждён Перечень объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений), учтённых на балансе государственных унитарных предприятий «Дирекций единого заказчика» по административным округам города Москвы (приложение 2) и государственного унитарного предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов (приложение 3). В тексте указанного постановления, так же как и в приложениях к нему, не указывается на включение в Перечень объектов государственной собственности города Москвы какого-либо недвижимого имущества, Перечень включает объекты, находящиеся на балансе ГУП ДЭЗ.

При этом пунктом 4 Постановления Мосгордумы № 15 Правительству Москвы поручено в соответствии с порядком, установленным распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.1992 № 114-РП «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности», подготовить перечни объектов государственной собственности Москвы как субъекта Федерации, согласовать их с органами представительной власти Российской Федерации и представить в Московскую городскую Думу для утверждения и дальнейшего представления в Правительство Российской Федерации.

Следовательно, Постановления Мосгордумы № 15 и № 47 не относили все объекты, находящиеся на балансе ГУП ДЕЗ, к государственной собственности города Москвы.

Таким образом, внесение многоквартирного дома по адресу: *** в Перечень объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений), учитываемых на балансе предприятий «Дирекция единого заказчика» не означает возникновения права собственности города Москвы на помещения, находящиеся в данном доме, в том числе на спорные.

Следовательно, Постановление Мосгордумы № 47 не является правовым основанием возникновения права собственности города Москвы на спорное помещение.

Согласно ст. 6 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 49 «Об основах управления собственностью города Москвы», объекты собственности города Москвы учитываются в Реестре собственности города Москвы, организацию учёта и ведение Реестра собственности города Москвы осуществляют уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы. Объекты должны включаться в Реестр после соблюдения процедуры, предусмотренной Распоряжением Президента РФ № 114-РП и соответствующего решения Мосгордумы. Доказательства соблюдения такой процедуры отсутствуют.

Также следует учесть, что первая приватизация в доме по адресу: *** произошла 23.12.1991, то есть до вступления в законную силу Постановления № 3020-1.

Принятые после Постановления № 3020-1 законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента РФ от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново, как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 02.03.2010 N 13391/09.

Статья 8 Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца … технические этажи и подвалы… (ч. 1).

Общее имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (ч. 2).

Законом города Москвы N 19-87 от 09.11.1994 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" уточнялся перечень объектов общего пользования в жилых домах, являющихся общим имуществом собственников помещений, не подлежащих отчуждению или использованию без их согласия, а в случае создания собственниками товариществ и приема ими домов в управление, подлежащих безвозмездной передаче в общую собственность.

К объектам, неразрывно связанным с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащих отчуждению, пунктом 18 указанного Закона отнесены технические этажи для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, расположенные, в том числе, в нижней части здания (техническое подполье).

Согласно Распоряжению Президента Российской Федерации № 144-рп от 18.03.1992 «Об утверждении положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления права собственности и Постановлению Московской городской Думы № 15 от 15.02.1995 «О государственной собственности города Москвы», сведения из реестров объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, являются доказательствами возникновения права собственности города Москвы на спорные объекты недвижимости.

В материалах регистрационного дела имеется выписка из указанного перечня. При этом выписки из реестра объектов недвижимости, представляемые на государственную регистрацию, сами по себе не являются правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами, и их наличие не исключает необходимости представления заявителем документов в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", даже факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п. 36).

Пунктом 13 Распоряжения Мэра Москвы N 275-РМ от 13.05.2002 "О мерах по развитию самоуправления граждан в жилищной сфере как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы в интересах населения" устанавливался запрет Департаменту имущества города Москвы и Префектурам административных округов на отчуждение нежилых помещений, являющихся объектами общего имущества (общей долевой собственности) в жилых домах.

Доказательств возникновения права собственности города Москвы на спорное помещение в материалы дела не представлено.

Довод третьего лица о том, что помещение имело хозяйственное назначение задолго до принятия Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не нашёл документального подтверждения, в связи с чем судом отклоняется.

Архивными документами по строительству дома, в том числе справкой о проекте 1957 года, подтверждается, что в подвале дома подлежали размещению помещения, предназначенные для нужд дома: котельная, прачечная, культуголок, помещение домоуправления. Помещения, отличные от использования в целях, не связанных с нуждами жителей дома, проектом не предусматривались.

Судом установлено, что в ведомственном многоквартирном доме, построенном в 1958 году, в котором находится спорное помещение, первая приватизация произошла 23.12.1991.

Таким образом, в декабре 1991 года прекратилось право собственности ведомства на всё жилое здание, в том числе на спорное помещение подвала, в связи с возникновением у собственников помещений права общей долевой собственности на общее имущество. Как следует из Перечня объектов, находящихся на балансе ГУП «ДЭЗ» от 1998 года, дом был передан с баланса ведомства как единый объект жилой дом, с уже приватизированными жителями квартирами, с общим долевым имуществом всех собственников помещений данного дома.

На момент передачи жилого дома, расположенного по адресу: ***, подвальные нежилые помещения не были сформированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости и передавались в собственность города Москвы совместно с жилым фондом (квартирами) наряду с иным общим имуществом в виде лестниц, подъездов, коридоров, крыши и остального общего имущества, имеющего вспомогательное назначение по отношению к жилому фонду, т.е. поскольку данный многоквартирный дом на момент приватизации первой квартиры, то есть на момент возникновения общей долевой собственности, относился к ведомственному жилому фонду и не был передан городу Москве, то право собственности города Москвы как на дом в целом, так и на спорное помещение подвала, не возникло.

Суд отклоняет довод ответчика и третьего лица о том, что помещение было сформировано на дату первой приватизации в МКД для самостоятельного использования. В материалах дела отсутствуют доказательства в обоснование данного довода. В Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 26.01.2016 № 5-КГ15-207, разъяснено, что подвальные помещения, не выделенные на момент первой приватизации для самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность. «Для правильного разрешения спора судам необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение… предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования. При этом обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение… предназначено... для самостоятельного использования – на ответчика». Ответчик таких доказательств не представил.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорное помещение существовало как объект в момент первой приватизации и было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием МКД. Отсутствуют и доказательства передачи кому-либо в пользование спорного помещения в момент возникновения права общей долевой собственности в МКД.

Из доказательств по делу не усматривается, что спорное помещение подвала передавалось городу Москве на основании отдельных документов как самостоятельный объект недвижимости.

Несмотря на отсутствие правовых оснований, свидетельствующих о возникновении права собственности города Москвы на спорное помещение, Департамент городского имущества города Москвы с 2002 года передавал помещение в аренду ответчику, что подтверждается договором аренды от 10.11.2002, который заключен существенно позже даты первой приватизации квартиры в доме. Предоставление помещения, либо его части в пользование третьим лицам не влияет на правовой режим спорного имущества, в силу закона относящегося к общему имуществу многоквартирного дома. Суд также учитывает, что указанный договор аренды содержит условие об обязанности арендатора обеспечения доступа специалистов для технического обслуживания инженерных сетей̆ и коммуникаций (п. 4.2.6).

Вместе с тем, передача помещения в пользование после возникновения общей долевой собственности не порождает у передающего лица права собственности на объект. В данном случае – у города Москвы. Противоправные действия, даже длительные, не создают право. Такая передача не прекращает право общей долевой собственности, возникшее в силу закона.

Несмотря на заключение договора аренды, фактическое нахождение различных организаций в спорных подвальных помещениях не может быть квалифицировано как их использование в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Передача в пользование помещения общего имущества не означает, что помещение функционировало как самостоятельное, не связанное с обслуживанием жилого дома, и не является основанием для применения срока исковой давности.

Фактическое использование помещения как самостоятельного объекта гражданских прав означало бы, что их владелец имеет исключительный доступ к ним для целей извлекать пользу от размещения в указанных помещениях имущества, работников, а у иных лиц доступа в помещения не имеется.

С учётом того, что спорное подвальное помещение является техническим и связано с обслуживанием всего МКД, доступ иных лиц в него не был и не мог быть прекращен, помещение обременено публичным сервитутом.

Фактическое использование помещения, если помещение не должно быть использовано в качестве самостоятельного объекта гражданских прав в силу действующих обязательных норм и правил, – не имеет правового значения.

Правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе для собственников помещений в многоквартирном доме, единолично в отсутствие решения общего собрания пользоваться общим имуществом многоквартирного дома. По правилам ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Вместе с тем, с учетом данной статьи суд приходит к выводу, что нарушением прав собственников общего имущества является сам факт использования такого имущества без получения решения собственников - соответствующее соглашение в материалах дела отсутствует.

В спорном помещении ответчиком проведены работы, в результате которых доступ к общедомовым коммуникациям затруднен, что подтверждается заключением судебной̆ экспертизы. В соответствии с п. 9.26 Свода правил СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 13.05.2022 N 361/пр) должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем многоквартирного жилого здания, и их соединениям для осмотра, технического обслуживания, ремонта и замены. Согласно п. 5.13 Свода правил СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24.08.2016 No 590/пр) при эксплуатации здания необходимо обеспечить доступность конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения для осмотров, выполнения ремонтных работ, устранения возникающих неисправностей и дефектов, регулировки и наладки оборудования в процессе эксплуатации.

Самовольные действия по перепланировке/переустройству/реконструкции помещений подвала МКД, по которым проложены коммуникации, необходимые для содержания МКД, и передача их в пользование третьим лицам, не изменяют правового положения таких помещений как технических.

Судом также установлено, что из представленных в материалы дела копий поэтажных планов следует, что отдельного входа в спорное помещение на момент первой приватизации не существовало. Документами предусмотрены входы в помещение через подъезды жилого дома. Наличие входов, устроенных на месте оконных проёмов в отсутствие обязательного согласия всех собственников помещений в МКД, не свидетельствует об изолированности помещения.

Отсутствие у подвального помещения отдельного входа также свидетельствует, что помещение не было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и подтверждает тот факт, что пользование таким помещением невозможно без нарушения права общей долевой собственности всех собственников помещений.

В соответствии с ч. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих допуск к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

По смыслу данной нормы, применяемой по аналогии, доступ в нежилое помещение не допускается с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Из смысла положений жилищного законодательства следует, что в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Таким образом, доказательствами по делу, в том числе заключением эксперта, подтверждается, что спорное помещение непосредственно связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома и не предназначено для самостоятельного использования.

На момент возникновения общей долевой собственности в многоквартирном доме (на дату первой приватизации) помещение не было сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества для использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, отвечает признакам отнесения к общему имуществу, установленным ст.289, 290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, и, следовательно, право общей долевой собственности собственников помещений данного многоквартирного дома возникло в силу закона 23.12.1991.

Суд отклоняет довод ответчика об отсутствии у истцов полномочий на подачу данного иска, поскольку исходя из положений ст. 290 ГК РФ, ст. 161- 162 ЖК РФ, спор, связанный̆ с правом на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников (или нескольких собственников) помещений многоквартирного дома, либо при передаче собственниками помещений в доме управляющей компании права на обращение в суд с подобным иском, путём принятия соответствующего решения на общем собрании. Действующее законодательство не установило каких-либо ограничений для собственников общего имущества многоквартирных домов при подаче соответствующих исков.

В силу положений статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношения, иными способами, предусмотренными законом.

На основании положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление Пленума ВС и ВАС № 10/22), к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2).

Поскольку истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, то они наделены правом оспаривать зарегистрированное право на помещения, относящиеся к общему имуществу дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 No 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной̆ собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, то собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединённых с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В силу ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

В связи с тем, что спорное подвальное помещение является техническим и связано с обслуживанием всего МКД, доступ иных лиц в него не был и не мог быть прекращен. Спорное помещение никогда не выбывало и не могло выбыть из владения собственников, так как к расположенным в них оборудованию и коммуникациям требуется постоянный беспрепятственный доступ для обслуживания, что подтверждено выводами судебной экспертизы. Помещение непрерывно используется в общих целях всех собственников помещений многоквартирного дома для обеспечения безопасной эксплуатации здания.

Заявленные требования по своей правовой природе являются негаторными, в связи с чем, срок исковой давности на них не распространяется.

В пункте 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещения в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 13.12.2023) указано: «... собственник помещения в многоквартирном доме, не лишённый владения общим имуществом в целом, обратился с требованием на основании статьи 304 ГК РФ, в соответствии с которой собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В силу положений статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ)».

Также суд учитывает, что Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 24.04.2024 № 57802 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: ***, общей площадью кв. м» в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером *** площадью *** кв.м установлен публичный сервитут, являющийся существенным условием сделки приватизации, в целях обеспечения беспрепятственного доступа и прохода в нежилое помещение для обслуживания коммунальных и/или электросетевых объектов и/или пожарного оборудования, размещенных в Объекте приватизации. На обременение помещения постоянным публичным сервитутом указано и в п. 1.6 Договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2024 № 59-9470.

Использование технических помещений не по их назначению (не для обслуживания коммуникаций МКД), создает угрозу жизни и здоровью как лицам, находящимся в технических помещениях для осуществления деятельности иной, нежели обслуживание и ремонт систем отопления, водоснабжения, канализации, так и лицам, проживающим в МКД.

На требования, направленные на пресечение действий, нарушающих публичный порядок, создающих угрозу жизни и здоровью граждан, срок исковой давности не распространяется.

Пунктом 6.4.20 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные» установлено, что система безопасности многоквартирного жилого здания должна обеспечивать защиту внутридомовых инженерных систем и противопожарного оборудования от несанкционированного доступа и противоправных разрушительных действий.

Как установлено судом, первичная регистрация права собственности города Москвы на спорное помещение была произведена в отсутствие законных оснований. Получение имущества незаконным путем не предполагает возможности его легализации в гражданском обороте по прошествии времени. Обратный подход будет дискредитировать гражданский оборот и правопорядок в целом, что само по себе противоречит целям установления исковой давности.

С учётом изложенного, суд отклоняет довод ответчика и третьего лица о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

Правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе для собственников помещений в многоквартирном доме, единолично в отсутствие решения общего собрания пользоваться общим имуществом многоквартирного дома. По правилам ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Вместе с тем, с учетом данной статьи суд приходит к выводу, что нарушением прав собственников общего имущества является сам факт использования такого имущества без получения решения собственников - соответствующее соглашение в материалах дела отсутствует.

Несмотря на то, что спорное помещение зарегистрировано в собственность ответчика, оно никогда не выбывало и не может выбыть из владения собственников помещений многоквартирного дома, а ответчик лишь использует его иные полезные свойства, что не влечёт его выбытия из общего имущества многоквартирного дома.

Нахождение спорных помещений в чьём-либо пользовании не нарушает обслуживающего назначения помещений. Расположенные в спорных помещениях общедомовые инженерные коммуникации свидетельствуют о том, что помещение выполняет и ранее выполняло функции технического подвала. На поэтажном плане от 21.02.2023 по состоянию на 17.02.1958 наименование этажа указано как «технический подвал». При этом подвальные помещения общего имущества могут выполнять помимо основной функции (технического подвала) также и другие функции, что не отменяет их основную функцию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорное подвальное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> с момента первой приватизации квартиры 23.11.1991. Право города Москвы на спорные помещения не возникло, регистрация права была произведена незаконно в 2002 году после возникновения и одновременной регистрации (ч.2 ст.23 №122-ФЗ от 21.06.1997) общей долевой собственности путем выделения части общего имущества многоквартирного дома, при отсутствии согласия иных собственников.

Незаконным является и последующее отчуждение спорного помещения ответчику в 2024 году.

Наличие записи о праве собственности ответчика на спорное нежилое помещение подтверждает лишь факт произведенной регистрации права, но не факт и основания его существования.

Право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество (в данном случае, собственности ООО «ФУ и ФА»).

При таких обстоятельствах, права истцов, как собственников общей долевой собственности в доме, являются нарушенными фактом регистрации права индивидуальной собственности на помещение общего имущества.

С учетом установленных обстоятельств, собственник помещения в многоквартирном доме, не лишенный владения общим имуществом в этом доме в целом, обратился с требованием на основании статьи 304 ГК РФ, в соответствии с которой собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Спорное помещение не передавалось собственниками городу Москве ни одним из предусмотренных законом способом (ч.2 ст.218 ГК РФ, ч.3 ст.36 ЖК РФ).

Заявленное истцами требование о признании права общей долевой собственности направлено на устранение нарушений их права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности ответчика, что приводит к уменьшению доли в праве на общее имущество иных собственников помещений, включая доли истцов.

Таким образом, поскольку целью обращения в суд является изменение сведений в ЕГРН о праве собственности на помещение в связи с принадлежностью его в силу закона к общей долевой собственности собственников помещений в доме, надлежащим способом защиты нарушенных прав является иск о признании права собственности.

Иск о признании права собственности - это требование о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права на имущество, не соединенное с конкретным требованием о его возврате или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения. Признание права как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Решение по иску о признании права собственности устраняет сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность в наличии права, придает определенность взаимоотношениям сторон и служит основой для осуществления правомочий истца по владению, пользованию и распоряжению конкретным имуществом.

В связи с тем, что право индивидуальной собственности на спорное помещение зарегистрировано за ООО «ФУ и ФА», избранный истцами способ защиты нарушенного права приведет к восстановлению права общей долевой собственности, возникшего в момент приватизаций первой квартиры в данном доме в 1991 году.

Также суд считает необходимым отметить, что согласно разъяснениям, данным в абз. 2 пункта 52 Постановления Пленума ВС и ВАС № 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Кроме того, согласно абз. 4 пункта 53 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ 10/22, в силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ, государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Разрешая настоящий спор по существу, руководствуясь указанными выше нормами права, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО7 и ФИО8 к ООО «ФУ и ФА» о признании общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме, признании отсутствующим право собственности - удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: *** на нежилое подвальное помещение общей площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***.

Признать отсутствующим право собственности ООО «ФУ и ФА» (ИНН ***, ОГРН ***) на нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенное по адресу: ***.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд города Москвы.

Решение в окончательной форме изготовлено 18 мая 2026 года.

Судья Е.В. Филимонова