РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2018 года 

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Варенышевой М.Н.,

при секретаре Картузовой С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2579/18 по иску ФИО1 к ООО «Лотан» о взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику ООО «Лотан» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 312 809 руб. 70 коп.; денежной суммы в размере 145 950 руб. в счет компенсации за уменьшение площади квартиры; морального вреда в сумме 150 000 руб.; расходов по оплате услуг адвоката в размере 1 000 рублей, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Лотан» договор № № по условиям которого ответчик обязан передать ему трехкомнатную квартиру, площадью 61,07 кв.м., не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Цена квартиры по условиям договора составляет 4 244 365 рублей. Обязанность по оплате стоимости указанной квартиры исполнена им своевременно и в полном объеме. В соответствии с разделом 2 п. 2.4 Договора ООО «Лотан» обязано передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства по акту приема-передачи в срок до ДД.ММ.ГГГГ В указанный срок обязательство не выполнено. Пункт 2.4. Договора предусматривает обязанность Застройщика предоставлять информацию и делать предложения о переносе сроков строительства. Застройщик указанное обязательство не выполнил. Кроме того все изменения и дополнения Договора подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента государственной регистрации. Ответчик допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Квартира передана ему (истцу) в соответствии с передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ. Просрочка составила 134 календарных дней. С ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 312 809 рублей 70 копеек. (4 244 365,00 х 134 х 2 х 1/300 х 8.25%), где 8.25% - ставка рефинансирования ЦБ РФ по состоянию на момент исполнения застройщиком обязательств. Получив документы на квартиру в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ, выявлено уменьшение площади по договору застройщиком от ДД.ММ.ГГГГ № раздел 1 п. 1.2. общая проектная площадь с учетом площади помещений вспомогательного назначения 61.07 кв.м., а по документам Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 59.6 кв.м. Стоимость 1 кв.м, общей площади Объекта долевого строительства составляет 69 500 рублей 00 копеек. Застройщик нарушил условия договора уменьшив площадь по договору на 2.1 кв.м. Соответственно застройщик обязан компенсировать разницу уменьшенной площади которая составляет 145 950 рублей 00 копеек (69 500 х 2.1 = 145 950). До подписания акта от ДД.ММ.ГГГГ, были выявлены дефекты, в связи с этим написал заявление ДД.ММ.ГГГГ на имя застройщика, где указал выявленные дефекты: отсутствует система вентиляции с санузла и ванной комнаты, сломан замок в двери, погнуты порог двери, отсутствует регулировка балконной двери. В связи с чем застройщик отказался выдать ему комплект ключей при подписании передаточного акта ДД.ММ.ГГГГ. После чего направил обращение к ответчику и получил ответ ДД.ММ.ГГГГ, что ключи находятся у управляющей компании. После обращения в управляющую компанию ДД.ММ.ГГГГ по Акту № о передаче ключей, ключи от квартиры выдали. Но застройщик к этому времени не устранил дефекты. Написал заявление уже в управляющую компанию ООО «ПИК-Комфорт» ДД.ММ.ГГГГ, о том, что отсутствует система вентиляции с санузлом и ванной комнатой. В связи с этим считает жилье не пригодным для проживания. До настоящего времени застройщик так и не устранил дефекты. В соответствии со статьей 7 закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, но Ответчик не реагирует на заявления, устранять выявленные дефекты отказывается. Он, истец, является военнослужащим в ВЧ 52 583, состоит в браке и имеет двух не совершеннолетних детей. До настоящего времени не может заселиться в квартиру, так как ответчик отказывается устранять дефекты в квартире, в связи с чем данная квартира не пригодна для проживания. Учитывая, что ответчик допустил значительную просрочку исполнения принятых на себя обязательств, проигнорировал его претензию об устранении недостатков в переданном объекте долевого строительства, считает разумным взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 150 000 рублей. За юридическую консультацию по составлению искового заявления заплатил 1000 рублей. 

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам указанным в иске и пояснил, что период неустойки составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 134 дня. Ставка рефинансирования ЦБ РФ по состоянию на момент исполнения застройщиком обязательств составила 8,25%. 

Ответчик – представитель ООО «Лотан» по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования признал частично и пояснил, что согласен, что просрочка передачи объекта долевого строительства была. Был перенос срока сдачи дома. Уведомление о переносе передачи квартир в многоквартирном доме было направлено истцу ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства введен в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ истцу направлено уведомление о возможности принятия квартиры, которое было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец и застройщик подписали двухсторонний передаточный акт.

В силу ч.4 ст. 8 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Таким образом, у истца возникла обязанность принять объект долевого строительства – квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ (дата попытки вручения + семь рабочих дней). Однако истец не принял объект по ДДУ. Истцом представлены доказательства, что в квартире при осмотре были обнаружены недостатки, которые, по мнению истца, являются основанием для отказа в подписании передаточного акта. В соответствии с п.3 ч.1 ст. 9 Закона «Об участии в долевом строительстве» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Отказ истца от исполнения ДДУ возможен только при наличии существенных и неустранимых недостатков. В период после ДД.ММ.ГГГГ просрочка передачи квартиры произошла не по вине ответчика, в связи с чем в силу п.3 ст. 406 ГК РФ отсутствуют основания для начисления неустойки. Считает, что верный расчет неустойки таков: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 224 102,47 руб. Просил снизить размер неустойки и применить ст. 333 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ было утверждено Распоряжение Правительства Московской области № 212-РП/28 «О реорганизации Государственного унитарного предприятия Московской области «Агентство по развитию жилищного строительства» в форме преобразования его в Государственное бюджетное учреждение Московской области «Управление контроля за строительством». ДД.ММ.ГГГГ в данное распоряжение были внесены поправки. В связи с реорганизацией данного органа, сроки ввода в эксплуатацию объектов долевого строительства резко возросли у всех застройщиков. ДД.ММ.ГГГГ Приказом Минстроя России № были утверждены новые правила ввода объектов долевого строительства в эксплуатацию. Застройщик оперативно уведомил истца о переносе срока ввода в эксплуатацию и передачи квартир. Не согласен с исковыми требованиями о взыскании денежной суммы за уменьшение площади квартиры, поскольку согласно технического описания здания общая площадь квартиры указана с учетом понижающих коэффициентов для лоджии. Без учета коэффициента общая площадь квартиры 62,70 кв.м., то есть больше проектной площади на 1,63 кв.м. Считает сумму морального вреда завышенной. Взыскание судебных расходов – на усмотрение суда. Считает, что размер неустойки должен составлять 76 511 руб.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с п.2 ст. 307 ГК РФ одним из оснований возникновения обязательств является договор.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

К спорным правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1"О защите прав потребителей", который регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Лотан» и ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> (л.д. 6-14).

Согласно п.1.2 Договора, объектом долевого строительства является жилое помещение - трехкомнатная квартира, расположенная на № этаже, №, проектной площадью 61,07кв.м., секция №

Согласно п.4.3 Договора, стоимость указанной квартиры составляет 4 244 365 рублей. 

Установлено, что истцом перечислена ответчику указанная денежная сумма, данные обстоятельства не опровергались пояснениями представителя ответчика.

Согласно п. 2.4 Договора срок передачи застройщиком Объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п.5.1 Договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиры, качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Установлено, что объект долевого строительства, в нарушение п. 2.4 Договора был передан истцу только ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16). 

Судом установлено, что истец, реализуя свое право на прямое возмещение убытков, обратился к ответчику с претензией о выплате неустойки, однако в добровольном порядке, по обращению истца, претензия до настоящего времени не рассмотрена, в досудебном порядке вопрос не урегулирован (л.д. 31).

В силу статей 309,?310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

На основании ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 6 указанного выше Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как следует из материалов дела, условия договора в части исполнения обязательств Застройщика, о сроках передачи спорной квартиры исполнены не были. 

В силу ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 

Судом установлено, соглашение между истцом и ответчиком об изменении срока сдачи в эксплуатацию объекта долевого строительства не заключено, в установленном законом порядке договор в части переноса срока сдачи объекта недвижимости изменен не был, что дает истцу право требовать взыскания в его пользу неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, право истца на которую, прямо предусмотрено указанными выше положениями Закона.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства), предоставив расчет согласно которого размер неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства составляет 312 809,70 руб.

Согласно ст. ст. 330, 332 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Суд соглашается с расчетом неустойки, представленным истцом, однако учитывая размер и последствия нарушения обязательства, их соразмерность, обстоятельства дела, суд считает возможным применить ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию с ответчика неустойку до 250 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ответчика денежной суммы в размере 145 950 руб. в счет компенсации за уменьшение площади квартиры, суд исходит из того, что согласно техническому описанию здания общая площадь квартиры указана с учетом понижающих коэффициентов для лоджии: фактический размер балкона 1,13 х 2,74 = 3,10 кв.м. (коэф. 0,5 кв.м.). Таким образом, без учета коэффициентов общая площадь квартиры 62,70 кв.м., то есть больше проектной площади на 1,63 кв.м., при этом применение понижающего коэффициента в договоре сторонами не согласовывалось.

Доказательств того, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом балкона, лоджии, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.

На основании ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Таким образом, исходя из вышеуказанных норм закона, необходимым условием определения права на денежную компенсацию морального вреда в отношениях о защите прав потребителей является установление факта нарушения организацией-исполнителем прав гражданина-потребителя и наличие вины ответчика в данном нарушении.

Установив нарушение прав потребителя по вине ответчика, в части нарушения сроков передачи объекта долевого строительства-квартиры, суд взыскивает с ответчика в пользу истца в счет компенсации причиненного морального вреда 30 000 рублей. Размер компенсации морального вреда определен судом в соответствии с положениями ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" с учетом характера нарушенных прав потребителя, вины причинителя вреда, требований разумности и справедливости.

В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 года "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая в добровольном порядке ответчиком удовлетворена не была.

Учитывая данные обстоятельства, суд считает возможным взыскать с ответчика штраф в сумме 125 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

На основании указанной нормы закона суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы на оплату услуг по составлению искового заявления в сумме 1 000 рублей.

Руководствуясь Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", ГК РФ, ЖК РФ, ст.ст. 2, 56, 57, 59, 98, 103, 194-198, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Лотан» о взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Лотан» в пользу ФИО1 неустойку за несвоевременное исполнение условий договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 250 000 руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца в размере 125 000 рублей; компенсацию морального вреда в сумме 30 000 рублей и 1 000 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг по оказанию юридической помощи, а всего сумму в размере 406 000 рублей (четыреста шесть тысяч рублей).

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Чеховский городской суд.

Председательствующий: подпись Варенышева М.Н. 

«Копия верна»

Судья: