дело № 3а-13/2025 (3а-291/2024)

16OS0000-01-2024-000430-17

учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 22 апреля 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сириус-Л» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сириус-Л» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации торгово-развлекательного комплекса) площадью 4 525 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как налогоплательщика земельного налога, административный истец просит определить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 545 000 рублей.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Сириус-Л» ФИО1, поддержал административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям. 

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2, представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признали. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет муниципального образования «город Нижнекамск» Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили. 

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Нормами Налогового кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог, указаны в качестве объектов налогообложения (пункт 1 статьи 389), при этом организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, являются налогоплательщиками земельного налога (пункт 1 статьи 388), налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

Согласно части 7 статьи 22 названного Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 16:53:040203:70, поставленный на государственный кадастровый учет 26 декабря 2006 года, принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Сириус-Л» (т. 1 л.д. 206-209).

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, подлежащая применению с 1 января 2024 года, определена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 17 267 575 рублей 12 копеек (т. 2 л.д. 205). 

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчет об оценке от 25 марта 2024 года № 017-24, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «АртРеал» ФИО4 (т. 1 л.д. 17-153). Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 545 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» заявили о недостоверности представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости земельного участка. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка и установления ее действительной величины назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта ФИО5 от 2 октября 2024 года № 2309/07-4 (т. 2 л.д. 9-43), рыночная стоимость земельного участка в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года в ином размере, который составил 17 019 521 рубль. 

В связи с наличием сомнений в обоснованности выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости земельного участка по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено другому эксперту федерального бюджетного учреждения «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФИО6 от 17 марта 2025 года № 1163(4604)/07-4 (т. 2 л.д. 127-156) величина рыночной стоимости земельного участка в отчете об оценке и в заключении первичной судебной экспертизы определена неправильно. Действительная величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года определена экспертом в размере 11 096 214 рублей.

Административный истец в лице своего представителя с результатами повторной судебной экспертизы согласился. Государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» представлены возражения на заключение эксперта, в которых указано на неполный анализ рынка, выбор аналогов из нижнего ценового диапазона; неверное определение активности рынка при определении величины корректировки на торг; применение корректировки на масштаб на основе материалов сайта СтатРиэлт без учета ограничения зависимости по диапазону площадей. 

На данные возражения экспертом представлены письменные пояснения, в которых дополнительно разъяснены положенные в основу выводов эксперта критерии выборов объектов-аналогов, факторы, послужившие основанием для введения корректировок, расчета рыночной стоимости земельного участка. 

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Разрешая вопрос о правильности определения рыночной стоимости в отчете об оценке и заключении первичной судебной экспертизы, эксперт указал на неточности, способные привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости. 

В частности, при расчете рыночной стоимости земельного участка в отчете об оценке значение корректировки на площадь неверно определено как для земельного участка под индустриальную застройку; в качестве аналогов необоснованно выбраны предложения земельных участков под индустриальную застройку; корректировка на функциональное назначение определена без учета достаточного количества предложений торгово-офисного сегмента в городе Набережные Челны; при отсутствии предложений в городе Нижнекамске значение поправки на торг для активного рынка применено неверно; не введена корректировка на расположение в разных городах; в отчете имеется несовпадение дат предложений. 

В заключении, составленном по результатам первичной судебной экспертизы, поправки на торг, на расположение относительно красной линии введены по усредненным данным без учета численности населения города; один из аналогов принят в отсутствие достоверной информации в части расположения на нем объекта капитального строительства по состоянию на дату оценки. 

Для определения рыночной стоимости земельных участков экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода при обосновании отказа от иных подходов и методов. Экспертом подобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами исследования, исходя из критериев категории земель (земли населенных пунктов), разрешенного использования (коммерческое, торгово-офисное или свободное назначение), даты предложения (до 1 января 2022 года), расположения в городе Нижнекамске, городе Набережные Челны. 

Экспертом проведен сравнительный анализ объектов исследования и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, к отдельным аналогам применены корректировки на торг, имущественные права, местоположение, площадь, наличие улучшений, расположение относительно красной линии. Процедура введения поправок, равно как и основания неприменения иных корректировок подробно изложены в заключении эксперта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, в материалах дела имеются исчерпывающие сведения о квалификации эксперта. 

Вопреки доводам административного ответчика в заключении эксперта отражены результаты выбора аналогов, в наибольшей степени сопоставимых с исследуемым объектом, с максимальным приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что соответствует Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз, которыми не предусмотрена необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж предложений. 

В данном случае экспертом использованы предложения, наиболее близкие по дате предложений к дате оценки, в то время как перечень, изложенный в возражениях административного ответчика, содержит предложения, датированные 2019-м, 2020-м годами. Вывод о неактивности рынка в городе Нижнекамске сделан экспертом исходя из малого количества предложений непосредственно в этом городе, в связи с чем подобраны аналоги, расположенные в городе Набережные Челны. Корректировка на площадь введена на основании данных сайта СтатРиэлт на 1 января 2022 года, которые не содержат ограничений по диапазону площадей.

При исследовании судом заключения эксперта, выполненного по результатам повторной судебной экспертизы, сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения не установлено, доказательств, способных опровергнуть выводы экспертов, сторонами суду не представили.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При оценке доказательств величины рыночной стоимости земельного участка суд принимает во внимание, что в результате повторной судебной экспертизы не подтвердились ни представленные административным истцом сведения о рыночной стоимости, ни величина рыночной стоимости, определенная в заключении первичной судебной экспертизы. При этом значение рыночной стоимости, определенной экспертом в ходе повторной судебной экспертизы, допустимыми доказательствами не опровергнуто. 

С учетом изложенного требование административного истца об определении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года подлежит удовлетворению в размере 11 096 214 рублей. Исходя из даты обращения с административным исковым заявлением в суд (т. 1 л.д. 3), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 23 мая 2024 года и применять установленную судом кадастровую стоимость в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей (т.1 л.д. 6). 

Стоимость повторной судебной экспертизы, проведенной федеральным бюджетным учреждением «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, составила 46 497 рублей (т. 2 л.д. 157), оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена.

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса). 

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В то же время, как отмечается в пункте 24 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. 

Расхождение между значением кадастровой стоимости земельного участка (17 267 575 рублей 12 копеек) и установленной судом рыночной стоимостью (11 096 214 рублей), составляющее 35,74 %, не позволяет сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца как плательщика земельного налога.

Следовательно, судебные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка (2 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины и 46 497 рублей в счет оплаты расходов на проведение повторной судебной экспертизы), подлежат взысканию с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан как с органа, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Сириус-Л» удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации торгово-развлекательного комплекса) площадью 4 525 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 11 096 214 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 мая 2024 года.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан:

в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сириус-Л» 2 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины; 

в пользу федерального бюджетного учреждения «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации 46 497 рублей в счет оплаты работы эксперта и иных расходов, связанных с производством повторной экспертизы.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято судом в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 10 мая 2025 года.

Судья Сафина М.М.