Дело № 3а-26/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 25 января 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Колесниковой А.И., с участием представителя административного истца Администрации Солнечного муниципального района Хабаровского края ФИО1, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2, представителя заинтересованного лица ООО «Центурион-Строй» ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации Солнечного муниципального района Хабаровского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным и подлежащим отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 сентября 2016 года № 2, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Солнечного муниципального района Хабаровского края обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным и подлежащим отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07.09.2016г., которым на основании заявления ООО «Центурион-Строй» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 37 331 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г., в размере 1 678 775,07 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ООО «Центурион-Строй» спорный земельный участок предоставлен по договору аренды № 2/8 от 25.03.2016г. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим оказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Отобранные оценщиком объекты-аналоги расположены за пределами п. Хурмули и Солнечного муниципального района. Объекты-аналоги № 1, 2, 3, 4 находятся в неудовлетворительном состоянии (длительное время не эксплуатируются, системы инженерного обеспечения демонтированы и находятся в нерабочем состоянии, здание требует капитального ремонта). Не проведена корректировка по физическим характеристикам объектов, в том числе свойств земельных участков, состоянию объектов капитального строительства, соотношения площади земельных участков и площади их застройки. Не проведена корректировка на наличие или возможность подведения коммуникаций к земельным участкам. Корректировки на местоположение и на площадь земельных участков вызывают сомнение. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административное исковое заявление поддержал по изложенным в нем основаниям. 

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Центурион-Строй» представило полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. В соответствии с ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, в связи с чем, корректировка на физические характеристики объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, если объектом оценки является земельный участок, не проводится. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета об оценке. 

Представитель заинтересованного лица ООО «Центурион-Строй» ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражал по аналогичным основаниям.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора № аренды земельного участка от 25.03.2016г., заключенного между Администрацией Солнечного муниципального района Хабаровского края и ООО «Центурион-Строй», последнее является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 37 331 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, для использования под производственную базу (пункт 1.1 Договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.2 Договора, Приложение № 1 к Договору). Срок действия договора определен с 01.04.2016г. по 31.03.2021 (пункт 2.1 Договора). 

Согласно данным кадастрового паспорта, дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости 02.10.2002г. Кадастровый № равнозначен кадастровым номерам №. Разрешенное использование: под производственную базу. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 19 065 688,32 руб. 

25.08.2016г. ООО «Центурион-Строй» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 120/ЗУ/2016 об оценке, составленный 19.05.2016г., оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 1 678 775,07 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет от 15.08.2016г. № ЭП-190516-2/4, составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

На заседании Комиссии от 07.09.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет 91,2%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 1 678 775,07 руб.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов. 

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО2, заместителя председателя комиссии ФИО5, члена комиссии ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 120/ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-190516-2/4 от 15.08.2016г.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): условия продажи (скидка на торг); рыночные условия; права на землю; местоположение; площадь; назначение земельного участка (вид разрешенного использования).

Выявлено 4 объекта, которые могут быть использованы в качестве аналогов. 

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных Публичной кадастровой карты http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/, официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки стоимости каждого объекта-аналога на площадь, на местоположение, расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировка на условия продажи (скидка на торг) не проводилась, со ссылкой на использование информации о состоявшихся сделках.

Корректировка на рыночные условия не проведена, с указанием, что дата сделок максимально приближена к дате оценки. 

Корректировка на права на землю не проведена, с указанием, что т.к. все объекты-аналоги находились в собственности продавца, следовательно, при продаже покупателю было передано право собственности.

Корректировка на назначение земельного участка не проводилась, с указанием, что все объекты-аналоги имеют один вид разрешенного использования. 

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 678 775,07 руб.

Из показаний свидетеля ФИО4 в судебном заседании следует, что оценка физических характеристик расположенных на земельном участке объектов недвижимости ею не производилась, поскольку в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 при определении рыночной стоимости земельного участка застроенный земельный участок оценивается как незастроенный. По результатам анализа рынка недвижимости было установлено, что в поселке Хурмули не зафиксировано ни одной сделки по купле-продаже земельных участков в 2010-2011 годах, на территории Солнечного муниципального района в указанный период сделки с земельными участками с видом разрешенного использования ВРИ-9 (к которому относится объект оценки) не совершались, в связи с чем, ею были отобраны объекты-аналоги, находящиеся на территории г. Комсомольска-на-Амуре с применением корректировки на местоположение. 

Доводы административного истца, что объекты-аналоги находятся в неудовлетворительном состоянии (длительное время не эксплуатируются, системы инженерного обеспечения демонтированы и находятся в нерабочем состоянии, здание требует капитального ремонта), не имеют правового значения, поскольку в соответствии с п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Доводы представителя административного истца о не применении корректировок по физическим характеристикам объектов, в том числе свойств земельных участков, состоянию объектов капитального строительства, соотношения площади земельных участков и площади их застройки, отклоняются судом. 

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При проведении корректировок объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по ценообразующим факторам. По тем критериям, по которым объекты-аналоги имеют различия с объектом оценки, оценщиком применялись корректировки. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-190516-2/4 от 15.08.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО9, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена. 

Надлежащих доказательств, подтверждающих не соответствие Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы по проверке Отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности заявлено не было.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным и подлежащем отмене, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации Солнечного муниципального района Хабаровского края в удовлетворении требования о признании незаконным и подлежащем отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 07 сентября 2016 года отказать. 

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 27 января 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз