Дело № 2-695/2017 ***

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Александров «04» августа 2017 года

Александровский городской суд Владимирской области в составе: 

председательствующего судьи Маленкиной И.В.,

при секретаре Жигачевой Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и садового дома,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ссылаясь на положения п.1 ст. 168 и п.2 ст. 174 ГК РФ, обратился в суд с иском к ФИО2 и ФИО3, в котором просил: 1.признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 27 мая 2015 года между ФИО1, в лице представителя ФИО2, и ФИО3; 2. применить последствия недействительности сделки в виде прекращения зарегистрированного за ФИО3 права собственности на земельный участок площадью *** кв.м, с кадастровым номером № и расположенный на нем садовый дом общей площадью *** кв.м, находящиеся по адресу: 

<

адрес> 3. исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО3 на вышеуказанные объекты недвижимости; 4. аннулировать свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО3 на вышеуказанные объекты недвижимости.

Исковые требования ФИО1 обосновал тем, что указанные объекты недвижимости принадлежали ему на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, дарителем по которому являлась его мать ФИО7, умершая ДД.ММ.ГГГГ. Кроме него наследником по завещанию к наследственному имуществу, оставшемуся после смерти ФИО7, являлась ФИО8 За отказ ФИО8 от причитающейся ей по наследству ? доли наследства он выплатил ей *** руб. Для оплаты указанной суммы его супруга – ФИО9 была вынуждена 02 октября 2012 года оформить потребительский кредит. До октября 2016 года он, ФИО1, и его супруга ФИО4 были уверены в том, что спорные земельный участок и садовый дом принадлежат их семье. Они обрабатывали земельный участок, производили за свой счет капитальный ремонт садового дома.

В сентябре 2016 года при получении налогового уведомления он узнал о том, что спорное имущество принадлежат ФИО3 и в октябре 2016 года им были получены выписки из ЕГРП, подтверждающие право собственности ФИО3 на имущество, и копия договора купли-продажи от 27 мая 2015 года, из которого следует, что ФИО2, действуя от его имени, продала принадлежащее ему имущество ФИО3 

По мнению истца ФИО1 данная сделка совершена с нарушением требований закона, по выданной ФИО2 доверенности он не поручал ей продавать спорное имущество. В нарушение ст.ст.10,182,431 ГК РФ, ФИО2, пользуясь его доверием, совершила сделку от его имени в отношении себя лично, а также в отношении ФИО3, что подтверждается следующими обстоятельствами.

15 мая 2015 года он выдал ФИО2 доверенность на заключение от его имени сделки купли-продажи принадлежащей ему доли в праве на квартиру по адресу: 

<

адрес>. При этом он не намеревался совершать никаких действий по продаже спорного имущества.

При подготовке сделки купли-продажи ФИО2 с просьбой о предоставлении ей правоустанавливающих документов на спорное имущество к нему не обращалась, а осуществила сбор этих документов самостоятельно обратившись в орган государственной регистрации.

Продав спорное имущество ФИО2, в нарушение п. 3 ст. 182 и ст. 974 ГК РФ, не передала ему денежные средства в сумме *** руб., обратив их в свою пользу, а также не предоставила документы, в которых зафиксированы условия совершенной сделки.

Из договора купли-продажи от 27 мая 2015 года следует, что цена спорного земельного участка определена по соглашению сторон в *** руб., садового дома – *** руб., что почти в три раза меньше рыночной стоимости этого имущества. Согласно отчета ООО «Агентство оценки плюс» от 06 апреля 2017 года рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 27 мая 2015 года составляет *** руб. Заключение между ответчиками сделки по цене многократно ниже рыночной, свидетельствует о наличии между ними соглашения, имеющего своей целью ущемить его имущественные интересы, тогда как в п.8 договора купли-продажи отмечено, что продавец заключает договор не на крайне невыгодных для себя условиях ( л.д.2-5,138-141).

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель – адвокат Абрамов Д.В. наставили на удовлетворении иска по изложенным выше основаниям, указали на причинение истцу ущерба в результате действий ответчиков, на сговор и совместные действия ответчиков с целью причинения ущерба. 

Ответчик ФИО2 с иском не согласилась и пояснила, что ранее состояла с ФИО1 в гражданском браке, на момент выдачи доверенности от 15 мая 2015 года и заключения оспариваемой сделки истец ФИО1 находился в тяжелом материальном положении, нуждался в деньгах и высказывал намерение продать спорное недвижимое имущество. Кроме спорного недвижимого имущества ФИО1 намеревался продать принадлежащую ему долю в праве на квартиру по адресу: 

<

адрес>. По устному соглашению с ФИО1 было определено, что все имущество будет отчуждаться в пользу его сына ФИО3 по цене *** руб. за долю в праве на квартиру и *** руб. за спорное имущество. Для совершения сделок ФИО1 выдал ей удостоверенную нотариусом доверенность. При этом ФИО1 не хотел сообщать своей супруге ФИО4 о намерении продать спорное имущество в пользу своего сына, поэтому правоустанавливающие документы на земельный участок и садовый дом остались у него. После совершения сделок, по которым она действовала от имени ФИО1, она передала ему *** руб.; расписок в получении денег от ФИО1 она не брала в силу доверительных отношений.

Ответчик ФИО3 с иском не согласился, поддержал позицию и объяснения ответчика ФИО2, дополнительно пояснил, что у него имелись денежные средства для покупки спорного имущества, после совершения сделки ФИО1 передал ему ключи от садового дома, он пользовался дачей. Кроме этого, ФИО1 предупредил его о том, что ФИО4 не должна знать о совершении оспариваемой сделки. 

Адвокат Фетисов Д.Н., действующий на основании ордера и доверенности от имени ответчиков, иск не признал, поддержал позицию своих доверителей, дополнительно пояснил, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 27 мая 2015 года является реальным, оплата по нему произведена. Цена договора была определена с учетом того, что ФИО3 является сыном ФИО1 и последний после совершения сделки будет продолжать пользоваться спорным имуществом. ФИО2 не превысила свои полномочия определенные в доверенности от 15 мая 2015 года и для ФИО1 не возникло ущерба от оспариваемой сделки.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращался, возражений по существу иска не представил, ранее просил о рассмотрении дела без участия представителя третьего лица, разрешение спора оставил на усмотрение суда (л.д.165).

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

ФИО1 являлся собственником земельного участка площадью *** кв.м с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>, и расположенного на нем садового дома общей площадью *** кв.м, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.12,14,15).

15 мая 2015 года ФИО1 выдал ФИО2 нотариально удостоверенную доверенность на срок три года для совершения действий по управлению и распоряжению всем его имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы ни находилось, в соответствии с этим доверил заключать все разрешенные законом сделки, в частности, продавать, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы, производить расчеты по заключенным сделкам, с правом регистрировать в органах государственной регистрации договоры, переход права собственности и право собственности (л.д.16-17).

27 мая 2015 года между ФИО2, действующей от имени ФИО1 на основании доверенности от 15 мая 2015 года, и ФИО3 был заключен договор купли-продажи в отношении спорного недвижимого имущества – земельного участка и садового дома по адресу: 

<

адрес> (л.д.18-20). Право собственности ФИО3 на это имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 10 июня 2015 года.

По условиям договора купли-продажи, ФИО3 приобрел спорное имущество за *** руб. ( *** руб. – земельный участок, *** руб. – садовый дом), расчет между сторонами договора произведен полностью на момент подписания договора, договор имеет силу передаточного акта.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В пунктах 7,8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

При этом, по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При предъявлении требования о признании сделки недействительной по указанному основанию, истец ФИО1 обязан доказать недобросовестность поведения ответчиков.

Между тем суду таких доказательств представлено не было.

Исходя из положений ст. ст. 182, 209, 549 ГК РФ, распоряжение имуществом собственника через представителя путем заключения договора купли-продажи само по себе является правомерным действием.

Оспариваемый договор купли-продажи от 27 мая 2015 года соответствует требованиям закона, в нем оговорены все существенные условия и ответчик ФИО2 была уполномочена на заключение договора, что подтверждается доверенностью от 15 мая 2015 года.

Утверждение истца ФИО1 о том, что ФИО2 совершила сделку в отношении себя лично противоречит содержанию оспариваемого договора и не нашло своего подтверждения. Право собственности на спорное имущество возникло у покупателя ФИО3

Сведениями об отмене доверенности от 15 мая 2015 года как на момент совершения договора купли-продажи от 27 мая 2015 года, так и в последующем, суд не располагает. Доводы истца ФИО1 об отмене доверенности в 2016 году документально не подтверждены, тогда как полученный им дубликат указанной доверенности на это не указывает (л.д.16-17).

В подтверждение своей позиции по делу сторона истца ссылалась на свидетельские показания ФИО9, ФИО12, ФИО13, которые указывали на использование спорного имущества семьей ФИО1 после совершения сделки от 27 мая 2015 года.Между тем, сам по себе факт использования истцом ФИО1 и его супругой ФИО4 спорного имущества после совершения оспариваемой сделки не свидетельствует о её недействительности. 

В оспариваемом договоре указано на передачу спорного имущества покупателю ФИО3 Сам ФИО3 указывал на получение от ФИО1 ключей от садового дома, использование садового дома для отдыха и на соглашение с истцом о его бессрочном пользовании этим имуществом, что последним не оспорено. 

Указанное свидетельствует о реальности договора купли-продажи от 27 мая 2015 года.

Из объяснений сторон установлено, что на момент оформления доверенности от 15 мая 2015 года и совершения оспариваемой сделки от 27 мая 2015 года между сторонами по делу были доверительные отношения, которые не предусматривали оформление каких-либо расписок в получении денежных средств, оформление договоров поручения, предварительных договоров купли-продажи; все договоренности между участниками сделок достигались в устной форме.

На доверительные отношения между истцом ФИО1 и ответчиками указывает и заключенный между ФИО1 и ФИО3 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому последний приобрел у своего отца за *** руб. ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> (л.д.175-177). 

К показаниям свидетеля ФИО9 о договоренности ФИО1 с ФИО2 о продаже только доли в праве на квартиру и на представительство его интересов в ООО «***» суд относится критически и расценивает их как стремление оказать помощь близкому человеку – супругу ФИО1

В ходе судебного разбирательства истец ФИО1 давал противоречивые объяснения, ссылаясь на давность произошедшего. В частности он утверждал, что по сделке купли-продажи доли в праве на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ им было получено *** руб. и *** руб. им были переданы сыну ФИО3, а расчет по договору купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ с ним не произведен. Указанное противоречит условиям договора купли-продажи от 26 мая 2015 года (цена договора *** руб.) и не опровергает позицию ответчиков о том, что истцу было передано *** руб., из которых за долю в праве на квартиру передано *** руб. и *** руб. - за спорное имущество.

Вместе с тем, возможное отсутствие расчета по договору купли-продажи от 27 мая 2015 года не может являться основанием для признания сделки недействительной. Следует отметить, что истец не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском о взыскании неполученного по сделке.

В соответствии с п. 2 ст.174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Институт представительства предполагает, что действия представителя согласованы с доверителем, последний осведомлен о совершаемых представителем правовых действиях, контролирует их.

Материалами дела подтверждается, что истец ФИО1 предоставил ФИО2 право на отчуждение принадлежащего ему имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом получения денег; ФИО2 заключая с ФИО3 сделку, действовала в рамках полномочий, представленных ей доверенностью.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п.2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). 

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

Применительно к вышеизложенному ущерб интересам представляемого, возникший в результате совершения представителем сделки может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов, при этом доказыванию наличия явного ущерба подлежат обстоятельства, свидетельствующие о совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, а также о том, что контрагент по сделке должен был знать о наличии явного ущерба, если это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения, о чем, в частности, свидетельствует то, что предоставление, полученное по сделке, существенно ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.

В обоснование позиции о недействительности договора купли-продажи от 27 мая 2015 года по основанию п.2 ст. 174 ГК РФ истец ссылался на возникновение у него ущерба - стоимость проданных объектов недвижимости почти в три раза ниже их реальной рыночной стоимости, с ним не произведен расчет по договору и на сговор, совместные действия ответчиков, направленные на причинение ему ущерба.

В подтверждение своей позиции истец представил отчет об определении рыночной стоимости спорного недвижимого имущества на 27 мая 2015 года, выполненный ООО «Агентство оценки плюс» 06 апреля 2017 года ( л.д.24-88) и сведения о кадастровой стоимости этого имущества по состоянию на 15 мая 2015 года ( л.д.179,180).

В отчете об оценке от 06 апреля 2017 года определено, что спорные земельный участок и садовый дом имеют рыночную стоимость *** руб.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет *** коп., садового дома – *** коп.

Кадастровая стоимость земельного участка и садового дома учитывается при исчислении земельного налога и налога на имущество, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, в иных случаях, предусмотренных законодательством, и, соответственно, не влияет на порядок определения цены этих объектов недвижимости по договорам, заключаемым между физическими лицами. 

Представленный истцом в материалы дела отчет об оценке подтверждает определение рыночной стоимости с использованием данных интернет-ресурсов о стоимости объектов-аналогов, согласно которым стоимость аналогичных объектов составляет от *** руб. и выше, в связи с чем не может являться достоверным доказательством заключения сделки на невыгодных для продавца условиях.

Из объяснений ответчиков установлено, что цена продаваемого спорного имущества по договору от 27 мая 2015 года была определена в *** руб., поскольку отчуждение имущества предполагалось в пользу сына истца - ФИО3, истец ФИО1 нуждался в деньгах и ему предоставлено право бессрочного пользования земельным участком и садовым домом. Данные обстоятельства истцом ФИО1 не опровергнуты.

Материальные затруднения ФИО1 в период оформления доверенности от 15 мая 2015 года и оспариваемого договора подтверждены и свидетельскими показаниями ФИО14, не доверять которым у суда оснований не имеется.

Изложенное не свидетельствует, что ответчик ФИО3 должен был знать и знал о наличии явного ущерба у истца ФИО1 от совершения оспариваемого договора от 27 мая 2015 года и для него был очевиден факт заключения сделки на заведомо невыгодных для истца условиях. 

Доказательств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях ФИО2 и ФИО3 о заключении сделки в ущерб интересов ФИО1, истцом также не представлено. 

Ответчик ФИО3 представил суду выписки с его счетов в банке, подтверждающих наличие на счетах суммы *** руб. для совершения сделки (л.д.171,172,173,174).

Утверждение истца ФИО1 о том, что ответчик ФИО3 и ответчик ФИО2 не выплатили ему стоимость приобретенного спорного имущества, что также привело к значительному ущербу и нарушению его прав, не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку неоплата стоимости приобретаемого по договору купли-продажи имущества не является основанием для признания сделки недействительной.

Свидетель ФИО15 не был очевидцем передачи ФИО2 ФИО1 *** руб., поэтому его свидетельские показания суд не учитывает в качестве доказательства по делу.

В ходе судебного заседания обозревались имеющиеся у ответчика ФИО2 документы о технических характеристиках спорных объектов недвижимости, которые по её утверждению были получены ею от истца ФИО1 с целью оформления оспариваемой сделки. Указанное не опровергнуто истцом и свидетельствует о том, что при наличии этих документов ФИО2 без хранящихся у ФИО1 документов о праве на спорные объекты недвижимости могла совершить оспариваемую сделку.

Доводы истца ФИО1 о заинтересованности в сохранении спорных объектов в его собственности для семейного использования, его членстве в СНТ «***» (л.д.181) и тот факт, что ФИО2 не передала ФИО1 оспариваемый договор купли-продажи от 27 мая 2015 года непосредственно после сделки, с достоверностью не подтверждают наличие сговора ФИО2 с ФИО3 с целью причинения ущерба истцу.

При изложенных обстоятельствах, основания для признания договора купли-продажи от 27 мая 2015 года недействительным на основании п.1 ст. 168 ГК РФ и п.2 ст. 174 ГК РФ отсутствуют.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

Представителем ответчиков ФИО2 и ФИО3 – Фетисовым Д.Н. заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям истца ФИО1 ( л.д.152). 

При выдаче доверенности на отчуждение недвижимого имущества, осведомленность собственника этого имущества о совершении сделки предполагается в связи с проявлением должной осмотрительности, разумного и добросовестного исполнения своих обязанностей по бремени содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ), то есть, выдавая доверенность истец ФИО1 вправе был контролировать выполнение ФИО2 поручений по совершению сделок с принадлежащим ему имуществом.

Истец ФИО1, являясь стороной сделки и собственником отчуждаемого по сделке недвижимого имущества, в случае, если сделка совершается в ущерб его интересов, не мог не знать об этом на дату ее заключения – 27 мая 2015 года, исковое заявление подано в суд 27 апреля 2017 года, то есть с нарушением установленного п. 2 ст. 181 ГК РФ срока исковой давности.

В силу изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований ФИО1 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и садового дома от 27 мая 2015 года и применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья И.В. Маленкина

***

***