ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 марта 2021 года город Тула

Зареченский районный суд г.Тулы в составе:

председательствующего Малеевой Т.Н.,

при помощнике судьи Корниенко М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о прекращении обременения в виде залога,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском в обоснование которого указали, что они являются правообладателями (по ? доли в праве общей долевой собственности за каждым) квартиры с кадастровым номером № расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ними и ответчиками. По условиям вышеприведенного договора стоимость объекта недвижимости составляла 2 250 000 руб., при этом денежные средства в размере 1 125 000 руб. они передали ответчикам до подписания договора купли-продажи, а оставшуюся сумму в размере 1 125 000 руб. обязались передать ответчикам в течении одного дня с момента государственной регистрации сделки за счет кредитных средств. Поскольку на момент заключения договора купли-продажи его оплата покупателями произведена не в полном объеме, то в соответствии с положениями действующего законодательства у ответчиков возникло право залога на продаваемую квартиру для обеспечения исполнения истцами их обязанности по оплате. Впоследствии ФИО1, ФИО2 условия договора исполнены надлежащим образом, оплата приобретаемого объекта недвижимости произведена в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с оговоренными между сторонами условиями. Вместе с тем после получения оставшейся части денежных средств, ответчиками не было подано заявление в Управление Росреестра по Тульской области о снятии обременения, в связи с чем по настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости сохраняется зарегистрированное право залога в силу закона в пользу ответчиков, что препятствует истцам реализовывать их законные права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим им имуществом. Исходя из изложенного, ссылаясь на положения действующего законодательства, просят суд прекратить обременение в виде залога в отношении квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещались своевременно и надлежащим образом. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Тульской области, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещались своевременно и надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения извещались своевременно и надлежащим образом, причин неявки не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие либо об отложении судебного разбирательства не просили, возражений относительно заявленных исковых требований не представили.

Изложенные обстоятельства дают суду основания для рассмотрения дела в порядке заочного производства в соответствии со ст.233 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.5 ст.1 № 218-ФЗ).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ч.6 ст.1 № 218-ФЗ).

Аналогичные по своей сути положения содержал п.2 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений между сторонами), согласно которым ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. 

Согласно п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Собственник, согласно положениям ст. 304 Гражданского кодекса РФ вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В п. 3 ст. 489 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным законом не установлено иное.

В силу положений ст. 2 вышеприведенного федерального закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, действующим за ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6 на основании нотариально удостоверенной доверенности и ФИО8, ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п. 1 которого продавец продал в собственность покупателям, принадлежащее ответчикам на праве общей долевой собственности жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 65,7 кв.м.

Согласно п. 3 договора купли-продажи указанная квартира продана за 2 250 000 рублей. Сумму в размере 1 125 000 рублей покупатели передали продавцу (для передачи ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6 соразмерно отчуждаемым долям), а продавец получил от покупателей до подписания настоящего договора из личных средств. Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается покупателями за счет кредитных средств ОАО «Сбербанк России» в лице Тульского отделения № Сбербанка России по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с истцами в размере 1 125 000 руб., выданных на срок 96 месяцев до ДД.ММ.ГГГГ по ставке 8 (восемь) % годовых. Данную сумму покупатели обязались передать продавцу (для передачи ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6 соразмерно отчуждаемым долям), в течении одного дня с момента государственной регистрации настоящего договора. 

Также указанный договор содержит отметки уполномоченного органа о государственной регистрации ипотеки в силу закона. 

На основании вышеуказанного договора в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о ФИО8, ФИО2, как правообладателях объектах недвижимости - квартиры с кадастровым номером 71:30:010229:640, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствами о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в установленном законом порядке зарегистрировано обременение права собственности на данный объект недвижимости в виде ипотеки (дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ) в силу закона (п. 1 ст. 488 и п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса РФ).

На основании ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из имеющейся в материалах гражданского дела расписки ФИО7, являющегося продавцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, действующему на основании нотариально удостоверенной доверенности в интересах ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6, усматривается, что ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ получил от истцов денежную сумму в размере 1 125 000 руб., а впоследствии ДД.ММ.ГГГГ им были получены оставшиеся денежные средства 1 125 000 руб. за проданную им квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, претензий не имеет. 

Положениями ст.431 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования договора и расписки, суд приходит к выводу о том, что передача денежных средств в полном объеме по договору купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ фактически состоялась ДД.ММ.ГГГГ, следовательно обязательства истцов по выплате денежных средств по договору купли-продажи, обеспеченные залогом (ипотекой в силу закона), прекратились в связи с выполнением условий договора (выплата денежных средств в полном объеме). Доказательств обратного ответчиками в нарушение требований ст. 123 Конституции РФ, ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суду не представлено.

Согласно п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.

В силу п.4 ст.29 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности с вышеприведенными нормами права, суд приходит к выводу, что поскольку ФИО1, ФИО2 договор купли-продажи квартиры полностью исполнен, деньги за объект недвижимости ответчикам переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки, следовательно заявленные истцами требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Прекратить обременение в виде залога в силу закона в отношении объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Данное решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Ответчики вправе подать в Зареченский районный суд города Тулы заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения.

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий