Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 июля 2020 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Нагапетян А.Г.,

с участием:

представителя административного истца ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-557/2020 по административному исковому заявлению ФИО8 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО8 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 3009,5 кв.м., этаж №1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что является собственником указанного выше нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности ФИО8, как плательщика налога на имущество физических лиц.

При таких обстоятельствах, ФИО8 полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости в судебном порядке. 

В связи с чем, административный истец просит суд, с учетом уточнения, восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи настоящего административного искового заявления и установить кадастровую стоимость принадлежащего ей нежилого помещения с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 18 435 715 руб. 48 коп.

Определением суда от 31.12.2019 г. к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области.

Определением суда от 22.05.2020 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО9

Представитель административного истца ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. 

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Самарской области и заинтересованные лица - Администрация г.о. Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, ФИО9 не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Правительства Самарской области представил в суд письменные возражения, в которых просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, показания эксперта ФИО1. и оценщика ФИО2., изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 3009,5 кв.м., этаж №1, расположенное по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО8(доля в праве 2/3) и ФИО9 (доля в праве 1/3).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.10.2019 г., кадастровая стоимость нежилого помещения определена по состоянию на 24.07.2013 года в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и она составляет 40 645 133 руб. 30 коп.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 НК РФ, статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника нежилого помещения от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения, ФИО8, 31.12.2019 года, обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения ФИО8 в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчёт об оценке от 12.11.2019 года № 19-511, подготовленный оценщиком 

<

данные изъяты>», из которого усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 3009,5 кв.м., этаж №1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 24.07.2013 года составляет 18 435 715 руб. 48 коп. без НДС.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости нежилого помещения, судом по ходатайству заинтересованного лица Администрации городского округа Самара была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости спорного объекта. Проведение экспертизы поручено ООО «

<

данные изъяты>». 

Согласно заключению эксперта ООО «

<

данные изъяты>» №169-02/20/СЭ от 13.03.2020 г., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 24.07.2013 года составляет 23 138 670 рублей.

В соответствии со ст. 84 КАС РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В связи с различием рыночной стоимости спорного объекта между отчетом об оценке и заключением эксперта для правильного разрешения данного административного дела судом был допрошен в судебном заседании эксперт ООО «

<

данные изъяты>» - ФИО3., который выводы, изложенные в своем заключении от 13.03.2020 года, поддержал в полном объеме и пояснил, что описание объекта исследования (нежилого помещения) произведено на основании материалов, имеющихся в административном деле, без выезда по месту его нахождения, поскольку оценка объекта производилась на ретроспективную дату (24 июля 2013 года). Экспертом было установлено, что нежилое помещение находится по адресу: 

<

адрес>, то есть в районе удаленном от делового центра города и используется в качестве помещения производственно-складского назначения, техническое состояние помещений – удовлетворительное. При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован сравнительный подход. От применения затратного и доходного подходов эксперт отказался, в связи с отсутствием оснований для их применения. После изучения рынка выявлены объекты-аналоги производственно-складского назначения, имеющие наиболее похожие характеристики с объектом экспертизы. В результате отобрано 15 объектов-аналогов, которые были выставлены на продажу на открытом рынке, максимально приближенные к исследуемому объекту по своим характеристикам и в относительной близости от оцениваемого объекта, расположенные в Кировском, Советском, Железнодорожном, Промышленном, Красноглинском районах г. Самары. Отбор аналогов осуществлялся из принципа минимального количества и размера корректировок начальной цены аналога. Были ведены корректировки: на материал стен здания, инженерные коммуникации, наличие дополнительного инженерного оборудования, общее физическое состояние, скидка на торг. Произведен расчет, в результате рыночная стоимость спорного объекта, без учета стоимости прав на земельный участок, в рамках сравнительного подхода составила – 23 138 670 рублей. Проведено согласование результатов оценки и поскольку для расчета стоимости объекта исследования применялся только сравнительный подход итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № составила 23 138 670 рублей. При этом эксперт также пояснил, что в тексте экспертного заключения допущены опечатки: так на стр. 26 указана этажность помещения – 0/2,но следует читать - 0/1; на стр. 28 указано наличие эстакады, следует читать – пандус; на стр. 45 табл. 8 указано – ЕОН – эстакада, следует читать ЕОН- пандус; на стр. 55 табл. 10 указано наличие эстакады, следует читать – пандус. Данные технические опечатки являются несущественными и не повлияли на окончательную рыночную стоимость объекта экспертного исследования.

Оценивая возражения представителя административного истца в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения. Заключение эксперта отвечает требованиям ст.ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересованным в исходе дела. Эксперт полно и подробно изложил обоснование своих выводов в судебном заседании, привел описание процесса оценки в самом заключении.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостаточности предоставленных эксперту сведений для проведения исследования и о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, заключение эксперта признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом необоснованно не применен доходный подход при оценке нежилого помещения не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в исследовательской части экспертного заключения приведено обоснование отказа от применения доходного подхода. 

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач. Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Замечания представителя административного истца о том, что аналоги для расчета рыночной стоимости подобраны некорректно, опровергаются содержательной частью заключения эксперта.

В заключении экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, отбор объектов-аналогов произведен с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения. 

В судебном заседании также была допрошена в качестве свидетеля оценщик 

<

данные изъяты>» ФИО4., подготовившая отчёт об оценке спорного помещения от 12.11.2019 года № 19-511.

Оценщик ФИО5. выводы, изложенные в отчете об оценке, поддержала в полном объеме и показала, что помещение ею было осмотрено и установлено, что оно находится в Кировском районе, 

<

адрес>, объект оценки относится к сегменту производственно-складской недвижимости. При оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения ею были использованы доходный и сравнительный подходы. От применения затратного подхода оценщик отказалась. При согласовании результатов рыночная стоимость ОКСа на дату оценки без НДС составила 18 435 715 руб. 48 коп. Экспертным заключением (положительным) 

<

данные изъяты>» № 490/03-19 от 18.11.2019 г. подтверждено, что подготовленный ФИО6. отчет от 12.11.2019 года № 19-511 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в Отчете на дату оценки 24.07.2013 г. в размере 18 435 715 руб. 48 коп. без учета НДС подтверждается.

Вместе с тем, ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости НДС является ценообразующим фактором. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС нормам законодательства об оценочной деятельности не соответствует. 

С учетом изложенного, суд полагает, что не имеется оснований для удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с отчетом об оценке, как просит административный истец, поскольку возникают сомнения в достоверности предлагаемой к установлению рыночной стоимости спорного объекта, указанной в отчете. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ходатайство о проведении повторной, дополнительной экспертиз, административным истцом, не заявлено.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, - подлежит определению в соответствии с экспертным заключением ООО «

<

данные изъяты>» №169-02/20/СЭ от 13.03.2020 г. в размере 23 138 670 рублей, а требования ФИО8 - частичному удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что датой обращения ФИО8 в суд является 31.12.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО8 – удовлетворить частично.

Восстановить ФИО8 пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 3009,5 кв.м., этаж №1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 23 138 670 рублей.

Датой подачи ФИО8 административного иска в суд считать 31.12.2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31.07.2020 года.

Судья: С. Н. Ласковская