Дело № 2-4635/2025 УИД 53RS0022-01-2025-005998-31

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2025 года Великий Новгород

Новгородский районный суд Новгородской области в составе:

председательствующего судьи Пчелкиной Т.Л.,

при секретаре Гришуниной В.В.,

с участием ответчика ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бураго ФИО10 к ФИО1 ФИО11, Шибояну ФИО12 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 816 кв.м с кадастровым номером № и дома общей площадью 40,4 кв.м с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес>, на условиях предварительного договора от 22 мая 2025 года. 

В обоснование требований указано, что 22 мая 2025 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи указанных земельного участка и дома. Стоимость объектов недвижимости составила 4000000 руб. Согласно условиям предварительного договора купли-продажи, основной договор должен быть подписан сторонами не позднее 22 июня 2025 года. Истец выполнила свои обязательства по договору, своевременно внесла задаток в размере 50000 руб., что подтверждается распиской от 22 мая 2025 года. Ответчик от выполнения обязательств по договору уклоняется, в устной форме сообщил истцу об отсутствии намерений исполнять предварительный договор купли-продажи и заключать основной договор, отказался от заключения основного договора в даты предложенные истцом.

В дальнейшем представитель истца исковые требования уточнил и просил признать договор купли-продажи земельного участка площадью 816 кв.м с кадастровым номером № и дома общей площадью 40,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес> от 23 мая 2025 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3 недействительной сделкой; прекратить право собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости и признать право собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимости.

Определением судьи от 5 июня 2025 года к участию в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Определением суда от 26 августа 2025 года (протокольная форма) ФИО3 привлечен к участию в деле в качестве ответчика. Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом

Представитель истца ФИО2 в судебное заседание после предоставленного по ее ходатайству перерыва не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. В судебном заседании до объявления перерыва исковые требования поддержала в полном объеме. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, указал на готовность возвратить переданный ему ФИО2 задаток в двойном размере.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. 

На основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, 22 мая 2025 года между ФИО2 и ответчиком ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 816 кв.м с кадастровым номером № и дома общей площадью 40,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: г

<

адрес> по условиям которого стороны пришли к соглашению, что указанные объекты недвижимости должны быть проданы ответчиком по договору купли-продажи за цену 4 000 000 рублей.

Согласно условиям предварительного договора срок заключения основного договора купли-продажи определен сторонами до 22 июня 2025 года.

В соответствии с пунктом 4.3 предварительного договора, сторонам разъяснено и понятно содержание статей 218, 429, 445 ГК РФ. За неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи (пункт 2.1.), в целях подтверждения реальных намерений по приобретению имущества по указанному адресу, ФИО2, передала ФИО1, а ФИО1 получил от ФИО2 денежные средства в размере 50000 руб. в качестве задатка, о чем была составлена расписка о получении денег.

Также судом установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами заключен не был.

23 мая 2025 года между ФИО1 и ФИО3 с лице представителя по доверенности ФИО5 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка площадью 816 кв.м с кадастровым номером № и дома общей площадью 40,4 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с которым ФИО1 продал указанные объекты недвижимости ФИО3 за 4000000 руб.

Указанный договор купли-продажи исполнен, что не отрицалось в судебном заседании ответчиками. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 27 мая 2025 года.

Истец обратилась в суд с иском, в котором просит признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности, ссылаясь на совершение оспариваемой сделки ФИО1 под влиянием обмана. Ответчик ФИО1 понимал, что денежные средства в качестве аванса даны в счет покупки участка, однако был введен ФИО3 в заблуждение о том, что у него имеется обязательство только вернуть залог в двойном размере, а исполнять предварительный договор купли-продажи он не обязан. Указывала, что из-за недобросовестных действий ФИО1 ФИО2 понесла убытки в виде недополученной выгоды. 

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пункте 1 настоящей статьи, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 179 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Разрешая спор по существу, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований по заявленным стороной истца основаниям.

В ходе рассмотрения делу установлено, что оспариваемый договор купли-продажи исполнен сторонами, право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО3, ответчик ФИО1 при этом не находился под влиянием обмана, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, информации о том, что ФИО3 знал о ранее заключенном предварительном договоре купли-продажи не имеется, в связи с чем в действиях покупателя ФИО3 наличие признаков недобросовестности не усматривается.

Истцом в материалы дела не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемая сделка нарушает права истца и противоречит требованиям закона.

Суд обращает внимание, что воля всех сторон сделки была направлена на осуществление перехода права собственности на земельный участок и дом, то есть на цель, к достижению которой ответчики стремились при заключении оспариваемого договора купли-продажи.

Вопреки доводам истца, доказательств, позволяющих признать сделку купли-продажи квартиры, заключенную между ответчиками, недействительной как совершенную под влиянием обмана не представлено.

Абзацем 1 статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как разъяснено в абзацах 6, 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 23 мая 2025 года, заключенного между ФИО1 и ФИО3, последнему данный земельный участок и дом переданы во владение и за ним зарегистрировано право собственности на них.

При таких обстоятельствах, ФИО2 вправе требовать лишь возмещения убытков, вызванных неисполнением предварительного договора купли-продажи продавцом ФИО1, однако такие требования ФИО2 не заявлялись.

При указанных обстоятельствах, оснований для признания договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки не имеется.

На основании статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области совершать регистрационные действия с жилым домом с кадастровым номером № и земельным участком с кадастровым номером № до вступления в законную силу судебного акта, принятого по гражданскому делу № 2-4635/2025 по исковому заявлению Бураго ФИО13 к ФИО1 ФИО14 о понуждении к заключению договора купли-продажи, наложенные на основании определения судьи Новгородского районного суда Новгородской области от 05 июня 2025 года отменить по вступлению настоящего решения суда в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления Бураго ФИО15 к ФИО1 ФИО16 Шибояну ФИО17 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок - отказать.

Обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области совершать регистрационные действия с жилым домом с кадастровым номером № и земельным участком с кадастровым номером №, наложенные на основании определения судьи Новгородского районного суда Новгородской области от 05 июня 2025 года, отменить по вступлению настоящего решения суда в законную силу.

На решение лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Новгородский районный суд Новгородской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Председательствующий Т.Л. Пчелкина

Мотивированное решение составлено 24 декабря 2025 года.