Дело № 2-2865/20

УИД 75RS0001-01-2020-002867-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2020 года Центральный районный суд г. Читы в составе председательствующего судьи Филипповой И.Н., при секретаре Богомазове А.С., с участием представителя истца ФИО1, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ. представителя ответчика - ФИО2, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, представителя третьего лица Администрации городского округа «Город Чита»- ФИО3, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Чите гражданское дело по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к Гаджиевой АБк об оспаривании договора, применении последствий недействительности сделки, понуждении к действиям,

у с т а н о в и л :

истец обратился в суд с выше названным заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ истцом и ИП ССВ. по итогам процедуры выбора земельного участка был заключен договор аренды земельного участка № для размещения объекта капитального строительства - офисного здания с подземной автостоянкой, срок данного договора был определен до ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о продлении указанного договора сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Предметом указанного договора аренды выступал земельный участок 

<

данные изъяты>). ДД.ММ.ГГГГ подготовлено распоряжение Департамента № «О даче согласия арендатору земельного участка ССВ. на передачу арендных прав и обязанностей другому лицу» (ФИО5 к.). Как следует из данного распоряжения права и обязанности по договору аренды передаются на срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ССВ. и ФИО5 к. заключен договор цессии, сведения о гос.регистрации отсутствуют. Договор цессии действует с момента его подписания сторонами. ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом и ФИО5 к. заключено дополнительное соглашение № к указанному договору арендыземельного участка, в соответствии с которым следует, что договор аренды,помимо прочего, дополняется пунктом 1.5 о том, что вид разрешенногоиспользования земельного участка является окончательным и изменению неподлежит. ДД.ММ.ГГГГ в Департамент поступило заявление от ответчика №, в котором изложена просьба изменить существующий видразрешенного использования земельного участка на вид «для размещениямногофункциональных общественно-жилых зданий (административные,обслуживающие, и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями)». Вкачестве причины указано на изменение назначения объекта капитальногостроительства. ДД.ММ.ГГГГ подготовлено распоряжение Департамента № об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Данное распоряжение явилось основанием для внесения изменений в ЕГРН, при этом какие-либо изменения по виду разрешенного использования в сам договор аренды земельного участка не вносились. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Читы ФИО5 к. выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым ФИО5 к. на указанном земельном участке разрешено строить многофункциональное общественно-жилое здание. ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 к зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты> Основанием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства явился договор аренды № дополнительное соглашение к нему №, договор цессии, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в Департамент поступило заявление № № от представителя ФИО5 к. ФИО2 о предоставлении в аренду земельного участка без торгов для целей завершения строительства многофункционального общественно-жилого здания, сроком на ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Департаментом подготовлен договор аренды №, согласно которому земельный участок с кадастровым номером №4предоставляется ФИО5 к. в аренду без торгов на основании пункта 21статьи 3 Федерального закона «О введении в действие ФИО6» однократно для завершения строительства многофункционального общественно-жилого здания (административные, обслуживающие, и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями), сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в Департамент обратился БЛЦ с просьбой разобраться по факту предоставления указанного земельного участка ФИО5 к. В ходе рассмотрения обращения Департаментом была проведена внутренняя служебная проверка, по результатам которой было установлено, что изменение вида разрешенного использование земельного участка и предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства было произведено Департаментом в нарушение требований закона и договора, в дальнейшем распоряжение об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка выданного ответчику было отменено, поскольку по существу было направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. Какие-либо изменения в договор по виду разрешенного использования не вносились ни по соглашению сторон, ни в судебном порядке. Просят суд признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Гаджиевой АБк. Применить последствия недействительности сделки в виде возврата Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края земельного участка площадью 

<

данные изъяты>).Обязать ответчика за ее счет осуществить снос самовольной постройки - объекта недвижимости 

<

данные изъяты> в двухнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в суд представителя не направили, извещались о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе извещены посредством размещения информация о слушании по настоящему делу на официальном сайте Центрального районного суда г. Читы в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений и ходатайств об отложении судебного разбирательства от неявившихся участников не поступило, в связи с чем в отношении указанного лица дело рассмотрено по правилам ст.167 ГПК РФ.

Сторона истца в судебном заседании требования поддержала.

Сторона ответчика в судебном заседании полагала требования не обоснованными, указав, что все действия с их стороны были правомерными, были осуществлены только с согласия истца. 

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержала позицию стороны истца.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и ИП ССВ по итогам процедуры выбора земельного участка в рамках статей 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) был заключен договор аренды земельного участка № для размещения объекта капитального строительства - офисного здания с подземной автостоянкой, срок данного договора был определен до ДД.ММ.ГГГГ, в дальнейшем заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о продлении указанного договора сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом указанного договора аренды № явился земельный участок 

<

данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ года ИП ССВ в Департамент поданы два заявления № от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче согласия на передачу прав и обязанностей ФИО5 к. и № от ДД.ММ.ГГГГ о выдаче справки о сроке действия договора и перерасчете арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ИП ССВ направлено уведомление о том, что договор аренды земельного участка будет действовать до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ подготовлено распоряжение Департамента № «О даче согласия арендатору земельного участка ИП ССВ на передачу арендных прав и обязанностей другому лицу» (ответчику). Как следует из данного распоряжения права и обязанности по договору аренды передаются на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ССВ и ФИО5 к. заключен договор цессии, доказательств тому, что указанный договор прошёл гос.регистарцию., в нарушение положений ст.56 ГПК РФ ответчиком суду не представлено. 

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом и ФИО5 к. заключенодополнительное соглашение № к указанному договору арендыземельного участка, в соответствии с которым следует, что договор аренды,помимо прочего, дополняется пунктом 1.5 о том, что вид разрешенногоиспользования земельного участка является окончательным и изменению неподлежит.

ДД.ММ.ГГГГ истцу от ответчика поступает заявление № в котором изложена просьба изменить существующий вид разрешенного использования земельного участка на вид «для размещения многофункциональных общественно-жилых зданий (административные, обслуживающие, и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями)». В качестве причины указано на изменение назначения объекта капитального строительства.

ДД.ММ.ГГГГ истцом подготовлено распоряжение № об изменении вида разрешенного использования земельного участка, при этом каких либо дополнительных соглашений об изменении вида разрешенного использования в сам договор аренды земельного участка не вносились.

На основании указанного распоряжения были внесены изменения в ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка. 

Из положений ст. 450 и 451 ГК РФ следует, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Какие-либо изменения в договор аренды земельного участка по виду разрешенного использования не вносились ни по соглашению сторон, ни в судебном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Читы ответчику выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым ФИО5 к. на указанном земельном участке разрешено строить многофункциональное общественно-жилое здание, данное разрешение нельзя признать правомерным, поскольку оно выдано в отсутствие подтверждающих документов по внесению изменений или дополнений в договорные отношения сторон, которые также подлежали государственной регистрации, само по себе одностороннее распоряжение одной из сторон не является таковым, что свидетельствует о нарушении положений 51 ГрК РФ, обязывающей уполномоченный на выдачу разрешения на строительство объекта орган к проведению проверки представленных правоустанавливающих документов на земельный участок, в том числе, на предмет допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 11 статьи 51), а после этого выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. При этом, уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (часть 13 статьи 51).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 к зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства 

<

данные изъяты>. Основанием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства явился договор аренды № дополнительное соглашение к нему №, договор цессии, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в Департамент поступило заявление № от представителя ФИО5 к. ФИО2 о предоставлении в аренду земельного участка без торгов для целей завершения строительства многофункционального общественно-жилого здания, сроком на ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Департаментом подготовлен договор аренды № согласнокоторому земельный участок с кадастровым номером №4предоставляется ФИО5 к. в аренду без торгов на основании пункта 21статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» однократно для завершения строительства многофункционального общественно-жилого здания (административные, обслуживающие, и деловые объекты в комплексе с жилыми зданиями), сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Земельным кодексом РФ (в том числе в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) установлен различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства объектов нежилого назначения (без торгов) и для целей строительства объектов жилого назначения (на торгах).

Вместе с тем, оснований для предоставления именно ответчику в аренду земельного участка без торгов для целей завершения строительства многофункционального общественно-жилого здания в рамках действия пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 26.10.2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающей, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на ДД.ММ.ГГГГ однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ – не имелось, поскольку земельный участок ФИО5 к. до ДД.ММ.ГГГГ именно для строительства многофункционального общественно-жилого здания - не предоставлялся, право собственности на объект незавершенного строительства, возводимого на основании разрешения на строительства от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано после ДД.ММ.ГГГГ, по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок 

<

данные изъяты> был предоставлен индивидуальному предпринимателю ССВ для строительства офисного здания с подземной стоянкой на основании статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ.

Более того, указанный земельный участок попадает в зону ограниченной застройки в связи с тем, что решением главного государственного санитарного врача по Забайкальскому краю, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, на спорной территории установлена зона с особыми условиями использования территории (по причине нахождения на территории передающего радиотехнического объекта) (подпункт 19 статьи 105 Земельного кодекса РФ), данные сведения были известны сторонам, поскольку они были внесены в текст оспариваемого договора аренды земельного участка № (пункт 2.2 Договора).

Согласно пункту 3.19 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в границах санитарных защитных зон передающих радиотехнических объектов запрещено строительство объектов, предназначенных для постоянного пребывания людей (жилые здания и т.д.).

В соответствии с подпунктом 14.1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ заявителю отказывается в предоставлении земельного участка, если испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка, вместе с тем, в нарушение данной статьи истцом принято решение в предоставлении земельного участка ответчику.

Из указанного следует, что земельный участок был предоставлен ответчику для строительства многофункционального общественно-жилого здания в нарушение существующих ограничений и законодательно установленных процедур.

Таким образом, оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор аренды является недействительным с силу ничтожности (п.2 ст.168 ГК РФ).

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно ч.1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Поскольку земельный участок под строительство многофункционального общественно-жилого здания в установленном законом порядке ответчику не отводился, так как посредством публичных (открытых) процедур, то есть в установленном законом порядке (в рамках статей 30, 31, 32 Земельного кодекса РФ в редакции, действующей до ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок отводился под строительство другого объекта - офисного здания с подземной автостоянкой, что прямо следует из пункта 1.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №. Распоряжение Департамента от ДД.ММ.ГГГГ №/р «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №» не является правоустанавливающим документом на земельный участок, оно выдано с нарушением установленных законом процедур и в нарушение условий самого же договора (пункта 1.5 в редакции дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ №) и Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость проведения открытых, публичных процедур по предоставлению земельного участка в случае изменения вида разрешенного использования после предоставления такого земельного участка в аренду, в связи с чем о Департаментом в порядке самоконтроля такое распоряжение было отменено распоряжением Департамента от ДД.ММ.ГГГГ №/р; разрешение на строительство объекта выдано в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем строительство объекта ответчиком нельзя признать произведенным с соблюдением градостроительных норм и правил, строительство объекта осуществлено в границах охранной зоны, запрещающей такое строительство (запрет установлен ранее (ДД.ММ.ГГГГ), чем возведен сам объект ДД.ММ.ГГГГ), такой объект незавершенного строительства обладает признаками самовольной постройки, которая в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ подлежит сносу за счет ответчика.

При изложенных обстоятельствах суд находит требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом ссылку стороны ответчика на то обстоятельство, что решение главного государственного санитарного врача по Забайкальскому краю, о том, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ, на спорной территории установлена зона с особыми условиями использования территории (по причине нахождения на территории передающего радиотехнического объекта) ущемляет права ответчика так как не было опубликовано на соответствующем сайте ведомства, суд отклоняет, поскольку ссылка на наличие данного решения имелась в оспариваемом договоре (п.2.2.), оно ответчиком не оспаривалось и не законным не признавалось.

На основании ст.103 ГПК РФ взыскать с ответчика в доход местного бюджета госпошлину в сумме 600 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к Гаджиевой АБк об оспаривании договора, применении последствий недействительности сделки, понуждении к действиям –удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края и Гаджиевой АБк. 

Применить последствия недействительности сделки обязав ФИО4 АБк возвратить Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края земельный участок 

<

данные изъяты>

Обязать ФИО4 АБк за свой счет осуществить снос самовольной постройки - объекта недвижимости 

<

данные изъяты> в двухнедельный срок со дня вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с Гаджиевой АБк госпошлину в доход местного бюджета в сумме 600 руб.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня изготовления его мотивированного текста, путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы. 

Мотивированный текст изготовлен 31.07.2020.

Судья И.Н. Филиппова