дело № 2-382/2018

Решение

именем Российской Федерации

28 ноября 2018 г. г. Мариинский Посад

Мариинско-Посадский районный суд Чувашской Республики 

под председательством судьи Мальчугина А.Н.

при секретаре Красильниковой Е.Ю.,

с участием представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» к ФИО4, ФИО5 о признании сделки недействительной и о признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Представитель АО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, категория земель: земли населенным пунктов, вид разрешенное использования - для индивидуального жилищного строительства, о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, категория земель: земли населенным пунктов, вид разрешенное использования - для индивидуального жилищного строительства.

Иск мотивирован тем, что АО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» является собственником жилого дома, расположенного по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, общей площадью 238,2 кв.м., кадастровый №, а также двух земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по этому же адресу. Жилой дом с земельными участками были приобретены истцом у ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» по договору купли-продажи от 11.04.2016г. ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» приобрело жилой дом и земельные участки у ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 19.09.2013г. В свою очередь, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» стало собственником жилого дома и земельных участков по договору от 28.01.2011г. вследствие обращения взыскания предмет ипотеки по постановлению судебного пристава-исполнителя Мариинско-Посадского районного отдела судебных приставов УФССП по ЧР от 18.01.2011г. Взыскание на жилой дом и земельные участки было обращено на основании решения Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от 14.09.2009г. по делу № в связи с неисполнением должником-залогодателем ФИО1 своих обязательств по кредитному договору № от 23.06.2005г. Согласно условиям кредитного договора ФИО1 получила кредит в размере 1 407000 руб. на 230 месяцев для приобретения в собственность жилого дома и земельных участков, которые обременялись ипотекой в силу закона. 29.06.2005г. между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельными участками, право собственности ФИО1 на жилой дом и земельные участки было зарегистрировано 07.07.2005г. Продавцом по данному договору купли-продажи выступала ФИО4 05.09.2016г. был изготовлен технический паспорт, из которого стало видно, что жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Согласно выписке из ЕГРН данный земельный участок принадлежит на праве собственности ФИО5 на основании договора купли-продажи от 12.03.2009г., номер регистрации права № дата регистрации 05.06.2015г. По состоянию на 29.06.2005г. в собственности ФИО4 находился жилой дом и земельный участок №, на котором жилой дом расположен. По мнению представителя истца, по принципу единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости право собственности на земельный участок, занятый зданием, строением, сооружением, переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому собственнику одновременно с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение. При совершении договора купли-продажи жилого дома 29.06.2005г. от продавца ФИО4 к новому собственнику ФИО1 перешло право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на котором жилой дом расположен, и который необходим для его использования. Все последующие собственники жилого дома, включая истца, также приобретали право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом. На момент обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, ФИО4 достоверно знала о правопритязаниях кредитора-залогодержателя, целью которых являлось прекращение права собственности, права проживания и фактическое освобождение жилого дома от ФИО1 и ФИО4 Сделка купли-продажи между ФИО4 и ФИО5, повлекшая за собой переход права собственности, имела своей целью создать для собственника жилого дома трудности в его реализации и использовании, поскольку доступ к жилому дому ввиду отсутствия права собственности на земельный участок под ним невозможен. Сделка купли-продажи, совершенная между ФИО5 и ФИО4, является недействительной (ничтожной) на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушает требования закона и создает препятствия для реализации истцом права собственности на жилой дом.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 иск поддержала по изложенным в нем основаниям.

ФИО5 в суд не явился, его представитель ФИО3 иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве.Как следует из кредитного договора №/АВБ, заключенного 23 июня 2005г. между Открытым акционерным обществом «Промышленный Коммерческий Автовазбанк» и ФИО1, его предметом является предоставление заемщику кредита для приобретения жилого дома и двух земельных участков.При этом, земельный участок с кадастровым номером № ФИО4 не продавался и залогом обременен не был. Сделки - кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГг., договор купли-продажи дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГг. не оспорены, недействительными не признаны. Согласно решению Мариинско-Посадского районного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГг. по делу № было обращено взыскание на жилой дом и земельные участки с кадастровыми номерами № и №, никаких других земельных участков в решении не указано. Соответственно, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» стало собственником только жилого дома и земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Наличие в собственности истца строения на земельном участке, принадлежащем ФИО5, не влечет его право на безвозмездное приобретение земельного участка помимо воли его собственника. Действующий ныне принцип неразрывности судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости (п. 5 ч. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ - не допускающий отчуждение здания, сооружения без земельного участка на котором оно расположено в случае, если они принадлежат одному лицу) в 2005г. имел иное значение. Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21 июля 1997 года в редакции от 30 декабря 2004г., действующей на момент заключения договора купли-продажи от 29.06.2005г., кредитного договора от 23.06.2005г. в отличие от действующего в настоящее время ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» не содержал условия о переходе права собственности на земельный участок в случае отчуждения находящейся на нем недвижимости. Недвижимость могла быть отчуждена без земельного участка, на котором она расположена. Прямого запрета на совершение подобной сделки действующее законодательство Российской Федерации не содержит. Требования истца сводятся к безвозмездному изъятию из собственности ФИО5 земельного участка, что противоречит положениям статьи 235 ГК РФ, согласно которой принудительное изъятие имущества у собственника возможно только в предусмотренных законом случаях, исчерпывающий перечень которых предусмотрен п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Признание за истцом права собственности на безвозмездной основе нарушит права ответчика как собственника земельного участка, который владеет и пользуется им открыто и добросовестно с 2009г. На земельном участке ФИО5 построены надворные постройки - хлев, баня, теплица, начато строительство жилого дома. В силу ст. 553 ГК РФ действовавшей в период заключения оспариваемого договора, в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. 

ФИО4, извещенная судом по последнему известному месту жительства, в суд не явилась. Суд рассматривает дело без ее участия. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, в суд не явился, суд рассматривает дело без его участия. 

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что АО «Ипотечная корпорация Чувашской Республики» является собственником жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от 11.04.2016г. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости указанный жилой дом имеет кадастровый № и находится в пределах земельного участка с кадастровым номером №.

Данный участок с кадастровым номером № находится в собственности ФИО5 на основании договора купли-продажи от 12 марта 2009г., заключенного между ФИО4 и ФИО5 имеет площадь 1200 кв.м., разрешенное использование «индивидуальное жилищное строительство». Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 05.06.2015г., запись регистрации №.

В соответствии со ст.ст. 422, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на 12.03.2009г.) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В настоящее время в соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ФИО4 и ФИО5, от 12.03.2009г. должен соответствовать нормативным актам, действовавшим на день его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости 05.06.2015г. 

В силу ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на 05.06.2015г.) Земельный кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из представленных документов следует, что на 05.06.2015г. земельный участок с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером № принадлежали разным лицам. Земельный участок принадлежал ФИО4, а жилой дом принадлежал ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства».

Таким образом, продажа ФИО4 земельного участка ФИО5 без отчуждения жилого дома не противоречила требованиям закона.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска Акционерного общества «Ипотечная корпорации Чувашской Республики» о признании недействительным договора купли-продажи от 12.03.2009г., заключенного между ФИО4 и ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, следует отказать.

По мнению представителя истца, право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером № возникло в момент регистрации договора купли-продажи от 11 апреля 2016г. между ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» и АО «Ипотечная корпорации Чувашской Республики».

В силу ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку на момент регистрации договора купли-продажи от 11 апреля 2016г. земельный участок с кадастровым номером № имел собственника - ФИО5, право собственности на данный земельный участок могло перейти к истцу только на основании сделки. Истцом не представлены суду доказательства заключения договора продажи спорного земельного участка истцу, и доказательства его исполнения. 

На момент регистрации договора купли-продажи от 11 апреля 2016г. действовала также ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Однако в данном случае на 11 апреля 2016г. жилой дом не принадлежал собственнику земельного участка ФИО4, следовательно, правила, установленные данной нормой, на спорные правоотношения не распространяются. Кроме того, истец не доказал, что весь спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м.,необходим для использования дома. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец не доказал возникновения у него права собственности на земельный участок, права АО «Ипотечная корпорации Чувашской Республики» ответчиками не нарушены, в удовлетворении иска следует отказать. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

в удовлетворении иска Акционерного общества «Ипотечная корпорации Чувашской Республики» о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, категория земель: земли населенным пунктов, вид разрешенное использования - для индивидуального жилищного строительства, о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, 

<

адрес>, категория земель: земли населенным пунктов, вид разрешенное использования - для индивидуального жилищного строительства, отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Мариинско-Посадский районный суд Чувашской Республики.

Председательствующий А.Н. Мальчугин 

мотивированное решение изготовлено 03.12.2018г.