К делу № 2-3618/17 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г.Сочи 29 августа 2017 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Власенко В.А.,

при секретаре судебного заседания Елфимовой Д.Г. 

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи об изменении величины арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истец – ФИО1, в учетом последующего уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ обратился в суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи, в котором просит признать величину годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, равной 921 093,75 рублей в целом; признать величину годовой арендной платы за часть указанного земельного участка, находящегося в пользовании ООО «Строительная компания «Монолит»», равной 828 984,38 рублей; признать величину годовой арендной платы за часть указанного земельного участка, находящегося в пользовании ФИО1, равной 92 109,37 рублей; обязать администрацию г. Сочи в лице Департамента имущественных отношений внести изменения в п. 1.3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № и считать его заключенным на следующих условиях п. 1.3: указать сумму годовой арендной платы за пользованием указанным земельным участком для Арендатора 1 (ООО «Строительная компания «Монолит») в размере 828 984,38 рублей с ДД.ММ.ГГГГ; указать сумму годовой арендной платы за пользованием указанным земельным участком для Арендатора 2 (ФИО1) в размере 92 109,37 рублей с ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Монолит» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлось нежилое здание, литер Е, находящееся по адресу: 

<

адрес> Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, который был передан в аренду продавцу нежилого строения, в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и приложениями к нему. Поскольку объект собственности ФИО1 находится на муниципальном земельном участке, ДД.ММ.ГГГГ истец решил обратиться в Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи с письмом об изменении арендатора муниципального земельного участка на множественность лиц со стороны арендатора. ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи, рассмотрев обращение ФИО1, направил ответ с приложением дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, истец не согласен с положениями указанного соглашения в части размера арендной платы, поскольку оно противоречит действующему законодательству РФ, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

В судебном заседании представитель истца просил удовлетворить заявленные требования.

Представитель ответчика администрации города Сочи в судебном заседании возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица ООО «Строительная компания «Монолит» в судебное заседание не явился, о времени и месте назначенного судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

При указанных обстоятельствах суд принял решение о рассмотрении иска в его отсутствие, не сообщившего суду причины своей неявки, и, не представившего доказательств его уважительности, согласно ст.167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы гражданского дела, выслушав доводы сторон, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания «Монолит» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлось нежилое здание, литер Е, находящееся по адресу: 

<

адрес>

Указанное нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, который был передан в аренду продавцу нежилого строения, в соответствии с договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и приложениями к нему.

Поскольку объект собственности ФИО1 находится на муниципальном земельном участке, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи с письмом об изменении арендатора муниципального земельного участка на множественность лиц со стороны арендатора.

ДД.ММ.ГГГГ Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи, рассмотрев обращение ФИО1, направил ответ с приложением дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, судом установлено, что положения указанного соглашения в части размера арендной платы противоречат действующему законодательству РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.Сочи и ООО «Строительная компания «Монолит» был заключен договор № о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) (далее Договор), в связи с переходом права собственности на недвижимое имущество.

Согласно п. 1.1 предметом Договора является земельный участок, расположенный по 

<

адрес> с кадастровым номером №

Согласно Приложения к указанному договору, сумма годовой арендной платы составляла 1 873 697,96 руб.

Согласно дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к вышеуказанному договору, сумма годовой арендной платы составила 2 029 218,75 руб.

Согласно положений дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к Договору от ДД.ММ.ГГГГ сумма годовой арендной платы для ООО «Строительная компания «Монолит» составила 2 011 464 руб., для ФИО1 – 223 496 руб., что в общей совокупности составляет 2 234 960 руб.

При этом следует обратить внимание, что указанная величина рассчитана ответчиком на основании Отчёта № об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым №, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (далее - Отчёт) с учётом инфляции.

Данный Отчёт, выполненный на основании муниципального заказа, и содержит вывод о рыночной стоимости арендной платы без учёта существенных обстоятельств землепользования, что негативно отразилось на его результатах.

Так, в Отчёте на стр. 12 и 14 приведены характеристики указанного земельного участка без учёта того, что его территория обременена одиннадцатью объектами недвижимости и сооружениями с элементами благоустройства, права собственности на которые принадлежат ООО «СК «Монолит».

Данные объекты составляют комплекс сооружений хозяйственно-складской зоны, обеспечены инженерной и транспортной инфраструктурой. Права собственности третьего лица зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации прав.

То есть рассматриваемый земельный участок обременён правами ООО «СК «Монолит» на объекты капитального строительства и, в соответствии с требованиями законодательства, не может быть передан в аренду другому лицу без отчуждения прав на эти объекты.

Таким образом, права пользования, владения и распоряжения земельным участком с кадастровым № ограничены наличием прав собственности на объекты капитального строительства и инфраструктуры, расположенные в его границах.

Однако данные обстоятельства не были учтены и оценены при составлении Отчёта, что существенным образом исказило его результат в сторону завышения итоговой величины рыночной стоимости годовой арендной платы.

Основания для изменения арендной платы, указанной в дополнительном соглашении, выражены в следующем.

Согласно ч. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Указанный вопрос регулирует Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которыми установлены следующие принципы определения величины арендной платы: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, принцип запрета необоснованных предпочтений.

Также Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены «Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Согласно п.3 ч.3 ст.39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено указанным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку спорный земельный участок находится в муниципальной собственности, в отношении него распространяются правила, предусмотренные п. 3 ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ.

Администрацией города Сочи было вынесено Постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее Постановление).

В данном Постановлении указано, что оно вынесено в соответствии с Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГГГ №.

Договор аренды с соответствующим дополнительным соглашением основываются на данных документах, однако при этом не были соблюдены все нормативно-правовые требования, а это привело к завышенной стоимости годовой арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Следовательно, утвержденные постановлением Правительства РФ № Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановление Правительства № именно в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от ДД.ММ.ГГГГ N582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с ДД.ММ.ГГГГ, далее - постановление N 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № могут быть обжалованы в арбитражный суд в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса и правилами главы 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

Исходя из этого достоверно установлено, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № в части определения величины арендной платы противоречит принципу экономической обоснованности, указанному в Постановлении Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Принцип экономической обоснованности, выражен в том, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно ч.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи рассчитывал размер арендной платы земельного участка для заключения Дополнительного соглашения по критериям, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Однако, выбранный способ определения размера арендной платы противоречит принципу экономической обоснованности.

В связи с этим, необходимо произвести иной расчет, который будет произведен с учетом принципа экономической обоснованности и не противоречащий законодательству РФ.

В приложении к Постановлению администрации г.Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № имеется «Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее Порядок).

Согласно п.2 Порядка, размер регулируемой арендной платы определяется одним из следующих способов: 

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Департамент имущественных отношений выбрал способ, указанный в пункте «г», однако именно он в совокупности с вышеуказанными доводами, противоречит принципу экономической обоснованности.

Более верным способом определения размера арендной платы, будет способ, указанный в подпункте «б» пункта 7 «Порядка расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов».

С учетом имеющихся сведений, в отношении земельного участка с кадастровым № невозможно применение способов определения размера арендной платы, установленными пунктами 1-5 Порядка, поскольку указанный земельный участок не подпадает под критерии указанных пунктов.

Согласно пп.«б» п.7 Порядка, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере - 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5настоящего Порядка, а также в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, предоставляемых в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, или во исполнение решения суда.

Указанный способ определения размера регулируемой платы не нарушает принцип экономической обоснованности, что согласуется с Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГГГ №.

С целью установления обстоятельств имеющих существенное значение для дела, судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключения эксперта №, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> составила 55 424 463 рубля.

У суда нет оснований не доверять данному экспертному заключению, оно является мотивированным, экспертное заключение проведено судом с соблюдением требований ст. ст. 84 - 86 ГПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Таким образом, стоимость аренды указанного земельного участка на год, должна быть определена по следующей формуле (55 424 463 / 100) * 1,5%, и составляет 831 366,94 руб. в год за весь земельный участок.

С учетом данных обстоятельств, п.1.3 Дополнительного соглашения подлежит изменению в следующей части.

Сумма годовой арендной платы для Арендатора 1 (ООО «СК «Монолит») - 748 230,25 руб. из расчёта (831 366,94 / 100 * 90) = 748 230,25 руб. – сумма годовой арендной платы за 90 % доли земельного участка.

Сумма годовой арендной платы для Арендатора 2 (ФИО1) - 83 136,69 руб. из расчёта (831 366,94 руб./100 * 10) = 83 136,69 руб. – сумма годовой арендной платы за 10 % доли земельного участка.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи об изменении величины арендной платы – удовлетворить.

Признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной 55 424 463 рубля.

Признать величину годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, равной 831 366,94 руб. в целом.

Признать величину годовой арендной платы за часть указанного земельного участка, находящегося в пользовании ООО «Строительная компания «Монолит»», равной 748 230,25 руб. 

Признать величину годовой арендной платы за часть указанного земельного участка, находящегося в пользовании ФИО1, равной 83 136,69 руб. 

Администрации г. Сочи в лице Департамента имущественных отношений внести изменения в п.1.3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от ДД.ММ.ГГГГ № и считать его заключенным на следующих условиях п. 1.3:

Указать сумму годовой арендной платы за пользованием указанным земельным участком для Арендатора 1 (ООО «Строительная компания «Монолит») в размере 748 230,25 руб. с ДД.ММ.ГГГГ.

Указать сумму годовой арендной платы за пользованием указанным земельным участком для Арендатора 2 (ФИО1) в размере 83 136,69 руб. с ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 01.09.2017 года.

Судья: В.А. Власенко

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»