УИД 32RS0003-01-2018-002883-29 Дело № 2-352/2019 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

14 мая 2019 года г. Брянск 

Брянский районный суд Брянской области в составе

председательствующего судьи 

ФИО1, 

при секретаре 

ФИО2, 

с участием представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, представителя третьего лица – администрации 

<

адрес> – ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО7 о расторжении договора купли-продажи, взыскании оплаты по договору, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что 04.12.2015 приобрела у ответчика ФИО7 земельный участок с расположенной на нем хозяйственной постройкой, площадью 1200 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый № по адресу: 

<

адрес>. Данный участок приобретался для строительства дома. При покупке земельного участка о каких-либо запретах и ограничениях использования земельного участка ответчиком сообщено не было. 

В 2018 году истец ФИО6 решила начать строительство, в связи с чем получила технические условия на подключение к газораспределительной сети, справку о технической возможности электроснабжения и обратилась в администрацию Брянского района с заявлением о подготовке градостроительного плана. 02.10.2018 от администрации Брянского района она получила уведомление о несоответствии параметров строительства Правилам землепользования и застройки Снежского сельского поселения, так как земельный участок находится в санитарно-защитной зоне производственных и складских объектов IV и V опасности. 

Указывая на невозможность использования земельного участка для целей, для которых он был приобретен, истец ФИО6, с учетом уточнения, просит суд:

расторгнуть договор купли-продажи от 04.12.2015 между ФИО7 и ФИО6;

взыскать с ответчика ФИО7 денежную сумму в размере 430000 руб., уплаченную по договору купли-продажи;

взыскать с ответчика ФИО7 денежную сумму в размере 7500 руб., уплаченную в качестве госпошлины;

возвратить земельный участок, категория земель – земли насленных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), площадью 1200 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес>, и хозяйственную постройку, назначение нежилое, одноэтажную, общей площадью 20 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, в собственность ФИО7;

исключить из ЕГРН сведения о правах собственности истца ФИО6 на спорные объекты недвижимости (записи № и № от 16.12.2015) и восстановить записи в ЕГРН о правах собственности ответчика ФИО7 на указанное имущество.

В судебное заседание истец ФИО6 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО6 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, сославшись на обязанность продавца предоставлять всю информацию о продаваемом объекте. 

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. 

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, указав, что в договоре не указано для какой цели планируется использовать земельный участок, и истец не доказал, что приобретал участок именно для строительства жилого дома. Также ФИО4 подчеркнул, что земельный участок возможно использовать для ведения личного подсобного хозяйства. 

Представитель третьего лица – администрации Брянского района – ФИО5 в судебном заседании оставил разрешение спора на усмотрение суда. Отметил, что по вопросу нахождения либо не нахождения земельного участка в санитарно-защитной зоне может обратиться только правообладатель земельного участка. 

Третьи лица ФИО8, ФИО9, представители третьих лиц – Управления Росреестра по Брянской области, Снежской сельской администрации Брянского района Брянской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От представителя Снежской сельской администрации Брянского района Брянской области поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя, в разрешении спора полагаются на усмотрение суда. 

Суд в порядке ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 04.12.2015 между ФИО7 (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: хозяйственная постройка, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 20 кв.м.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), общей площадью 1200 кв.м., кадастровый №, по адресу: 

<

адрес> 

Согласно п.3 договора стороны определили согласованную цену недвижимого имущества в размере 430000 руб., в том числе стоимость хозяйственной постройки – 30000 руб., стоимость земельного участка – 400000 руб. 

Покупатель уплатил продавцу сумму, указанную в п.3 настоящего договора, полностью до подписания настоящего договора (п.4 договора). 

В соответствии с п.5 договора указанное недвижимое имущество правами третьих лиц не обременено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Продавец передает недвижимое имущество покупателю свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

Ограничений в пользовании недвижимым имуществом не имеется (п.6 договора). 

Переход права собственности зарегистрирован 16.12.2015. 

Также из материалов дела видно, что 23.07.2018 ФИО6 администрацией Брянского района выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 32:02:0220107:150, из которого видно, что земельный участок не пригоден для строительства в соответствии с Правилами землепользования и застройки Снежского сельского поселения в связи с расположением в санитарно-защитной зоне производственных и складских объектов IV и V опасности. 

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

В силу п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно разъяснениям высших судов, содержащимся в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. 

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец – собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Из выписки из ЕГРН следует, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, ограничений и обременений в использовании не имеет.

В тоже время согласно Правилам землепользования и застройки Снежского сельского поселения Брянского района Брянской области указанный земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне производственных и складских объектов IV и V опасности. Правила землепользования и застройки Снежского сельского поселения Брянского района Брянской области, установившие данную санитарно-защитную зону, утверждены решением Брянского районного Совета народных депутатов от 28.08.2013 №4-40-10, и в соответствии со ст.1 ГрК РФ являются документом градостроительного зонирования муниципального образования, утверждаемым нормативным правовым актом органа местного самоуправления, обязательны для органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

В качестве ограничения прав на землю могут устанавливаться особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (подп. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ).

В силу п.5.1 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 №74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома.

Установлено, что на момент заключения с истцом договора купли-продажи земельного участка соответствующие ограничения использования земельного участка в виде расположения земельного участка с санитарно-защитной зоне уже существовали.

Вместе с тем, истцу не были предоставлены сведения о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне и соответственно о наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии Правилами землепользования и застройки Снежского сельского поселения Брянского района Брянской области.

При этом п.2 ст.4 Федерального закона РФ от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» предусмотрено, что приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Также согласно выданному администрацией Брянского района градостроительному плану к основным видам разрешенного использования спорного земельного участка относится индивидуальное жилищное строительство.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи истец не была уведомлена об ограничениях использования спорного земельного участка, в результате чего ФИО6 в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора исходя из вида разрешенного использования земельного участка, что в силу статей 450, 451 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора и взыскания с ФИО7 в пользу ФИО6 оплаченных по договору купли - продажи от 04.12.2015 денежных средств в размере 430000 руб.

При этом суд полагает необходимым расторгнуть договор и в части хозяйственной постройки исходя из принципа земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Довод стороны ответчика о том, что ФИО7 не знала о расположении продаваемого земельного участка в санитарно-защитной зоне не влияет на выводы суда, поскольку в рассматриваемом случае юридического значения не имеет. Кроме того, в соответствии с условиями заключенного договора ФИО7 гарантировала покупателю отсутствие ограничений в пользовании недвижимым имуществом. 

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

На основании изложенного, суд считает необходимым взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 7500 руб. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО6 к ФИО7 о расторжении договора купли-продажи, взыскании оплаты по договору - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 04.12.2015 между ФИО6 и ФИО7.

Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО6 оплату по договору купли-продажи от 04.12.2015 в сумме 430000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7500 руб. 

Обязать ФИО6 возвратить ФИО7 переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2015 недвижимое имущество:

земельный участок, площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>

хозяйственную постройку с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации № от 16.12.2015 года и записи № от 16.12.2015 года о праве собственности ФИО6 на вышеуказанное недвижимое имущество и для регистрации права собственности на эти объекты за ФИО7. 

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий по делу,

судья Брянского районного суда

Брянской области /подпись/ ФИО1 

Мотивированное решение составлено 17 мая 2019 года.