Дело №2-921/2025

УИД 23RS0052-01-2025-001141-85

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Тихорецк 13 октября 2025 года

Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Сухорутченко В.А.,

секретаря судебного заседания Пастарнак Е.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1 – Иванова Р.Ю., представившего удостоверение № 6954 от 11.06.2019 и ордер № 446644 от 05.08.2025,

представителя ответчика администрации Тихорецкого городского поседения – ФИО2, действующего на основании доверенности № 12 от 26.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении квартиры в существующем виде, признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении жилого помещения в существующем виде, признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Требования мотивированы тем, что ФИО1 принадлежит на праве собственности квартира 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

В данной квартире были произведены реконструкция, перепланировка и переоборудование без разрешительной документации, путем сноса пристройки литер «а5», возведения пристройки литер «а12». В настоящее время экспликация и площадь помещений квартиры № в реконструированном виде выглядит следующим образом:

Литер «А» - помещение №1 – жилая комната, площадью 15,4 кв.м;

Литер «а4» - помещение №2 – кухня, площадью 7,1 кв.м;

Литер «а12» - помещение №4 – коридор, площадью 6,8 кв.м.; 

Литер «а12» - помещение №5 – сан. узел, площадью 3,8 кв.м,

Итого общая площадь – 33,1 кв.м., жилая площадь – 15,4 кв.м.

На основании изложенного, ФИО1, уточнив исковые требования, просит суд сохранить в существующем виде многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, включая квартиру №. Признать за ней право собственности на квартиру, площадью 33,1 кв.м, расположенную по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, прекратив за ней право собственности на указанную квартиру площадью 26,1 кв.м. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещена, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием ее представителя – адвоката Иванова Р.Ю. удовлетворить исковые требования. 

Представитель истца ФИО1 – Иванов Р.Ю. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме, указал, что реконструкция жилого помещения истца согласована на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. 

Представитель ответчика администрации Тихорецкого городского поседения ФИО2 в судебном заседании не возражал против удовлетворения уточненных исковых требований. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – собственники жилых помещений: ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, в заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, не возражали против удовлетворения уточненных исковых требований. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Судебного департамента в Краснодарском крае, которому на праве оперативного управления принадлежит жилое помещение № по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен. В отзыве на исковое заявление заместитель начальника Управления ФИО8 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, принять решение на усмотрение суда. 

Руководствуясь положениями пункта 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Допрошенная в судебном заседании специалист, эксперт ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по Тихорецкому району ФИО9 пояснила, что 26 июня 2025 года обследовала объект, расположенный по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес> и выдала техническое заключение. Исследуемый объект имеет капитальное строительство, расположен на земельном участке с видом разрешенного использования: для эксплуатации малоэтажного многоквартирного жилого дома. Границы земельного участка определены. Данный земельный участок не находится в охранных зонах. Согласно ПЗЗ Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района объект находится в зоне застройки малоэтажными жилыми домами. Исследуемый реконструированный многоквартирный жилой дом соответствует предельным параметрам разрешенного строительства в части площади земельного участка, соответствует количеству этажей, соответствует отступам от границ смежных земельных участков, соответствует проценту застройки, не соответствует отступу от красной линии по улице 

<

адрес>. Реконструкция произошла за счет сноса пристройки литер «а5», строительства пристройки литер «а12» с помещением – коридор № 4, площадью 6.8 кв.м., помещением – санузел № 5, площадью 3.8 кв.м. В квартире № 1 произведены перепланировка переустройство, а именно: демонтирован отопительный камин в жилой комнате № 1. Данная квартира стоит на кадастровом учете, площадь жилого помещения до реконструкции 26.7 кв.м., после реконструкции перепланировки и переустройства площадь составила 33.1 кв. Квартира № 1 находится в удовлетворительном техническом состоянии и соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных норм, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Считает, что квартиру после реконструкции перепланировки и переустройства многоквартирного жилого дома возможно сохранить.

Выслушав, участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд принимает во внимание следующее. 

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты прав является признание права.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником жилого помещения – квартиры в жилом доме литер «А», с кадастровым номером №, общей площадью 27,9 кв.м, пристройками литер «а4», «а5», расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Судом также установлено, что собственником квартиры произведены реконструкция, перепланировка и переоборудование без разрешительной документации. 

В настоящее время экспликация и площадь помещений квартиры № в реконструированном виде выглядит следующим образом:

литер «А» - помещение №1 – жилая комната, площадью 15,4 кв.м;

литер «а4» - помещение №2 – кухня, площадью 7,1 кв.м;

литер «а12» - помещение №4 – коридор, площадью 6,8 кв.м.; 

литер «а12» - помещение №5 – сан. узел, площадью 3,8 кв.м,

Итого общая площадь – 33,1 кв.м., жилая площадь – 15,4 кв.м.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Квартира истца расположена в многоквартирном доме. В результате произведенной реконструкции изменению подвергся объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом, о сохранении которого в существующем виде истцом заявлены исковые требования.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования участком относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года).

С учетом указанных норм права, по данному делу юридически значимым обстоятельством применительно к изложенным нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также норм Гражданского кодекса Российской Федерации, является выяснение судом вопроса о квалификации произведенных работ (перепланировка, реконструкция, самовольная постройка), в результате которых изменилась площадь квартиры №, а также изменился размер общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Из пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, предназначен для объектов жилой застройки, для эксплуатации малоэтажного многоквартирного жилого дома, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Во исполнение требований норм Жилищного кодекса Российской Федерации к участию в деле привлечены все собственники помещений в МКД, представлен протокол общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес> от 28 августа 2023 года, из которого следует, что собственником квартиры № согласована реконструкция многоквартирного жилого дома, а также заявления от собственников, в которых они не возражают относительно исковых требований.

С целью правильного разрешения дела истцом представлено техническое заключение по определению соответствия квартиры № в составе многоквартирного дома градостроительным, строительным, нормам и правилам, санитарно-бытовым правилам, противопожарному состоянию, по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, после произведенной реконструкции, перепланировки и переустройства.

Согласно заключению эксперта ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» отдел по Тихорецкому району от 26 июня 2025 года, исследуемый реконструированный многоквартирный жилой дом соответствует предельным параметрам разрешенного строительства утвержденных ПЗЗ Тихорецкого городского поселения в части площади земельного участка, соответствует количеству этажей, соответствует отступам от границ смежных земельных участков, соответствует проценту застройки, не соответствует отступу от красной линии по 

<

адрес>.

После реконструкции перепланировки и переустройства помещение с кадастровым номером №, по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, площадь составила 33.1 кв.м. 

Многоквартирный жилой дом соответствует требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006г. №47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Соответствует требованиям CП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара па объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. приказом МЧС России от апреля 2013 г. № 288), соответствует перечисленным пунктам СП4.13130.2022 «Здания жилые многоквартирные».

Квартира № соответствуют требованиям, предъявляемым строительным нормам и правилам: санитарно-гигиеническим (по освещенности, инсоляции, наличию электроосвещения, водоснабжения, проветривания, отопления); планировочным (по линейным размерам); противопожарному состоянию (по типу перегородок, ширине, высоте дверных сонных проемов). Квартира № находится в удовлетворительном техническом состоянии и соответствует нормативным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, требованиям санитарно-гигиенических, противопожарных норм, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, возможно сохранение в существующем виде самовольно реконструированного объекта капитального строительства –многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> и входящей в его состав квартиры №

Данное заключение выполнено квалифицированным экспертом. Эксперт допрошен в судебном заседании и предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Компетентность и беспристрастность эксперта, выводы, изложенные в указанном заключении, у суда сомнений не вызывают. Заключение эксперта в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса является относимым, допустимым и достоверным доказательством, оснований сомневаться в правильности выводов экспертов у суда не имеется. Кроме того, суд учитывает, что стороной ответчика заключение экспертизы не оспаривалось, не возражали против удовлетворения требований с учетом выводов указанного заключения. 

Доводы эксперта о том, что реконструированный многоквартирный жилой дом не соответствует отступу от красной линии по 

<

адрес>, суд считает необоснованным, поскольку пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» предусмотрено, что с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Суд принимает во внимание, что нарушение градостроительных норм и правил в части минимальных отступов от границ земельных участков не является существенным, учитывает масштаб нарушения, что реконструированный объект недвижимости соответствует целевому назначению земельного участка, при этом реконструкция объекта произведена без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создано угрозы для жизни и здоровью граждан, обеспечивается безопасная эксплуатация объекта, на сохранение реконструкции получено согласие собственников помещений многоквартирного дома. 

Таким образом, материалами дела подтверждены все условия, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, в связи с чем уточненные исковые требования ФИО1 суд находит подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Удовлетворить уточненные исковые требования ФИО1 к администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о сохранении в существующем виде многоквартирного жилого дома, признании права собственности на квартиру. 

Сохранить объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес> и входящую в состав многоквартирного дома квартиру № в существующем виде после произведенной реконструкции, перепланировки и переустройства, для дальнейшей эксплуатации. 

Прекратить за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>, право собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 26,7 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, путем погашения соответствующей записи ЕГРН.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес>, право собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 33,1 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для органа государственной регистрации недвижимости основанием для внесения изменений в данные кадастрового учета в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, для проведения кадастровых работ и регистрационных действий в отношении квартиры № в нем.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Тихорецкого

городского суда В.А. Сухорутченко