Дело № 2-262/2019

64RS0022-01-2019-000346-29

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня 2019г. г. Маркс 

Марксовский городской суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Мурго М.П.,

при секретаре Погониной И.А.,

с участием истца ФИО1

представителя ответчика в порядке ст.50 ГПК РФ - адвоката Несвитеева Д.С., представившего удостоверение № 2445 и ордер № 31 от 23 апреля 2019 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо: ФИО3 о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на жилой дом, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки состоявшейся, признании права собственности на жилой дом. В обоснование заявленных требований указывает, что 12 апреля 1993 года на основании договора купли-продажи дома, составленного в простой письменной форме он приобрел у ответчика жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Сделка была сторонами исполнена, после получения денежных средств, ответчик выехал из проданного дома и уехал в неизвестном направлении. Кроме того в 1995 году к указанному жилому дому без получения разрешительных документов была пристроена отапливаемая пристройка, в результате чего общая площадь объекта недвижимости увеличилась до 100 кв.м. В связи с изложенным, указывая на то, что зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости в ином порядке не представляется возможным, истец вынужден обратиться в суд. На основании изложенного просил признать договор купли – продажи на указанный объект недвижимости, заключенный между ним и ФИО2 состоявшимся, признав за ним право собственности на указанный объект недвижимости. 

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал и просил удовлетворить, обосновав доводами, указанным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, место его нахождения суду неизвестно. 

Назначенный в порядке ст. 50 ГПК РФ в качестве представителя ответчика ФИО2, место жительства которого неизвестно, адвокат Марксовского филиала «Универсал» Саратовской областной коллегии адвокатов Несвитеев Д.С., действующий на основании ордера, возражал относительно удовлетворения заявленных требований, исходя из интересов представляемого им лица, поскольку позиция ответчика по данному делу ему не известна. 

В силу ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие не явившегося ответчика.

Третье лицо ФИО3, в судебном заседании подтвердив заключение 12 апреля 1993 года договора купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес> между ФИО1 и ФИО2 и отсутствие претензий как со стороны продавца, так и иных лиц, просила удовлетворить заявленные требования.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные письменные доказательства, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом путем в том числе признания права.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда.

В силу статей 153, 160 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из п. 2 ст. 218 ГК РФ следует, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 574 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость.

В ходе рассмотрения заявленных требований судом установлено, что 12 апреля 1993 года между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи дома, согласно которому продавец продал жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 38 кв.м. с надворными постройками на участке землемеров 12 га. Данный договор составлен в простой письменной форме, удостоверен и.о. главы администрации Березовского сельского Совета депутатов трудящихся Марксовского района Саратовской области (зарегистрировано в реестре № 48). Кроме того, из пункта 2 выше названного договора следует, что продавец ФИО2 деньги в сумме 723 295 рублей за вышеуказанный жилой дом от покупателя получил полностью при подписании настоящего договора. Сведения о регистрации договора в органах БТИ отсутствуют (л.д.6).

Указанный жилой дом принадлежал на праве собственности ответчику на основании договора на приватизацию жилого помещения, зарегистрированного в администрации Марксовского района Саратовской области от 12 февраля 1993 года № 132 (л.д. 37-38).

Право собственности на жилой дом у ответчика возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в последующем не было зарегистрировано в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля. 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о чем свидетельствует уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о правообладателях жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с техническими характеристиками объекта недвижимости, приведенными в представленном истцом техническом паспорте выданным по состоянию на 09 января 2019 года Марксовским филиалом ГУП «Сартехинвентаризация», жилой дом по адресу: 

<

адрес>, имеет общую площадь 100 кв.м., субъектом права на жилой дом значится ФИО1 на основании договора купли-продажи № 48 от 12 апреля 1993 года (л.д.19-24). 

Регистрация перехода права собственности на указанную недвижимость в установленном законом порядке не производилась. Вместе с тем, договор между сторонами исполнен, недвижимое имущество передано покупателю, денежные средства в размере 723 295 рублей получены продавцом в полном объеме, что подтверждено подписью в договоре (л.д. 25). 

Согласно правовой позиции изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 22 марта 2011 г. по делу № 412-О-О, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Однако государственная регистрация не затрагивает содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях. 

Таким образом, отсутствие государственной регистрации сделки (договора купли-продажи недвижимости), при условии выполнения сторонами ее содержания, не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя, и нежелании сторон осуществить переход права собственности на объекты недвижимого имущества.

Объяснениями истца и третьего лица, установлено, что бывший собственник спорного жилого дома ФИО2 после продажи дома, снялся с регистрационного учета и выехал в неизвестном направлении. На территории г. Маркса и Марксовского района зарегистрированным не значится (л.д. 39). С момента передачи жилого дома в собственность покупателя, претензий относительно своих прав не предъявлял.

Ввиду отсутствия своевременной государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, истец в настоящее время лишен возможности обратиться за регистрацией права в порядке, предусмотренном Законом.

Вместе с тем, судом установлено, что истец с 12 апреля 1993 года по настоящее время пользуется и владеет спорным жилым помещением, то есть на протяжении длительного периода времени после подписания сторонами договора купли-продажи. Во исполнение достигнутых с ФИО2 соглашений ФИО1 выплатил продавцу денежные средства в размере 723 295 рублей за спорное имущество, что никем из участников процесса не оспаривалось. 

Истец пользуется жилым домом, как своим собственным, несет бремя по его содержанию. Притязания третьих лиц отсутствуют. Сам по себе факт прекращения деятельности продавца юридического лица не является основанием для признания незаключенным договора купли-продажи недвижимого имущества, учитывая, что стороны совершили юридически значимые действия, направленные не только на исполнение договора, но и фактически исполнив его.

Таким образом, учитывая, что судом установлен факт исполнения сторонами договора купли-продажи от 12 апреля 1993 года, однако регистрация перехода права собственности в органах БТИ не была произведена, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 12 апреля 1993 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 соответствует требованиям ст. 550 ГК РФ. Обстоятельства, установленные в судебном заседании, представленные суду доказательства подтверждают, что право истца нарушено и подлежит судебной защите. 

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Кроме того, в ходе рассмотрения заявленных требований судом установлено, что в 1995 году к вышеуказанному жилому дому без получения разрешительных документов была пристроена отапливаемая пристройка, в результате чего общая площадь объекта недвижимости увеличилась до 100 кв.м. 

Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом объекта индивидуального строительства, составленным Марксовским филиалом ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» по состоянию на 09 января 2019 год. (л.д.19-24).

Статьей 25 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно переоборудованного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года) разъяснено, что пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому. 

Для решения вопросов о фактическом техническом состоянии указанного выше объекта недвижимости, выяснения вопроса о соответствии жилого помещения в его фактическом состоянии требованиям градостроительных, строительно-технических, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, а также о том, пригодно ли указанное жилое помещение для проживания, и не создает ли угрозу жизни и здоровья граждан по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам эксперта ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз «Лидер-Эксперт», изложенным в заключении № 23 от 15 мая 2019 года, жилой дом расположенный по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям градостроительных, технических, строительных, санитарных норм и правил, всех технических регламентов действующих в области строительства на территории Российской Федерации, пригоден для проживания и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что самовольно реконструированный жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ – право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Исходя из изложенных обстоятельств и имеющихся в деле письменных доказательств, оцененных судом в их совокупности согласно требованиям ст. 67 ГПК РФ, суд находит правомерным и обоснованным требование истца о признании за ним права собственности на вышеназванный объект недвижимого имущества, поскольку условия договора купли-продажи, заключенного между истцом и ФИО2 12 апреля 1993 года выполнены в полном объеме, данный договор никем оспорен не был.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.

Доказательств опровергающих доводы истца в суд не представлено.

Обстоятельства, установленные в судебном заседании, представленные суду доказательства подтверждают, что право истца нарушено и подлежит судебной защите.

В соответствии с п.1 ст.58 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Исходя из изложенных обстоятельств и имеющихся в деле письменных доказательств, оцененных судом в их совокупности согласно требованиям ст.67 ГПК РФ, суд находит правомерным и обоснованным требование истца о признании за ним права собственности на спорное недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать сделку – договор купли продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, заключенный 12 апреля 1993 года между ФИО1 и ФИО2 состоявшейся.

Признать за ФИО1,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения право собственности на жилой дом общей площадью 100 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течении одного месяца со дня его изготовления в мотивированном виде путем подачи апелляционной жалобы через Марксовский городской суд.

Судья М.П. Мурго