Дело № 2-152/2024

УИД 76RS0017-01-2023-002279-79

Принято в окончательной форме 21.02.2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2024 года г.Ярославль

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Хахиной А.М.,

при секретаре Шиндыковой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» к ФИО1 о признании права собственности отсутствующим, погашении записи в ЕГРН, снятии с кадастрового учета, расторжении договора аренды, возврате участка, взыскании задолженности,

у с т а н о в и л :

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» обратилось в суд с иском ФИО1, в котором с учетом уточнения (л.д. 207-210) просит:

1) признать зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект недвижимости: незавершенное строительство (жилой дом) с кадастровым номером №, отсутствующим; 

2) погасить запись о праве собственности незавершенного строительства (жилой дом) с кадастровым номером №, в Едином государственном реестре недвижимости;

3) снять с кадастрового учета объект недвижимости: незавершенное строительство (жилой дом) с кадастровым номером №, в Едином государственном реестре недвижимости;

4) обязать ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером № от находящихся на нем строительных материалов (досок) и других посторонних предметов; 

5) расторгнуть договор аренды № 3 от 30.03.2018 земельного участка с кадастровым номером №;

6) обязать ФИО1 возвратить земельный участок с кадастровым номером № согласно действующему законодательству, подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка;

7) взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка № 3 от 30.03.2018 в сумме 10433,34 руб., в том числе: по арендной плате 3431,07 руб. за период с 01.01.2023 по 31.12.2023, по пеням 7002,27 руб. за период с 11.11.2019 по 17.11.2023;

8) продолжить начисление пени в размере 0,15 % за каждый день просрочки, начиная с 18.11.2023 по день фактического погашения задолженности.

В обоснование иска указано, что между Администрацией Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № 3 аренды земельного участка от 30.03.2018 (далее по тексту – договор № 3), в отношении земельного участка с кадастровым номером № (далее по тексту – ЗУ404), по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1205 кв.м. договор заключен на срок с 30.03.2018 по 29.03.2038.

Указывает о том, что ФИО1 не исполняет обязанности по договору № 3, а именно: не использует земельный участок по целевому назначению, не уплачивает арендную плату, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в сумме 3431,07 руб.. Также не оплачены суммы пени за период с 11.11.2019 по 17.11.2023 – 7002,27 руб.

Ссылается на то, что при осмотре ЗУ404 установлено неиспользование участка по целевому назначению, участок зарос травой, и на нем находятся сколоченные между собой доски. Однако на участке зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 2 %. Также ссылается на положения ст.130 ГК РФ и указывает, что при осмотре не выявлены признаки наличия элементов построенного фундамента, работы по строительству фундамента не завершены. 

Представитель МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» по доверенности ФИО2 в суде уточненные требования поддержала, против расчета арендной платы ответчика возражала.

Ответчик ФИО1 в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражала по заявленным требованиям, просит в удовлетворении иска отказать, поддержала письменные возражения (л.д.177-178) с учетом уточнения от 22.01.2024. Указывала о том, что в договоре № 3 не указан срок, в течение которого ответчик обязан приступить к освоению участка. Участок расположен на неосвоенной территории населенного пункта д

<

адрес> 19.07.2022 ответчиком получено уведомление в соответствии со ст.55.1 ГрК РФ и возведен свайный фундамент. Также считает, что расчет задолженности по арендной плате истцом произведен неправильно, без учета положений п.7.5 договора № 3. Также указывала о том, что задолженность по договору отсутствует, а по задолженности за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 просила применить срок исковой давности.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы по договорам аренды земельных участков является регулируемым.

Судом установлено, что 30.03.2018 между Администрацией Заволжского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 3 (далее по тексту – договор аренды - л.д. 11-15), в соответствии с которым арендатору предоставлен за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1205 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту – ЗУ404) на срок с 30.03.2018 по 29.03.2038. ЗУ404 передан арендатору по акту приема-передачи участка 30.03.2018 (л.д. 18). Договор № 3 зарегистрирован в ЕГРН 11.05.2018 (л.д. 19).

В силу положений ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 01.01.2017 предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельских поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления районов. В связи, с чем арендодателем ЗУ404 является Ярославский муниципальный район Ярославской области, в лице МКУ «ЦЗР ЯМР» на основании Устава.

Согласно пунктам 7.1, 7.2, 7.3 указанного договора аренды размер арендной платы составляет 1730,75 руб. Арендная плата вносится ежегодно до 10-го ноября отчетного года в соответствии с графиком внесения платежей по арендной плате (Приложение № 2 к договору).

В силу пункта 7.5 договора аренды земельного участка размер арендной платы по договору аренды земельного участка может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло хотя бы одно из следующих изменений: изменение кадастровой стоимости Земельного участка; изменение федеральных законов и (или) нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и (или) нормативных правовых актов Ярославской области, муниципальных правовых актов, регламентирующих исчисление арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

За просрочку платежей сверх сроков, предусмотренных настоящим договором, арендатор уплачивает пен В силу положений ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» с 01.01.2017 предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельских поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления районов. В связи, с чем арендодателем ЗУ210 является Ярославский муниципальный район Ярославской области, в лице МКУ «ЦЗР ЯМР» на основании Устава.

и в размере 0,15 % от суммы недоимки за каждый день просрочки (п. 9.2 Договора).

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 в сумме 3 431,07 руб., а также задолженности по пени за период с 11.11.2019 по 17.11.2023 в сумме 7002,27 руб.

Проверяя расчет истца, и представленный расчет ответчика, суд приходит к выводу о том, что какая-либо задолженность ответчика по договору аренды отсутствует, считает правильным расчет ответчика, который произведен с учетом положений п.7.5 договора аренды.

Из представленных истцом перерасчетов размера арендной платы по договору аренды, а также из расчета задолженности видно, что размер арендной платы по договору аренды изменялся истцом в одностороннем порядке в том же году, в котором изменялись нормативные акты, регламентирующие исчисление арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, то есть без учета согласованного в пункте 7.5 договора аренды порядка изменения размера арендной платы.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды изменялся истцом с нарушением согласованного в пункте 7.5 данного договора порядка изменения размера арендной платы.

Суд принимает расчет ответчика, указанный в уточненных возражениях и расчетах (л.д.179-180), согласно которому размер арендной платы с учетом нормативных актов за период с 30.03.2018 по 31.12.2023 должен составлять 18 176,31 руб., а не 21 607,38 руб., как указано в первоначальном расчете истца. 

При этом первоначально были заявлены требования о взыскании задолженности за период с 01.04.2019 по 31.12.2022, суд принимает возражения ответчика о том, что за период с 01.04.2019 по 31.12.2019, по которому срок оплаты наступил 10.11.2019 – истцом пропущен трехлетний срок исковой давности, поскольку иск поступил в суд 25.08.2023.

Суд считает, что с учетом внесенных ответчиком платежей по договору аренды, который подтверждены документально (л.д.107 – 111, 181), а также принятого судом расчета ответчика по арендной плате и пени (л.д.179-180) у ФИО1 на момент рассмотрения дела отсутствует задолженность по договору аренды как в части уплаты арендной платы, так и пени, в связи с чем в удовлетворении иска в указанной части должно быть отказано.

В соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлен ответчику во временное пользование, разрешенное использование – приусадебный участок личного подсобного хозяйства. Договор аренды может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон и по решению суда. Требование об изменении или о расторжении настоящего Договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть настоящий Договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (п.п. 2.4, 11.1, 11.2 договора аренды).

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре.

Статьей 7 (пункт 1) ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения - космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного в пользование ФИО1, не предусмотрены.

Суд учитывает, что Управлением архитектуры и градостроительства Администрации ЯМР 19.07.2022 ФИО1 выдано уведомление № RU 76-517000-356-2022 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке.

Суду представлены доказательства начала использования ответчиком ЗУ404, возведения на нем объекта незавершенного строительства, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 09.12.2022 (л.д.222-230), из которого усматривается степень готовности 2 %. 

За ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 76:17:100801:671, площадью 43,2 кв.м., степень готовности 2 %, проектируемое назначение – жилой дом, расположенный на ЗУ404, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.122-125).

Со стороны истца не представлено доказательств, опровергающих доводы ответчика о том, что на участке расположен свайный фундамент. Утверждения истца о том, что на участке расположены лишь сколоченные доски, которые не являются фундаментом, каким-либо заключением специалиста не подтверждены. Из фотоматериалов к акту обследования объекта земельных отношений от 21.11.2023 (л.д.216-221) следует, что на участке имеется объект незавершенного строительства на сваях.

Ответчиком в свою очередь представлено заключение ООО «Азимут» от 20.12.2023 № 3 по обследованию строительных конструкций, из которого следует, что на ЗУ404 имеются строительные конструкции фундамента: сваи – винтовые, состояние хорошее, ростверк – деревянный, состояние хорошее. Дано заключение о том, что возведенные в границах ЗУ404 строительные конструкции являются свайным фундаментом.

Таким образом, суд считает, что со стороны ответчика начато освоение земельного участка и использование его по назначению В связи с этим доводы ответчика об отсутствии подъезда судом не могут быть приняты, поскольку им начато возведение фундамента, то есть доступ на участок у него имеется.

С учетом изложенного, отсутствуют основания для расторжения договора аренды, обязании возврата земельного участка, признании отсутствующим права собственности ответчика на объект незавершенного строительства, погашении записи в ЕГРН на данный объект и обязании ответчика освободить участок от строительных материалов.

В силу ч. 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. 

Таким образом, с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу меры по обеспечению иска, принятые на основании определения Ярославского районного суда Ярославской области от 01.09.2023, необходимо отменить.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований МКУ «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района», ИНН 

<

***>, к ФИО1, паспорт №, о признании права собственности отсутствующим, погашении записи в ЕГРН, снятии с кадастрового учета, расторжении договора аренды, возврате участка, взыскании задолженности, отказать в полном объеме.

По вступлению решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые на основании определения Ярославского районного суда Ярославской области от 01 сентября 2023 года в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области совершать регистрационные действия, ФИО1, паспорт №, совершать сделки, отчуждение, передачу третьим лицам в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.М.Хахина