РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 декабря 2017 года п. Одоев Тульской области

Одоевский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Романовой И.А.,

при секретаре Архиповой Е.И.,

с участием представителя ответчика ФИО1 в порядке ст. 50 ГПК РФ адвоката Лукьянова С.С., представившего удостоверение №№ от ДД.ММ.ГГГГ г. и ордер №№ от ДД.ММ.ГГГГ г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №№ по иску ФИО3 к ФИО1 о признании сделки купли – продажи действительной, признании права собственности на жилой дом с надворными постройками и земельный участок, об оставлении жилого дома в реконструированном и перепланированном состоянии, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 с иском о признании сделки купли – продажи действительной, признании права собственности на жилой дом с надворными постройками и земельный участок, об оставлении жилого дома в перепланированном состоянии, указывая, что 15.05.1996 г. по договору купли – продажи он приобрел у ФИО1 принадлежащие ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №№:3 площадью 1500 кв.м и расположенный на нем жилой кирпичный дом площадью 44, 9 кв.м, жилой 26, 9 кв.м, тремя сараями, уборной и погребом в д. 

<

адрес>. Договор купли – продажи подписан им, ФИО3, и ФИО1, личность сторон, подписавших договор, их дееспособность, а также принадлежность отчуждаемых земельного участка и жилого дома с надворными постройками, были проверены, договор удостоверен нотариусом 

<

данные изъяты>Г., зарегистрирован в реестре №. После расчета ФИО1 вывез из жилого дома свои вещи и уехал. В силу ряда обстоятельств сделка не была зарегистрирована в райкомземе и МПКХ 

<

адрес>. В настоящее время он намерен зарегистрировать сделку в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для получения свидетельства о праве собственности на земельный участок и на жилой дом с надворными постройками, однако место жительства ФИО1 неизвестно.

Указывает, что жилое помещение, в котором он проживает, имеет общую площадь 150, 5 кв.м, в том числе жилую - 55, 7 кв.м, которое было реконструировано: возведена жилая пристройка лит. А1, в результате чего изменилась площадь - увеличилась на 105, 6 кв.м. На основании изложенного просит суд: признать сделку купли – продажи земельного участка и жилого дома, заключенную между ФИО3, и ФИО1, от ДД.ММ.ГГГГ, действительной; признать за ним, ФИО3, право собственности на жилое помещение общей площадью 150, 5 кв.м, в том числе жилой площадью 55, 7 кв.м, состоящее из лит. А площадью 26, 9 кв.м, жилой комнаты площадью 19, 1 кв.м, коридора площадью 6, 0 кв.м, туалета площадью 6, 1 кв.м, жилой площадью 9, 7 кв.м, пристройки лит.а площадью 22, 7 кв.м, 4, 2 кв.м, 10, 2 кв.м, лит. а1 – терраса 8, 0 кв.м. Второй этаж: лит. а2 – мансарда, 23, 1 кв.м, мансарда 22, 5 кв.м, балкон 3, 4 кв.м, с надворными постройками: лит. Г – сарай, лит. Г1 – уборная, лит. Г2 – баня, лит. Г3 – навес, лит. Г4 – навес, лит. 1 – забор, и на земельный участок площадью 1500 кв.м, по адресу: 

<

адрес>; сохранить указанный жилой дом в перепланированном состоянии.

Определением суда от 19.12.2017 г. в связи с неизвестностью места жительства ответчика ФИО1 в порядке ст. 50 ГПК РФ в качестве его представителя назначен адвокат.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 адвокат Лукьянов С.С. против удовлетворения заявленных требований не возражал.

Истец ФИО3 в судебном заседании не присутствовал, представил заявление, в котором просит о рассмотрении дела без его участия, просит удовлетворить его исковые требования.

Представитель третьего лица администрации МО Одоевский район Тульской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще.

По основаниям, предусмотренным ст.167 ГПК РФ и с учетом мнения представителя ответчика адвоката Лукьянова С.С., суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле. 

Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ч.1,3 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно ч.2 ст.223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Разрешая спорные правоотношения, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ составлен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, с расположенным на нем целым, жилым кирпичным домом, общеполезной площадью 44, 9 кв.м, в том числе жилой – 26, 9 кв.м, 48% износа с тремя сараями, уборной и погребом при нем, в границах плана, прилагаемого к настоящему договору, расположенный на землях населенного пункта 

<

адрес>, находящийся в ведении Апухтинской сельской администрации 

<

адрес>, представленный для ведения личного подсобного хозяйства. 

Копия указанного договора купли – продажи от 15 мая 1996 г. имеется в материалах гражданского дела.

На основании постановления Главы администрации Апухтинского сельского Совета № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 для личного подсобного хозяйства предоставлен земельный участок мерою 0, 15 га, что подтверждается копией свидетельства №, выданного ДД.ММ.ГГГГ.

Из технического паспорта, составленного отделением БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что на земельном участке площадью 1500 кв.м, принадлежащем ФИО1, по адресу: 

<

адрес> с/с расположен жилой дом общей площадью 44, 9 кв.м, жилой – 26, 9 кв.м., вспомогательного использования – 18, 0 кв.м., состоящий из основного строения, двух пристроек, с тремя сараями, уборной, погребом, ПГ – 2, котлом.

В соответствии с данными кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем земельного участка площадью 1500 кв.м по адресу: 

<

адрес> является ФИО1

Из ответа филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что в ЕГРН отсутствуют сведения об объекте капитального строительства, расположенном по адресу: 

<

адрес>; технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО1, договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 

В целях уточнения местоположения границ и (или) площади земельного участка, с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> подготовлен межевой план.

Согласно данным технического паспорта 

<

адрес>, составленного 

<

данные изъяты> ГУ ТО «Областное БТИ» по состоянию на 08.02.2017 г., жилой дом лит. А площадью 40,1 кв.м имеет две жилые пристройки лит.лит. А1 и А2, площадями 25, 5 кв.м и 26, 1 кв.м, пристройку лит. а площадью 43, 2 кв.м, террасу лит. а1 площадью 28, 4 кв.м, мансарду лит. а2 площадью 51, 8 кв.м, балкон площадью 12, 6 кв.м, с сараем лит. Г площадью 61, 7 кв.м, уборной лит. Г1 площадью 2, 8 кв.м, баней лит. Г2 площадью 28, 9 кв.м, навесами лит.лит. Г3, Г4 площадью 11, 5 кв.м и 7, 7 кв.м, забором лит. 1 площадью 172, 2 кв.м. Субъектом права является ФИО3 по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ Указано, что на возведение лит.А2, а, а1, а2 разрешение не предъявлено, площадь дома изменилась в результате переоборудования печей, возведения лит.лит. А2, а, а1, а2.

Лит. А состоит из жилой комнаты площадью 26, 9 кв.м, лит А1 – из жилой комнаты площадью 19, 1 кв.м, лит. А2 – из коридора площадью 6, 0 кв.м, туалета площадью 6, 1 кв.м, жилой комнаты площадью 9, 7 кв.м, лит. а – из трех пристроек площадями 22, 7 кв.м, 4, 2 кв.м, 10, 2 кв.м, террасы лит. а 1 площадью 8, 0 кв.м, мансарды лит. а2 площадью 23, 1 кв.м, мансарды площадью 22, 5 кв.м, балкона площадью 3, 4 кв.м. 

С учетом изложенных обстоятельств, судом установлено, что ФИО1, являясь законным владельцем дома с надворными постройками и земельного участка в 

<

адрес> произвел их продажу истцу ФИО2 за 10 миллионов рублей. Погашение стоимости домовладения и земельного участка осуществлено истцом. Тем самым, истец выполнил со своей стороны существенные условия договора.

Договор составлен надлежащим образом.

Таким образом, действительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у суда сомнений не вызывает.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В соответствии с ч.ч.2, 3 ст.16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относится жилой дом, часть жилого дома, квартира. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В силу ч.4 ст.29 Жилищного кодекса РФ помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии со ст.25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В силу ч.1 ст.26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

На основании п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. №, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац второй пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

П.п. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно данным технического паспорта 

<

адрес>, составленного Одоевским производственным участком Белевского отделения ГУ ТО «Областное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на возведение лит.А2, а, а1, а2 разрешение не предъявлено, площадь дома изменилась в результате переоборудования печей, возведения лит.лит. А2, а, а1, а2 и составляет всего по дому 161, 9 кв.м.

Согласно техническому заключению о соответствии объекта капитального строительства требованиям законодательства РФ в результате произведенных работ по реконструкции, перепланировке, переустройству и возможности сохранения объекта в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде по адресу: 

<

адрес>, составленному ГУ ТО «Областное БТИ» ДД.ММ.ГГГГ, в процессе реконструкции объекта увеличена общая площадь и объем здания за счет перепланировки и переустройства в жилой пристройке лит. А1; строительства жилой пристройки лит. А2 на месте ранее снесенной пристройки лит. а; строительства пристройки лит. а, строительства террасы лит. а1, строительства мансарды лит. а2. Площадь жилого дома увеличилась на 105, 6 кв.м и составляет 150, 5 кв.м., при этом все постройки объединены общим планировочным решением и имеют единое функциональное назначение. Объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других граждан, архитектурные и экологические нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оснований не доверять вышеуказанному техническому заключению у суда не имеется, так как изложенные в нем выводы сделаны организацией, имеющей соответствующий допуск на осуществление названных работ, и научно обоснованы, а поэтому суд считает его соответствующим требованиям относимости, допустимости и достоверности, установленным ст. 67 ГПК РФ.

Анализ представленных документов позволяет суду сделать вывод о том, что при проведении реконструкции за счет перепланировки и переустройства 

<

адрес> д. 

<

адрес> не допущены нарушения технических и санитарных правил и норм, не ущемлены права и законные интересы граждан.

При изложенных данных и с учетом приведенных выше норм материального права суд полагает возможным сохранить в реконструированном состоянии указанное жилое помещение.

Согласно ч. 2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следовательно, истец ФИО3 приобрел право собственности на жилой дом с надворными постройками и земельный участок согласно договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, в силу ч. 2 ст.558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Но осуществить государственную регистрацию перехода права собственности за собой на приобретенные домовладение и земельный участок истец не имеет возможности в связи с неизвестностью места нахождения и месте жительства ФИО1 

Вместе с тем, данный факт не вправе нарушать право истца на приобретение им права собственности на домовладение № с надворными постройками и земельный участок в д. 

<

адрес>.

С учетом вышеизложенного суд считает, что заявленные исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО1 о признании сделки купли – продажи действительной, признании права собственности на жилой дом с надворными постройками и земельный участок, об оставлении жилого дома в реконструированном и перепланированном состоянии удовлетворить.

признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, со всеми при нем надворными постройками, и земельного участка площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, действительным.

Сохранить жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО3 право собственности на жилой 

<

адрес>, общей площадью 150, 5 кв.м, жилой площадью 55, 7 кв.м, состоящий из жилой комнаты лит. А площадью 26, 9 кв.м, жилой комнаты лит. А1 площадью 19, 1 кв.м, коридора лит. А2 площадью 6, 0 кв.м, туалета площадью 6, 1 кв.м, жилой комнаты площадью 9, 7 кв.м, трех пристроек лит. а площадями 22, 7 кв.м, 4, 2 кв.м, 10, 2 кв.м, террасы лит. а 1 площадью 8, 0 кв.м, мансарды лит. а2 площадью 23, 1 кв.м, мансарды площадью 22, 5 кв.м, балкона площадью 3, 4 кв.м, с надворными постройками: сараем лит. Г площадью 61, 7 кв.м, уборной лит. Г1 площадью 2, 8 кв.м, баней лит. Г2 площадью 28, 9 кв.м, навесами лит.лит. Г3, Г4 площадью 11, 5 кв.м и 7, 7 кв.м, забором лит. 1 площадью 172, 2 кв.м.

Признать за ФИО3 право собственности на земельный участок, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда через Одоевский районный суд Тульской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий