дело № 3а-90/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 05 апреля 2024 г.

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ночевника С.Г.,

при секретаре Черкасовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждения кадастровой оценки», пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

установил:

10.01.2024 в Ленинградский областной суд поступило административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и определении на 01.01.2021 кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости составляющей 1360000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ФИО1 с 29.12.2021 по 30.05.2022 являлся собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> – здание хранения и проката горнолыжного инвентаря по адресу: 

<

адрес>. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена на 01.01.2021 в размере 11639976 руб. 16 коп. и подлежит применению с 01.01.2022. Сведения о вышеуказанной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 30.12.2022. Несмотря на то, что здание хранения и проката горнолыжного инвентаря продано 16.05.2022 за 300000 руб., налог на доходы физических лиц рассчитан исходя из кадастровой стоимости, и составил 963483 руб. Кадастровая стоимость установлена неверно, так как неправильно определены условия, влияющие на стоимость объекта недвижимости (местоположение, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта в границах зоны с особыми условиями использования территории). Кадастровая оценка произведена без учета площади, материалов и стоимости строительства здания, без учета отсутствия подключения здания к каким-либо сетям. 13.07.2023 ФИО1 обращался в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, в удовлетворении которого было отказано. 02.10.2023 ФИО1 обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, которое было возвращено без рассмотрения.

12.02.2024 в судебном заседании представитель административного истца изменил предмет административного искового заявления и просил признать незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 13.09.2023 № 000239/2023, пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и определить на 01.01.2021 кадастровую стоимость указанного объекта в размере 1360000 руб.

В письменных отзывах административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» указано, что заявленные административным истцом требования не подлежат удовлетворению. 02.10.2023 ФИО2 обратился в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости представив отчет об оценке рыночной стоимости, в котором дата оценки указана 01.01.2021, что не соответствует требованиям ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Поскольку административным истцом не заявлено требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения, то заявленное требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не подлежит рассмотрению судом. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в соответствии со ст.15 Федерального закона № 237-ФЗ. При определении кадастровой стоимости объекту присвоен код расчета: «0603:Бытовые, административно-бытовые здания». Для расчета кадастровой стоимости использовалась модель расчета «ЗП1: Здания _основные». В формуле расчета УПКС использовались сведения о Базовой стоимости в размере 47131,2 руб./кв.м., коэффициенте площади в размере 1,42, прибыли предпринимателя в размере 1,1%, коэффициенте назначения в размере 0,6, физическом износе, функциональном и внешнем устаревании в размере 0%. 

В судебное заседание, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, административный истец ФИО1, заинтересованное лицо ФИО3, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представители административного истца в судебном заседании настаивав на удовлетворении заявленных требований. Указал, что срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не пропущен, так как непосредственно ФИО1 указанное решение в сентябре 2023 года не получал. Полагал, что даже если срок и пропущен, то незначительно, и может быть восстановлен судом.

Представители административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании возражали против признания решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 13.09.2023 незаконным. Указали, что административным истцом пропущен срок на обращение в суд, так как требование о признании незаконным указанного решения заявлено только в феврале 2024 года.

В соответствии со с п.2 ст.214.10 Налогового кодекса РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 08.11.2021 № 706 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ленинградской области, по состоянию на 01.01.2021.

Согласно ст.21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. При рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе: 1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории); 2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

В ч.3.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства указано, что административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии таким бюджетным учреждением соответствующего решения. Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.

Судом установлено, что решением МИФНС № 12 по Санкт-Петербургу от 16.10.2023 ФИО1 привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения, выразившегося в занижении налогооблагаемой базы, в том числе в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. Из решения следует, что налогооблагаемая база для объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена налоговым органом в размере 70% от его кадастровой стоимости.

10.10.2023 ФИО1 оплатил налог на доходы физических лиц в размере 963483 руб.

Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 11639976 руб. 16 коп затрагивает права и обязанности ФИО1 и он вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении его заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Судом установлено, что 13.07.2023 в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» поступило поданное представителем ФИО1 – ФИО6 заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. 

13.09.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» принято решение об отказе в пересчете кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> (далее – Решение). 

18.09.2023 Решение направлено почтой ФИО6 и прибыло в место вручения 22.09.2023. 23.10.2023 Решение возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.

26.10.2023 Решение повторно направлено почтой ФИО6 и вручено адресату 09.11.2023.

18.09.2023 ФИО6, посредством электронной почты, обратилась в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением о направлении Решении по электронной почте.

19.09.2023 в 10 часов 29 минут Решение направлено ФИО6 по электронной почте и в тот же день в 11 часов 05 минут ФИО6 подтвердила получение Решения в электронном виде.

ФИО6 представляла интересы ФИО1 на основании нотариально заверенной доверенности от 05.06.2023.

Принимая во внимание, что ФИО1 непосредственно в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, не обращался, то суд приходит к выводу о том, что о принятом Решении ФИО1 стало известно 19.09.2023, в день, когда его представитель ФИО6 получила решение.

Следовательно, установленный ч.3.1 ст.245 КАС РФ срок для оспаривания Решения истек 19.12.2023, а административное исковое заявление направлено в суд ФИО1 только 29.12.2023, то есть с пропуском срока.

Суд не соглашается с доводами представителя административного истца о наличии уважительных причин пропуска срока на обращение в суд, заключающихся в том, что ФИО6 не сообщила ФИО1 о принятии Решения и о Решении ФИО1 стало известно только 09.11.2023, поскольку ФИО1, уполномочив ФИО6 на представление своих интересов, был обязан получать у ФИО6 всю необходимую информацию, связанную с представлением своих интересов.При этом допустимых и достоверных доказательств того, что ФИО6 не сообщила ФИО1 19.09.2023 о принятии Решения суду административным истцом не представлено.

Напротив, из представленного административным истцом отчета об оценке № 534/29-09-23/Б от 29.09.2023 следует, что ФИО1 заключил договор на оценку 20.09.2023.

Следовательно, узнав 19.09.2023 об отказе ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в исправлении ошибок в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости, ФИО1 уже 20.09.2023 выбрал новый способ защиты своих прав, а именно, обращение в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Приходя к выводу о пропуске ФИО1 установленного ч.3.1 ст.245 КАС РФ срока без уважительных причин, суд исходит также из того, что в подписанном 29.12.2023 административном исковом заявлении ФИО1 не заявлял требований об оспаривании Решения, требование об оспаривании Решения заявлено только 12.02.2024, то есть спустя более 4,5 месяца после того, как ФИО1 стало известно о его принятии.

В соответствии с ч.5 ст.138 КАС РФ, в случае установления факта пропуска указанного срока без уважительной причины, суд принимает решение об отказе в удовлетворении административного иска без исследования иных фактических обстоятельств по административному делу.

Следовательно, в удовлетворении требования ФИО1 об оспаривании Решения, и производного от указанного требования, об определении кадастровой стоимости в указанном административном истцом размере следует отказать.

Помимо указанных выше оснований для отказа в удовлетворении заявленных административным истцом требований суд также не может согласиться с доводами административного истца о незаконности оспариваемого Решения.

Судом установлено, что согласно сведениям ЕГРН от 14.01.2022 о характеристиках объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, кадастровый номер объекту присвоен 29.12.2021. Наименование объекта недвижимости – здание хранения и проката горнолыжного инвентаря, назначение – нежилое. Кадастровая стоимость не определена. Право собственности ФИО1 зарегистрировано 29.12.2021.

25.01.2022 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» был предоставлен перечень, содержащий, в том числе, вновь учтенные в ЕГРН в период с 01.01.2021 по 01.01.2022 объекты недвижимости, в том числе и объект недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

По результатам определения кадастровой стоимости ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» составлен акт об определении кадастровой стоимости от 14.03.2024 № АОКС-47/2022/000010, в который включен объект недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

16.05.2022 ФИО1 продал ФИО3 здание хранение и проката горнолыжного инвентаря с кадастровым номером 

<

данные изъяты> за 300000 руб.

Государственная регистрация права собственности за ФИО3 произведена 30.05.2022.

Из акта обследования, составленного 13.06.2023 кадастровым инженером ФИО7, следует, что при обследовании земельного участка по адресу: 

<

адрес>, установлено, что объект с кадастровым номером 

<

данные изъяты> снесен собственником самовольно, без привлечения лицензионных организаций. Год прекращения существования объекта недвижимости – 2022.

Согласно сведениям ЕГРН от 14.06.2023 объект недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> снят с кадастрового учета 14.06.2023. Кадастровая стоимость объекта недвижимость – 11639976,16 руб.

Обращаясь 13.07.2023 в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО1 указал следующие ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости: неверно указан код расчетов, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, в пределах которого находится объект недвижимости в соответствии с Правилами землепользования и застройки; неправильно определены условия, влияющие на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории).

24.07.2023 ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» предложило ФИО1, в случае наличия, предоставить актуальную техническую документацию на объект, подтверждающую вид использования объекта, а также сообщить о фактическом использовании объекта, либо подтвердить факт его сноса, с указанием года, когда объект снесен.

31.07.2023 ФИО1 направил в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» пояснительную записку с дополнительными документами.

Из ответа Управления Росреестра по Ленинградской области от 31.08.2023 на обращение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» следует, что сведения о здании хранения и проката горнолыжного инвентаря площадью 172 кв.м., годом завершения строительства 2021, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> внесены в ЕГРН 29.12.2021 на основании технического плана здания от 15.10.2021, предоставленного с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет от 23.11.2021 и договора аренды земельного участка. Согласно заключению кадастрового инженера получение разрешения на строительство не требуется в связи с тем, что объект капитального строительства расположен на земельном участке с видом разрешенного использования «для осуществления рекреационной деятельности» и используемый для оказания услуг по организации спорта, отдых и развлечений, физкультурно-оздоровительной деятельности.

Из оспариваемого Решения следует, что при определении кадастровой стоимости объект недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> был отнесен к функциональной подгруппе «0603: Бытовые, административно-бытовые здания». Для расчета кадастровой стоимости Объекта использовалась модель расчета «ЗП1: Здания основные», которая не предусматривает корректировок на вид разрешенного использования земельного участка, на котором располагается объект. 

Из дополнений к возражениям административного ответчика от 28.03.2024 следует, что в силу характеристик объекта по данным Россрестра (нежилое двухэтажное здание площадь 172 кв.м.), категории и вида разрешенного использования земельного участка, на которым располагается объект, иных объектов расположенных на указанном земельном участке (два объекта незавершенного строительства), характера окружающей застройки (индивидуальная жилая застройка), а также факта отсутствия в пределах земельного участка каких-либо известных действующих спортивных объектов, было принято решение отнести объект недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> к бытовым заданиям и присвоить код функциональной подгруппы «0603: Бытовые, административно-бытовые здания». Возможность проверить фактическое использование объекта утрачена в связи с уничтожением объекта. Базовая стоимость, используемая в расчете, определена в рамках государственной кадастровой оценке. Вопреки доводам административного истца, при расчете проведена корректировка на отличие в площади и учтено, что зависимость стоимости от материала не существенна. 

В приложении 2 к Отчету № 01-к/2021 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области (далее – Отчет об итогах ГКО) приведена следующая модель расчета ЗП1 Здания основные-1: УПКС=(БС*Кпл*(1+ПП))*((1-(ДВ*Кназн/НВ)*(1-ФУ)*(1-ВУ)), в которой БС – базовая стоимость, Кпл – коэффициент площади, ПП – значение прибыли предпринимателя, ДВ – действительный возраст, Кназн – коэффициент назначения объекта, НВ – нормативный возраст, ФУ – функциональное устаревание, ВУ – внешнее устаревание.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена с учетом его площади и УПКС, рассчитанным исходя из БС=47131,2 руб./кв.м., ПП=0,0111176053170856, ДВ=0 лет, Кназн=0,6 НВ=100 лет, ФУ=0%, ВУ=0%.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО8, главный специалист отдела государственной кадастровой оценки ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» пояснила, что базовая стоимость определялась как медианное значение исходя из нескольких аналогов, содержащихся в справочниках Нормативы цен строительства, относящихся к функциональной подгруппе «0603: Бытовые, административно-бытовые здания». Материал стен в модели расчета ЗП1 не использовался. Оценивать объект, как объект незавершенный строительством, оснований не имелось, поскольку это противоречило бы данным ЕГРН. Отнесение объекта к иной функциональной подгруппе привело бы к увеличению кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Оспаривая Решение, административный истец фактически ссылается на то, что при определении кадастровой стоимости не было учтено фактическое состояние объекта, которое являлось аварийным, а также то, что объект фактически не был завершен строительством, так как не был подключен к инженерным коммуникациям.

Данные доводы не свидетельствуют о наличии ошибки при определении кадастровой стоимости, поскольку кадастровая стоимость определялась на дату внесения сведений об объекте в ЕГРН, а в сведениях ЕГРН отсутствовала информация о том, что объект является объектом незавершенного строительства, либо имеет аварийное состояние.

При этом сведения о состоянии объекта, а именно его аварийности, не используется в модели расчета ЗП1. А сведения об объекте, как здании, внесены в ЕГРН именно по заявлению ФИО1

Состояние объекта учитывается в модели расчета ЗП1 посредством применения коэффициентов ДВ, Кназн, НВ, ФУ и ВУ. При определении кадастровой стоимости указанные коэффициенты были применены административным ответчиком правильно, так как оцениваемый объект являлся вновь построенным объектом и, следовательно, не имел физического износа, внешнего и функционального устаревания.

Доводы административного истца о необоснованном отнесении объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> к функциональной подгруппе «0603: Бытовые, административно-бытовые здания» судом отклоняются, поскольку подтвердить фактическое использование объекта недвижимости невозможно в связи с его уничтожением до 13.07.2023, то есть до даты обращения ФИО1 с заявлением в ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

Следовательно, ошибок при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> допущено не было и оснований для признания Решения незаконным не имеется.

Принимая во внимание, что административным истцом в качестве способа восстановления нарушенного права, в случае признания незаконным Решения, указано на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 1360000 рублей, то оснований для установления кадастровой стоимости указанного объекта не имеется, так как оспариваемое Решение является законным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 о признании незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» от 13.09.2023 № 00239/2023, пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и определении на 01.01.2021 кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере 1360000 рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

В окончательной форме решение изготовлено 15 апреля 2024 года