Дело № 3а-15/2019

Курский областной суд 

Решение

 

Именем Российской Федерации

28 марта 2019 года город Курск

Курский областной суд в составе:

судьи Курского областного суда Ермакова М.И., 

при секретаре Миломаевой А.Б., 

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика Администрации Курской области по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Автодор» к Администрации Курской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Курской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ЗАО «Автодор» обратилось в Курский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений о виде разрешенного использования земельного участка.

Свои требования обосновало тем, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, арендная плата по договору исчисляется исходя из кадастровой стоимости. Постановлением Администрации Курской области от 02.12.2016 N 904-па утверждена кадастровая стоимость данного земельного участка, исходя из достоверных сведений о виде разрешенного использования 9 группа «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (далее 9 группа видов). Решением комиссии от 31.10.2017 года достоверными сведениями признан вид разрешенного использования группа 5 «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» (далее 5 группа видов). Постановлением Администрации Курской области № 331-па от 20.04.2018 года установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 30593220 рублей, что повлекло для административного истца многократное увеличение размера арендной платы. Письмом от 10.12.2018 года комиссией было отказано в пересмотре кадастровой стоимости. В связи с чем, истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка, исходя из 9 группа видов, в размере 9910 500 рублей. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 административный иск поддержала и просила его удовлетворить.

Представитель Администрации Курской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании 04.03.2019 года просила отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на решение комиссии от 31.10.2017 года.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился. 

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по доверенности ФИО3 представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению имуществом Курской области, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился. 

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки необходимо учитывать, что к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Судом установлено, что между комитетом по управлению имуществом Курской области и ЗАО «Автодор» 16 июля 2014 года заключен договор № аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории 

<

адрес> (далее - договор аренды). По договору аренды ЗАО «Автодор» передан земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 6000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для организации открытой автостоянки (для тяжелой дорожно-строительной техники), расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Пунктом 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Курской области от 27 марта 2017 г. N 249-па, предусмотрен расчет размера арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, на основании достоверных сведений о виде разрешенного использования земельного участка, в период действия договора аренды, поскольку расчет размера арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

В результате работ по проведению ГКО, результаты которой утверждены постановлением Администрации Курской области № 904-па, земельный участок с кадастровым номером № отнесен к 9-й группе видов разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» и его кадастровая стоимость была определена в размере 9 910 500 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости - 1651,75 руб./кв.м) и 06.12.2016 внесена в ЕГРН.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области от 31.10.2017 года по заявлению комитета по управлению имуществом Курской области установлено, что при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № использованы недостоверные сведения (9-я группа видов), и принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка с использованием сведений о 5-й группе видов разрешенного использования. Никакого обоснования принятое решение комиссии не содержит. 

Решением Курского областного суда от 25.10.2018 года в предварительном судебном заседании ЗАО «Автодор» отказано в административном иске об оспаривании решения комиссии от 31.10.2017 года № 712 без исследования фактических обстоятельств дела в связи с пропуском трехмесячного срока обжалования. 

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 30593220 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости - 5098,87 руб./кв.м.) установлена Постановлением от 20.04.2018 № 331-па Администрации Курской области «О внесении изменений в постановление Администрации Курской области от 02.12.2016 № 904-па «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Курской области», и внесена в сведения ЕГРН 10.05.2018, дата применения с 01.01.2017 года.

09.11.2018 года ЗАО «Автодор» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с кадастровой ошибкой в части неправильного вида разрешенного использования – отнесения его к 5 группе видов.

10.12.2018 года письмом заместителя начальника Управления Росреестра по Курской области ФИО4 в пересмотре кадастровой стоимости, исходя из 9 группы видов, ЗАО «Автодор» было отказано со ссылкой на отсутствие технических, реестровых ошибок. 

В соответствии с пунктом 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, и пунктом 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 г. N 39 (далее - Методические указания), государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и по виду функционального использования.

Пунктом 1.2 Методических указаний установлены, в том числе следующие группы разрешенного использования земельных участков: как «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» (подпункт 1.2.9) и "земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания" (подпункт 1.2.5).

При проведении государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Курской области, определялась в разрезе видов разрешенного использования земельных участков, установленных в пункте 1.2 Методических указаний.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – для организации открытой автостоянки (для тяжелой дорожно-строительной техники).

Именно данный вид разрешенного использования земельного участка внесен в ЕГРН и предусмотрен договором аренды. 

ЗАО «Автодор» в рамках, заключенных государственных контрактов, осуществляет деятельность по содержанию, ремонту и строительству автодорог. 

Для реализации этих целей ЗАО «Автодор», по государственному контракту № на выполнение работ по содержанию автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения и сооружений на них в Курском районе Курской области на 2018-2020 годы от 24 ноября 2017 года, переданы на обслуживание автодороги общей протяженностью 411, 693 км, 20 объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, в том числе 5 объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, а также значительное количество тяжелой строительной техники (автогрейдеры, тракторы, экскаваторы, грузовые автомобили и т.д.). 

Спорный земельный участок, в точном соответствии с договором аренды и сведениями о нем в ЕГРН, условиями государственного контракта, используется предприятием исключительно в производственных целях для временного хранения дорожно-строительной техники ЗАО «Автодор», занятой в содержании, ремонте и строительстве автодорог. 

Объектов торговли или бытового обслуживания на земельном участке не размещалось ранее и не размещено в настоящее время. 

Наряду с договором аренды и сведениями в ЕГРН данные обстоятельства подтверждаются фотоматериалами, исследованными судом.

При этом, для производственной деятельности ЗАО «Автодор» используется два земельных участка, расположенных в непосредственной близости друг к другу, с кадастровыми номерами № и №. Земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования «для размещения промышленных объектов».

Как следует из пояснений представителя административного истца, земельный участок с кадастровым номером № был взят в аренду, в силу недостаточности площади земельного участка с кадастровым номером № для хранения дорожно-строительной техники, занятой производстве, строительстве и переданной предприятию. 

В силу части 3 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений. 

Документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов (часть 1 статьи 18 ГрК РФ).

Функциональные зоны - это зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение (пункт 5 статьи 1 ГрК РФ).

Как следует из выкопировки земельного участка № от 20.03.2019 года из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», утвержденных решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 № 388-3-РС, данный земельный участок находится в функциональной зоне П2- для производственных предприятий III и IV класса вредности (санитарно-защитная зона от 100 до 300 м).

В соответствии с пунктом 11.4.3. Градостроительного регламент многофункциональной зоны объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры III и IV классов опасности, части 2 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», цель выделения зоны - формирование комплексов производственных, коммунальных предприятий, складских баз III и IV классов опасности, деятельность которых связана с высокими уровнями шума, загрязнения, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта. Сочетание объектов различных видов разрешенного использования в единой зоне возможно при соблюдении нормативных санитарных требований. В зоне П2 предусмотрено размещение объектов оптовой торговли только в качестве условно разрешенного вида использования. 

В силу пункта 4.1.6 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Курск», для применения условно разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства необходимо получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Сведений о получении ЗАО «Автодор» разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером № «для размещение объектов оптовой торговли» не имеется. 

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № использовался и фактически продолжает использоваться ЗАО «Автодор» только в производственных целях в рамках основной деятельности предприятия. 

Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 г. N П/0152 ( утратившие силу со 2 июля 2012 г.), определен Типовой перечень видов разрешенного использования земель (приложение N 2; далее - Типовой перечень).

Пунктом 3 Типового перечня предусмотрено, что в состав земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, входят земельные участки промышленных предприятий. 

Вид разрешенного использования земельного участка соответствует его целевому назначению и виду его функционального использования, а поэтому его отнесение к 5-й группе видов разрешенного использования, следует признать ошибочным. 

Таким образом, сведения о виде разрешенного использования земельного участка, использованные для расчета кадастровой стоимости с 01.01.2017 года, носят недостоверный характер.

Оценивая доводы представителя административного ответчика о невозможности установления судом кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, установленными решением комиссии от 31.10.2017 года, суд исходит из следующего.

В силу абзаца 37 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра, предусмотренным частью одиннадцатой настоящей статьи, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (абзац 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Соответственно решение комиссии, не являясь предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя в суде, не может препятствовать пересмотру кадастровой стоимости в связи очевидной недостоверностью сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. 

В данной ситуации, когда кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из 5 группы видов разрешенного использования, вопреки сведениям о виде разрешенного использования, содержащимся в ЕГРН, при несоответствии данной группы видов его фактическому использованию, в противоречии с документами территориального планирования, в ситуации, когда земельный участок не только фактически не используется, но и не может использоваться арендатором для размещения объектов торговли и бытового обслуживания без специального разрешения, суд полагает, что формальный отказ в пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверностью сведений, только со ссылкой на решение комиссии без исследования, оценки и проверки доводов юридического лица, будет незаконным и нарушающим право на судебную защиту ЗАО «Автодор». Отказ в удовлетворении административного иска только по формальному признаку, при отсутствии иных оснований, не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность правоотношений в сфере кадастровой оценки земель, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов ЗАО «Автодор». 

При таких обстоятельствах, суд полагает правильным удовлетворить административное исковое заявление ЗАО «Автодор» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 46:29:103210:16, исходя из 9 группы видов, установив его в размере 9910 500 рублей. 

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд

решил:

административное исковое заявление ЗАО «Автодор» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для организации открытой автостоянки (для тяжелой дорожно-строительной техники), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 9910 500 рублей, с 01 января 2017 года. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2018 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Курского областного суда.

Судья Курского областного суда Ермаков М.И.