Дело № 44Г-13 /19

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

г. Нижний Новгород 24 апреля 2019 года

Президиум в составе: 

председательствующего Поправко В.И.

и членов президиума Азова И.Ю., Погорелко О.В., Сапеги В.А., Чуманова Е.В.,

по докладу судьи областного суда Кочневой Е.Н.,

при секретаре Львове Г.В.

с участием ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4,

рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе администрации Доскинского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 сентября 2018 года по иску ФИО1 к администрации Доскинского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области, администрации Богородского муниципального района Нижегородской области, Управлению Федерального казначейства по Нижегородской области о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка, указав, что по результатам проведенного КУМИ администрации Богородского муниципального района Нижегородской области аукциона он заключил договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты>. категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства, 

<

адрес>.

Стоимость приобретаемого земельного участка согласно договору купли-продажи составила 883 200 рублей, которые истец заплатил полностью. Перед подачей заявки на участие в аукционе по реализации спорного земельного участка, он знакомился с конкурсной документацией, в которой отсутствовали сведения о каких-либо ограничениях или обременениях в пользовании предметом торгов. Истец полагал, что на данном земельном участке он может построить жилой дом, поскольку земельный участок расположен в зоне Ж-1 согласно Правил землепользования и застройки Доскинского сельского Совета. Но 11 сентября 2017г. истец узнал, что продавец предоставил недостоверную информацию о земельном участке, так как он находится в охранной зоне скотомогильника и строить жилой дом там нельзя. Истец обратился в сельскую администрацию с претензией о соразмерном уменьшении покупной цены за данный участок, в удовлетворении которой ему было отказано. Истец считает, что при наличии таких ограничений, цена земельного участка слишком высока и просил суд уменьшить покупную стоимость земельного участка, предусмотренную договором купли-продажи от 18 августа 2015г., заключенного между ним и администрацией Доскинского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области, взыскать с продавца Администрации Доскинского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области за счет казны 379 688 рублей, и судебные расходы в сумме 6 997 рублей.

Решением Богородского городского суда Нижегородской области от 11 мая 2018 года в удовлетворении иска ФИО1 было отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 сентября 2018 года решение Богородского городского суда Нижегородской области от 11 мая 2018 года отменено и принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены. Постановлено уменьшить покупную цену земельного участка по договору купли-продажи земельного участка, заключенному 18 августа 2015 года, администрацией Доскинского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области и ФИО1, до 379 688 рублей; взыскать с Доскинской сельской администрации Богородского муниципального района Нижегородской области в пользу ФИО1 379 688 рублей, расходы по оплате госпошлины – 6 997 рублей.

В кассационной жалобе администрации Доскинского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области, поступившей в Нижегородский областной суд 28 декабря 2018 года, поставлен вопрос об отмене апелляционного определения, в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права. 

22 января 2019 года дело истребовано для проверки доводов жалобы, 29 января 2019 года поступило в суд и 11 марта 2019 года определением судьи Нижегородского областного суда вместе с жалобой передано для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиум Нижегородского областного суда.

Заслушав доклад судьи областного суда Кочневой Е.Н., обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, президиум приходит к следующему. 

В силу п. 2 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационной жалобы.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Из материалов настоящего гражданского дела усматривается, что 18 августа 2015 года между ФИО1 (покупатель) и ответчиком администрацией Доскинского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец на основании протокола о результатах аукциона от 30 июля 2015 года продал, а покупатель купил в собственность земельный участок, свободный от застройки с кадастровым номером № в границах плана, прилагаемого к настоящему договору, площадью 

<

данные изъяты>., по адресу: 

<

адрес>. Участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. Стоимость указанного земельного участка составляет 883 200 рублей.

25 августа 2015 года администрация Доскинского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области передала указанный земельный участок в собственность ФИО1, последний произвел оплату за него в полном объеме, в связи с чем, в пункте 3 передаточного акта, стороны указали, что расчет произведен полностью и претензий по расчету обе стороны не имеют (л.д.16).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок (л.д.11). 

28 мая 2015 года Правительством Нижегородской области принято постановление № 879-р, которым утвержден перечень сибиреязвенных скотомогильников, передаваемых на праве безвозмездного пользования органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Нижегородской области. 

В пункте 16 указанного Перечня указан скотомогильник № С-09-04\029, площадью 535 кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п. Буревестник.

Из градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, составленного 18 января 2018 года, следует, что он находится в зоне Ж-1 (для индивидуального жилищного строительства), однако, в соответствии с Правилами землепользования и застройки сельского поселения Доскинский сельсовет земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне скотомогильника С-09-04\029 (л.д.44).

Обращаясь в суд с иском, истец указал, что продавец земельного участка – администрация сельского поселения, на территории которого находится земельный участок, при отчуждении не сообщила ему как покупателю сведения о существующих обременениях спорного земельного участка и ограничениях его использования для тех целей, для которых он приобретался – для индивидуального жилищного строительства.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что истец с заявлением о выдаче разрешения на строительство не обращался, в выдаче разрешения ему не отказывали; с Правилами землепользования и застройки, Генеральным планом сельского поселения Доскинского сельсовета, содержащими данные о наличии санитарно-защитной зоны скотомогильника, мог ознакомиться перед покупкой земельного участка; доказательств уменьшения размера покупной цены в связи с расположением участка в санитарно-защитной зоне скотомогильника не представлено.

Отменяя решение районного суда, суд апелляционной инстанции, установив, с учетом новых доказательств, что истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство, факт расположения земельного участка в санитарно-защитной зоне скотомогильника доказан, договор купли-продажи имущества информации о наличии обременений и ограничений не содержал, пришел к выводу, что покупная цена земельного участка подлежит уменьшению.

Однако указанные выводы судом апелляционной инстанции сделаны без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, и с нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно п.1 ст.460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В силу п.3 ст.37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу пп.4 п.21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Таким образом, продавец обязан информировать покупателя о наличии ограничений в использовании земельного участка.

Вместе с тем, в силу абз.6 п.1, п.2 ст.449 Гражданского кодекса РФ допуск существенных нарушений порядка проведения торгов, повлекших неправильное определение цены продажи, является основанием для признания торгов недействительными и, соответственно, влечет за собой недействительность заключенного договора, а также применение последствий, предусмотренных статьей 167.

Учитывая изложенное, неисполнение продавцом обязанности по информированию покупателя об особенностях предмета продажи, повлекшее неправильное определение цены продажи, является основанием для оспаривания торгов, однако таких требований истцом заявлено не было. Положениями ст.167 Гражданского кодекса РФ такого последствия недействительности сделки, как изменение цены предмета договора не предусмотрено.

В соответствии с п.8 ст.448 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Между тем, внесение изменений в договор купли-продажи, заключенный в результате электронных торгов, и уменьшение выкупной стоимости имущества, фактически, означает изменение условий торгов и создание преимущественного положения для истца относительно лиц, как участвовавших в торгах, так и потенциальных участников торгов, которые проводились бы на иных условиях с меньшей ценой объекта.

Таким образом, суду следовало установить, соответствует ли выбранный истцом способ защиты права, направленный на изменение цены земельного участка без проведения торгов, требованиям закона.

Кроме того, приходя к выводу о нахождении спорного земельного участка в санитарно-защитной зоне скотомогильника, суд исходил из ориентировочного размера в 1000 м санитарно-защитной зоны, установленной п.7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов». 

При этом суд апелляционной инстанции не применил закон, подлежащий применению, и не учел следующее.

Санитарно-защитные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (пункт 4 статьи 1 ГрК РФ). 

Статьей 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» определено, что при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон должны соблюдаться санитарные правила.

Положение о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 июля 2000 г. № 554, в пункте 3 предусматривает, что государственные санитарно-эпидемиологические правила (далее также – Санитарные правила) устанавливают единые санитарно-эпидемиологические требования, в том числе к планировке и застройке городских и сельских поселений.

В сфере градостроительства применяется, в том числе, постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 г. № 74, которым введены в действие СанПиН 2.2.1./2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (далее также – СанПиН).

Разделом 7 СанПиН скотомогильники отнесены к I классу санитарной классификации объектов и сооружений и для них определен ориентировочный размер санитарно-защитной зоны 1000 м (пункт 7.1.12). Такой же размер санитарно-защитной зоны указан в пункте 5.4 Ветеринарно-санитарных правил сбора, утилизации и уничтожения биологических отходов, утвержденных Главным государственным ветеринарным инспектором Российской Федерации 4 декабря 1995 г. № 13-7-2/469.

Системный анализ приведенных норм в их взаимной связи позволяет сделать вывод, что указанный в пункте 5.4 названных Ветеринарно-санитарных правил размер санитарно-защитной зоны скотомогильника (биотермической ямы) носит ориентировочный характер.

Размеры и границы санитарно-защитной зоны определяются в проекте санитарно-защитной зоны. Разработка проекта санитарно-защитной зоны для объектов I - III класса опасности является обязательной (пункты 3.1, 3.10 СанПиН). Установление, изменение размеров санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств I и II класса опасности осуществляется постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации (пункт 4.2 СанПиН).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 г. № 222 утверждены Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон.

Согласно пункту 1 Правил санитарно-защитные зоны устанавливаются как в отношении планируемых к строительству и реконструируемых, так и в отношении действующих объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека. 

В соответствии с пунктом 3 Правил решение об установлении, изменении или о прекращении существования санитарно-защитной зоны в отношении объектов I и II класса опасности в соответствии с классификацией, установленной санитарно-эпидемиологическими требованиями (далее - санитарная классификация), групп объектов, в состав которых входят объекты I и (или) II класса опасности, а также в отношении объектов, не включенных в санитарную классификацию, принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Исходя из изложенного, установление санитарно-защитной зоны в вышеуказанном порядке является обстоятельством, подлежащим доказыванию, в связи с чем суду следовало выяснить, была ли установлена санитарно-защитная зона в отношении скотомогильника № С09-04/029 постановлением Главного государственного санитарного врача либо решением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Кроме того, согласно п.13 ст.26 Федерального закона от 03 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу в части положений данного пункта с 04 августа 2018 года, с 01 января 2020 года определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют. Собственники зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, до 1 октября 2019 года обязаны обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении санитарно-защитных зон, с заявлениями об установлении санитарно-защитных зон или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон с приложением документов, предусмотренных положением о санитарно-защитной зоне. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также правообладатели объектов недвижимости, расположенных полностью или частично в границах ориентировочных, расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон, вправе обратиться в органы государственной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении санитарно-защитных зон, с заявлениями об установлении санитарно-защитных зон или о прекращении существования ориентировочных, расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон с приложением необходимых документов. До дня установления санитарно-защитной зоны возмещение убытков, причиненных ограничением прав правообладателей объектов недвижимости в связи с определением до дня официального опубликования настоящего Федерального закона ориентировочной, расчетной (предварительной) санитарно-защитной зоны, выкуп объектов недвижимости, возмещение прав за прекращение прав на земельные участки в связи с невозможностью их использования в соответствии с разрешенным использованием не осуществляются.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенные положения закона, направленные, фактически, на временное введение моратория на возмещение убытков на переходный период, связанный с прекращением существования ориентировочных, расчетных (предварительных) санитарно-защитных зон и снятием ограничений использования земельных участков в них. 

С учетом того обстоятельства, что при разрешении данного спора судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя жалобы, апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое апелляционное рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 сентября 2018 года по иску ФИО1 к администрации Доскинского сельсовета Богородского муниципального района Нижегородской области, администрации Богородского муниципального района Нижегородской области, Управлению Федерального казначейства по Нижегородской области о соразмерном уменьшении покупной цены земельного участка отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда. 

Председательствующий В.И. Поправко