Дело № 2-32/2019

(2-4904/2018) 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2019 года г. Омск

Куйбышевский районный суд г.Омска в составе председательствующего судьи Середнева Д.В. при секретаре Дужновой Л. А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Центр сервиса «Сибирский дом» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

12.11.2018 ФИО1 обратился в суд с иском, в обоснование которого указал, что приобрел у ответчика квартиру по адресу: адрес, имеющую строительные недостатки на сумму 1895832,64 рублей. 

Истец просил взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в связи с нарушением прав потребителя в размере 300000 рублей.

С учетом уточнения иска и заявления истца об увеличении размера иска, принятого определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 04.12.2018, истец просит взыскать с ответчика 248931,77 рублей в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, 149988 рублей в счет компенсации снижения покупной цены квартиры, пени по Закону РФ «О защите прав потребителей» в размере стоимости товара на сумму 3386000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 300000 рублей, штраф.

ФИО1 в судебном заседании уточненный иск поддержал по основаниям и доводам, изложенным в дополнительных письменных пояснениях, суду пояснил, что при покупке квартиры у ответчика исходил из наличия в ней отделки, позволяющей произвести наклеивание обоев и укладку линолеума, за исключением неровностей в нескольких углах, при подготовке к отделочным работам и изготовлению кухонного гарнитура были установлены несоответствие фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре, невозможность проведения чистовой отделки без проведения работ по выравниванию стен и пола по всей площади квартиры, компенсировать которые после получения претензии ответчик отказался, указанные недостатки квартиры с ним не оговаривались при заключении договора, стоимость устранения недостатков просил возместить, исходя из локального сметного расчета эксперта, уменьшение покупной цены просил возместить, исходя из стоимости 4 кв.м, на которые площадь квартиры меньше указанной в договоре, возражал против замены ответчика.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 уточненный иск поддержала, суду пояснила, что приобретенная истцом квартира имеет строительные недостатки, истец обратился к ответчику с претензией, ответчик должен был организовать осмотр квартиры, провести экспертизу, условие договора о согласии покупателя на приобретение квартиры с недостатками является недействительным.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск не признала по доводам, изложенных в письменных возражениях, суду пояснила, что квартира была передана истцу в черновой отделке, в строительной готовности, в пригодном для проживания состоянии, требующем проведения отделочных работ за счет покупателя, который видел состояние квартиры и имеющиеся в ней неровности стен и пола, согласился с необходимостью их устранения за свой счёт, площадь квартиры соответствует правоустанавливающим документам, заявила ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросу о наличии в квартире недостатков по сравнению со строительными нормами и правилами, а также с условиями договора на момент передачи квартиры истцу, по вопросу о фактической площади квартиры и причинах её отклонения от площади квартиры, указанной в договоре, ходатайство о назначении судебной экспертизы по опротестованию заключения эксперта, представленного истцом, в удовлетворении которых определениями суда, занесенными в протокол судебного заседания Дата, было отказано (л.д.33, т.1), после чего пояснила, что имевшиеся в квартире недостатки в виде неровностей пола и стен были оговорены ответчиком с истцом при заключении договора, в связи с чем, ответчик не должен за них отвечать, возражала против применения к отношениям сторон Закона РФ «О защите прав потребителей», в случае удовлетворения иска просила применить ст. 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Горпроект» по доверенности ФИО4 в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что в квартире, приобретенной истцом, не было недостатков, все квартиры в доме имели черновую отделку, покупатели квартир должны делать чистовую отделку за свой счёт, до обращения ФИО1 с иском других претензий о качестве квартир в доме к ним не поступало, представила разрешение на ввод дома в эксплуатацию, листы архитектурных решений, касающиеся проектного состояния полов и стен в квартирах, согласно которому квартиры должны были сдаваться с обоями на стенах и линолеумом на полу, сведения о внесении изменений в архитектурные решения в ноябре 2014 года, согласно которым из экспликации полов и стен квартир убрана лицевая отделка, заявила о том, что данные сведения не имеют отношения к делу.

Судом было разъяснено сторонам, что на истце лежит процессуальная обязанность доказать нарушение ответчиком своих прав и законных интересов, заключение договора купли-продажи, надлежащее исполнение своих обязательств по договору; если на товар, приобретённый истцом, установлен гарантийный срок, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы; в случае спора о причинах возникновения недостатков товара продавец обязан провести экспертизу товара за свой счёт в сроки, установленные статьями 20, 21 и 22 Закона РФ «О защите прав потребителей»; в случае несогласия с иском на ответчике лежит процессуальная обязанность доказать наличие обстоятельств, исключающих возможность удовлетворения иска (л.д.1-2, т.1), состояние квартиры, в котором она должна находиться при сдаче дома в эксплуатацию, указанное в проекте строительства дома, имеет значение для дела (л.д.64, т.2).

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу в совокупности и взаимосвязи, суд пришёл к следующему.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 557 ГК РФ определено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Из материалов дела следует, судом установлено, что на листе 63 архитектурного решения жилого адрес изготовленного в феврале 2012 года, представленного в материалы дела третьим лицом, содержится экспликация полов жилой части дома, которые в комнатах, кухнях, коридорах квартир должны состоять последовательно из ж/б плиты, пенотерма НПП ЛЭ, гидроизоляции (под стяжку) из двух слоев полиэтилена, стяжки из легкого бетона В7,5, мастики клеящей или клея, линолеума на тканевой основе, полы в ванных, санузлах должны состоять последовательно из ж/б плиты, стяжки, гидроизоляции, стяжки из ц/п раствора с примечанием, что покрытие пола из линолеума является рекомендуемым, полы должны быть выполнены согласно требования СП 29.13330.2011 (акт. Ред. СНиП 2.03.13-88), все бетонные полы должны быть зашлифованы (л.д.42, т.2).

На основании Распоряжения № от 12 декабря 2012 Администрации Кировского АО г.Омска указанному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адресадрес

18.06.2014 между ООО «Горпроект» и ООО "Центр Сервиса «Сибирский дом» заключен договор № об участии в долевом строительстве, по условиям которого объектом долевого строительства по договору является трехкомнатная квартира № (строительный), планируемой обшей площадью квартиры 90,17 кв.м с учетом площади лоджии (балконов, с понижающим коэффициентом 0,3 - 91.49 кв.м, расположенная на 7-м этаже многоквартирного жилого дома (строительный №) в жилом комплексе адрес (п. 1.4); застройщик обязуется предоставить участнику долевого строительства объект долевого строительства в комплектности, указанной в приложении №1 к указанному договору, согласно которому: фундаменты - по проекту; каркас - по проекту; стены наружные - по проекту; перегородки межквартирные - по проекту, перекрытия - по проекту; кровля - по проекту; лестничные марши - по проекту; окна - металлопластиковые в соответствии с требованием норм без установки подоконной доски и откосов; двери входные в подъезд - металлические; двери входные в квартиры - ДВП; лоджии - без остекления; внутренняя отделка: стены наружные - штукатурятся со стороны квартиры; межквартирные перегородки - не штукатурятся; откосы внутренние оконные и дверные в квартирах - не штукатурятся; стены в санузлах - не штукатурятся; стены и перегородки в местах общего пользования - водоэмульсионная покраска; полы в квартирах - без стяжки пола во всех помещениях; полы в санузлах - выравнивающая стяжка по гидроизоляции; полы в местах общего пользования (лестничные площадки) - керамическая плитка; отделка потолков в квартирах - без подготовки, в местах общего пользования - клеевая покраска; инженерное оборудование: счетчики холодной и горячей воды - в каждой квартире; полотенцесушители - из стальной трубы; стояки холодного и горячего водоснабжения - из стальных водогазопроводных, оцинкованных труб без разводки; канализационные стояки и отводы - без разводки внутри квартиры по проекту; в техническом подполье и подпольном этаже - по проекту; стояки отопления - труба стальная; отопительные приборы – алюминиевые; установка индивидуального счетчика; электроснабжение - согласно действующим нормам, установка светильников в местах общего пользования в техподполье; электрическая проводка в квартире - до щитка; электросчетчики и УЗО на каждую квартиру; пожаротушение - автономные датчики в каждой квартире; телефонизация и телевидение - по проекту до этажного щитка) (п.1.5, Приложение 1).

Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет при условии его правильной эксплуатации в соответствии с действующими Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 23.09.2003 №170(п.4.2).

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 4.3).

В ноябре 2014 года в лист 63 архитектурного решения были внесены изменения, согласно которым из экспликации пола убрана лицевая отделка полов, то есть линолеум, с примечанием о том, что лицевое покрытие пола в квартирах выполняется собственниками квартир (л.д.43, т.2).

На листе 65 архитектурного решения указанного дома, изготовленного в ноябре 2014 года, представленного в материалы дела третьим лицом, содержится ведомость внутренней отделки помещений жилой части здания, согласно которой в санузлах, ванных, комнатах, коридорах, кухнях квартир покрытие пола должно быть подготовлено под чистовую отделку с устройством тепло-, звуко- и гидроизоляции, стены и перегородки санузлов, ванных квартир должны быть подготовлены под чистовую отделку, стены и перегородки комнат, коридоров, кухонь квартир должны иметь штукатурку внутренней поверхности наружных стен (л.д.45, т.2).

24.11.2014 ООО «Горпроект» передало, а ООО «Центр сервиса «Сибирский дом» приняло указанную квартиру, что подтверждается актом приема-передачи квартиры, с указанием в нём на выполнение следующих работ: межкомнатные перегородки, перегородки санузлов и ванных комнат; межквартирные и межкомнатные перегородки - оштукатурены сухими гипсовыми смесями и ошпатлеваны; стяжка пола - во всех помещениях; заполнение оконных проемов с установкой стеклопакетов (ПВХ); остекление балконов или лоджий; система отопления выполнена в объеме проекта; разрешенная для использования мощность 10 кВт; иные виды работ, предусмотренные приложением № 1 к договору об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства к техническому состоянию и внешнему виду жилого помещения претензий не имеет.

Проанализировав пояснения представителя ООО «Горпроект» с учетом представленных сведений о внесении изменений в архитектурные решения дома, суд установил, что в экспликации полов и стен в квартирах были внесены изменения, согласно которым при сдаче дома в эксплуатацию полы и стены в квартирах должны быть подготовлены под лицевую отделку.

Данный вывод суда согласуется с выявленным судом несоответствием между состоянием квартиры, указанным в приложении к договору от 18.06.2014 между ООО «Горпроект» и ООО "Центр Сервиса «Сибирский дом» об участии в долевом строительстве, по условиям которого межквартирные перегородки и стены в санузлах - не штукатурятся, полы в квартирах - без стяжки пола во всех помещениях, и состоянием квартиры, указанным в акте приема-передачи от 24.11.2014 года, согласно которому в квартире межквартирные и межкомнатные перегородки оштукатурены и ошпатлеваны, стяжка пола - во всех помещениях.

15.01.2015 квартира по адресу адрес, поставлена на кадастровый учет с кадастровым номером №, площадью 90.3 кв.м.

По условиям договора об участии в долевом строительстве фактическая площадь квартиры участника долевого строительства может отличаться от площади, указанной в договоре, уточнение фактической площади квартиры должно производиться на основании инвентаризации ГП Омской области «Омский центр ТИЗ», стороны допускают возможные отклонения в площади в пределах 3 кв.м без изменения цены объекта долевого строительства, в случае, если отклонения от проектной площади составят более 3 кв.м в сторону уменьшения, застройщик обязуется вернуть разницу, исходя из расчета квадратного метра, сложившегося на момент заключения договора (п. 1.6, 1.8).

Из материалов дела следует, что ни перед передачей указанной квартиры ответчику 24.11.2014 года, ни перед её постановкой на кадастровый учёт 15.01.2015 года инвентаризация квартиры ГП Омской области «Омский центр ТИЗ» не проводилась, доказательств обратного суду не представлено.

21.11.2016 ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ» составил отчет об оценке рыночной стоимости квартиры по адресу адрес, согласно которому рыночная стоимость данной квартиры составляет 3410000 рублей (л.д.228-250, т.1).

В п. 8 этого отчета сказано, что в обязанности оценщика не входит измерение физических параметров квартиры, размеры и характеристики, содержащиеся в представленных заказчиком (истцом) документах считаются истинными.

В п.8.4 этого отчета указаны характеристики объекта оценки, площадь квартиры по кадастровому паспорту 90,3 кв.м, бетонные полы без чистовой отделки, оштукатуренные и ошпатлеванные стены без чистовой отделки (л.д.233, т.1).

24.11.2016 между ФИО1 (покупатель) и ООО "Центр Сервиса «Сибирский дом» (продавец) подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает адрес общей площадью 90,3 кв.м, расположенную по адресу: адрес (п. 2.1), в соответствии с условиями договора стоимость указанной квартиры по соглашению сторон составляет 3386000 рублей (п. 3.1), указанная в п. 3.1 цена договора является окончательной и изменению не подлежит при условии надлежащего выполнения сторонами взятых на себя обязательств и с учетом положений пункта 2.1 и п. 3.2 о порядке оплаты стоимости квартиры договора (п.3.6).

Согласно п. 3.7 договора продавец обязуется передать квартиру в том качественном состоянии, в каком она есть на день подписания договора купли-продажи.

Суд обращает внимание на то, что в договоре ни слова не сказано о том, в каком качественном состоянии находится квартира на день его подписания.

При этом в п. 4.6 договора сказано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы продавец.

Суд обращает внимание на то, что в договоре не сказано, о каких конкретно дефектах и недостатках квартиры продавец сообщил покупателю перед заключением договора, при этом из буквального толкования текста договора следует, что какие-то неназванные в договоре недостатки, о которых продавец покупателю сообщил, в квартире имелись.

Из объяснения истца по делу также следует, что при осмотре квартиры перед её покупкой он визуально обнаружил неровности стен и пола в квартире.

Указанная квартира принята ФИО1 по акту приема-передачи квартиры от 24.11.2016, в котором сказано, что покупатель принял квартиру в строительной готовности, в том числе без устройства «чистых полов», без выполнения малярных, обойных и облицовочных работ, без установки межкомнатных дверей, без установки сантехоборудования и электроплиты, без установки приборов оповещения о ЧС, данные работы в квартире покупатель выполняет самостоятельно за собственных сил, средств, оборудования и материалов, квартира на момент подписания акта покупателем осмотрена, все недостатки покупателю известны, покупатель не имеет претензий к техническому состоянию квартиры, к техническим параметрам, характеристикам и техническому оборудованию квартиры, а также к качеству выполненных строительно-монтажных работ в квартире (л.д.91, т.1).

Суд обращает внимание на то, что в акте приема-передачи квартиры сказано, что истцу известно обо всех недостатках квартиры, что свидетельствует о наличии в квартире недостатков, но о том, какие именно в квартире имеются недостатки, какова стоимость их устранения в акте приема-передачи квартиры, как и в договоре купли-продажи, ничего не сказано.

Факт оплаты покупателем приобретённой по указанному договору квартиры на сумму 3386000 рублей подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами (л.д.90). 

Истец неоднократно обращался с претензиями по поводу недостатков квартиры к ответчику и ООО «Горпроект» как к застройщику (л.д. 55, 56-64, 69-82, т.1).

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что 06.02.2017 ответчик получил претензию истца, адресованную ООО «Горпроект», касающуюся недостатков в работе электроприборов, протечки батареи, наличия трещин в штукатурке, полостей под штукатуркой, неровностей стен.

06.03.2017 истец составил акт осмотра и обследования его квартиры, в котором указал, что площадь квартиры составляет 86,3 кв.м, пол без проведения выравнивания непригоден для настила линолеума, стены без проведения выравнивания не пригодны для наклейки обоев (л.д.89).

09.03.2017 ответчик получил адресованную ему претензию истца, касающуюся недостатков отделки квартиры, из которой следует, что 15.02.2017, не дождавшись ответа на претензию, адресованную ООО «Горпроект», истец начал проведение ремонтных работ в квартире, в ходе ремонта квартиру осмотрел представитель застройщика и заявил о том, что ООО «Горпроект» не будет возмещать стоимость устранения недостатков отделки квартиры, в тексте претензии содержатся фотографии квартиры истца, на что указывает изображение на одной из них индивидуального прибора учета, установленного в квартире, в претензии сказано, что при имеющихся отклонениях и неровностях стен средний слой штукатурки превышает 1 см, стоимость работ выравниванию стен, по подготовке стен к поклейке обоев оценена истцом в 131250 рублей, стоимость материалов, необходимых для выравнивания стен, определена истцом в 20895 рублей, в претензии указано на неровности пола, при которых средний слой наливного пола превышает 7 мм, стоимость работ по выравниванию пола определена истцом в 36120 рублей, стоимость материалов, необходимых для выравнивания пола, определена истцом в 11323 рубля.

15.03.2017 ответчик сообщил истцу, что его претензии от 06.02.2017 и от 09.03.2017 направлены застройщику – ООО «Горпроект» (л.д. 65, т.1). 

04.04.2017 ответчик перенаправил истцу ответ ООО «Горпроект» от 28.03.2017 на его претензии, согласно которому из представленных истцом фотографий следует, что на полу квартиры истца имеется изоляция трубопровода, которая фактически не является стяжкой и предполагает необходимость её монтажа, что соответствует условиям договора об участии в долевом строительстве, согласно которому застройщик был обязан передать квартиру ООО «Центр сервиса «Сибирский дом» без штукатурного слоя на стенах, за исключением наружных стен, которые в претензии не указаны, а также без устройства стяжки пола во всех помещениях квартиры, то есть без отделки, в связи с чем, гарантийные обязательства ООО «Горпроект» не распространяются на элементы отделки квартиры, устранение недостатков в штукатурном слое стен не представляется возможным, неровности в изоляции трубопровода на полу квартиры к строительным недостаткам не относятся, выравнивание изоляции трубопровода нецелесообразно в связи с тем, что указанные неровности устраняются в ходе монтажа стяжки пола.

В ответе на претензию истца директор ООО «Горпроект» ФИО5 ссылается на то, что в соответствии с условиями договора купли-продажи (п. 3.7) продавец передает покупателю квартиру в том качественном состоянии, в каком она есть на день подписания договора, в соответствии с п. 4.6 договора купли-продажи покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов недостатков, о которых ему не сообщил бы продавец; недостатки в жилом помещении, указанные в претензии ФИО1, не относятся скрытым и могли быть выявлены в ходе визуального осмотра, что свидетельствует о согласии покупателя на приобретение жилого помещения с недостатками в штукатурном стен и «стяжке пола» - изоляции трубопровода; согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи; исходя из текста акта приема-передачи квартиры от 24.11.2016 покупателю была передана квартира без устройства «чистых полов», что соответствует понятию — изоляция трубопровода, а также без выполнения малярных, обойных и облицовочных работ, то есть жилое помещение передано покупателю без отделки; таким образом, представляется возможным сделать вывод о том, что жилое замещение передано ФИО1 в соответствии с условиями договора купли-продажи и нарушение его прав вследствие выявления недостатков в отделке квартиры отсутствует.

Из содержания данного ответа следует, что ООО «Горпроект» произвело толкование условий договора купли-продажи, согласно которому отсутствие в квартире истца отделки стен и пола не является нарушением гарантийных обязательств, так как застройщик не должен был производить оштукатуривание стен и стяжку пола в квартире по условиям договора об участии в долевом строительстве (л.д.67-68, т.1).

С мнением ООО «Горпроект» согласился ответчик, перенаправив истцу указанный ответ (л.д.66, т.1).

14.04.2017 государственное предприятие Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» выдало технический паспорт квартиры истца, согласно которому её площадь составляет 86.3 кв.м, общая площадь квартиры уменьшена на 4,0 кв.м за счет уточнения размеров и обшивки инженерных коммуникаций.

24.04.2017 ответчик получил претензию истца, в которой истец выразил несогласие с указанными доводами ООО «Горпроект», указав, что «чистый пол» – это верхняя видимая поверхность пола, данное понятие включает в себя стяжку пола, то есть отсутствие чистого пола не означает отсутствие стяжки и не соответствует понятию «изоляция трубопровода», отсутствие малярных, обойных, облицовочных работ не может означать отсутствие штукатурки, в данной претензии истец указал на то, что фактическая площадь квартиры на 4 кв.м меньше площади, указанной в договоре и акте приема-передачи, что является недостатком квартиры, просил соразмерно уменьшить покупную цену квартиры, возместить его расходы на устранение недостатков отделки пола и стена сумму 221099,46 рублей.

Ответ на данную претензию истцу не направлен, доказательств обратного суду не представлено.

14.06.2017 кадастровым инженером составлен технический план квартиры истца, согласно которому площадь квартиры составляет 86,3 кв.м, перепланировок в квартире не проводилось, границы квартиры не изменены, уменьшение общей площади квартиры на 4,0 кв.м произошло за счет уточнения размеров и обшивки инженерных коммуникаций (л.д.96-102, т.1).

Проанализировав доводы ответчика о том, что к его отношениям с истцом неприменимы нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», так как ответчик не является застройщиком дома, квартиру в котором истец приобрел у ответчика по договору купли-продажи, суд полагает обоснованным их отклонить.

Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, приобретающий товар для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Из преамбулы Закона РФ "О защите прав потребителей" следует, что продавцом является организация независимо от их организационно-правовых форм, производящая товары для реализации потребителям, а также реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Из материалов дела следует, что ответчик является коммерческой организацией, основной целью деятельности которой является получение прибыли, одним из видов деятельности является, в соответствии со сведениями из ЕГРЮЛ, предоставленными ответчиком, деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе.

Довод ответчика о том, что при продаже квартиры истцу у ответчика не возникло обязательств, связанных с соблюдением застройщиком строительных норм и правил, судом проанализирован и отклонен.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 1 статьи 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

На основании абз. 2 п. 6 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителя» в отношении товара, на который установлен гарантийный срок, продавец (изготовитель), уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после передачи товара потребителю вследствие нарушения потребителем правил использования, хранения или транспортировки товара, действий третьих лиц или непреодолимой силы.

В п. 1 ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» сказано, что потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 этого Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока.

Согласно пункту 3 статьи 29 Закона "О защите прав потребителей" потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии подрядчика (застройщика) на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам, в том числе гражданам.

Вместе с тем, по смыслу приведенных выше норм, гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его.

Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, заключенному с коммерческой организацией, истец приобрел как потребитель право требования к продавцу, связанное с наличием в квартире недостатков, допущенных застройщиком при строительстве многоквартирного дома.

В связи с этим, на возникшие между сторонами правоотношения в связи с заключением договора купли-продажи квартиры распространяется действие Закона РФ "О защите прав потребителей".

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного суда РФ от 10 мая 2016 N 14-КГ16-2.

При оценке доводов ответчика и третьего лица о том, что отсутствие в квартире истца отделки стен и пола не является нарушением гарантийных обязательств застройщика, так как застройщик не должен был производить оштукатуривание стен и стяжку пола в квартире по условиям договора об участии в долевом строительстве, судом принято во внимание, что согласно п.3.12 СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия", утв. Постановлением Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280, утратившим силу с 28.08.2017 в связи с изданием Приказа Минстроя России от 27.02.2017 N 128/пр "Об утверждении СП 71.13330.2017 "СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия" при окраске и оклейке обоями качество подготовленных оснований должно удовлетворять следующим требованиям: поверхности при окраске масляными, клеевыми, водоэмульсионными составами и оклейке обоями должны быть сглаженными, без шероховатости; поверхностные трещины раскрыты, огрунтованы, заполнены шпатлевкой на глубину не менее 2 мм и отшлифованы; раковины и неровности огрунтованы, прошпатлеваны и сглажены; отслоения, потеки раствора, следы обработки затирочными машинами удалены; швы между листами сухой гипсовой штукатурки и участки, примыкающие к ним, огрунтованы, прошпатлеваны, отшлифованы заподлицо с поверхностью или обработаны рустами (в соответствии с проектом), а при оклейке обоями дополнительно оклеены полосами бумаги, марли и т.п.; при оклейке поверхностей обоями закончена окраска потолков и выполнены другие малярные работы.

Согласно таблице 9 СНиП 3.04.01-87 отклонение оштукатуренных поверхностей от вертикали не должно превышать при простой штукатурке 3 мм на 1 м, при улучшенной – 2 мм на 1 м, при высококачественной – 1 мм на 1 м, но не более 15 мм на всю высоту помещения при простой штукатурке, не более 10 мм – при улучшенной, 5 мм – при высококачественной.

Суд обращает внимание на то, что согласно архитектурным решениям ООО «Горпроект» полы в квартире истца должны быть выполнены согласно требования СП 29.13330.2011 (акт. Ред. СНиП 2.03.13-88).

Согласно СП 29.13330.2011. Свод правил. Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88", утв. Приказом Минрегиона России от 27.12.2010 N 785, 

покрытие: верхний слой пола, непосредственно подвергающийся эксплуатационным воздействиям;

стяжка (основание под покрытие): слой пола, служащий для выравнивания поверхности нижерасположенного слоя пола или перекрытия, придания покрытию пола заданного уклона, укрытия проложенных трубопроводов, а также распределения нагрузок по нежестким слоям пола на перекрытии.

Согласно архитектурным решениям ООО «Горпроект» полы должны быть выполнены в соответствии с требованиями СП 29.13330.2011 (акт. Ред. СНиП 2.03.13-88), что само по себе опровергает доводы ответчика и третьего лица о том, что в квартире истца не должно было быть выполнено стяжки пола, а к фактически имеющимся неровностям изоляции трубопроводов не применимы требования к стяжке пола.

Применительно к доводам ответчика и третьего лица о том, что передача квартиры без устройства «чистых полов» означает передачу квартиры без стяжки пола, а с изоляцией трубопроводов, которая предполагает необходимость монтажа стяжки поверх изоляции, суд полагает, что позиция ответчика и третьего лица основана на неправильном толковании СП 29.13330.2011, СНиП 2.03.13-88, согласно которому, стяжка пола является основанием под покрытие, то есть основанием верхнего слоя пола – линолеума, ламината или иного полового покрытия, на что обоснованно указывал истец на протяжении всей досудебной переписки с ответчиком.

В действующих строительных нормах и правилах отсутствует понятие выравнивания стен и потолков под чистовую отделку.

Вместе с тем, исходя из буквального толкования СНиП 3.04.01-87, СП 29.13330.2011, суд полагает, что под черновой отделкой понимается этап отделки, включающий в себя выполнение таких видов работ, как стяжка пола, выравнивание, грунтовка и штукатурка поверхностей пола, стен, устройство гидроизоляции, то есть подготовка поверхностей для проведения завершающего этапа отделки - чистовой отделки, под которой понимается завершающий окончательный этап отделки, включающий в себя выполнение таких видов работ, как устройство напольных покрытий, наклейка обоев или окраска стен.

Таким образом, указание в акте приема-передачи от 24.11.2016 на то, что квартира передается истцу без устройства чистых полов, означает отсутствие в квартире напольного покрытия, но ни при каких обстоятельствах не может означать отсутствие стяжки или выполнение стяжки, не соответствующей предъявляемым к ней строительным нормам и правилам.

Применительно к разногласиям сторон о качестве стен, суд исходит из того, что согласно пояснениям представителя ООО «Горпроект», изменениям в архитектурные решения дома, договору об участии в долевом строительстве, содержанию акта приема-передачи квартиры от 24.11.2014 года, договору купли-продажи, отчету № от 21.11.2016 ООО «Консалтинговый Центр «АКМБ», фотографиям квартиры, сделанным истцом, стены в квартире истца были оштукатурены и ошпатлеваны.

С учетом указанных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что вопреки доводам ответчика и третьего лица качество стен в квартире, приобретенной истцом у ответчика, должно было соответствовать на момент передачи истцу СНиП 3.04.01-87, качество пола - СНиП 2.03.13-88, отклонение от требований данных строительных норм и правил является недостатками квартиры, стоимость устранения которых должна быть возмещена ответчиком истцу.

При рассмотрении вопроса о том, какие недостатки пола и стен имелись в квартире на момент её приобретения истцом у ответчика, судом принято во внимание, что ответчик в нарушение Закона РФ «О защите прав потребителей» уклонился от проведения экспертизы, провести которую был обязан в связи с получением претензий истца 06.02.2017, 09.03.2017, 24.04.2017 года.

Согласно п. 5 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае спора о причинах возникновения недостатков товара продавец обязан провести экспертизу товара за свой счет в сроки, установленные статьями 20, 21 и 22 этого Закона для удовлетворения требований потребителя.

В п. 1 ст. 20 Закона РФ «О защите прав потребителей» сказано, что если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены продавцом незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа.

Из ответа ООО «Горпроект» от 28.03.2017 года, пояснений сторон следует, что после получения ответчиком претензий истца от 06.02.2017, от 09.03.2017 года представителем ответчика квартира истца была осмотрена, с учетом заявленных истцом претензий к качеству пола и стен ответчиком сделан вывод о том, что имеющиеся в квартире неровности пола и стен не являются недостатками, за которые должны отвечать застройщик и продавец.

В связи с этим, судом сделан вывод о том, что наличие в квартире указанных истцом в претензии от 09.03.2017 неровностей стен, устранение которых требует оштрукатуривания толщиной в среднем 1 см, неровностей пола, устранение которых требует устройство дополнительного слоя толщиной в среднем 7 мм, ответчиком не оспаривалось, ни ответчик, ни ООО «Горпроект» в ходе судебного разбирательства не отрицали наличия в квартире указанных истцом неровностей пола и стен.

Отказ ответчика от удовлетворения досудебного требования истца о компенсации ему стоимости работ по устранению указанных недостатков основан на том, что данные работы по условиям договора истец должен произвести за свой счёт, о чем свидетельствует и ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы по вопросу о наличии в квартире истца строительных недостатков по сравнению именно с условиями договора, а не только строительными нормами и правилами, которое подразумевало под собой не доказывание отсутствия в квартире строительных недостатков, а намерение ответчика убедить суд в том, что неровности пола и стен в квартире истца не являются недостатками, за которые ответчик должен нести ответственность.

Судом принято во внимание, что ответчик сознательно уклонился от исполнения возложенной на него законом обязанности по проведению экспертизы до обращения истца в суд, в связи с чем, обращение ответчика с ходатайством о проведении судебной экспертизы расценено судом в качестве недобросовестного использования ответчиком его прав.

Судом отклонено ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы, с учетом проведения истцом ремонта в квартире с 15.02.2017 года, при наличии в материалах дела иных доказательств, представленных сторонами, содержания которых суд посчитал достаточным для установления наличия в квартире истца строительных недостатков, стоимости их устранения, а также причин и величины уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с договором купли-продажи. 

Согласно таблице 9 СНиП 3.04.01-87 отклонение оштукатуренных поверхностей от вертикали не должно превышать при простой штукатурке 3 мм на 1 м, при улучшенной – 2 мм на 1 м, при высококачественной – 1 мм на 1 м, но не более 15 мм на всю высоту помещения при простой штукатурке, не более 10 мм – при улучшенной, 5 мм – при высококачественной.

Согласно СП 29.13330.2011. Свод правил. Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88" в редакции, действовавшей до 16.05.2018 года, поверхность покрытия пола должна быть ровной, просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью не должны превышать для покрытий полимерных мастичных, дощатых, паркетных, из ламинированного паркета, из линолеума, из рулонных материалов на основе синтетических волокон - 2 мм; из бетонов (всех видов), ксилолита, цементно-песчаного раствора, поливинилацетатцементно-опилочного состава, из плит бетонных (всех видов), керамических, керамогранитных, каменных, резиновых, чугунных и стальных, а также из кирпича (всех видов) на растворе - 4 мм (п.5.18).

В соответствии с представленным истцом заключением строительно-технической экспертизы № от 12.07.2017, выполненным экспертом ООО «Центр судебной экспертизы и оценки» А.В.П., на момент передачи квартиры имелись строительные недостатки в части отклонения от предельных параметров, ровности штукатурки стен, стяжки пола, при таких недостатках невозможно качественно выполнить отделочные работы по наклейке обоев и настилке покрытия пола из линолеума, для исправления выявленных недостатков необходимо производство дополнительных строительных работ, согласно локальному сметному расчету стоимость которых с учетом устройства однослойного пластичного покрытия пола толщиной 8 мм, сплошного выравнивания поверхностей стен толщиной до 10 мм составляет 203165,7 рублей, с учетом временных затрат – 206822,68 рублей, с учетом непредвиденных затрат и НДС – 248931,77 рублей (л.д. 156-188).

Данное заключение согласуется с пояснениями сторон о том, что при передаче квартиры истцу в ней имелись видимые неровности поверхности пола и стен.

Из полученной судом консультации специалиста А.В.П. следует, что неровности пола и стен становятся видимыми при отклонении поверхности от вертикали и горизонтали более чем на 3 миллиметра.

Таким образом, признаваемое ответчиком наличие в квартире видимых неровностей пола и стен само по себе свидетельствует о необходимости проведения ремонтных работ по выравниванию пола и стен, подготовке их поверхностей к отделке, стоимость проведения которых, указанная в представленном истцом заключении строительно-технической экспертизы, судом проверена, признана обоснованной, соответствующей рыночной стоимости работ и материалов, исходя из площади поверхностей пола и стен квартиры истца, соответствующей техническому и уточненному кадастровому паспорту квартиры.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что указанное заключение не может использоваться в качестве доказательства по делу, судом проанализированы и отклонены, так как проведение оценки после начала ремонтных работ в квартире с использованием технических параметров квартиры, соответствующих актуализированному кадастровому паспорту, величин неровностей пола и стен, с которыми ответчик и ООО «Горпроект» фактически согласились в претензионной переписке с истцом, а также в отсутствие ответчика, уклонившегося от проведения экспертизы, не могло привести к недостоверности её результатов.

Судом принято во внимание, что контррасчет затрат истца на устранение строительных недостатков квартиры ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлен, представитель ответчика пояснял суду, что при доказанности наличия указанных недостатков стоимость их устранения может составить около 200000 рублей.

При оценке доводов ответчика о том, что недостатки квартиры были им оговорены при заключении договора с истцом, в связи с чем, он не должен за них отвечать, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 55 ГПК РФ объяснения сторон являются доказательствами по делу, в соответствии со ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона по делу должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.

В силу разъяснений пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Согласно ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, обеспечивающую возможность их правильного выбора. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 № 17, суду следует исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара, имея в виду, что в силу Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность компетентного выбора (статья 12). 

Информация о товарах (работах, услугах) в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Закона должна доводиться до сведения потребителя в наглядной и доступной форме в объеме, указанном в пункте 2 статьи 10 Закона.

Применительно к возникшему спору, на ответчике лежит процессуальная обязанность доказать, что наличие в квартире недостатков в виде неровностей пола и стен, не соответствующих строительным нормам и правилам, требующим проведения дополнительных работ по их устранению перед началом чистовой отделки квартиры, было оговорено им с покупателем при заключении договора купли-продажи.

В подтверждение своих доводов о том, что он не должен нести ответственность за наличие указанных недостатков, ответчик ссылается на содержание акта приема-передачи квартиры от 24.11.2016 года, а также на пояснения самого истца о том, что он видел неровности стен и пола при приемке квартиры.

В соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей", недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию. 

В акте приема-передачи квартиры от 24.11.2016 сказано, что покупатель принял квартиру в строительной готовности, в том числе без устройства «чистых полов», без выполнения малярных, обойных и облицовочных работ, без установки межкомнатных дверей, без установки сантехоборудования и электроплиты, без установки приборов оповещения о ЧС, данные работы в квартире покупатель выполняет самостоятельно за собственных сил, средств, оборудования и материалов, квартира на момент подписания акта покупателем осмотрена, все недостатки покупателю известны, покупатель не имеет претензий к техническому состоянию квартиры, к техническим параметрам, характеристикам и техническому оборудованию квартиры, а также к качеству выполненных строительно-монтажных работ в квартире.

Исходя из буквального толкования СНиП 3.04.01-87, СП 29.13330.2011, передача квартиры без устройства «чистых полов», без выполнения малярных, обойных и облицовочных работ подразумевает под собой наличие в квартире отделки, включающий в себя стяжку пола, выравнивание, грунтовку и штукатурку поверхностей пола, стен, устройство гидроизоляции, то есть подготовку поверхностей для проведения чистовой отделки - настила напольных покрытий, поклейку обоев или окраску стен.

Таким образом, проанализировав содержание акта приема-передачи квартиры истцу, суд пришел к выводу о том, что в нем не оговорено наличие в квартире недостатков стяжки пола и штукатурки стен, устранение которых требует проведения дополнительных работ перед устройством «чистых полов», выполнением малярных, обойных и облицовочных работ, то есть перед чистовой отделкой.

Суд обращает внимание на то, что ни в договоре купли-продажи, ни в акте приема-передачи квартиры истцу не сказано о несоответствии квартиры строительным нормам и правилам, не указана величина неровности пола и стен, не определена стоимость работ по выравниванию пола и стен, не сказано, что данные работы в соответствии со строительными нормами и правилами должен был выполнить застройщик, но покупатель согласен провести данные работы за свой счёт.

Отсутствие в договоре указанных сведений позволяет суду критически отнестись к доводам ответчика о том, что указанные недостатки были оговорены с истцом.

Довод ответчика о том, что указанные недостатки являются видимыми, также не свидетельствует о возможности освобождения продавца от ответственности за продажу истцу квартиры ненадлежащего качества, так как в силу прямого указания закона продавец не отвечает за наличие в товаре только тех недостатков, которые были оговорены с покупателем, а не только увидены им.

Таким образом, суд пришел к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов на устранение неровности пола и стен в квартире 203165,7 рублей, отказав в удовлетворении остальной части данного требования в связи с необоснованностью.

При рассмотрении требования истца об уменьшении покупной цены квартиры суд исходит из следующего.

По условиям договора об участии в долевом строительстве фактическая площадь квартиры участника долевого строительства может отличаться от площади, указанной в договоре, уточнение фактической площади квартиры должно производиться на основании инвентаризации ГП Омской области «Омский центр ТИЗ», стороны допускают возможные отклонения в площади в пределах 3 кв.м без изменения цены объекта долевого строительства, в случае, если отклонения от проектной площади составят более 3 кв.м в сторону уменьшения, застройщик обязуется вернуть разницу, исходя из расчета квадратного метра, сложившегося на момент заключения договора (п. 1.6, 1.8).

Суд обращает внимание на то, что договор купли-продажи квартиры такого условия не содержит.

Согласно п. А.1.4 приложения «А» СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр, площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

Требование ФИО1 о взыскании с ответчика разницы в размере площади квартиры в сумме 149988 рублей, неустойки за 622 дня в размере стоимости квартиры мотивировано тем, что ответчик фактически предоставил ему квартиру с меньшей площадью, чем было предусмотрено договором, реальная площадь квартиры 86,3 кв.м меньше заявленной по договору 90,3 кв.м на 4 кв.м, что стало известно истцу после изготовления технического паспорта квартиры, выданного ему ГП «Омский центр ТИЗ» 14.04.2017 года.

24 апреля 2017 представитель ответчика по доверенности ФИО3 получила претензию истца, в которой указано на то, что фактическая площадь квартиры на 4 кв.м меньше площади, указанной в договоре и акте приема-передачи, что является недостатком квартиры.

Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). 

В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Положения статьи 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Как следует из материалов дела, квартира передана ответчиком истцу с отступлением от условий договора о площади квартиры, что привело к ухудшению её качества.

Передав истцу квартиру меньшей площадью на 4 кв.м, ответчик в нарушение статьи 309 ГК РФ ненадлежащим образом исполнил обязательство, предусмотренное договором.

Отклонение площади переданного объекта в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре, влечет существенное изменение его качественной характеристики, что не может ограничивать право истца, как потребителя, потребовать возврата денежных средств, излишне уплаченных за жилое помещение большей площади в сравнении с площадью фактически приобретенной квартиры.

То обстоятельство, что истец подписал акт приема-передачи квартиры от 24.11.2016 с указанием в нём площади 90,3 кв.м, само по себе не свидетельствует об отсутствии претензий к ответчику и его согласии с реальной площадью квартиры, которая в данном акте указана не была.

Доводы ответчика о том, что истцу была передана квартира площадью 90,3 кв.м, что уменьшение её площади произошло в связи с проведением истцом ремонтных работ, опровергаются материалами дела, так как согласно техническому паспорту ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» от 14.04.2017 года, площадь квартиры истца составляет 86.3 кв.м, общая площадь квартиры уменьшена на 4,0 кв.м за счет уточнения размеров и обшивки инженерных коммуникаций, соответствующие сведения отражены также в кадастровом паспорте квартиры.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание наличие недостатка в предмете договора в виде уменьшения площади квартиры, требования истца в части взыскания с ответчика переплаты за разницу в метраже квартиры подлежат удовлетворению.

Условия заключенного между сторонами договора купли-продажи позволяют определить стоимость 1 кв.м площади жилого помещения, являющегося объектом данного договора. 

Согласно указанным условиям договора, стоимость квартиры площадью 90,3 кв.м составляет 3386000 рублей, то есть 37497 руб. за 1 кв.м. 

Из консультации специалиста А.В.П. следует, что в результате ремонтных работ площадь квартиры могла уменьшиться на 0,5 кв.м.

Доводы истца о том, что в результате ремонтных работ площадь квартиры не уменьшилась, судом проанализированы и отклонены, так как из указанного технического паспорта следует, что уменьшение площади квартиры произошло не только в результате уточнения её размеров, но и в связи с обшивкой инженерных коммуникаций.

Судом принято во внимание, что к настоящему времени техническая возможность проверить доводы истца утрачена в связи с проведением им в квартире отделочных работ.

Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности; в этом случае размер подлежащих возмещению убытков, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Таким образом, суд полагает обоснованным взыскать с ответчика в пользу истца стоимость недостающих 3,5 кв.м площади квартиры в размере 131239,50 рублей, отказав в удовлетворении данного требования в остальной части.

На основании статьи 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона РФ "О защите прав потребителей" в виде неустойки, которую продавец, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

При рассмотрении требований истца о взыскании с ответчика неустойки за 622 дня за просрочку выполнения претензии, в пределах стоимости квартиры в размере 3386000 рублей, суд исходит из следующего.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 36 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года, следует, что при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Согласно пункту 5 статьи 28 Закона РФ "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 этой статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

Сумма взысканной потребителю неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Исходя из анализа указанной нормы права, при определении размера неустойки необходимо исходить из цены оказания работы (услуги).

Из указанных разъяснений следует, что пункт 5 статьи 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" применяется по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства и о возмещении расходов по их устранению. 

В данном случае истцом заявлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены, поэтому размер неустойки подлежит исчислению по правилам статей 22, 23 Закона РФ "О защите прав потребителей".

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п.69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, подлежащая уплате неустойка в случае её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Как указано в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.2012 применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 ГК РФ (Определение N 263-О от 21.12.2000), предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ответчик заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения ходатайства ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ и снижения размера неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, с учетом периода просрочки, учитывая отсутствие доказательств причинения истцу какого-либо существенного ущерба в результате несвоевременного исполнения ответчиком обязательств, отсутствие претензий к застройщику и ответчику со стороны иных покупателей, касающихся качества квартир в указанном доме, в целях соблюдения баланса интересов сторон, принимая во внимание компенсационную природу неустойки, полагая явно несоразмерной неустойку в размере 3386000 рублей последствиям нарушения ответчиком прав потребителя, считает необходимым уменьшить размер неустойки до 333000 рублей, отказав в удовлетворении данного искового требования в остальной части.

При рассмотрении требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 300000 рублей судом принято во внимание, что в силу разъяснений, содержащихся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. 

Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

С учетом установленных нарушений ответчиком прав истца как потребителя, а также требований закона, суд учитывает характер причиненных потребителю нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости, считает необходимым взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.

Частью 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В связи с несоблюдением ответчиком в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей, с ответчика подлежит взысканию штраф, размер которого суд считает необходимым, принимая во внимание ходатайство ответчика о применении ст.333 ГК РФ, возможность применения ст. 333 ГК РФ к штрафу, снизить до 333000 рублей, что не приведет к необоснованному освобождению ответчика от ответственности перед истцом за нарушение прав потребителя, обеспечит соблюдение баланса интересов сторон.

В связи с удовлетворением иска имущественного и неимущественного характера с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 10174 рублей 05 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Центр сервиса «Сибирский дом» в пользу ФИО1 в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры 203165 рублей 70 копеек, в счет соразмерного уменьшения цены договора 131239 рублей 50 копеек, неустойку в размере 333000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 333000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Центр сервиса «Сибирский дом» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10174 рублей 05 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья подпись Д.В.Середнев

Мотивированное решение суда в окончательной форме изготовлено 04.02.2019 года.