Дело № 3а-73/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 февраля 2018 г.

Костромской областной суд в составе председательствующего судьи Дедюевой М.В., с участием представителя административного истца адвоката Ядовина Н.А., при секретаре Политовой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным административным иском к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, указав, что является собственником земельных участков с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственных нужд, с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения производственных строений (литейный цех с кирпичной пристройкой склада, кирпичной пристройкой проходной), с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения производственного объекта незавершенного строительства (склад комплектации). 

В соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. № 543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Костромской области» кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2013 г. определена в размере 49319206,10 руб., 10411384,77 руб., 1025498,75 руб. соответственно

В то же время согласно отчёту независимого оценщика рыночная стоимость земельных участков на эту же дату составила 7330000 руб., 1890000 руб. и 204000 руб. соответственно.

Ссылаясь на то, что завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков по отношению к реальной рыночной стоимости нарушает ее права как плательщика земельного налога, административный истец просила установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 г. 

В качестве заинтересованных лиц в административном исковом заявлении были указаны ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области, администрация городского округа город Мантурово, в ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – адвокат Ядовин Н.А. административные исковые требования поддержал.

Административное дело рассмотрено в отсутствие представителей остальных участников процесса, которые о месте и времени судебного заседания извещались надлежащим образом. 

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области в письме в суд вопрос об удовлетворении заявленных требований оставило на усмотрение суда. 

Заинтересованное лицо администрация городского округа г. Мантурово в письме в суд против удовлетворения административного иска возражала. 

Заинтересованные лица департамент имущественных и земельных отношений Костромской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Костромской области в письмах в суд вопрос об удовлетворении заявленных требований оставили на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения представителя административного истца Ядовина Н.А., допросив оценщика ФИО2 в качестве свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

ФИО1 является собственником земельных участков:

с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственных нужд, 

с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения производственных строений (литейный цех с кирпичной пристройкой склада, кирпичной пристройкой проходной), 

с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения производственного объекта незавершенного строительства (склад комплектации).

Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. №543-а утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Костромской области. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, был сформирован по состоянию на 01 января 2013 г.

Принадлежащие административному истцу земельные участки вошли в массовую оценку, кадастровая стоимость утверждена: по земельному участку с кадастровым номером № – в размере 49319206,10 руб., по земельному участку с кадастровым номером № – в размере 10411384,77 руб., по земельному участку с кадастровым номером № – 1025498,75 руб.

Вместе с тем согласно представленному стороной административного истца отчёту № №, выполненному оценщиком ФИО2, рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на 01 января 2013 г. составила: по земельному участку с кадастровым номером № – 7330000 руб., по земельному участку с кадастровым номером № – 1890000 руб., по земельному участку с кадастровым номером № – 204000 руб.

В силу статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5).

То есть от размера кадастровой стоимости земельного участка зависит размер налоговой базы и объём налоговых обязательств административного истца.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 этого же Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. объём налоговых обязательств административного истца.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень (статья 24.15).

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулировано главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ).

Так, в силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Разрешая требования ФИО1, суд также учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ). Если заинтересованные лицо возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Выполняя обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости земельного участка, административный истец представила Отчёт № № выполненный оценщиком ФИО2, согласно которому рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на 01 января 2013 г. составила: по земельному участку с кадастровым номером № – 7330000 руб., по земельному участку с кадастровым номером № – 1890000 руб., по земельному участку с кадастровым номером № – 204000 руб.

Будучи допрошенным в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО2 выводы Отчета подтвердил. 

Давая оценку имеющимся по делу доказательствам по правилам статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости принадлежащих ФИО1 земельных участков в размере рыночной, а именно в том размере, как определено оценщиком.

Составивший отчёт о рыночной стоимости земельных участков оценщик ФИО2 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его компетенция и полномочия никем из участвующих в рассмотрении дела лиц под сомнения не поставлены.

При этом сам Отчёт суд признаёт относимым, допустимым и достоверным доказательством по административному делу.

Так, оценщиком произведён всесторонний анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов, дано полное, точное описание объектов оценки, убедительно обосновано выполнение оценки, исходя из вида разрешённого использования, фактического использования, оценщик обоснованно посчитал, что объекты оценки относятся к сегменту земельных участков предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, обобщенно под индустриальную ( промышленную) застройку, и провел анализ рынка в данном сегменте.

В рамках сравнительного подхода, применение которого подробно обосновано в отчёте, оценщиком выбрано три объекта-аналога с наиболее подходящими к объекту оценки функциональными, физическими и экономическими характеристиками, имеющих схожее местоположение, вид права, сопоставимое назначение. Одновременно обоснован отказ от применения при оценке других подходов.

Из содержащейся в отчёте таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись оценщиком с объектами оценки, в частности, по таким единицам сравнения как цена предложения, общая площадь, категория земель, разрешенное использование, вид права, условия продажи, вид сделки, дата предложения, расположение относительно автомагистрали, доступность коммуникаций, наличие строений на участке, месторасположение, местоположение в самом городе, наличие ж/д путей. Источник информации по каждому аналогу указан.

Оценщиком даны корректировки на торг, поскольку в качестве объектов-аналогов приняты не фактически проданные объекты, а объекты, выставленные на продажу, произведена поправка на разницу в площади, на доступность коммуникаций (на оцениваемых объектах, в отличие от аналогов, нет газа), на месторасположение (поскольку оцениваемые объекты находятся в Мантурово при том, что аналоги находятся в Костроме), отказ от иных корректировок подробно мотивирован. Кроме того, по объектам с кадастровым номером № и № применены повышающие корректировки на расположение относительно автомагистрали, т.к. оцениваемые объекты находятся на автомагистрали при том, что объекты – аналоги расположены внутриквартально.

Обстоятельств, позволяющих поставить под сомнения отчёт оценщика как относимое, допустимое и достоверное доказательство по делу, не выявлено.

Возражения заинтересованного лица администрации городского округа г. Мантурово в письме в суд от 23.01.2018г. против удовлетворения административного иска обоснованы лишь тем, что рыночная стоимость по сравнению с кадастровой снижается, чем затрагиваются интересы муниципального образования городской округ г. Мантурово, связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет, иных возражений, конкретных возражений против Отчета не поступило. 

В письме в суд от 23.01.2018г. заинтересованное лицо администрация городского округа г. Мантурово просило судебное заседание, назначенное на 25.01.2018г., отложить для разрешения вопроса о назначении экспертизы. 

Однако в письме в суд от 24.01.2018г. глава городского округа город Мантурово, по – прежнему возражая против заявленных требований, просил рассмотреть дело без участия представителя заинтересованного лица, указывая при этом на то, что администрация городского округа г. Мантурово не готова подтвердить возможность оплаты проведения экспертизы для проверки представленного административным истцом Отчета.

В судебном заседании 25.01.2018г. слушание по делу было отложено на 02.02.2018г. на 14 часов, однако более никаких ходатайств и доводов в обоснование возражений от администрации городского округа г. Мантурово не поступило. 

Поскольку доказательств, опровергающих заявленную ФИО1 рыночную стоимость принадлежащих ей земельных участков и сведений о рыночной стоимости этих участков в ином размере административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы никем не заявлено, отчёт оценщика отвечает установленным законом требованиям, кадастровая стоимость рассматриваемых земельных участков подлежит установлению в размере рыночной: по земельному участку с кадастровым номером № – в размере 7330000 руб., по земельному участку с кадастровым номером № – в размере 1890000 руб., по земельному участку с кадастровым номером № – в размере 204000 руб.

Рыночная стоимость земельных участков определена судом на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01 января 2013 г.

В силу статьи 24. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Соответственно, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата подачи административного иска ФИО1 - 26 декабря 2017 года. 

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административный иск ФИО1 (дата подачи заявления 26 декабря 2017 года) удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для производственных нужд равной рыночной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 7330000 (семь миллионов триста тридцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения производственных строений (литейный цех с кирпичной пристройкой склада, кирпичной пристройкой проходной) равной рыночной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 1890000 (один миллион восемьсот девяносто тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: Костромская 

<

адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения производственного объекта незавершенного строительства (склад комплектации) равной рыночной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 204000 (двести четыре тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в апелляционную инстанцию Костромского областного суда.

Судья Дедюева М.В.