Дело №2-2444/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2018 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Рожнова О.Е.

при секретаре Бозаджи Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Одинцовского муниципального района Московской области, Администрации г.п.Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области о признании договора аренды заключенным, 

с участием представителей истца ФИО2, ФИО3, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании договора аренды земельного участка от 24 марта 2000 года между ФИО1 и администрацией поселка Дубки Одинцовского района Московской области в лице Главы администрации ФИО4 заключенным, в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства площадью 576 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС в следующих координатах:

.....

Свои требования истец мотивирует тем, что 24 марта 2000 года между ним и администрацией поселка Дубки Одинцовского района Московской области в лице Главы администрации ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № в АДРЕС. Тогда же, 24 марта 2000 года Главой администрации посёлка Дубки Одинцовского района Московской области вынесено Постановление № «О передаче в аренду земельного участка», в соответствии с которым ФИО1 в аренду сроком на 49 лет с правом последующего выкупа передан земельный участок размером 576 кв.м по вышеуказанному адресу. Истец в полном объеме выполняет обязательства, предусмотренные п. 3.2 договора, использует земельный участок в соответствии с целевым назначением. Срок договора не истек. После заключения договора регистрация договора аренды земельного участка не была осуществлена, при этом все существенные условия договора выполнялись сторонами. 

20 августа 2017 года истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации права аренды на земельный участок. В регистрации было отказано, поскольку сведения о кадастровом учете заявленных к государственной регистрации объектов отсутствуют. Кроме того, было указано, что представленный на регистрацию договор аренды необходимо привести в соответствие с действующим ЗК РФ. Истцом были приняты меры к устранению причины приостановки государственной регистрации, но в полном объеме устранить указанные в уведомлении нарушения не представляется возможным, поскольку для постановки земельного участка на кадастровый учет требуются необходимые правоустанавливающие документы. Заключать новый договор аренды администрация Одинцовского муниципального района Московской области в настоящий момент отказывается, поскольку границы земельного участка не установлены, и он не поставлен на кадастровый учет, что, в свою очередь невозможно без представления правоустанавливающего документа. 

При проведении межевых работ по установлению границ принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка площадью 1400 кв.м составлен ситуационный план, в соответствии с которым определены границы предоставленного истцу в аренду земельного участка площадью 576 кв. м. Спорный земельный участок примыкает к земельному участку площадью 1400 кв.м Жилой дом, находящийся в собственности ФИО1, частично расположен на земельном участке площадью 576 кв.м, предоставленном истцу на праве аренды. Кадастровым инженером составлен план границ земельного участка площадью 576 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, в указанных выше координатах. Истец указывает, что с 2000 года фактически пользуется и владеет земельным участком площадью 1976 кв. м. В ином порядке право истец реализовать не может, в связи с чем обратился в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился. Представитель истца по доверенности ФИО2 настаивала на заявленных исковых требованиях в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Одинцовского муниципального района Московской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дел извещен надлежащим образом. 

Представитель ответчика Администрации городского поселения Лесной городок Одинцовского муниципального района Московской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом. От указанного ответчика поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, против удовлетворения исковых требований не возражает.

Представитель третьего лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Московской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения представителя истца, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица, надлежащим образом извещенных о дне слушания дела, в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ. 

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Из исследованных в ходе рассмотрения дела материалов следует, что 24 марта 2000 года между ФИО1 и администрацией поселка Дубки Одинцовского района Московской области в лице Главы администрации ФИО4 заключен договор аренды земельного участка № в АДРЕС, в соответствии с которым ФИО1 принимает, а ФИО4 передает в аренду сроком на 49 лет земельный участок размером 576 кв.м согласно плана БТИ по адресу: АДРЕС для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.35-36).

24 марта 2000 года Главой администрации посёлка Дубки Одинцовского района Московской области вынесено Постановление № «О передаче в аренду земельного участка», в соответствии с которым ФИО1 в аренду сроком на 49 лет с правом последующего выкупа передан земельный участок размером 576 кв. м по адресу: АДРЕС, для ведения личного подсобного хозяйства. В п. 2 Постановления указано ФИО1 производить оплату арендной платы по ставке земельного налога один раз в год в установленные сроки, в соответствии с п. 3 Постановления договор аренды земельного участка зарегистрировать в филиале Московской областной регистрационной палаты Одинцовского района (л.д.22). 

В соответствии с п. 1.2 Договора передача земельного участка осуществлена на основании плана БТИ, который является неотъемлемой частью договора. Согласно п. 2.1 Договора размер арендной платы составляет ставку земельного налога за год. Оплата производится один раз в год в установленные сроки. 

Оплата производится истцом в полном объеме с 2000 года по настоящее время, что ответчиком не оспаривается, подтверждается квитанциями (л.д.37-46).

Согласно п. 3.1 Договора ФИО1 приобретает право:

- возводить на земельном участке, предоставленном в аренду необходимые строения и сооружения, согласованные с местной администрацией и архитектурным отделом;

- арендовать или выкупать передаваемый в аренду участок, выступать во всех отношениях как полный владелец сооружений на участок.

Истец в полном объеме выполняет обязательства, предусмотренные п. 3.2 договора: содержит в надлежащем порядке территорию и находящиеся на нем строения, своевременно вносит установленную за участок арендную плату, использует полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением, выполняет условия договора в полном объеме. Изложенное не оспаривается ответчиками. 

Согласно п. 5.1 срок действия договора устанавливается сторонами на 49 лет со дня подписания настоящего договора. До настоящего времени срок договора не истек.

Регистрация договора аренды земельного участка не была осуществлена своевременно. При этом, как установлено судом, все существенные условия договора выполнялись сторонами.

В соответствии с п.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации.

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. 

Договоры аренды, не прошедшие государственную регистрацию, порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора.

Таким образом, государственная регистрация не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

В соответствии с п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. 

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. 

Как установлено судом, 20 августа 2017 года истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о государственной регистрации права аренды на земельный участок площадью 576 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС

На регистрацию были предоставлены указанные выше постановление Главы администрации поселка Дубки Одинцовского района Московской области № от 24 марта 2000 года, договор аренды земельного участка от 24 марта 2000 года, извлечение из технического паспорта домовладения по адресу: АДРЕС.

30 августа 2017 года истцу направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации. Указано, что в ходе проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, выявлены следующие причины, препятствующие ее проведению (лд.50). 

Согласно части 4 ст. 1 Федерального закона РФ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с п.1 ст. 5 указанного Закона каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Согласно ст. 13 указанного Закона внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации.

Сведения о кадастровом учете заявленных к государственной регистрации объектов отсутствуют.

Согласно п. 1 п.п. 1 ст. 21 Закона необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются:

- не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме.

Кроме того, было указано, что представленный на регистрацию договор аренды от 24 марта 2000 года необходимо привести в соответствие с действующим Земельным кодексом РФ.

Истцом были частично устранены причины приостановки государственной регистрации. 

Для предоставлении сведений о постановке на кадастровый учет земельного участка на правах аренды, требуется правоустанавливающий документ в виде зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды земельного участка между Администрацией и ФИО1

Однако, как указано выше, в регистрации заключенного в 2000 году договора аренды истцу отказано. 

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 01.12.2017г. (л.д.51) истцу отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка со ссылкой на истечение срока приостановления, указанном в уведомлении от 30.08.2017г. №.

Заключать новый договор аренды администрация Одинцовского муниципального района Московской области в настоящий момент отказывается, поскольку границы земельного участка не установлены, и он не поставлен на кадастровый учет.

Судом установлено, что ФИО1 также принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 1400 кв. м по адресу: АДРЕС. Границы указанного земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством, кадастровый №.

Суду представлен ситуационный план, в соответствии с которым определены границы предоставленного истцу в аренду земельного участка площадью 576 кв. м. Спорный земельный участок примыкает к земельному участку площадью 1400 кв. м. Жилой дом, находящийся в собственности ФИО1, частично расположен на земельном участке площадью 576 кв. м. предоставленному истцу на правах аренды.

Кадастровым инженером ФИО составлен план границ земельного участка площадью 576 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС в следующих координатах:

.....

Составлен план границ земельного участка при доме № по АДРЕС, где отображены в совокупности: земельный участок площадью 1400 кв.м, принадлежащий ФИО1 на праве собственности и земельный участок площадью 576 кв., принадлежащий истцу на правах аренды.

Судом исследовались материалы инвентарного дела ГУП «МОБТИ» на дом № по АДРЕС, принадлежащий истцу, из которого усматривается, что принадлежащий истцу дом располагался на земельном участке общей площадью 1976 кв.м (л.д.47-49) с 2000г.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

При этом способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 ГК РФ, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом. Вместе с тем, избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ определено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Согласно п.10 ст.22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" «При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. 

Земельный участок в силу ч. 1 ст.130 ГК РФ и п.3 ст.6 ЗК РФ становится объектом недвижимости только после проведения кадастровых работ (межевания) и постановке границ этого земельного участка на Государственный кадастровый учет, поскольку только после проведения этих работ его границы определены в соответствии с действующим законодательством РФ.

Администрация Одинцовского муниципального района отказывается согласовывать границы предоставленного в аренду земельного участка, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Как установлено судом, истец не имеет возможности зарегистрировать в установленном законом порядке договор аренды, поскольку земельный участок не поставлен на кадастровый учет.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом изложенного в аренду может быть передана только индивидуально-определенная вещь.

Однако, истец не имеет возможности поставить земельный участок на кадастровый учет, поскольку договор аренды не зарегистрирован.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Договор аренды от 24 марта 2000 года заключен между сторонами на 49 лет. Ответчик не уведомлял истца о намерении расторгнуть договор аренды. Из представленных документов усматривается, что арендодатель Администрация Одинцовского муниципального района совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, истцом вносились арендные платежи, которые ответчиком принимались, каких-либо действий по прекращению договора аренды ответчик не предпринимал, к истцу с требованием о возврате земельного участка не обращался.

Истец продолжает пользоваться земельным участком и выполняет условия договора аренды, в том числе и по оплате арендной платы, что подтверждается исследованными судом квитанциями, о чем указано выше. Ответчик каких-либо возражений по этому поводу не имеет. Постановление Главы администрации поселка Дубки Одинцовского района Московской области № от 24 марта 2000 года о передаче в аренду земельного участка ФИО1 не оспорено, не отменено. 

в аренду сроком на 49 лет с правом последующего выкупа передан земельный участок размером 576 кв. м по адресу: АДРЕС для ведения личного подсобного хозяйства.

Поскольку, как установлено судом, спорный земельный участок принадлежит истцу на основании договора аренды, обстоятельства, препятствующие государственной регистрации договора, необоснованно приводят к нарушению прав истца, суд находит исковые требования о признании договора аренды заключенным, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Признать заключенным договор аренды земельного участка от 24 марта 2000г. между ФИО1 и администрацией поселка Дубки Одинцовского района Московской области в лице Главы администрации ФИО4 в отношении земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства площадью 576 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, в следующих границах:

.....

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение 30 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья