Дело № 2-27/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 марта 2017 года г.Лабытнанги 

Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: председательствующего: судьи Галько С.В., 

с участием прокурора Богатырёвой Т.Н., 

при секретаре судебного заседания Пауль Э.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Лабытнанги к ФИО1, ФИО2 о прекращении права собственности на жилое помещение и выплате денежной компенсации, встречному иску ФИО1, ФИО2 к Администрации города Лабытнанги об оспаривании выкупной стоимости за жилое помещение,

у с т а н о в и л:

Администрация г.Лабытнанги обратилась в суд, с учетом уточненных исковых требований, к ФИО1, ФИО2 о прекращении права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., изъятии у ответчиков жилого помещения путем их выселения с предоставлением им выкупной цены в размере 1 736 000 рублей, снятии с регистрационного учета по указанному адресу. Требования мотивированы тем, что решением межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 13 ноября 2009 года № 25 дом ... признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок отселения граждан, проживающих в нём - 2016 год. В связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд, Администрацией города Лабытнанги ответчикам было направлено уведомление об изъятии жилого помещения, так как соглашения о предоставлении ответчикам взамен непригодного для проживания иного жилого помещения сторонами не достигнуто. Согласно отчету об оценке стоимости объекта №212\1\Д стоимость квартиры составляет 1 736 000 рублей.

ФИО1, ФИО2, будучи несогласными с размером выкупной стоимости квартиры подали встречный иск к Администрации города Лабытнанги, в котором просили определить цену для совершения сделки по выкупу жилого помещения, расположенного по адресу: ..., а также возмещения убытков, в размере 4 113 800 рублей. Требования мотивированы тем, что, по их мнению, оценка, проведенная ИП ФИО8 не отражает действительной цены жилого помещения, без учета стоимости земельного участка, а также в нее не были включены предусмотренные пунктом 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права и т.д. Ответчиками самостоятельно произведена независимая оценка ИП ФИО9, основываясь на выводы которой просят определить выкупную стоимость жилого помещения с учетом стоимости земельного участка в размере 2 570 000 рублей, а также убытков в размере 1 543 000 рублей.

Определением суда от 21 декабря 2016 года встречный иск ФИО1, ФИО2 принят для совместного рассмотрения с иском Администрации города Лабытнанги к ФИО1, ФИО2

Представитель истца по первоначальному иску ФИО3, действующий на основании доверенности, на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования считает не подлежащими удовлетворению, полагая их завышенными. Кроме того, считает, что акт оценки, проведенной ИП ФИО9, не может быть взят за основу, так как оценка проведена с существенными нарушениями Закона об оценочной деятельности; размер убытков - надуманным.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены. Их представители ФИО4 и ФИО5 исковые требования Администрации города Лабытнанги в части размера выкупной цены не признали, считая ее заниженной, на требованиях встречного иска настаивали по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении и дополнении к нему.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, заслушав специалистов-оценщиков ИП ФИО8 и ИП ФИО9, свидетелей ФИО10, ФИО11, ФИО12, заключение прокурора, полагавшего как исковые требования Администрации города Лабытнанги подлежащими удовлетворению в части, так и встречные исковые требования ответчиков подлежащими удовлетворению в части, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при признании дома аварийным и подлежащим сносу определен статьей 32 Жилищного кодекса РФ.

Часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), конкретизирующая положения статьи 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации о недопустимости принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, предусматривает требование о включении в выкупную стоимость жилого помещения как его рыночной стоимости, так и всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе упущенной выгоды.

Положения части 1 статьи 36, части 2 статьи 37 и статьи 38 ЖК РФ, определяя состав и особенности правового режима общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивают защиту прав и необходимый баланс интересов всех собственников помещений. По смыслу правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изъятие жилого помещения - в силу неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме - предполагает одновременное изъятие этой доли, а рыночная стоимость выкупаемого помещения определяется с учетом общего имущества.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ в случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

В соответствии с частью 2 статьи 55 Земельного кодекса РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок (ч.4 ст.64 Земельного кодекса РФ).

Анализ указанных положений позволяет сделать определенный вывод о том, что в выкупную стоимость жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ подлежит включению также рыночная стоимость принадлежащего лицу на праве общей долевой собственности земельного участка, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.

Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, может быть отнесена сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Из материалов дела следует, что решением межведомственной комиссии от 13 ноября 2009 года № 25 дом ... признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением заместителя главы Администрации города Лабытнанги от 26 января 2015 года № 48 утвержден перечень жилых домов, признанных аварийными и подлежащих сносу или реконструкции.

Распоряжением заместителя главы Администрации города Лабытнанги от 21 марта 2014 года № 499 принято решение об изъятии жилых помещений и установлен срок отселения граждан из вышеназванного дома - 2016 год. 

ФИО1 и ФИО2 являются собственником трехкомнатной квартиры ..., общей площадью ... кв.м., а также собственником общего имущества в многоквартирном доме, в том числе доли в праве на земельный участок общей площадью ... кв.м., кадастровый (условный) номер №.

Исходя из вышеизложенного, при отсутствии спора между сторонами относительно процедуры изъятия жилого помещения у ответчиков, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца в прекращения права собственности ответчиков ФИО1, ФИО2 на спорное жилое помещение.

Рассматривая требования сторон относительно выкупной стоимости изымаемого имущества, суд приходит следующему.

Поскольку земельный участок изымается у собственников многоквартирного жилого дома для муниципальных нужд, то с учетом указанных выше норм материального права, собственник имеет право на равноценное возмещение стоимости жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество на основании решения суда.

Статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом, давая оценку представленным сторонами отчетам оценки объекта недвижимости, суд берет за основу отчет оценщика ИП ФИО9 № 01-04/2016/Лтб от 12 декабря 2016 года по следующим основаниям.

Как следует из обоих отчетов об оценке, при проведении оценки обеими специалистами применен одинаковый метод оценки - сравнительный, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и одной нормативно-правовой базы. 

Вместе с тем, из отчета оценки ИП ФИО9 выкупная стоимость имущества составляет 2 570 000 рублей, из которой рыночная стоимость трехкомнатной квартиры составляет 2 053 00 рублей, земельного участка - 517 000 рублей. Тогда как из отчета оценки ИП ФИО8, как и из ее пояснений следует, что оценка земельного участка не произведена в связи с тем, что его стоимость уже вложена в стоимости недвижимого имущества - квартиры. 

Данный вывод суд не принимает во внимание, так как он противоречит тому, что, в соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ, пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

По этим же основаниям суд не принимает доводы представителя истца о недопустимости отчета оценки ИП ФИО9, в том числе, не усматривая существенных нарушений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при ее проведении.

Таким образом, в части выкупной стоимости изымаемого недвижимого имущества суд приходит об отказе в удовлетворении требований истца и удовлетворении встречных исковых требований ответчиков и считает необходимым взыскать с Администрации города Лабытнанги денежную компенсацию за жилое помещение и доли в общем имуществе в многоквартирном доме и земельном участке в сумме 2 570 000 рублей.

Рассматривая встречные исковые требования в остальной части, суд приходит к следующему.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя, кроме рыночной стоимости жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Как следует из разъяснений, изложенных в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Согласно техническому паспорту от 2007 года физический износ дома дом ..., в котором находится изымаемое жилое помещение, 1980 года постройки, по состоянию на 03 октября 2007 года уже составлял - 80%, что свидетельствует о том, что какие-либо капиталовложения в улучшение многоквартирного дома его первоначальным собственником не вносились. 

Также в судебном заседании установлено, что с момента вселения и приобретения права собственности на вышеуказанную квартиру, ответчики, как и другие жильцы дома и собственники жилых помещений неоднократно обращались в Администрацию города Лабытнанги о необходимости проведения работ для улучшения жилищных условий, таких как проведение централизованной системы канализации и установки септиков.

Также, как и из дополнения к встречному исковому заявлению, пояснений представителей ответчиков, а также свидетелей ФИО10, ФИО11, ФИО12, являющихся собственниками жилых помещений в этом доме, следует, что собственниками жилых помещений за личные средства была организована приобретение и установка трех септиков, расходы на что составили порядка 360 000 рублей. За счет собственных средств жильцов дома была установлена система холодного водоснабжения по дому; проводились ремонты перекрытий крыши и чердака для устранения ее протекания; произведены работы по уплотнению грунта с целью предотвращения подтопления дома, для чего приобретались щебень, песок, грунт; замена пришедших в непригодность внутридомовых сетей электроснабжения; замена перекошенных оконных рам и утепление стен и пола как в квартире ответчиков, так и во всем доме, проведены работы по замене пола; замена системы горячего водоснабжения и других работ, подтверждается многочисленной перепиской с Администрацией города Лабытнанги. 

Не смотря на то, что ответчиками не представлено документов подтверждающих размер произведенных ими вложений в улучшение технического состояния многоквартирного жилого дома, суд находит доказанным тот факт, что жилой дом с момента постройки нуждался в проведении капитального ремонта, при том, что Администрацией города Лабытнанги не представлено доказательств, что капитальный ремонт дома за весь период его существования, или какие-либо работы по его улучшению муниципальным образованием проводились, что является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

При определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд берет за основу расчет, выполненный ИП ФИО9, согласно которому она составляет 466 000 рублей, и считает необходимым требования ответчиков в данной части удовлетворить в заявленном размере.

Ответчиками также заявлено требование о возмещении убытков, состоящих из: расходов на оплату работ по оценке недвижимого имущества, согласно отчету № 088 от 30 июня 2015 года в сумме 4 000 рублей, согласно отчету № 212/1/Д от 11 ноября 2016 года в сумме 7 000 рублей, выполненных ИП ФИО8; расходов на оплату работ по оценке недвижимого имущества, согласно отчету № 01-04/2016/Лтб от 12 декабря 2016 года в сумме 5 000 рублей, выполненного ИП ФИО9; расходов на оплату выдачи справок в сумме 3000 рублей; на оплату услуг нотариуса в сумме 5 000 рублей; на аренду квартиры в сумме 132 000 рублей; аренду автомобиля «Газель» для перевозки домашней утвари и работу грузчика в сумме 36 800 рублей; услуг хранения домашнего имущества на период переезда в сумме 15 000 рублей; разницы в стоимости квартиры в капитальном исполнении в сумме 870 000 рублей.

Рассматривая заявленные требования суд исходит из положений части 7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При этом, учитывая пояснения представителя истца о необходимости выселения ответчиков в срочном порядке, при том, что у Администрации города Лабытнанги отсутствует возможность для предоставления ответчикам временного жилья на период переезда и подыскания другого жилого помещения и иных убытков, связанных с перевозкой, хранением имущества, суд находит требования истцов по встречному иску о взыскании убытков, связанных с выселением и переездом в общей сумме 196 800 рублей, так как считает их обоснованными, так как они подтверждаются представленным расчетом и соответствующими документами.

Вместе с тем, расходы на оплату работ по оценке недвижимого имущества, согласно отчету № 088 от 30 июня 2015 года в сумме 4 000 рублей, согласно отчету № 212/1/Д от 11 ноября 2016 года в сумме 7 000 рублей, выполненных ИП ФИО8 суд находит их не подлежащими удовлетворению, так как данные расходы были понесены ответчиками ранее, не в связи с рассмотрением настоящего дела.

Суд также полагает, что к понесенным убыткам не может быть отнесена разница в стоимости жилого помещения в капитальном исполнении, как не относящаяся к существу рассматриваемого дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Администрации города Лабытнанги удовлетворить в части.

Иск ФИО1, ФИО2 удовлетворить в части.

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: ..., выплатив им денежную компенсацию за жилое помещение и доли в общем имуществе в многоквартирном доме и земельном участке в сумме 2 570 000 рублей, убытки, связанные с его изъятием жилого помещения в сумме 196 800 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 466 000 рублей, а всего 3 272 800 рублей.

Обязать ОМВД России по г.Лабытнанги снять с регистрационного учета ФИО1, ФИО2 по адресу: ....

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Лабытнангский городской суд в течение одного месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 07 марта 2017 года.

Председательствующий: