Дело № 2- 45/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

26 февраля 2018 года г. Новохоперск 

Новохоперский районный суд Воронежской области в составе председательствующего судьи Житиневой Е.В. 

при секретаре Руденко О.Ю. 

с участием истца ФИО1

ответчика ФИО2 

ответчика ФИО3

представителя ответчиков ФИО4, ФИО5 –ФИО3, действующей по доверенностям от 26.05.2016 г. и от 30.09.2016 г. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли - продажи заключенным и признании права собственности 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, указав в обоснование иска, что 17.11.2015 года между ней, а также ФИО3 и ФИО6 в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 83,4 кв.м., которая принадлежала продавцам на праве общей долевой собственности. Квартира была продана за сто тысяч рублей, уплаченных полностью до подписания договора. Обязанности по передаче недвижимого имущества и его оплате сторонами договора исполнены.Стороны договорились о дальнейшей регистрации договора купли-продажи в установленном порядке, но продавцы, получив денежные средства, потеряли интерес к данной сделке и всячески уклонялись от регистрации договора, чем нарушали права истца. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер, после его смерти открыто наследственное дело. Наследниками являются: мать ФИО2 и дочери ФИО4 и ФИО5 Ответчик ФИО2 получила свидетельства о праве на наследство, в том числе, на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, несмотря на то, что ей было известно о факте продажи квартиры. Ответчики ФИО4 и ФИО5 получили свидетельства о праве на наследство на иное имущество умершего, кроме спорной квартиры, т.к. им был известен факт ее продажи отцом. 

В Управлении Росреестра по Воронежской области истцу разъяснили о возможном отказе в государственной регистрации права, т.к. при государственной регистрации перехода права собственности необходимо обратиться с заявлениями обеим сторонам договора.

С момента приобретения квартиры и по настоящее время истец добросовестно осуществляет пользование данной квартирой, оплачивает коммунальные платежи, делает ремонт.

В связи с чем истец просит признать договор купли-продажи квартиры от 17.11.2015 заключённым. Прекратить право общей долевой собственности на спорную квартиру, зарегистрированное за ФИО2 в 1/6 доле и за ФИО3 в ? доле. Признать за истцом право собственности на указанную квартиру с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 83,4 кв.м., назначение: жилое, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

В судебном заседании истец поддержала исковые требования и просила их удовлетворить. Суду пояснила, что в силу материальных затруднений и болезни продавца ФИО6 в период с ноября 2015 г. по июнь 2017 г. не представилось возможности своевременно обратиться в орган регистрации прав. При жизни ФИО6 ее уверял, что договор остается в силе, он разрешил им вселиться в квартиру после подписания договора и передачи денег, что ее семья и сделала, т.е. договор купли-продажи был исполнен. С ноября 2015 г. она со своей семьей осуществляет владение и пользование спорным имуществом, несет бремя его содержания, однако, лишена возможности оформить право собственности на него в установленном законом порядке.

Ответчик ФИО3, действующая в своих интересах и по доверенностям в интересах ответчиков ФИО4, ФИО5 иск признала и суду пояснила, что ей и бывшему мужу ФИО6 в равных долях по договору приватизации принадлежала квартира в 

<

...>. В ноябре 2015 г. она с бывшим мужем продали ФИО1 данную квартиру за 100 000 руб.Деньги были отданы ФИО1 до подписания договора в полном объеме и поделены поровну. От обращения в регистрирующий орган она и муж не уклонялись. Обратиться в регистрирующий орган не представилось возможным в силу того, что истец с мужем выезжали на заработки, а потом ФИО6 болел, перенес несколько операций. Они проживали раздельно, состояли в разводе. После смерти мужа в наследство вступила мать мужа ФИО2 и дочери ФИО4 и ФИО5 Но дочерям было известно, что квартира была продана, а поэтому свидетельство о праве на наследство они на долю квартиры не получали. А мать мужа таковое получила, хотя, по ее мнению, не должна была этого делать, т.к. знала о факте продажи квартиры. 

Ответчики ФИО4, ФИО5 в суд не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Ответчик ФИО2 иск не признала, пояснив, что сын при жизни говорил, что в квартиру пустил квартирантов, которые выезжают на заработки, и осенью или зимой должны отдать ему деньги. Но о том, что сын продал квартиру, все оформил, ей не говорил. Сын в последнее время до смерти тяжело болел, перенес несколько операций. Он проживал в этот период с ней в р.

<

адрес>. Возражает в том, чтобы за ФИО1 было признано право собственности на всю квартиру, не лишать ее наследства, т.к. она, т.е. ФИО2, унаследовала по закону часть квартиры. 

Представитель Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие согласно действующего законодательства.

Нотариус нотариального округа Новохоперский района ФИО7 в суд не явилась. О времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему: 

Из содержания статей 1, 11 и 12 Гражданского кодекса РФ следует, что лицо, обращающееся с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с пп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании абз.1 ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Положениями Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.

Согласно требованиям п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно п. 1 ст. 1110 ГК РФ, при наследовании имущества умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

По смыслу абз. 1 ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

По делу установлено, что 17 ноября 2015 года между ФИО6, ФИО3 (продавцы) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы продали, а покупатель купил в собственность жилое помещение -квартиру по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 83,4 кв.м., которая принадлежала продавцам на праве общей долевой собственности. Согласно п. 3 указанного договора купли-продажи квартира продана покупателю за 100 000 руб., которые уплачены покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора. В п.5 отражено, что право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.(л.д.8-9).

13 июня 2017 года продавец ФИО6 умер, что подтверждается соответствующим свидетельством о смерти (л.д.10). 

Правоспособность ФИО6 прекратилась в связи с его смертью, а принадлежавшее ему имущество вошло в состав наследственной массы.

После смерти ФИО6 заведено наследственное дело № г., согласно которого наследниками по закону являются мать ФИО2, а также дочери ФИО4 и ФИО5 26.12.2107 г. ФИО2. получены свидетельства о праве на наследство : на 1\3 доли денежных вкладов умершего, 1/3 доли квартиры по адресу: р.

<

адрес> 1/6 доли спорной квартиры по адресу : 

<

адрес>, пер.

<

адрес>, 

<

адрес>. 22.01.2018 г. ФИО4 и ФИО5 получены свидетельства о праве на наследство : на 1\3 доли денежных вкладов умершего и 1/3 доли квартиры по адресу: р.

<

адрес>. (л.д.44-46). 

Таким образом, материалами дела и пояснениями сторон подтверждается, что государственная регистрация перехода права собственности на указанное спорное жилое помещение не производилась и собственниками спорной квартиры в настоящее время, согласно выписке из ЕГРН, числятся ФИО3 в 1\2 доле и ФИО2 в 1/6 доле.(л.д.12-13).

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.3 и п.5 ст.1 ФЗ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости ", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Аналогичные нормы содержались и в ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", частично утратившим силу с 01.01.2017 г. Договор купли-продажи спорного имущества был подписан сторонами после вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 г., поэтому при отсутствии оснований возникновения права собственности истца, на данное имущество, независимо от его регистрации, такое право может быть признано за ним только при условии государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 17.11.2015 г.

Более того, в пункте 59 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 60 вышеназванного Постановления, после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности покупатель, хотя и является законным владельцем этого имущества, однако не вправе распоряжаться им, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В отношении договора купли-продажи недвижимости, который в силу положений параграфа 7 главы 30 ГК РФ не нуждается в государственной регистрации, однако такой регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК РФ), в пункте 62 Постановления указано, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Учитывая, что государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимого имущества законодательством не предусмотрена, такие договоры считаются заключенными, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и он оформлен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, что вытекает из взаимосвязанных положений ст. ст. 432 и 550 ГК РФ. Заключение договора в данном случае не зависит от признания его таковым судом, поэтому удовлетворение заявленных ФИО1 требований о признании договора купли-продажи заключенным не повлечет юридически значимых последствий для нее. 

С учетом разъяснений п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, а также факта того, что 1\2 доля спорной квартиры вошла в состав наследства, принадлежащего ФИО6. и перешла к наследникам в порядке универсального правопреемства, суд полагает, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать, поскольку истец избрала ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, подав иск о признании за ней права собственности. 

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании договора купли - продажи квартиры от 17.11.2015г. заключённым, прекращении права общей долевой собственности, зарегистрированного за ФИО2 в 1/6 доле и за ФИО3 в 1\2 доле на квартиру с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 83,4 кв.м., назначение: жилое, расположенную по адресу: 

<

адрес>, пер. 

<

адрес>, 

<

адрес> о признании права собственности на указанную квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца с подачей апелляционной жалобы через Новохоперский районный суд. 

Судья Новохоперского районного суда Е.В. Житинева 

мотивированное решение изготовлено 28.02.2018 г.