к делу №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

город Сочи 03 октября 2018 года 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Тайгибова Р.Т.,

при секретаре судебного заседания Роговой В.Ю., 

с участием: 

представителя истца ФИО1, по доверенности ФИО2,

представителя третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в Центральном районе города Сочи, по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи заключенным, понуждении к государственной регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности, признании права собственности 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Центральный районный суд города Сочи с исковым заявлением о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества: 1/11 доли дома, равную 26 кв.м, этаж: цокольный трёхэтажного дома, номера на поэтажном плане: № расположенные по адресу: 

<

адрес> доли земельного участка с кадастровым номером №, заключённым и подлежащим государственной регистрации по указанным в нем условиям, по заявлению одной стороны договора, ФИО1; государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и им был заключён предварительный договор купли-продажи помещений. Согласно п.1.1. договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи части жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 26 кв.м, этаж: цокольный трёхэтажного дома, номера на поэтажном плане: № и 7, расположенные по 

<

адрес> и долю земельного участка №. В пункте 3 договора была определена цена договора и порядок расчётов. Согласно п.3.1. стороны определили цену договора как общую стоимость жилых помещений в размере 

<

данные изъяты>. Как следует из п.3.2. оплата стоимости жилых помещений производится двумя платежами: 

<

данные изъяты>, что является задатком, второй платёж производится перед подачей пакета документов для регистрации перехода права не позднее ДД.ММ.ГГГГ и составляет 

<

данные изъяты>. Оплата производится наличным расчётом. Подтверждением факта наличного платежа является расписка, выданная продавцом.

Также, указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ он передал ФИО5 денежные средства в размере 

<

данные изъяты>. Спустя три недели после заключения предварительного договора, ФИО6 уведомил его о готовности заключить основной договор, при этом пояснил, что предлагаемое к продаже помещение не соответствует первоначальным договорённостям, а именно: в нем отсутствует возможность регистрации, так как дому не присвоен адрес, к дому не проведено газоснабжение, не облагорожена территория, прилегающая к помещению №, отсутствуют бетонная дорожка и перила, отсутствуют счётчики потребления воды и электроэнергии. В связи с чем, ФИО5 предложил ему, ФИО1, уступить в цене данное помещение, и продать его за 

<

данные изъяты>. Также, ФИО5 обязался выполнить свои обязательства впоследствии.

Он, указывает истец, согласился на предложенные условия, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключён основной договор купли-продажи, согласно которому (п.2) указанное недвижимое имущество продано за 

<

данные изъяты>. Данная стоимость складывается из стоимости доли земельного участка в размере 

<

данные изъяты>, и стоимости доли жилого дома в размере 

<

данные изъяты>. Как следует из п.3 договора расчёт между сторонами производится в следующем порядке: 

<

данные изъяты> оплачено покупателем до подписания настоящего договора, из которых 

<

данные изъяты> засчитывается в счёт приобретения доли земельного участка, а 

<

данные изъяты> засчитывается в счёт приобретения доли жилого дома, остаток денежных средств в размере 

<

данные изъяты> будет оплачено покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.10 договора продавец гарантировал, что до подписания настоящего договора указанное нежимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. Кроме того, как следует из п.13 заключённого договора, настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь-то в устной или письменной форме, до государственной регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ, указывает истец, ФИО5 и он заключили соглашение, согласно которому сторонами утверждено следующее: ФИО5 обязуется подготовить и предоставить ему, ФИО1, все документы, необходимые для прописки не позднее ДД.ММ.ГГГГ; ФИО5 обязуется организовать проведение и подключение газа в жилом доме за свой счёт. Он, ФИО1, приобрёл 1/11 доли жилого дома в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, данная доля подразумевает помещение №, площадью 26 кв.м на цокольном этаже (приложение № к данному соглашению); ФИО5 обязуется облагородить территорию прилегающую к помещению № бетонной дорожкой и перилами, установить и подключить счётчик измерения потребления воды и счётчик потребления электроэнергии.

После чего, указывает истец, ДД.ММ.ГГГГ он передал ФИО5 денежные средства в размере 

<

данные изъяты>, что подтверждается соответствующей распиской. Однако, зарегистрировать указанный договор они не смогли в связи с тем, что продавец умолчал о наличии ареста на спорное имущество. При этом, ФИО5 предложил ему, ФИО1, заселиться в спорное помещение подождать до тех пор, пока он не разрешит свои споры и не снимет арест с жилого дома, после чего зарегистрировать договор купли-продажи. Арест с жилого дома был снят только ДД.ММ.ГГГГ, то есть через три года после заключения основного договора. После чего, ФИО5 зарегистрировал его в спорном жилом помещении. Считает, что договор не был зарегистрирован по не зависящим от него обстоятельствам. В 2017 году, указывает истец, ФИО5 продал спорный жилой дом своей дочери ФИО4, которая в настоящее время является собственником спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель истца, по доверенности ФИО2, исковые требования поддержала в полном объеме, по изложенным в исковом заявлении основаниям, представила суду письменное заявление об уточнении, в порядке ст.39 ГПК РФ, исковых требований, которое приобщено к материалам дела. Настаивала на удовлетворении исковых требований, с учетом их уточнения. 

Участвующий в судебном заседании представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, по доверенности ФИО3, разрешение вопроса по существу и принятие по нему решения, оставила на усмотрение суда. 

Ответчик ФИО4, в назначенное судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

Пунктом 1 ст.167 ГПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин. Согласно ст.13 ГПК РФ вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Учитывая изложенное, а также принимая во внимание разумность сроков рассмотрения гражданского дела, руководствуясь требованиями ч.4 ст.167 ГПК РФ, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В назначенное судебное заседание не явился ФИО5, привлеченный к участию в дело в качестве третьего лица, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил. Суд, с учетом правила ч.3 ст.167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица. 

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит исковые требования, с учетом их уточнения, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

Как установлено судом, следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 заключён предварительный договор купли-продажи помещений. 

Согласно п.1.1. договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи части жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 26 кв.м, этаж: цокольный трёхэтажного дома, номера на поэтажном плане: №, расположенные по 

<

адрес>, 

<

адрес> и долю земельного участка №. 

В пункте 3 договора определена цена договора и порядок расчётов. 

Так, пунктом 3.1. стороны определили цену договора как общую стоимость жилых помещений в размере 

<

данные изъяты>. Как следует из п.3.2. оплата стоимости жилых помещений производится двумя платежами: 

<

данные изъяты>, что является задатком, второй платёж производится перед подачей пакета документов для регистрации перехода права не позднее ДД.ММ.ГГГГ и составляет 

<

данные изъяты>. Оплата производится наличным расчётом. Подтверждением факта наличного платежа является расписка, выданная продавцом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ФИО5 денежные средства в размере 

<

данные изъяты>. После заключения предварительного договора, ФИО5 уведомил ФИО1 о готовности заключить основной договор, при этом пояснил, что предлагаемое к продаже помещение не соответствует первоначальным договорённостям, а именно: в нем отсутствует возможность регистрации, так как дому не присвоен адрес, к дому не проведено газоснабжение, не облагорожена территория, прилегающая к помещению №, отсутствуют бетонная дорожка и перила, отсутствуют счётчики потребления воды и электроэнергии. В связи с чем, ФИО5 предложил ФИО1 уступить в цене данное помещение, и продать его за 

<

данные изъяты>. Также, ФИО5 обязался выполнить свои обязательства впоследствии.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 был заключён основной договор купли-продажи, согласно которому (п.2) указанное недвижимое имущество продано за 

<

данные изъяты>. Данная стоимость складывается из стоимости доли земельного участка в размере 

<

данные изъяты>, и стоимости доли жилого дома в размере 

<

данные изъяты>. 

Как следует из п.3 договора расчёт между сторонами производится в следующем порядке: 

<

данные изъяты> оплачено покупателем до подписания настоящего договора, из которых 

<

данные изъяты> засчитывается в счёт приобретения доли земельного участка, а 50000 рублей засчитывается в счёт приобретения доли жилого дома, остаток денежных средств в размере 

<

данные изъяты> будет оплачено покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п.10 договора продавец гарантировал, что до подписания настоящего договора указанное нежимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит. 

Кроме того, как следует из п.13 заключённого договора, настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь-то в устной или письменной форме, до государственной регистрации перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 и ФИО1 заключили соглашение, согласно которому сторонами утверждено следующее: ФИО5 обязуется подготовить и предоставить ФИО1 все документы, необходимые для прописки не позднее ДД.ММ.ГГГГ; ФИО5 обязуется организовать проведение и подключение газа в жилом доме за свой счёт; ФИО1, приобрёл 1/11 доли жилого дома в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, данная доля подразумевает помещение №, площадью 26 кв.м на цокольном этаже (приложение № к данному соглашению); ФИО5 обязуется облагородить территорию прилегающую к помещению № бетонной дорожкой и перилами, установить и подключить счётчик измерения потребления воды и счётчик потребления электроэнергии.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал ФИО5 денежные средства в размере 

<

данные изъяты>, что подтверждается соответствующей распиской. 

Вместе с тем, зарегистрировать указанный договор стороны не смогли в связи с тем, что продавец умолчал о наличии ареста на спорное имущество. Арест с жилого дома снят ДД.ММ.ГГГГ, то есть через три года после заключения основного договора. После чего, ФИО5 зарегистрировал ФИО1 в спорном жилом помещении. 

В 2017 году ФИО5 продал спорный жилой дом своей дочери ФИО4, которая в настоящее время является собственником спорного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как следует из ч.2 ст.424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Соглашения об изменении цены, сторонами достигнуто не было.

Из части 1 ст.432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Часть 3 указанной статьи гласит, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключённым, если заявление такого требования с учётом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом, с момента заключения договора ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 вселил ФИО1 в спорное помещение, а затем и зарегистрировал в нем, тем самым подтвердив полное исполнение покупателем своих обязательств.

Как следует из ч.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.2 ст.165 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности являются самостоятельными объектами государственной регистрации, соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав являются регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации (п.2 ст.165 Гражданского кодекса РФ) и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости (п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ). Регистрация перехода права собственности в данном случае невозможна без регистрации сделки. Надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

После подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 передал ФИО1 ключи от спорного помещения и с указанного времени, то есть в течение почти 4 лет ФИО1 проживает в нем совместно со своей семьёй. Тем самым, передача помещения продавцом осуществлена, покупатель в свою очередь передал продавцу оговорённые сторонами денежные средства.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу закона суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ).

В силу ч.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности, согласно ст.8 Гражданского кодекса РФ, возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

Согласно ст.1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст.59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Статьей 60 ГПК РФ установлено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, то есть обязанности по доказыванию распределяются между сторонами на основании общего правила.

Конституционный Суд РФ в Определении от 22.01.2014 года № 70-О указал, что в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3 Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая статьи 56 ГПК Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

При этом каких-либо доказательств, в том числе письменных, в опровержение доводов истца, ответчиком суду не представлено. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи заключенным, понуждении к государственной регистрации перехода права собственности, прекращении права собственности, признании права собственности – удовлетворить.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества: 1/11 доли дома, равную 26 кв.м, этаж: цокольный, трёхэтажного дома, номера на поэтажном плане: № № расположенные по адресу: 

<

адрес> доли земельного участка с кадастровым номером №, заключённым и подлежащим государственной регистрации по указанным в нем условиям, по заявлению одной стороны договора, ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО4 на недвижимое имущество: 1/11 долю дома, назначение: жилое, площадь: общая 292 кв.м, этажность: 3, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> долю земельного участка с кадастровым номером № площадью 216 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов - для садоводства, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: 1/11 долю дома, равную 26 кв.м, этаж: цокольный трёхэтажного дома, номера на поэтажном плане: № №, расположенные по адресу: 

<

адрес> долю земельного участка с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, без истребования дополнительных документов.

Настоящее решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по регистрации права собственности ФИО1 на недвижимое имущество: 1/11 долю дома, равную 26 кв.м, этаж: цокольный трёхэтажного дома, номера на поэтажном плане: 3 и 7, расположенную по адресу: 

<

адрес> долю земельного участка с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Р.Т.Тайгибов

Мотивированное решение составлено и подписано судьей ДД.ММ.ГГГГ года