Дело № 3а-620/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

7 ноября 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием 

представителей административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска ФИО1, ФИО2,

представителя административных ответчиков Управления Росреестра по Ростовской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФИО3,

представителя заинтересованного лица ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., 

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее по тексту также Комитет) обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 16 января 2017 года приняла решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: ..., определив её в сумме 3 947 274 рубля. 

По мнению административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости, на основании которого Комиссией принято решение, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемого решения повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельного участка на 75,1%, и, как следствие, уменьшение налоговых поступлений в бюджет муниципального образования. 

Комитет просит суд признать незаконным решение Комиссии от 16 января 2017 года об определении кадастровой стоимости упомянутого земельного участка, восстановить в государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта в сумме 15 837 018,75 рублей, восстановить пропущенный срок на подачу административного искового заявления в суд.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Новочеркасска и ФИО4

В судебном заседании представители Комитета ФИО1, ФИО2 поддержали заявленные требования.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области и Комиссии ФИО3 и представитель ФИО4 ФИО5 просили оставить административный иск без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие уважительных причин для пропуска Комитетом срока на обращение в суд, и, полагая, что оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно, отчет об оценке соответствует предъявляемым требованиям, на него получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. 

ФИО4 и представитель Администрации г. Новочеркасска в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены должным образом. ФИО4 представил письменное заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие. 

С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования Комитета подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 1 845 кв.метров из категории земель населенных пунктов, предназначенный для эксплуатации нежилых строений, расположенный по адресу: ..., находится в собственности ФИО4 

Кадастровая стоимость земельного участка является базой для расчета земельного налога, зачисляемого в бюджет муниципального образования.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, её статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствовало органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет (пункт 2 Постановления).

Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 274-ФЗ ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ дополнена частью двадцать восьмой, устанавливающей, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Комитет обратился в суд с защиту интересов муниципального образования в рамках полномочий, закрепленных в Положении о нем, утвержденными решением Городской Думы г. Новочеркасска от 27 октября 2006 года № 173 (с последующими изменениями и дополнениями) и с учетом правовых позиций, содержащихся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П.

До пересмотра кадастровой стоимости решением Комиссии она была определена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 15 837 018,75 рублей.

16 декабря 2016 года собственник объекта ФИО4 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 1 декабря 2016 года № 108-2016, составленный оценщиком ...., согласно которому по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка определена в сумме 3 947 274 рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет, составленное экспертом саморегулируемой организацией «Российское общество оценщиков» 13 декабря 2016 года.

16 января 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление ФИО4, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решение об определении кадастровой стоимости объекта в сумме, указанной в отчете об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость земельного участка на 75,1%. 

Протоколом № 1 заседания Комиссии от 16 декабря 2017 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

Оценив принятое Комиссией решение с точки зрения его обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что это решение вынесено с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушает права и законные интересы муниципального образования, которое представляет Комитет. 

Из буквального толкования п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Несоответствие отчета об оценке от 1 декабря 2016 года, составленного оценщиком ... предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчета и заключением судебной экспертизы от 25 сентября 2017 года № 439-Э/2017, проведенной по назначению суда экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...

По результатам судебной экспертизы экспертом ... сделан вывод о том, что указанный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, при его составлении допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (п. 8, 10, 11 ФСО № 3, п. 8, 11, 11в, 11г, 11д ФСО № 7), предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены верно, ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., определенная в отчете об оценке от 1 декабря 2016 года, не подтверждается.

В числе иных замечаний по отчету экспертом указано на неверное указание и использование оценщиком в расчетах площади оцениваемого участка (согласно документам она составляет 1845 кв.метров, оценщик указал 1 800 кв.метров); приложение к отчету документов, касающихся не объекта оценки, а иного земельного участка. Указано на неточность приведенной оценщиком информации о разрешенном использовании земельного участка, обеспеченности инженерными коммуникациями. 

В качестве объектов сравнения оценщик использовал объекты, находящиеся, согласно текстам объявлений о продаже в г. Аксае и Аксайском районе Ростовской области, тогда как оценщик указал, что все аналоги находятся в г. Ростове. 

Оценщик не провел анализ рынка земельных участков в г. Новочеркасске, где находится предмет оценки, не провел и должный анализ соответствующего сегмента рынка, основных факторов, влияющих на спорос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. 

В отчете безмотивно сделан вывод о сходности местоположения объектов, указанных в качестве аналогов, и объекта оценки. Не проведен анализ сопоставимости цен на землю в г. Новочеркасске и в г. Аксае и Аксайском районе и не обоснован отказ от применения поправочных коэффициентов по данному параметру.

При отказе от корректировки на вид использования оценщиком не учтено отличие объекта оценки и аналога № 3 по этому признаку. 

При многократной разнице в площадях объекта оценки и объектов-аналогов (в 5-35 раз) оценщик без обоснования отказался от корректировки на площадь. 

Перечисленные нарушения в своей совокупности повлияли на итоговую величину рыночной стоимости.

В заключении эксперта приведена подборка объявлений за период, предшествующий дате оценки, из которого видно, что предложения о продаже земельных участков под коммерческую, индустриальную застройку в г. Новочеркасске в соответствующий период имелись в количестве, достаточном для проведения надлежащего анализа рынка недвижимости в конкретных населенном пункте и сегменте. 

На основании проведенных расчетов судебным экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2017 года находилась в интервале от 5 003 935 рублей до 6 368 645 рублей. Оценщик определил её существенно ниже этого интервала в сумме 3 947 274 рублей.

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены исследованными судом доказательствами.

Эксперт ... при допросе в судебном заседании подтвердила выводы, изложенные в экспертном заключении, аргументировано ответив на возникшие в лиц, участвующих в деле, вопросы.

Таким образом, суд признает, что оспариваемое решение Комиссии вынесено необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленного отчета об оценке.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, определенном решением Комиссии от 16 января 2017 года, с восстановлением в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с ч. 5 ст. 245 и ч. 1 ст. 219 КАС РФ заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Разрешая заявление Комитета о восстановлении пропущенного срока на предъявление административного иска, суд отмечает, что Комитет направил в суд административное исковое заявление об оспаривании указанного решения Комиссии 14 апреля 2017 года, то есть до истечения трехмесячного срока. Заявление поступило в суд 17 апреля 2017 года. В связи с неустранением недостатков, послуживших основанием для оставления заявления без движения (в том числе в связи с отсутствием в нем сведений о правообладателе, подлежащем привлечению к участию в деле в качестве заинтересованного лица, и его адресе), определением от 24 мая 2017 года оно возвращено. Повторно административное исковое заявление поступило в суд с нарушением установленного срока 28 июля 2017 года.

Комитет мотивировал пропуск срока необходимостью принятия мер по выяснению адреса ФИО4 после возвращения судом первоначально поданного административного искового заявления.

Представителем ФИО4 в ходе судебного разбирательства на обозрение суда представлены письмо Комитета за подписью заместителя руководителя, адресованное ФИО4, и ответ последнего, датированные февралем-мартом 2017 года, в которых содержится указание адреса ФИО4

Вместе с тем, наличие у одного из подразделений Комитета сведений об адресе заинтересованного лица не доказывает, что подобной информацией располагало подразделение, готовившее обращение в суд и что это подразделение допустило злоупотребление правом.

По мнению суда, в данном случае определяющим является тот факт, что волеизъявление на оспаривание решения Комиссии было реализовано Комитетом при первичной подаче административного иска в пределах установленного срока, при этом пропуск срока по своей продолжительности не является существенным и не выходит за рамки разумного срока, необходимого для устранения препятствий к направлению надлежаще оформленного заявления в суд.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным восстановить Комитету срок на обращение в суд.

На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере 30 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Восстановить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска пропущенный срок для оспаривания решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ....

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 845 кв.метров, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: ... в соответствии с отчетом об оценке от 1 декабря 2016 года № 108-2016, составленным оценщиком ... в сумме 3 947 274 рубля.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 16 января 2017 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 3 947 274 рубля, восстановив сведения о кадастровой стоимости объекта в размере 15 837 018,75 рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 30 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 13 ноября 2017 года.

Судья О.А.Руднева