Дело № 3а-147/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 26 октября 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием представителя заинтересованного лица ООО «Дальпромсервис» ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 июня 2017 года № 22,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 июня 2017 года № 22, которым на основании заявления ООО «Дальпромсервис» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 8 046,80 кв.м:, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере 907 518,10 руб. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031701:95 составляет 15 389 344,06 руб. (1 кв.м. – 1 912,48 руб.). По результатам заседания Комиссии кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости – 907 507,10 руб., что ниже установленной кадастровой стоимости на 94,1 %. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году вторичный земельный рынок на территории г.Комсомольска-на-Амуре не был развит; приватизация земельных участков осуществлялась не по рыночным ценам, а по выкупной (нормативной), то есть льготной стоимости; продажа объектов на торгах администрацией города осуществлялась по стоимости ниже рыночной в связи с тем, что муниципальное имущество находилось в крайне неудовлетворительном состоянии; при заключении договоров купли-продажи всех аналогов на торгах по итогам аукционов, стоимость земельных участков проданных на первичном рынке существенно ниже стоимости при перепродажи на вторичном рынке; аналог № 7 был продан бывшим покупателем бывшему продавцу, в целях снижения налога с продажи цена на данный земельный участок была значительно занижена. Оценщик применил исключительно сравнительный подход, который не может применяться для оспаривания кадастровой стоимости, если неразвитость рынка фактически исключает возможность подобрать корректные объекты-аналоги, необходимо применить доходный подход в целом и метод остатка в частности. Корректировка на дату продажи не проводилась, при этом, даты сделок отличаются от даты определения рыночной стоимости объекта оценки. Корректировка на назначение земельных участков не применялась, при этом не учтено, что аналоги №№ 1, 3, 4 на момент продажи не могли быть использованы по назначению в связи с их состоянием. Не учтены обременения аналогов, в частности на объекте-аналоге № 2 расположены нежилые здания с правом аренды в пользу ООО «Домино». Не произведена корректировка на местоположение, при этом не учтено, что объект оценки расположен в районе смешанной застройки. Не учитывалась пешеходная доступность объекта, близость к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта, развитие инфраструктуры района, удаленность от центра деловой активности и жизнеобеспечения. Рыночная стоимость земельного участка может составлять – 11 045 359,55 руб. Установлена путем определения среднего арифметического значения кадастровых стоимостей земельного участка, среднего значения кадастровой стоимости по кадастровому кварталу. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г. Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Законом об оценочной деятельности. Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельных участков по состоянию на дату, на которую была определена их кадастровая стоимость. Указанный Отчет подтвержден положительным экспертным заключением. Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов при чрезвычайных обстоятельствах не подтверждены надлежащими доказательствами, в тексте публикаций о продаже муниципального имущества отсутствуют указания на то, что администрация города вынуждена совершать эти сделки, что свидетельствует о продаже объектов на торгах в полном соответствии со статьей 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета. 

Заслушав представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 12.10.2012г. № 380 ООО «Дальпромсервис» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 8 046,8 кв.м, из земель категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием: с целью эксплуатации объектов промышленности – сооружений: подъездные железнодорожные пути и подкрановые пути. 

Согласно данным кадастрового паспорта на кадастровый учет земельный участок был поставлен 22.11.2006г. Разрешенное использование - с целью эксплуатации объектов промышленности – сооружений: подъездные железнодорожные пути и подкрановые пути. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», и составляет 15 389 344,06 руб.

15 декабря 2016г. ООО «Дальпромсервис» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 364 об оценке, составленный 10.11.2016г. оценщиком ООО «Независимая экспертиза и оценка» ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет 907 518,10 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-11116-ХК/1 от 12.12.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО3

На заседании Комиссии от 11.01.2017г. принято решение об отклонении заявления в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. 

Решением Хабаровского краевого суда от 14.03.2017г., вступившим в законную силу, указанное решение Комиссии признано незаконным, с возложением обязанности повторного рассмотрения заявления ООО «Дальпромсервис». 

На заседании Комиссии от 28.06.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 94%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г. в размере 907 518,10 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО4 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО4, заместителя председателя – ФИО5, при участии секретаря комиссии ФИО8

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе пояснения администрации г. Комсомольска-на-Амуре, содержащего доводы, аналогичные административному исковому заявлению, пояснения оценщика ФИО9, составившего отчет об оценке. 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета № 364 следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Проведен подбор аналогов по следующим критериям: земельные участки, информация по которым носит полный характер; земельные участки, расположенные в г. Комсомольске-на-Амуре вне районов делового центра города; земельные участки, имеющий аналогичный с объектом оценки вид разрешенного использования; земельные участки, у которых удельный показатель рыночной стоимости соответствует рыночным данным; земельные участки, сделки по которым состоялись 6 месяцев и менее до даты оценки; земельные участки, имеющий вид права – собственность; земельные участки, не имеющие улучшений в виде объектов незавершенного строительства.

В ходе анализа рынка земельных участков, проведенного Оценщиком за 6 месяцев, предшествующих дате оценки, выявлено: 5 аналогов – информации о стоимости земельных участков производственно-складского назначения, проданных на открытых торгах по данным официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, раздел «Продажа объектов имущества муниципальной собственности»; 1 аналог – сделка (данные по состоявшимся сделкам, представленные в рамках официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировку на площадь земельного участка. Расчет и описание корректировки представлены в отчете.

Корректировка на дату продажи не произведена с указанием, что все сделки совершены на период не более, чем 6 месяцев до даты оценки.

Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что использована информация о совершенных сделках.

Корректировка на категорию земельных участков не произведена с указанием, что объект оценки и объекты аналоги относятся к землям населенного пункта.

Категория на назначение не произведена с указанием, что градостроительные зоны, в которых расположен объект оценки и объекты-аналоги, производственные, ввиду чего основные виды разрешенного использования в них сопоставимы. В качестве аналогов оценщиком рассматривались земельные участки, расположенные в зонах производственно-коммунальных объектов согласно «Карте градостроительного зонирования» и предназначенные для размещения промышленных, складских объектов.

Корректировка на вид права не произведена с указанием, что все земельные участки, включая оцениваемый, находятся на праве собственности.

Корректировка на местоположение не произведена с указанием, что и объект оценки, и объекты-аналоги расположены в районах хорошо освоенных землеотводов, в окружении имеется производственная застройка, хорошая транспортная доступность, имеются необходимые коммуникации, либо инфраструктурный минимум, либо возможность его подключения. По местоположению находятся в сопоставимых условиях.

Корректировка на расположение относительно автомагистралей не произведена с указанием, что все объекты-аналоги и объект оценки расположены относительно «вблизи» автомагистралей. 

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой к дальнейшим расчетам приняты скорректированные стоимости всех аналогов, вошедшие в доверительный интервал. 

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 907 518,10 руб. (112,78 руб. кв.м).

Проведена проверка соответствия итоговой величины стоимости объекта оценки рыночным данным, приведенным в разделе 4.5 Отчета, согласно которым наиболее вероятная цена продажи земельных участков под промышленную застройку в г. Комсомольске-на-Амуре на дату оценки находится в диапазоне от 40 руб. /кв.м до 400 руб. кв.м

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-11116-ХК/1 от 12.12.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный Совет» ФИО3

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о расположении на объектах-аналогах низколиквидных объектов недвижимости.

Отказ от корректировок, которые не проводились, в Отчете обоснован, доказательства необходимости применения таких корректировок административным истцом не представлены. 

Доводы о несопоставимости объекта оценки и объектов аналогов по их назначению являются не обоснованными. 

Из Отчета следует, что, исходя из разрешенного использования оцениваемого земельного участка по документам, оценщиком объект оценки отнесен в ВРИ-9 (согласно видам, определенным Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр) – «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». 

Поскольку в информации о сделках по потенциальным аналогам отсутствуют сведения о виде разрешенного использования (что подтверждается представленными скриншотами), для установления соответствия аналогов объекту оценки оценщик использовал данные «Правил землепользования и застройки в городе Комсомольске-на-Амуре», утв. решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009г. № 72 – распределение территории города по зонам, применительно к которым устанавливается градостроительный регламент. Согласно градостроительному регламенту расположение объектов промышленности возможно в градостроительных зонах ПК-1, ПК-2, ПК-3, ПК-4, ПК-5.

Исходя из адреса местоположения объектов-аналогов, оценщик установил, что объекты-аналоги № 1, 3, 4, 5, 7 расположены в зоне ПК-3, объект-аналог № 2 – в зоне ПК 4. 

Затем оценщиком проведена проверка объектов-аналогов с использованием информации, размещенной на Публичной кадастровой карте (скриншоты которой приведены в Приложении). По итогам проведенного анализа сделан обоснованный вывод о сопоставимости вида разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требования законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 28 июня 2017 года № 22 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 31 октября 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз