Мотивированное 

решение

 составлено 29.09.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24.09.2018 Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Торичной М. В., при секретаре Исайкиной А. А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-618/2018 по иску ФИО1 к ФИО4 о взыскании задолженности, по встречному иску ФИО6 ФИО17 к ФИО7 ФИО18 о признании договора аренды квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности.

В обоснование иска указано, что между сторонами был заключен договор аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Свои обязательства по исполнению договора аренды ответчик не исполняла надлежащим образом, в связи с чем, истец просила взыскать с ответчика ФИО4 задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 100 463 руб. 76 коп., за аренду 

<

адрес> 980 руб. 00 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 038 руб. 86 коп. 

Не согласившись с исковыми требованиями, ФИО4 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании договора аренды квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов. В обоснование иска указала, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку сособственники квартиры - ФИО5, ФИО13, ФИО14, согласия на передачу квартиры в аренду не давали. Просила признать договор аренды недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 300 руб. 

В судебном заседании истец ФИО1, ссылаясь на изложенные в исковом заявлении обстоятельства, исковые требования поддержала в полном объеме. Встречные исковые требования не признала, указав, что договор аренды был заключен с согласия сособственников квартиры.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражала против исковых требований. Пояснила, что согласна с суммой 87 000 рублей, за минусом нескольких месяцев, так как в квартире не проживала, 36 000 руб. - вычесть за непроживание. За оплату услуг ЖКХ требования не признала. Пояснила, что реально платили, у них была устная договоренность, что они за ЖКХ не платят. В первый год коммунальные услуги оплачивали. Если хозяйка квартиры видела, что не поступали платежи, то она бы спросила с них. Встречные исковые требования поддержала в полном объеме, считала договор аренды недействительным. 4 года назад подписи сособственников не стояли, и она не знает, были ли они тогда в курсе об аренде квартиры.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчиков были привлечены ФИО8, ФИО10. ФИО11

В судебное заседание ответчики ФИО10, действующая за себя и за несовершеннолетнюю ФИО14, ФИО5 не явились. Направили в суд заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, указав, что действительно давали согласие ФИО2 на заключение договора аренды с ФИО4 Против удовлетворения встречных исковых требований возражали, поддержали требования ФИО5 

Третье лицо ФИО25 в судебное заседание не явился. Причина неявки не известна. О времени и месте слушания дела был извещен должным образом. Ранее в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ возражал против исковых требований, поскольку в квартире не проживал, в гости только приезжал.

Судом определено рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно разъяснениям п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 марта 2004 года N 2 в силу ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод, и корреспондирующих ей положений международно-правовых актов, в частности статьи 8 Всеобщей декларации прав человека, статьи 6 (пункт 1) Конвенции о защите прав человека и основных свобод, а также статьи 14 (пункт 1) Международного пакта о гражданских и политических правах, государство обязано обеспечить осуществление права на судебную защиту, которая должна быть справедливой, компетентной, полной и эффективной.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с принципом процессуального равноправия стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности (ст. 38 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Закон предоставляет истцу и ответчику равные процессуальные возможности по защите своих прав и охраняемых законом интересов в суде. Стороны независимо от того, являются ли они гражданами или организациями, наделяются равными процессуальными правами. Какие-либо юридические преимущества одной стороны перед другой в гражданском процессе исключаются.

В силу принципа состязательности стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо для лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте.

Согласно части 1 статьи 55 и части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Содержание принципа состязательности раскрывают нормы Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепленные в ст. 35, 56, 57, 68, 71 и др. Согласно ст. 56 каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Невыполнение либо ненадлежащее выполнение лицами, участвующими в деле, своих обязанностей по доказыванию влекут для них неблагоприятные правовые последствия. Принцип состязательности состоит в том, что стороны гражданского процесса обязаны сами защищать свои интересы: заявлять требования, приводить доказательства, обращаться с ходатайствами, а также осуществлять иные действия для защиты своих прав.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. ст. 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что ФИО1, ФИО8, ФИО11, ФИО10 являются собственниками 

<

данные изъяты> доли каждый в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права, имеющимися в материалах дела.

Согласно договору аренды квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО4, арендодатель ФИО2 передала арендатору ФИО3 свободную изолированную квартиру, пригодную для постоянного проживания в ней за плату, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, состоящую из 3 комнат, общей площадью 68, 8 кв. м, во временное возмездное владение и пользование для проживания. Срок аренды жилого помещения устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Плата за помещение составляет 12 000 + коммунальные услуги (электричество, ХВС, ГВС, водоотведение, отопление, вывоз ТБО, содержание общего имущества, обслуживание лифтов) и вносится в следующие сроки: до 25 числа. 

Сторонами в судебном заседании не оспаривалось того обстоятельства, что фактически датой заключения договора является ДД.ММ.ГГГГ, указанный в договоре 2014 год является опечаткой.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенного ст. УУП ОеП №40817810604900317040 МО МВД России «Сысертский» майора полиции ФИО9 следует, что ДД.ММ.ГГГГ в ОеП №40817810604900317040 МО МВД России «Сысертский» поступило заявление ФИО2 с просьбой принять меры к должникам, которые не осуществили оплату за услуги. В ходе проведенной проверки ФИО2 пояснила, что по адресу: 

<

адрес>76, у нее в собственности имеется квартира, в феврале 2015 года данную квартиру она передала в пользование семье ФИО16, договор аренды не заключался, договорились устно, что они сделают ремонт, будут осуществлять оплату коммунальных платежей. Однако, со слов ФИО1 оплата коммунальных услуг не производилась, в связи с чем, накопился долг перед ТСЖ. В полицию ФИО1 обратилась для фиксации и последующего обращения в судебные органы. ФИО4 пояснила, что ранее проживала по указанному адресу со своей семьей, арендовали квартиру у ФИО26 по устному соглашению, при этом оплачивали аренду в размере 24 000 рублей (предъявлены чеки Сбербанк онлайн), со слов ФИО4, за коммунальные услуги ФИО1 обязалась платить самостоятельно. В данном случае возникли гражданско-правовые отношения, все вопросы, возникающие в данном случае должны решаться в судебном порядке в рамках частного судопроизводства. ФИО1 разъясняется право обращения в судебные органы в частном порядке

В возбуждении уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ отказано в связи с отсутствием события преступления. 

Свидетель ФИО27 в судебном заседании пояснила, что к ней обратилась ФИО1, написала заявление, что нужно подтвердить проживание С-вых в её квартире. Свидетель выдала ей справку. Свидетель на 

<

адрес> живет. Дом на 1 Мая обслуживает, там есть камеры. Там весь декабрь со второго подъезда в третий ФИО16 перевозили вещи. У них 29 камер по периметру, и в лифте есть, видео 5 дней хранится. Она прекрасно знает, кто и в каком количестве проживает в доме. Раньше в квартире ФИО15 никто не проживал, и один раз пришлось даже вскрывать двери, там авария была. ФИО3 работала у них в ТСЖ, свидетель предложила, что есть трехкомнатная квартира, почему бы им не переехать, и вот так они сошлись и переехали. До декабря 2017 С-вы занимали и 76 квартиру, и 164. В 164 они где-то в октябре переехали. Вещи перевозили даже в конце декабря, то есть они посещали и ту, и другую квартиру. Перевезти вещи можно максимум за неделю. Они могли бы вещи вывезти и ключи свидетелю передать с разрешения ФИО7. Председатель ТСЖ дает возможность отработать долги, свидетель предлагала Ивану, чтобы ему какие-то долги списали за коммунальные услуги. Свидетелю говорили, что оплатят, отработают, когда спрашивали, почему не платят. С 2015 года по 100 рублей оплата была. В квитанцию входит содержание, вывоз мусора, лифты. Они людям предлагают отрабатывать. Ивану свидетель предложила откосы сделать у окон, чтобы хотя бы их долг списать. 

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В обоснование встречного иска ФИО4 ссылается на то, что сособственники квартиры - ФИО8, ФИО10 и ФИО11, не давали согласия на предоставление квартиры в аренду, договор аренды не подписывали.

Однако, в судебном заседании установлено, что ФИО1 передала имущество- квартиру, в пользование, а ФИО4 приняла её без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами. Договор в письменной форме между сторонами подписан, все условия согласованы. Стороны фактически исполняли условия договора, ФИО4 со своей семьей длительное время проживали в данной квартире. Ранее, в период проживания в спорном жилом помещении, требований о признании договора недействительным и о его расторжении не просила. Со встречными исковыми требованиями обратилась только после предъявления ФИО1 требований о взыскании задолженности. 

В своих отзывах ФИО8, ФИО10, действующая за себя и несовершеннолетнюю ФИО14, указали, что ФИО2 предоставляла квартиру в аренду ФИО4 с их согласия.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, а также взыскании судебных расходов, как производных от основного требования.

Что касается исковых требований ФИО1 о взыскании задолженности, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Проанализировав содержание договора аренды, оценив доводы сторон, суд приходит к выводу о доказанности истцом юридически значимых обстоятельств, дающих основание для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы в размере 87 980 руб. Доказательств того, что ФИО4 обязанность по внесению арендной платы исполнялась своевременно и надлежащим образом, суду не представлено.

Доводы ответчика ФИО4 о том, что фактически они не проживали в квартире с октября 2017 года, суд находит неубедительными. Так в обоснование своих возражений относительно периода проживания в спорной квартире, ответчиком представлен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>164, заключенный между ФИО12 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3, ссылаясь на данный документ, утверждала, что в квартире ФИО2 не проживала с ноября 2017 года.

Между тем, суд полагает, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению по декабрь 2017 года, поскольку договором аренды, заключенным между истцом и ответчиком, следует, что наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Арендодателя за три месяца (п.3.1 Договора) (л.д. 10). Доказательств направления ФИО1 уведомления о расторжении договора, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской федерации, суду не представлено. То, что ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды иного помещения не имеет правового значения для дела.

Таким образом, суд считает, что с ФИО3 в пользу истца подлежит взысканию 87 980 руб. в счет возмещения задолженности за аренду квартиры.

Что касается требований о взыскании задолженности за коммунальные услуги, суд считает их подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Договором аренды, заключенным между истцом и ответчиком предусмотрено, что плата за помещение составляет 12 000 руб. + коммунальные услуги (электричество, ХВС, ГВС, водоотведение, отопление, вывоз ТБО, содержание общего имущества, обслуживание лифтов) и вносится до 25-го числа.

Условия о том, что ФИО4 должна вносить плату за капитальный ремонт, условия договора не содержат.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с ответчика ФИО4 подлежат взысканию расходы по оплате коммунальных услуг за вычетом расходов за капитальный ремонт.

Задолженность по оплате коммунальных услуг подтверждается выписками по лицевому счету, доказательств обратного суду не представлено.

Доводы ответчика о том, что у неё с ФИО1 имелась устная договоренность о том, что они будут вносить только арендную плату за квартиру, без оплаты коммунальных услуг, в связи с тяжелым материальным положением, суд отклоняет, как необоснованные. 

В силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку договор аренды жилого помещения заключен в письменной форме, то и все последующие изменения условий договора должны были быть оформлены в письменной форме.

Доказательств изменения условий договора, в установленной законом форме, суду не представлено. Наличие с ФИО4 каких-либо договоренностей по изменению условий оплаты жилого помещения, ФИО1 оспаривала.

Таким образом, с ФИО4 подлежит взыскать задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 83 387 руб. 08 коп. (100 463 руб. 76 коп.- 17 076 руб. 68 коп.).

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Размер судебных расходов истца по уплате госпошлины в сумме 5038 руб. 86 коп., подтверждается имеющимися в материалах дела чеками-ордерами. 

С учетом удовлетворенных исковых требований с ответчика ФИО4 подлежит взыскать государственную пошлину в размере 4 627 руб. 34 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 197, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО7 ФИО19 к ФИО6 ФИО20 о взыскании задолженности, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО6 ФИО21 в пользу ФИО7 ФИО22 задолженность за аренду квартиры в размере 87 980 руб., задолженность за коммунальные услуги в размере 83 387 руб. 08 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 627 руб. 34 коп.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Встречные исковые требования ФИО6 ФИО23 к ФИО7 ФИО24 о признании договора аренды квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Сысертский районный суд.

Судья: Торичная М.В.