КОПИЯ

Дело №2-2227/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 июля 2023 года 

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Казакова М.В., 

при секретаре судебного заседания Выборновой А.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО8 к ФИО3 ФИО11 ФИО9 Рейзвих ФИО10 об освобождении имущества от ареста, расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате земельного участка, 

установил:

ИП ФИО1 (далее – истец) обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 (далее – ответчики) об освобождении имущества от ареста, расторжении договора купли-продажи земельного участка, возврате земельного участка.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО3 заключены: 

- договор купли-продажи № ФП-13707 (174b), согласно которому ответчик приобрел у истца в собственность земельный участок площадью 1131 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, цена земельного участка по договору составила 373230 руб.; 

- договор купли-продажи № ФП-13708 (186b), согласно которому ответчик приобрел у истца в собственность земельный участок площадью 1130 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, цена земельного участка по договору составила 372900 руб.; 

- договор купли-продажи № ФП-13712 (187b), согласно которому ответчик приобрел у истца в собственность земельный участок площадью 1130 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, цена земельного участка по договору составила 372900 руб. 

Оплата всех трех участков предусматривалась в рассрочку ежемесячными платежами до марта 2028 года с начислением процентов на рассрочку по ставке 17% годовых. Право собственности ответчика ФИО3 на земельные участки зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Фактически ответчик по всем договорам заплатил только 114350 руб. С сентября 2021 года ответчик прекратил исполнение своих обязательств. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику три претензии с просьбой внести суммы просроченных платежей и пеней, кроме того, предупредил о возможном расторжении договоров. ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока хранения претензии направлены обратно истцу. Кроме того, в отношении всех трех земельных участков постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Орджоникидзевскому району г.Перми и Ильинскому району УФССП России по Пермскому краю наложен запрет на совершение регистрационных действий на основании исполнительных производств, где взыскателем является ФИО4 Истец просит освободить земельные участки от ареста, расторгнуть договоры купли-продажи земельных участков, возвратить в собственность ФИО1 спорные земельные участки, взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 10308,22 руб. 

Истец ИП ФИО1 в судебном заседании не присутствовал, о слушании дела извещен судом надлежащим образом, от представителя истца поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, против вынесения заочного решения суда не возражает. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался посредством почтовой связи, судебное извещение возвращено в суд в связи с неудачной попыткой вручения. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела, в письменном отзыве указала, что истцом заявлены два самостоятельных требования, природа спора которых отличается друг от друга. Спор по расторжению договоров купли-продажи земельных участков не затрагивает права ответчика ФИО4, данные требования не могут быть рассмотрены одновременно с требованиями об освобождении имущества от ареста. Арест на земельные участки был наложен правомерно, поэтому до разрешения спора о расторжении договора купли-продажи земельных участков спор об освобождении имущества от ареста не может быть разрешен. 

Третье лицо Управление Росреестра по Пермскому краю представителя в судебное заседание не направило, извещено о слушании дела. 

Третье лицо судебный пристав-исполнитель ОСП по Орджоникидзевскому району г.Перми и Ильинскому району ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела.

На основании частей 3 и 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Реализация гарантированного частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту предполагает не только правильное, но и своевременное рассмотрение и разрешение дела, на что указывает статья 2 ГПК РФ. 

По смыслу статьи 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства. 

Истец не возражает против вынесения заочного решения, ответчик в суд не явился, несмотря на предпринятые судом меры к извещению. В соответствии с главой 22 ГПК РФ дело рассмотрено в порядке заочного производства. 

Исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 488 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 ГК РФ). 

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Абзацем 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. 

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. 

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. 

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. 

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 был заключены договоры купли-продажи земельных участков, а именно: 

- договор купли-продажи №ФП-13707 (174b), согласно которому ответчик приобрел у истца в собственность земельный участок площадью 1131 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Цена земельного участка по договору составила 373230 руб.; 

- договор купли-продажи №ФП-13708 (186b), согласно которому ответчик приобрел у истца в собственность земельный участок площадью 1130 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Цена земельного участка по договору составила 372900 руб.; 

- договор купли-продажи №ФП-13712 (187b), согласно которому ответчик приобрел у истца в собственность земельный участок площадью 1130 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Цена земельного участка по договору составила 372900 руб.

Оплата по всем трем договорам предусматривалась в рассрочку по март 2028 года с начислением процентов за рассрочку по ставке 17% годовых. 

Истец свои обязательства по договорам исполнил. 

Право собственности ФИО3 на земельный участок № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-35). Тогда же зарегистрировано право залога истца на указанные земельные участки в силу ст. 488 ГК РФ.

ФИО3 оплатил по трем договорам купли-продажи сумму 114350 руб. С сентября 2021 года ответчик прекратил платежи за земельные участки, доказательств обратного ответчиком ФИО3 в суд не представлено. 

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику ФИО3 три претензии с просьбой оплатить задолженность и предупреждением о возможном расторжении договора, ФИО3 уклонился от получения письма (л.д.36-44). 

Ответчик ФИО3 не исполняет свои обязательства по договорам купли-продажи земельных участков, полная оплата стоимости земельных участков в соответствии с условиями договора не произведена, доказательств обратного в судебное заседание не представлено. 

Таким образом, установлено судом, что в нарушение условий договоров купли-продажи ответчик ФИО3 не вносит платежи по договорам в счет стоимости приобретенного в рассрочку имущества. Сумма произведенных ответчиком платежей по договорам купли-продажи земельных участков составляет менее 50% от цены договоров. Просрочка платежа составила более трех календарных месяцев. При таких обстоятельствах, в силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, в связи с чем иск является обоснованным и подлежит удовлетворению. 

Заявленные истцом требования о расторжении договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ с рассрочкой платежа и возврате указанного имущества в собственность истца подлежат удовлетворению, что является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 на спорные объекты недвижимости и регистрации права собственности на земельные участки за истцом. 

Разрешая исковые требования об освобождении имущества от ареста, суд исходит из следующего. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по Орджоникидзевскому району г.Перми и Ильинскому району УФССП России по Пермскому краю вынесено постановление о возбуждении в отношении должника ФИО3 исполнительного производства №-ИП. Взыскателем является ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о запрете совершения регистрационных действий в отношении спорных земельных участков, в связи с чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесены записи о запрещении регистрации по постановлению (л.д. 67 оборот, 75-79). Данные меры запрета были вынесены в рамках исполнительного производства в отношении должника ФИО3 после покупки им спорных земельных участков и регистрации права собственности.

Пункт 1 статьи 334 ГК РФ предусматривает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила названного Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила названного Кодекса о форме договора залога (пункт 1 статьи 334.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в частности, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 347 ГК РФ залогодержатель вправе требовать освобождения заложенного имущества от ареста (исключения его из описи) в связи с обращением на него взыскания в порядке исполнительного производства.

В соответствии со статьей 119 ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения. 

Согласно части 2 статьи 442 ГК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Как следует из разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 119 Закона об исполнительном производстве при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу приведенных выше норм постановления, разъясняющего их применение, следует, что основанием для освобождения имущества от ареста является установленный факт принадлежности спорного имущества на момент наложении ареста иному лицу, а не должнику.

Таким образом, основанием такого иска должно являться то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве, которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным арестом.

Принимая во внимание, что договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были заключены между истцом и ответчиком ФИО3 до принятия судебным приставом-исполнителем мер в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества, а также тот факт, что спорное имущество на момент вынесения постановлений находилось под обременением (ипотека в силу закона), учитывая, что судом принято решение о расторжении договора купли-продажи между сторонами, суд приходит к выводу о снятии мер по запрету регистрационных действий на вышеуказанные земельные участки.

Доводы ответчика ФИО4 о том, что спор по расторжению договоров купли-продажи земельных участков не затрагивает права ответчика ФИО4, данные требования не могут быть рассмотрены одновременно с требованиями об освобождении имущества от ареста, является несостоятельным. Как указано ранее залог на земельные участки был зарегистрирован ранее, чем запрет на совершение регистрационных действий. 

Согласно части 4 статьи 69 Закона об исполнительном производстве при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится. 

Арест заложенного имущества в целях обеспечения иска взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается (часть 3.1 статьи 80 Закона об исполнительном производстве).

Осуществление прав взыскателем в рамках исполнительного производства не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Таким образом, наложенный арест затрагивает права и законные интересы истца ФИО1, как залогодержателя, нарушает принцип соотносимости объема требований взыскателя и мер принудительного исполнения, арест наложен в отношении имущества, которое не может быть объектом, за счет которого могут быть получены с должника денежные средства подлежащие взысканию по исполнительному документу в пользу ФИО4 

Исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Принимая во внимание полное удовлетворение исковых требований, понесённые истцом судебные расходы по оплате госпошлины подлежат взысканию с ответчика ФИО3 в пользу истца в полном объеме в размере 10308,22 руб. 

Руководствуясь статьями 194-199, 233-237 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО12 удовлетворить. 

Расторгнуть заключенные между индивидуальным предпринимателем ФИО1 ФИО13 и ФИО3 ФИО14 договоры купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №№

Возложить на ФИО3 ФИО15 обязанность возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельный участок площадью 1131 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок площадью 1130 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; земельный участок площадью 1130 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о прекращении права собственности ФИО3 ФИО16 и записи о праве собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО17 на земельные участки с кадастровыми номерами № 

Освободить земельные участки с кадастровыми номерами № от ареста (запрета регистрационных действий), наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Орджоникидзевскому району г.Перми и Ильинскому району УФССП России по Пермскому краю о запрете на совершении действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Взыскать с ФИО3 ФИО18 в пользу ФИО1 ФИО19 расходы по уплате госпошлины в размере 10308 рублей 22 копейки. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, – в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. 

Судья: Подпись М.В. Казаков 

Копия верна. Судья: 

Мотивированное решение составлено 11 июля 2023 года. 

Судья: М.В. Казаков 

Подлинник подшит в гражданском деле № 2-2227/2023 Пермского районного суда 

УИД 59RS0008-01-2023-002072-50