РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2020 года г. Иркутск

Свердловский районный суд г. Иркутска в составе: 

председательствующего судьи Галата С.В., 

при секретаре Емельяновой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0036-01-2019-006190-59 (производство №2-320/2020) по исковому заявлению Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд г. Иркутска обратилось АО «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указано, что 30.10.2013 между гр. ФИО1, ФИО2 и АКБ МОСОБЛБАНК ОАО был заключен кредитный договор 

<

Номер обезличен>. Согласно п. 1.1. Кредитного договора, сумма кредита составляет 2 206 920 рублей, с процентной ставкой по кредиту - 8,5 % годовых, срок кредитования - с даты фактического предоставления кредита по 

<

Дата обезличена> (204 мес.) на условиях, установленных договором. Согласно условиям Кредитного договора Заемщик обязан производить ежемесячные платежи по возврату Кредита и уплачивать начисленные проценты в виде ежемесячного платежа. Обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека в силу закона. В соответствии с п. 1.2. Кредитного договора кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения в собственность гр. ФИО1, квартиры, находящейся по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, 

<

адрес обезличен>, состоящей из двух комнат, общей площадью 44,8 кв. м., расположенной на 2 этаже 3-этажного дома с цокольным и мансардным этажами. Первоначальный кредитор выполнил обязательства по предоставлению кредита, предоставив Заемщику кредит в размере 2 206 920 рублей. Право собственности Заемщика зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. 20.12.2013 года права (требования) по закладной АКБ МОСОБЛБАНК ОАО были переданы ОАО «АИЖК». С 05.12.2016 в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ ОАО «АИЖК» переименовано в АО «АИЖК», текущее наименование с 14.03.2018 - АО «ДОМ.РФ». 27.07.2019 Банком ВТБ (ПАО), действующего на основании доверенности № 2/172 от 22.12.2017 от имени АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (в настоящий момент Акционерное общество «ДОМ.РФ»), являющегося законным владельцем закладной, удостоверяющей права по Кредитному договору от 30.10.2013 

<

***>, в связи с систематическими нарушениями Заемщиками условий кредитного договора, в адрес Заемщиков были направлены требования о досрочном истребовании задолженности, в соответствии с которыми Заемщикам было предложено в срок не позднее 25.10.2019 г. досрочно погасить кредит в полном объеме, а также уплатить все суммы, причитающиеся Залогодержателю в соответствии с условиями заключенного Кредитного договора. По состоянию на текущую дату требование о досрочном истребовании задолженности Ответчиками не исполнено, задолженность не погашена. По состоянию на 13.11.2019 г. размер задолженности составляет 1 852 747,93 рублей, в том числе:1 788 762,07 руб. - задолженность по основному долгу; 56 630,64 руб. - задолженность по процентам; 3 808,66 руб. - задолженность по пени за просрочку уплаты основного долга, 3 546,56 руб. - задолженность по пени за просрочку уплаты процентов. Кроме того, ввиду неисполнения Ответчиком обеспеченных ипотекой обязательств по Кредитному договору, выразившегося в неуплате суммы долга и систематическом нарушении сроков внесения периодических платежей, Истец, на основании п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. 3, п. 1 и 2 ст. 50, 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вправе обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>, 

<

адрес обезличен> 

<

адрес обезличен>.Рыночная стоимость предмета ипотеки - квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес обезличен> составляет 2 471 ООО рублей в соответствии с Отчетом об оценке от 11.11.2019 

<

Номер обезличен> подготовленного ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр». Истец просит суд определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенным в соответствии с отчетом об оценке, а именно в размере 2 471 ООО рублей * 80% = 1 976 800 рублей.

На основании изложенного, с учетом уточненного иска, просят суд: расторгнуть Кредитный договор №102347 от 30.10.2013 г. с момента вступления решения суда в законную силу. Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» сумму задолженности по Кредитному договору №102347 от 30.10.2013 г. в общей сумме по состоянию на 21.01.2020 в размере 1 776 854,32 рублей, в том числе: 1 742 839,20 руб. - задолженность по основному долгу; 21 037,66 руб. - задолженность по процентам; 6 450,86 руб. - задолженность по пени за просрочку уплаты основного долга. 6 526,60 руб. - задолженность по пени за просрочку уплаты процентов. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 1 976 800 рублей. Взыскать солидарно с ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 732 рублей, с ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 732 рублей.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности № 7750000/1457-д от имени АО «ДОМ.РФ» в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражал, при этом указал, что продажная цена предмета залога истцом занижена. Кроме того в настоящее время, ответчики намерены погасить образовавшуюся задолженность.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просила.

С учетом мнения лиц участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившегося ответчика в соответствие ст. 167 ГПК РФ. 

Суд, огласив исковое заявление, выслушав представителя истца, пояснения ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, который предусмотрен договором займа.

В судебном заседании установлено, что 30.10.2013 между ФИО1, ФИО2 и АКБ МОСОБЛБАНК ОАО был заключен кредитный договор 

<

Номер обезличен>, по условиям которого банк обязуется предоставить заемщику кредит в размере 2 206 920 рублей, под 8,5 % годовых, срок кредитования - с даты фактического предоставления кредита по 30 сентября 2030 г. (204 мес.), а заемщик обязуется возвратить кредитору кредит и уплатить проценты за пользование кредитом на условиях договора, путем уплаты ежемесячных платежей в размере 20 578 рублей. 

Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения в собственность ФИО1 квартиры находящейся по адресу: 

<

адрес обезличен>, состоящую из двух комнат, общей площадью 44,8, расположенной на втором этаже 3-этажного дома с цокольным и мансардным этажами.

В соответствии с п. 1.3 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека недвижимого имущества в силу закона. Права кредитора по договору подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном договором порядке и в соответствии с действующим законодательством РФ (п.1.4 договора).

АКБ МОСОБЛБАНК ОАО свои обязательства по кредитному договору исполнил в полном объеме, что подтверждается банковским ордером 

<

***> от 30.10.2013 согласно которому на имя ФИО1 на счет 40

<

Номер обезличен> были переведены денежные средства в размере 2 206 920 руб., с указанием назначения платежа выдача кредита.

В соответствии с договором купли-продажи жилого помещения от 30.10.2013 ФИО1 купил у ФИО4, ФИО5 квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>. Договор зарегистрирован в управлении Росреестра по Иркутской области, право собственности ответчика на спорную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 38 АЕ 263130 от 05.11.2013.

Кредитным договором предусмотрено, что кредитор имеет право уступить права требования по договору, в том числе путем передачи прав на закладную третьим лицам, включая не кредитные организации, в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передачи самой закладной (п. 4.4.4 договора, п. 6.2.4.4 закладной).

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с договором купли-продажи закладных 

<

Номер обезличен>-ИКМУ от 02.10.2013 ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» купило у АКБ МОСОБЛБАНК ОАО право требования по закладной по кредитному договору 

<

***> от 30.10.2013. 

26.12.2013 ФИО1 получил лично Уведомление АКБ МОСОБЛБАНК ОАО за исх. № 11-25/596 от 25.12.2013 о том, что права по составленной Закладной (регистрация ипотеки 

<

Номер обезличен> от 30.10.2013) перешли к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

С 05.12.2016 в соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ ОАО «АИЖК» переименовано в АО «АИЖК», текущее наименование с 14.03.2018 - АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями договора, но не уплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии), в том числе в случае: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячного платежа более трех раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна (п. 6.2.4.1 Закладной).

27.09.2019 ВТБ 24 (ПАО), действующий на основании доверенности 2/172 от 22.12.2017 от имени АО «АИЖК» в настоящий момент АО «ДОМ.РФ», в связи с нарушением ответчиком условий договора, направил в адрес ФИО1, ФИО2 требования о досрочном истребовании задолженности по кредитному договору 

<

***> от 30.10.2013 в срок не позднее 25.10.2019.

Направление указанных требований подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 27.09.2019.

Суду предоставлен расчет задолженности по кредитному договору, выписку по счету по состоянию на 21.01.2020, из которого усматривается, что заемщики неоднократно допускали просрочку уплаты суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, размер полной задолженности по кредиту составляет 1 776 854,32 рублей, в том числе: 1 742 839,20 руб. - задолженность по основному долгу; 21 037,66 руб. - задолженность по процентам; 6 450,86 руб. - задолженность по пени за просрочку уплаты основного долга. 6 526,60 руб. - задолженность по пени за просрочку уплаты процентов.

Из представленных истцом доказательств следует, что ответчики в добровольном порядке приняли на себя обязательство по кредитному договору, но доказательств исполнения обязательств суду не представили. В судебном заседании установлено, что до настоящего времени заемщики не возвратили истцу сумму кредита, имеют просрочку по исполнению обязательств, нарушение графика имело место неоднократно со стороны ответчиков.

С учетом изложенного суд находит обоснованными исковые требования истца о взыскании с ответчиков суммы основного долга и процентов по кредитному договору. 

Оценивая в совокупности представленные доказательства, проверив расчет задолженности, суд приходит к выводу о том, что основной долг ответчиков перед истцом по кредитному договору составляет 1 742 839,20 рублей который подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца.

Исковые требования о взыскании с ответчика просроченных процентов в сумме 21 037,66 руб. подлежат удовлетворению в соответствии со ст. 809 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Согласно расчету истца задолженность по пени за просрочку уплаты основного долга составляет 6 450,86 рублей, задолженность по пени за просрочку уплаты процентов - 6 526,60 рублей.

Проверив представленный истцом расчет, суд считает его правильным, обратного стороной ответчика не представлено, ходатайство о снижении размера неустойки ответчиком не заявлялось.

При таких обстоятельствах, суд, учитывая размер неустойки относительно размера задолженность по пени за просрочку уплаты основного долга составляет 6 450,86 рублей, задолженность по пени за просрочку уплаты процентов - 6 526,60 рублей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ существенное нарушение договора одной из сторон является основанием для его расторжения. 

На основании п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п.2 ст.453 ГК РФ).

Поскольку судом установлено, что указанные выше требования законодательства истцом выполнены, требования о расторжении договора и выплате задолженности ответчикам направлены, установлены существенные нарушения ответчиками требований кредитного договора, заключающихся в неуплате в установленные сроки полученных кредитных средств и процентов за пользование ими, суд полагает, что исковые требования о расторжении кредитного договора также подлежат удовлетворению.

Каких-либо доказательств, опровергающих доводы иска, ответчиком в соответствии со ст.56 ГПК РФ в материалы дела не представлено.

Рассматривая требования истца об обращении взыскания на предмет залога, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

30.10.2013 между сторонами был заключен договор ипотеки, предметом которого является квартира по адресу: г.Иркутск, мкр-н Ершовский, д. 28/1, кв. 24.

Как установлено в судебном заседании, кредит в сумме 2 206 920 руб. предоставлен ответчикам на приобретение указанной квартиры.

В соответствие с Закладной на момент заключения настоящего договора стоимость объекта составляет 2 701 901 руб., банк предоставил покупателю кредит в соответствие с условиями кредитного договора от 30.10.2013 

<

***> в размере 2 206 920 руб. 

Согласно ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу пунктов 1, 2 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация (продажа) заложенного недвижимого и движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном соответственно законом об ипотеке и законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Принимая во внимание установленный в судебном заседании факт того, что ответчики неоднократно допускали просрочку по внесению очередного ежемесячного платежа в счет погашения суммы долга, подтвержденного расчетом задолженности, а также исходя из положений п. 4.4.2 кредитного договора, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество. 

В соответствии с пунктом 4 п. 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, судом определяется начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Для определения начальной продажной цены недвижимого имущества по ходатайству ответчика ФИО1, определением Свердловского районного суда г. Иркутска от 20.02.2020 было назначено проведение оценки объекта залога.

Согласно заключению эксперта, выполненного экспертом ООО "ПРАЙС ХАУС ТВ’С" ФИО6, не оспоренного стороной истца, рыночная стоимость объекта исследования – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес обезличен>., составляет 2 686 000 рублей, данный размер сторонами не оспаривался.

С учетом изложенного, начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости квартиры исходя из стоимости установленной в экспертном заключении, а именно в размере 2 148 800 руб. (2 686 000 руб. х 80% / 100%).

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым в силу ст. 88 ГПК РФ отнесена государственная пошлина. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 23 464 руб., что подтверждается платежным поручением № 52210 от 20.11.2019, в связи, с тем, что требования истца удовлетворены судом с учетом уточненного иска, в меньшем размере, чем было заявлено по первоначальным требованиям, подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца в размере государственная пошлина в размере 17 084,27 рублей, в равных долях с каждого ответчика (по 8 542,14 рублей).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «ДОМ РФ» удовлетворить.

Расторгнуть Кредитный договор 

<

Номер обезличен> от 30.10.2013 г. с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» сумму задолженности по Кредитному договору 

<

Номер обезличен> от 30.10.2013 г. в общей сумме по состоянию на 21.01.2020 г. в размере 1 776 854,32 рублей, в том числе: 1 742 839,20 руб. - задолженность по основному долгу; 21 037,66 руб. - задолженность по процентам; 6 450,86 руб. - задолженность по пени за просрочку уплаты основного долга. 6 526,60 руб. - задолженность по пени за просрочку уплаты процентов. 

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен>, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 2 148 800 рублей.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 17 084,27 рублей в равных долях с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательном виде.

Председательствующий судья: Галата С.В.

Мотивированный текст решения изготовлен 

<

Дата обезличена>

<

Номер обезличен>