Дело № 2-3285/2025

УИД 36RS0006-01-2025-006192-43 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 августа 2025 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Клочковой Е.В., 

при помощнике судьи Нагайцевой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины,

установил:

ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, неустойки, расходов по оплате государственной пошлины. 

Обосновывая заявленные исковые требования, указывает, что между истцом и ответчиком заключен договор найма жилого помещения с физическим лицом от 13.12.2022 № №, согласно которому истец передал ответчику жилое помещение (квартиру) с принадлежностями, расположенное в Арендном доме «Современник» по адресу: 

<

адрес>: 

<

адрес>, этаж 15, общая площадь – 25,80 кв. м. Срок аренды - до 08.11.2023. Акт приема-передачи предмета найма подписан сторонами 13.12.2022.

В последующем сторонами заключены договоры найма жилого помещения с физическим лицом от 13.10.2023 № № и от 18.09.2024 № №, согласно которым истец передал ответчику Предмет найма на срок до 02.10.2024 и до 02.09.2025 соответственно.

В связи с заключением Договоров найма, сторонами подписаны дополнительные соглашения от 13.10.2023 и 18.09.2024, по условиям которых акт возврата предмета найма и акт приема-передачи предмета найма не составляются, Наймодатель считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета найма.

В соответствии с п.6.2 Договора найма ответчик уплачивает истцу фиксированную плату ежемесячно авансом с 15 числа предшествующего месяца, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего соответствующему месяцу найма. Размер фиксированной платы за помещение составляет 24 800 рублей в месяц (п. 4 Специальных условий Договора найма).

Договор найма расторгнут 10.03.2025 на основании п. 8.1.9 Договора найма, в силу которого договор считается автоматически расторгнутым по соглашению сторон в случае возврата Нанимателем Предмета найма Наймодателю без предварительного письменного уведомления, указанного в пункте 8.6.1 Общих условий, - с даты возврата предмета найма.

На основании п. 8.6.1 Общих условий Договора найма, Наниматель вправе расторгнуть договор с письменным предупреждением Наймодателя по своему усмотрению по истечении 6 (шести месяцев) непрерывного общего срока проживания в арендных домах с Даты вступления в силу прав и обязанностей Нанимателя по договору при условии письменного уведомления Наймодателя за 45 (сорок пять) календарных дней до планируемой даты прекращения Договора найма. Договор найма считается прекращенным в дату, которая наступает через 45 (сорок пять) календарных дней после даты получения Наймодателем соответствующего уведомления.

Согласно пункту 9.6 Договора найма внесенный Нанимателем депозит в размере 24 800 рублей удержан Наймодателем в полном объеме в качестве неустойки за досрочное прекращение Договора найма.

Возврат предмета найма произведен по одностороннему акту возврата от 10.03.2025, составленному Наймодателем в присутствии представителя Сервисной компании. Пунктом 3 Акта возврата установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета найма Нанимателю при заключении Договора найма, в размере 48 283,81 рубля.

На дату возврата предмета найма также имелась задолженность по оплате фиксированной платы за март 2025, коммунальных платежей за январь и февраль 2025, а также выездной уборки, которую Наниматель обязан оплатить согласно п. 7.7 Договора найма.

По состоянию на 27.05.2025 за ответчиком числится задолженности по Договору найма в размере 63 272,85 рубля.

В связи с тем, что данные обязательства ответчиком в срок не исполнены, в его адрес была направлено досудебная претензия № 05-25-1838-ЧЮ от 17.03.2025 о погашении задолженности и уплате начисленной неустойки по Договору найма. Однако до настоящего времени вышеуказанная задолженность ответчиком не погашена, неустойка не уплачена.

На основании изложенного, истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору найма в размере 63 272,85 рублей, из которых: 8 000 рублей – по фиксированной плате, 2 605,71 рублей – по коммунальным платежам, 4 383,330 рублей – стоимость уборки квартиры по выезду, 48 283,81 рублей – стоимость устранения дефектов помещения; а также неустойку в размере 378,40 рублей и по день фактического исполнения обязательств и расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Представитель истца ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, о чем имеется расписка.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, изучив и оценив представленные доказательства, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком заключен договор найма жилого помещения с физическим лицом от 13.12.2022 № №, согласно которому истец передал ответчику жилое помещение (квартиру) с принадлежностями, расположенное в Арендном доме «Современник» по адресу: 

<

адрес>: 

<

адрес>, этаж 15, общая площадь – 25,80 кв. м. Срок аренды - до 08.11.2023. Акт приема-передачи предмета найма подписан сторонами 13.12.2022.

В последующем сторонами заключены договоры найма жилого помещения с физическим лицом от 13.10.2023 № № и от 18.09.2024 № № согласно которым истец передал ответчику Предмет найма на срок до 02.10.2024 и до 02.09.2025 соответственно.

В связи с заключением Договоров найма, сторонами подписаны дополнительные соглашения от 13.10.2023 и 18.09.2024, по условиям которых акт возврата предмета найма и акт приема-передачи предмета найма не составляются, Наймодатель считается исполнившим свое обязательство по передаче предмета найма.

В соответствии с Договором найма ответчик обязан своевременно оплачивать плату за помещение в соответствии с разделом 6 Общих условий (п. 4.1.4 Договора найма), своевременно оплачивать все фактически потребленные коммунальные услуги в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета на основании официальных тарифов и методик, утвержденных Департаментом государственного регулирования тарифов и Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Воронежской области и РСО (п. 4.1.6 Договора найма).

В соответствии с п.6.2 Договора найма ответчик уплачивает истцу фиксированную плату ежемесячно авансом с 15 числа предшествующего месяца, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего соответствующему месяцу найма. Размер фиксированной платы за помещение составляет 24 800 рублей в месяц (п. 4 Специальных условий Договора найма).

В случае просрочки уплаты фиксированной платы ответчик обязуется уплатить истцу неустойку в размере 0,1% от невыплаченной в срок суммы за каждый день просрочки до даты фактического исполнения своих нарушенных обязательств по Договору (п. 9.4. Договора найма).

В силу п. 8.1.1 Договора найма договор считается автоматически расторгнутым по соглашению сторон в случае однократной просрочки уплаты Нанимателем фиксированной платы на срок свыше 12 (двенадцати) рабочих дней - на 13 (тринадцатый) рабочий день с даты, в которую Наниматель был обязан произвести оплату за соответствующий месяц.

В дату досрочного расторжения договора Наниматель обязуется вернуть Наймодателю Помещение и Принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены Нанимателем в Дату передачи, передать ключи и электронные карты доступа, уплатить все имеющиеся задолженности за Коммунальные услуги и иным платежам согласно условиям Договора, и подписать Акт возврата в двух экземплярах (п. 8.4.1 Договора найма). В дату досрочного расторжения договора Наниматель обязуется освободить помещение от имущества, принадлежащего Нанимателю и жильцам (п. 8.4.2 Договора найма).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Статьей 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (Наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (Нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (ст. 682 ГК РФ). 

Договор найма расторгнут 10.03.2025 на основании п. 8.1.9 Договора найма, в силу которого договор считается автоматически расторгнутым по соглашению сторон в случае возврата Нанимателем Предмета найма Наймодателю без предварительного письменного уведомления, указанного в пункте 8.6.1 Общих условий, - с даты возврата предмета найма.

На основании п. 8.6.1 Общих условий Договора найма, Наниматель вправе расторгнуть договор с письменным предупреждением Наймодателя по своему усмотрению по истечении 6 (шести месяцев) непрерывного общего срока проживания в арендных домах с Даты вступления в силу прав и обязанностей Нанимателя по договору при условии письменного уведомления Наймодателя за 45 (сорок пять) календарных дней до планируемой даты прекращения Договора найма. Договор найма считается прекращенным в дату, которая наступает через 45 (сорок пять) календарных дней после даты получения Наймодателем соответствующего уведомления.

Согласно пункту 9.6 Договора найма внесенный Нанимателем депозит в размере 24 800 рублей удержан Наймодателем в полном объеме в качестве неустойки за досрочное прекращение Договора найма.

Возврат предмета найма произведен по одностороннему акту возврата от 10.03.2025, составленному Наймодателем в присутствии представителя Сервисной компании. Пунктом 3 Акта возврата установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета найма Нанимателю при заключении Договора найма, в размере 48 283,81 рубля.

На дату возврата предмета найма также имелась задолженность по оплате фиксированной платы за март 2025, коммунальных платежей за январь и февраль 2025, а также выездной уборки, которую Наниматель обязан оплатить согласно п. 7.7 Договора найма.

В связи с тем, что данные обязательства ответчиком в срок не исполнены, в его адрес была направлено досудебная претензия № 05-25-1838-ЧЮ от 17.03.2025 о погашении задолженности и уплате начисленной неустойки по Договору найма. Однако до настоящего времени вышеуказанная задолженность ответчиком не погашена, неустойка не уплачена.

Согласно представленного истцом расчета, у ответчика по состоянию на 27.05.2025 имеется задолженность по оплате фиксированной платы за помещение, установленной п. 6.2 Договора найма, с 01.03.2025 по 10.03.2025, что составляет 8 000 рублей, а также задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 01.01.2025 по 10.03.2025 в размере 2 605,71 рублей.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания заявленных требований или возражений. Обязанность по доказыванию надлежащего исполнения обязательств по договору аренды по внесению арендных платежей возложена на ответчика, однако ответчиком таких доказательств в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по договору найма подлежат удовлетворению. 

При определении размера задолженности по фиксированной плате за жилое помещение и задолженности по оплате коммунальных платежей, суд принимает во внимание расчет, представленный истцом, поскольку указанный расчет соответствует требованиям действующего законодательства, условиям договора найма, является арифметический верным. Ответчиком указанный расчет не оспорен, доказательств, подтверждающих иной размер задолженности по арендной плате и коммунальным платежам суду не представлено.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию по состоянию на 27.05.2025 задолженность по фиксированной плате за жилое помещение в размере 8 000 рублей, а также задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 2 605,71 рублей.

В силу ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

В силу статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно условиям Договора найма (п. 8.4.1) в Дату досрочного расторжения договора Наниматель обязуется вернуть Наймодателю Помещение и Принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены Нанимателем в Дату передачи, передать ключи и электронные карты доступа, уплатить все имеющиеся задолженности за Коммунальные услуги и иным платежам согласно условиям Договора, и подписать Акт возврата в двух экземплярах. При наличии дефектов Помещения или Принадлежностей на Дату досрочного расторжения договора Наймодатель, Наниматель и Сервисная компания указывают такие дефекты в Смете по восстановительному ремонту и ущербу в Акте возврата. Указанные дефекты подлежат устранению за счет Нанимателя в соответствии с действующим прейскурантом между Наймодателем и Сервисной компанией.

Пунктом 3 Одностороннего Акта возврата предмета найма установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета найма Нанимателю при заключении Договора найма, в размере 48 283,81 руб. Поскольку переданное ответчику по договору найма имущество возвращено истцу с недостатками, не оговоренными в Договоре найма при его заключении, в период нахождения помещения в пользовании ответчика возникли дефекты, зафиксированные в Одностороннем Акте возврата, ответчик должен возместить истцу стоимость восстановительного ремонта. 

Кроме того, в соответствии с п. 7.6 Договора найма в дату окончания Наниматель обязуется оплатить уборку Помещения в размере, установленном действующим Прейскурантом.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уборке квартиры по выезду в размере 4 383,33 руб., а также расходы по устранению дефектов помещения (ущерб и восстановительный ремонт) в размере 48 283,81 руб.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеня) (ст. 330 ГК РФ).

В части размера штрафных санкций (пени), суд находит необходимым отметить, что Положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки. Вместе с тем часть первая статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право суда уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В абз. 3 п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что основаниями для отмены судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (статья 387 ГПК РФ, пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, данных в Постановлении от 24.03.2016г. № 7, неустойка не может быть уменьшена по правилам ст. 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 6 ст. 395 ГК РФ, т.е. ниже средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц и ключевой ставки Банка России, которые действовали в период нарушения (с учетом п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Оценив представленные доказательства и установив фактические обстоятельства по делу, размер задолженности, размер заявленной истцом неустойки с учетом условий договора найма жилого помещения, а также учитывая, что ответчиком не было произведено погашение задолженности, суд считает, что оснований для снижения размера неустойки не имеется.

При определении размера неустойки суд принимает во внимание расчет, представленный истцом, поскольку он является арифметический верным, ответчиком не оспорен. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 26.02.2025 по 17.03.2025 в размере 378,40 рублей.

Из разъяснений, содержащихся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, п. 6 ст. 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств").

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (ст. 202 ГПК РФ, ст. 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

При таких обстоятельствах, учитывая приведенные нормы права во взаимосвязи с разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку уплаты фиксированной платы по договору найма жилого помещения с физическим лицом от 18.09.2024 №№ от суммы 8 000 руб. (фиксированная сумма) с 18.03.2025 по день фактического исполнения обязательств из расчета 0,1% в день.

Кроме того истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на оплату государственной пошлины в размере 4000 рублей.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителя, иные, признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного, учитывая размер удовлетворенных требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» задолженность по договору найма жилого помещения от 18.09.2024 № № в размере 63 272,85 рублей, неустойку по договору найма жилого помещения от 18.09.2024 № № за период в 26.02.2025 по 17.03.2025 в размере 378,40 руб., продолжить начисление неустойки за просрочку уплаты фиксированной платы по договору найма жилого помещения с физическим лицом от 18.09.2024 № № от суммы 8 000 руб. с 18.03.2025 по день фактического исполнения обязательств из расчета 0,1% в день.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Клочкова Е.В.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09.09.2025